Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием системы веб-конференции судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лидер-ДВ»

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2023

по делу № А51-6432/2019

Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Лидер-ДВ»

к обществу с ограниченной ответственностью «Базальт»

о взыскании неустойки за просрочку внесения арендных платежей по договору аренды от 01.01.2015 № 4

Общество с ограниченной ответственностью «Лидер-ДВ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 107140, <...>; далее - ООО «Лидер-ДВ») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Базальт» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690039, <...>; далее - ООО «Базальт») о взыскании неустойки за просрочку внесения арендных платежей по договору аренды от 01.01.2015 №4 в размере 1 353 275 руб. за период с 09.01.2019 по 31.03.2022, расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб. (с учетом уточнения исковых требований, принятого к рассмотрению судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Производство по настоящему делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу №А51-22087/2019. Определением суда от 19.09.2022 производство по делу возобновлено.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.06.2023 с ООО «Базальт» в пользу ООО «Лидер-ДВ» взыскана неустойка за просрочку внесения арендных платежей в размере 169 159 руб. 38 коп. с учетом снижения размера штрафной санкции в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2023 указанное решение отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано полностью.

ООО «Лидер-ДВ», не согласившись с апелляционным постановлением, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Приморского края от 26.06.2023.

По мнению кассатора, судом апелляционной сделан ошибочный вывод об отсутствии предмета договора аренды от 01.01.2015 №4 со ссылкой на обстоятельства, установленные при разрешении спора в рамках дела №А51-22087/2019, поскольку на момент заключения указанного договора за истцом было зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок.

ООО «Базальт» представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с позицией её заявителя, указано на законность и обоснованность апелляционного постановления.

В судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, представители сторон поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на неё.

Проверив законность обжалуемого постановления, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не находит оснований для его отмены.

Судами по материалам дела установлено, что между ООО «Лидер-ДВ» (продавец) и ООО «Базальт» (покупатель) 28.11.2011 заключен договор купли-продажи нежилых помещений и земельных участков, по условиям которого покупатель приобрел: нежилые помещения общей площадью 190,4 кв.м в здании с пристройкой (лит. 7, 7а - пристройка); номера помещений на поэтажном плане: 3-11, этажи: 1,1-лит. 7а; назначение: складское, расположенные по адресу: <...>; земельный участок (под нежилым помещением - кадастровый номер: 25:28:040011:538, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях дальнейшей эксплуатации зданий, общей площадью 215 кв.м, адрес объекта: Местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание (литер 7, 7а). 9 кв.м площади земельного участка находятся в охранной зоне инженерных коммуникаций, весь земельный участок находится в водоохранной зоне. Почтовый адрес ориентира: <...>; земельный участок (прилегающая территория к зданию лит. 7, 7а) с кадастровым номером 25:28:040011:534, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях дальнейшей эксплуатации зданий, общей площадью 647 кв.м, адрес объекта: Местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание (лит. 1, 1* - антресоль, лит. А, В - пристройка). Участок находится примерно в 66 м от ориентира по направлению на север, 86 кв.м площади земельного участка находится в водоохранной зоне, 230 кв.м площади земельного участка находятся в охранной зоне инженерных коммуникаций, на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества. Почтовый адрес ориентира: <...>.

Впоследствии между ООО «Лидер-ДВ» (арендодатель) и ООО «Базальт» (арендатор) заключен договор аренды от 01.01.2015 №4, предметом которого является предоставление арендодателем во временное, возмездное владение и пользование арендатору недвижимого имущества для осуществления уставной деятельности последнего в соответствии с назначением объекта аренды, при этом в аренду сроком с 01.01.2015 до 30.12.2015 передается недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>: земельный участок общей площадью 240,0 кв.м, исходя из стоимости арендной платы за 1 кв.м 100 руб. в месяц; земельный участок площадью 4,4 кв.м, занимаемый зданием лит. 7, 7а, исходя из стоимости арендной платы за 1 кв.м - 250 руб. в месяц.

Арендуемое имущество принадлежит арендодателю на праве собственности (пункт 1.3 договора аренды №4).

В силу пункта 3.1 договора в состав арендной платы входит: постоянная часть арендной платы за использование арендуемого помещения в размере 25 100 руб. в месяц и переменная часть арендной платы за оказанные арендодателем дополнительные услуги, связанные с эксплуатацией арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 3.4 договора постоянная часть арендной платы за пользование объектами аренды производится ежемесячно, в срок не позднее 5-го числа месяца, за который производится расчет.

ООО «Базальт» до окончания срока действия договора аренды от 01.01.2015 №4 выплачивало арендную плату за использование части земельного участка площадью 4,4 кв.м, исходя из стоимости арендной платы 250 руб. за 1 кв.м в месяц, итого 1 100 руб. в месяц.

ООО «Лидер-ДВ», ссылаясь на то, что с момента окончания срока действия договора ООО «Базальт» не оплачивает пользование землей, полагая, что на его стороне возникло неосновательное обогащение в виде сбереженной платы за пользование частью участка площадью 4,4 кв.м, обратилось к ответчику с претензией от 02.08.2017 №341/1, предложив в срок, не превышающий 10 рабочих дней с момента её получения, вернуть сумму неосновательного обогащения из расчета стоимости арендной платы 1 100 руб. в месяц умноженную на количество месяцев, начиная с 31.12.2015 и до момента фактической оплаты задолженности.

В связи с неисполнением требований претензии, ООО «Лидер-ДВ» обратилось в суд с иском о взыскании с ООО «Базальт» неосновательного обогащения на основании статьи 1105 ГК РФ в размере 27 500 руб.

При рассмотрении данного требования в рамках дела №А51-1448/2018, суд переквалифицировал требования истца о взыскании неосновательного обогащения за пользование частью земельного участка истца площадью 4,4 кв.м, на требование о взыскании долга по арендным платежам на основании договора аренды от 01.01.2015 №4, в связи с его ненадлежащим исполнением. Решением Арбитражного суда Приморского края от 08.08.2018 по делу №А51-1448/2018, вступившим в законную силу, удовлетворены исковые требования ООО «Лидер-ДВ» о взыскании с ООО «Базальт» 27 500 руб. основного долга по договору аренды от 01.01.2015 №4.

ООО «Лидер-ДВ» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании неустойки за просрочку внесения арендных платежей по договору аренды от 01.01.2015 №4.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 309, 329, 330, 333, 614 ГК РФ, принимая во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела №А51-1448/2018, установив факт использования ответчиком части земельного участка площадью 4,4 кв.м без внесения соответствующей платы за него в сроки, установленные договором аренды от 01.01.2015 №4.

Апелляционный суд, повторно рассмотрев настоящий спор, не согласился с указанным выводом суда первой инстанции, правомерно исходил из следующего.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 25.05.2022 по делу №А51-22087/2019, до вступления в законную силу которого приостанавливалось производство по настоящему делу, уточнены границы земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:040011:538, 25:28:040011:10445, 25:28:040011:10795 в координатах согласно межевому плану, изготовленному ООО «ГеоПроект» 13.01.2022. В удовлетворении исковых требований в части установления границ земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:538, 25:28:040011:10445, 25:28:040011:10773 с учетом площади, необходимой для дальнейшей эксплуатации данных помещений в здании отказано.

В рамках указанного дела установлено, что в 2019 году кадастровым инженером ФИО3 ООО «ЗемлемерЪ» осуществлялись геодезические замеры для определения взаимного расположения объектов недвижимости, выявившие что объект капитального строительства с кадастровым номером 25:28:040012:1018 накладывается на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:10445. Площадь части объекта капитального строительства, расположенной в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:10445, составляет 4,4 кв.м.

В ходе рассмотрения дела №А51-22087/2019 проведена судебная землеустроительная экспертиза, которой установлено, что площадь земельного участка, расположенного под нежилыми помещениями, принадлежащими ООО «Базальт» на праве собственности в здании 25:28:040012:1018, составляет 220 кв.м. При этом здание с кадастровым номером 25:28:040012:1018 выходит за границы земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:538 и налагается на земельные участки с кадастровыми номерами 25:28:040011:10445, 25:28:040011:10795.

Площадь наложения фактических границ земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:538 (приобретен ООО «Базальт» у ООО «Лидер-ДВ» по договору купли-продажи от 28.11.2011) на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:10445 составляет 4,14 кв.м, на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:10795 - 2,37 кв.м.

С целью устранения нарушения границ земельных участков подготовлены межевые планы по исправлению реестровой ошибки в местоположении границ и (или) площади земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:538, по исправлению реестровой ошибки в местоположении границ и (или) площади земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:10445.

Из дополнительных пояснений экспертов следует, что реестровой ошибкой является наложение фактических границ земельного участка 25:28:040011:538, расположенного под нежилыми помещениями, принадлежащими ООО «Базальт», на земельные участки с кадастровым номером 25:28:040011:10445 и 25:28:040011:10795, принадлежащими ООО «Лидер-ДВ». Указанная реестровая ошибка могла произойти в результате несовершенства измерительной техники на момент проведения межевания земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:400 в 2007 году, в связи с чем, экспертом подготовлены межевые планы по устранению данной реестровой ошибки.

На момент формирования земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:538, нормативы, определяющие размеры и площадь земельных участков, необходимых для эксплуатации зданий, а также помещений в здании градостроительным регламентом не установлены, в связи с чем, экспертами сделан вывод, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:538, сформированный непосредственно под объектом недвижимости - склад с кадастровым номером 25:28:040012:1018, без учета площади, необходимой для эксплуатации такого здания, образован в соответствии с требованиями земельного законодательства и не нарушает градостроительный регламент.

С учетом изложенного, судом первой инстанции удовлетворены требования ООО «Базальт» в части установления границ земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:040011:538, 25:28:040011:10445, 25:28:040011:10795 в координатах согласно межевому плану, изготовленному ООО «ГеоПроект» 13.01.2022, исключающими наложение на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:10445 как объекта капитального строительства с кадастровым номером 25:28:040012:1018, так и земельного участка 25:28:040011:538, расположенного под нежилыми помещениями, принадлежащими ООО «Базальт».

Обстоятельства, которые установлены в рамках дела №А51-22087/2019, не смотря на приостановление производства по настоящему делу до итогов его рассмотрения, не были учтены судом первой инстанции при разрешении настоящего спора.

Апелляционная коллегия, принимая во внимание выводы, сделанные судами при разрешении дела №А51-22087/2019, а также содержание пункта 1.2 договора аренды от 01.01.2015 №4,при рассмотрении настоящего спора пришла к выводу о том, что земельный участок площадью 4,4 кв.м, занимаемый зданием лит. 7, 7а, являющийся объектом данного договора аренды, идентичен площади наложения, которая признана реестровой ошибкой в рамках дела №А51-22087/2019.

Истцом данный вывод апелляционного суда в доводах кассационной жалобы под сомнение не ставится.

Установление факта реестровой ошибки в виде наложения фактических границ земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:538, расположенного под нежилыми помещениями, принадлежащими ООО «Базальт», на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:10445, принадлежащий ООО «Лидер-ДВ», допущенной на момент проведения межевания земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:400 в 2007 году, позволило апелляционному суду прийти к обоснованному выводу об отсутствии действительного наложения объекта капитального строительства с кадастровым номером 25:28:040012:1018, и земельного участка 25:28:040011:538, расположенного под нежилыми помещениями, принадлежащими ООО «Базальт», на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:10445, общей площадью 4,4 кв.м.

Данное обстоятельство, как верно указано апелляционным судом, исключает возможность включения в предмет договора аренды от 01.01.2015 №4 земельного участка площадью 4,4 кв.м, занимаемого зданием лит. 7, 7а, принадлежащего ООО «Базальт». На основании изложенного, апелляционный суд, правильно применив положения статей 166, 180 ГК РФ, признал недействительным (ничтожным) договор аренды от 01.01.2015 №4 в отношении указанного земельного участка и отказал в удовлетворении требования о взыскании неустойки за нарушение обязательства по сделке в ничтожной части.

Доводы ООО «Лидер-ДВ» о наличии соответствующих сведений о праве собственности истца в публично открытых документах спорного периода, вопреки утверждениям кассатора, были предметом исследования апелляционного суда и обоснованно им отклонены. В рассматриваемом случае, установление факта реестровой ошибки нивелирует сведения публичного реестра в период заключения договора аренды №4 и полномочия истца по распоряжению спорной частью земельного участка.

Иных доводов, способных повлиять на итоги рассмотрения настоящего спора, заявителем в кассационной жалобе фактически не приведено.

Учитывая, что дело рассмотрено полно и всесторонне, выводы апелляционного суда основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам спора, неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая предусмотренные частью 4 статьи 288 АПК РФ, судом также не допущено, правовые основания для отмены апелляционного постановления и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2023 по делу № А51-6432/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи В.А. Гребенщикова

С.И. Гребенщиков