Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Амурагрокомплекс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 675000, <...>; далее - ООО «Амурагрокомплекс», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании недействительным уведомления управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 675000, <...>; далее – управление Росреестра по Амурской области, управление, регистрирующий орган) об отказе в государственной регистрации письмом от 13.01.2017 № 28/301/047/2016-557; об обязании управления совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности от ФИО2 к заявителю по договору купли-продажи земельных долей от 06.05.2010 № 103/121 на следующее имущество: земельная доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:121, расположенный по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО «Райчихинское», площадь земельной доли 14 гектар (c учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

К участию в деле на основании статей 51, 52 АПК РФ судом привлечены: в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – администрация Райчихинского сельсовета (далее - администрация), в качестве заинтересованного лица – прокуратура Амурской области.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 20.07.2017, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2017, отказано в удовлетворении требований.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО «Амурагрокомплекс» просит указанные судебные акты отменить в связи с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

В кассационной жалобе заявитель обращает внимание на то, что основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на имущество явилось отсутствие продавца, поэтому суды не вправе рассматривать иные причины, не указанные в оспариваемом уведомлении, препятствующие к совершению регистрационных действий. Общество также не согласно с выводом судов относительно того, что расходный кассовый ордер с достоверностью не подтверждает оплату по представленному на государственную регистрацию права по договору купли-продажи.

Поскольку согласно справке, выданной Райчихинским сельсоветом, спорная доля не признана невостребованной и в судебном порядке данный вопрос не будет рассматриваться, так как покупатель распорядился своей долей как собственник, то вывод суда первой инстанции о наличии спора о праве ошибочен.

Кроме этого, договор купли-продажи подписан ФИО3 по доверенности от имени продавца, в установленном порядке не оспорен и не признан недействительным, следовательно, земельная доля передана продавцом и принята покупателем во владение и пользование с момента подписания договора.

В отзыве на кассационную жалобу прокурор Амурской области, возражая относительно приведенных в ней доводов, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения. При этом полагает, что правовых оснований для законного приобретения земельной доли у ФИО2 не имелось. Договор купли-продажи земельной доли не соответствует закону, посягает на публичные интересы муниципального образования и третьих лиц (собственников земельных долей). При таких обстоятельствах оснований для регистрации перехода права по ничтожной сделке не имеется.

В судебном заседании представитель ООО «Амурагрокомплекс» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав суду кассационной инстанции пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав в судебном заседании пояснения представителя общества, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, постановлением главы Бурейского района от 04.07.1994 № 362 принято решение о выдаче свидетельств на право собственности на землю собственникам земельных долей в количестве 729 человек ТОО «Райчихинское» с коллективно-долевой формой собственности, оставшуюся площадь земли, нераспределенную под земельные доли, в количестве 6235 га решено передать в аренду ТОО «Райчихинское».

На основании свидетельства от 28.02.1995 № 644937, выданного в соответствии с указанным постановлением, гражданин ФИО2 (далее – ФИО2) владел правом общей долевой собственности на землю ТОО «Райчихинское» сельскохозяйственного назначения, общей площадью 14 га, земельная доля расположена на землях ТОО «Райчихинское» Бурейского района.

Согласно справке о смерти от 05.05.2017 № 92 ФИО2 умер 21.10.2015. Письмом от 24.04.2017 № 222 нотариус Бурейского нотариального округа Амурской области сообщил о том, что наследственное дело в отношении имущества ФИО2 не заводилось.

25.11.2016 ООО «Амурагрокомплекс» в лице представителя ФИО3 обратилось в управление Росреестра по Амурской области с заявлением о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности по договору купли-продажи земельных долей от 06.05.2010 № 103/121 от ФИО2 к обществу на земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:121, площадью 14 гектар, расположенный по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО «Райчихинское», приложив к нему: свидетельство о праве общей долевой собственности ФИО2 на землю от 28.02.1995 № 644937; договор купли-продажи земельных долей от 06.05.2010 № 103/121, доверенность от 06.05.2010 (зарегистрирована в реестре № 482); справку администрации Райчихинского сельсовета от 23.11.2015 № 500 и иные документы.

По договору купли-продажи земельных долей от 06.05.2010 № 103/121 ФИО2, от имени которого действовала ФИО3 продал, а ООО «Амурагрокомплекс» приобрело в собственность земельную долю общей площадью 14 гектар, входящую в земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:121 из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО «Райчихинское».

Согласно доверенности от 06.05.2010, зарегистрированной в реестре за № 482, удостоверенной специалистом администрации, ФИО2 уполномочил ФИО3, в частности на представление его интересов в территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по вопросам государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с правом получения свидетельств о государственной регистрации прав, в том числе на земельный участок и (или) долю на земельный участок, расположенный на территории с. Безозерное Бурейского района Амурской области, с правом подписания, представления и получения соответствующих документов, для чего предоставил право, в частности подписания договоров купли-продажи земельного участка и доли на земельные участки, включая дополнительные соглашения к ним, любые акты, в том числе акты приема-передачи и так далее.

Из справки от 23.11.2015 № 500, выданной администрацией, следует, что земельные доли, принадлежащие физическим лицам, в частности ФИО2, не были признаны невостребованными, документы на признание указанных долей невостребованными в суд передаваться не будут.

Уведомлением регистрирующего органа от 13.12.2016 № 28/301/047/2016-557 государственная регистрация права приостановлена на срок до 12.01.2017 с указанием следующих оснований: в ЕГРП отсутствует запись о регистрации права общей долевой собственности продавца (ранее возникшее, если оно возникло до вступления в силу Закона о регистрации) на объект недвижимости; заявление второй (передающей) стороны о регистрации своего права собственности; доверенность от ФИО2 выдана 06.05.2010 сроком на три года, то есть ограничена сроком действия до 05.05.2013, совершение юридически значимых действий по доверенности с истекшим сроком действия не представляется возможным.

Уведомлением от 13.01.2017 № 28/301/047/2016-557 управлением Росреестра по Амурской области на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ) принято решение об отказе в проведении государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:121 ввиду неустранения заявителем причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ закреплено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

ООО «Амурагрокомплекс», не согласившись с отказом управления в проведении государственной регистрации права, и посчитав его не соответствующим закону и нарушающим его права как собственника земельной доли, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В обоснование исполнения сделки общество представило договор купли-продажи земельных долей от 06.05.2010 № 103/121, по которому ФИО2 (от его имени действовала ФИО3) продал, а ООО «Амурагрокомплекс» приобрело в собственность земельную долю общей площадью 14 гектар, входящую в земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:121 из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО «Райчихинское».

Кроме того, заявитель представил соглашение от 06.05.2010, заключенное между ООО «Амурагрокомплекс» и ФИО2, в соответствии с которым последний обязался передать в собственность общества земельный участок площадью 14 га из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: ТОО «Райчихинское», а ООО «Амурагрокомплекс» - выплатить ему денежную сумму в размере 5000 руб., а также ежегодно предоставлять неденежную выплату в виде 5 % размола зерна либо по согласованию сторон возможна выдача сена в количестве эквивалентном 5 % размола зерна; обязательство по выдаче ежегодной неденежной выплаты прекращается в случае смерти ФИО2

Согласно представленному расходному кассовому ордеру от 06.05.2010 № 441 ФИО2 получил 5000 руб., в качестве основания указано «за земельную долю по соглашению».

Оценив оспариваемый отказ регистрирующего органа на соответствие закону, суды первой и апелляционной инстанции признали его правомерным, исходя из следующих обстоятельств и применяемых норм права.

В силу статей 8.1, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 статьи 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление от 29.04.2010 № 10/22), покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Судами установлено, что право ФИО2 на земельную долю в общей долевой собственности на земельном участке ТОО «Райчихинское», возникло до момента вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ). Сделка купли-продажи земельной доли (договор от 06.05.2010 № 103/121) совершена после вступления в силу указанного Закона. Следовательно, должна была быть произведена государственная регистрация ранее возникшего права на продаваемое спорное имущество.

В силу прямого указания пункта 2 статьи 6 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ) и пункта 3 статьи 69 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ при совершении сделок с объектами недвижимости (включая земельные участки) государственная регистрация ранее возникших прав на такие объекты является обязательной.

По причине смерти ФИО2 (21.10.2015) государственная регистрация его права собственности на земельную долю и подача соответствующего заявления от имени продавца о переходе права собственности к покупателю на эту долю не могли быть осуществлены по объективным обстоятельствам.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (физического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена ввиду его смерти.

При таких обстоятельствах судебные инстанции для правильного разрешения спора по настоящему делу, целью которого является регистрация перехода к покупателю права собственности на земельную долю по судебному решению, обосновано сочли значимым и подлежащим исследованию вопрос об исполнении сторонами условий договора купли-продажи от 06.05.2010 № 103/121, что согласуется с разъяснениями пункта 62 постановления от 29.04.2010 № 10/22 и правовой позицией, отраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 № 1395/09 и в Определении судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 306-ЭС17-2124.

В этой связи судами исследованы по правилам статьи 71 АПК РФ доказательства по делу в их совокупности и взаимной связи, и установлено следующее.

Представленная справка администрации от 05.02.2014 № 17 не свидетельствует об использовании обществом на законных основаниях земельного участка с кадастровым номером 28:11:000000:121 до заключения спорного договора (в 2010 году) и в последующий период (в 2011 году).

Кроме того, расходный кассовый ордер от 06.05.2010 № 441 о получении ФИО2 5000 руб., расценен судами в качестве доказательства исполнения обществом соглашения от 06.05.2010, квалифицированного ими как имеющего признаки договора ренты.

Имеющееся соглашение от 06.05.2010, заключенное между ООО «Амурагрокомплекс» и ФИО2, на государственную регистрацию не представлялось, а правоустанавливающим документом заявлен договор купли-продажи от 06.05.2010 № 103/121, заключенный до момента смерти ФИО2, в отсутствие достоверных подтверждений (платежных документов), свидетельствующих о получении продавцом оплаты именно по данной сделке.

Таким образом, суды обеих инстанций признали недоказанным факт исполнения сторонами условий спорного договора от 06.05.2010 № 103/121 до момента смерти продавца и, учитывая также длительное бездействие покупателя (более 5 лет) по обращению в регистрирующий орган, в совокупности с иными фактическими обстоятельствами данного конкретного спора, не усмотрели правовых оснований для понуждения управления Росреестра осуществить регистрацию перехода к обществу права собственности на земельную долю, являющуюся предметом указанной сделки.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, новых мотивов ООО «Амурагрокомплекс» не приведено и поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами обеих инстанций с учетом всех доводов и возражений сторон, выводы судов соответствуют этим обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам, и вопреки доводам кассационной жалобы, основаны на правильном применении судами норм материального и процессуального права, то у суда кассационной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, в том числе частью 4 названной нормы, для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

С учетом изложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20.07.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2017 по делу № А04-1865/2017 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи С.Н. Новикова

Е.К. Яшкина