Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола помощником судьи Маркарян Ж.С. рассмотрел в судебном заседании путем использования систем веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) кассационную жалобу Министерства обороны Российской Федерации (далее – Министерство) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.11.2022 по делу № А07-18369/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

По результатам судебного заседания, состоявшегося 18.07.2023, судом кассационной инстанции вынесено определение об отложении судебного заседания на 15.08.2023.

Определением от 15.08.2023 в связи с очередным отпуском произведена замена судьи Суспициной Л.А. на судью Татаринову И.А.

По результатам судебного заседания, состоявшегося 15.08.2023, судом кассационной инстанции вынесено определение об отложении судебного заседания на 28.09.2023.

Определением от 27.09.2023 в связи с очередным отпуском произведена замена судьи Краснобаевой И.А. на судью Лазарева С.В., судьи Татариновой И.А. на судью Торопову М.В.

По результатам судебного заседания, состоявшегося 28.09.2023, судом кассационной инстанции вынесено определение об отложении судебного заседания на 09.11.2023.

По результатам судебного заседания, состоявшегося 09.11.2023, судом кассационной инстанции вынесено определение об отложении судебного заседания на 14.12.2023.

По результатам судебного заседания, состоявшегося 14.12.2023, судом кассационной инстанции вынесено определение об отложении судебного заседания на 11.01.2024.

После отложения в судебном заседании посредством использования системы веб-конференции принял участие представитель акционерного общества «Специализированный застройщик инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» (далее – общество «СЗ ИСК г. Уфы») - ФИО1 (доверенность от 22.12.2023 № 66).

В судебном заседании в помещении Арбитражного суда Уральского округа приняли участие представители:

Министерства – ФИО2 (доверенность от 13.10.2022 № 207/10/ою/д/544);

Федерального государственного казенного учреждения «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее - ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО») – ФИО3 (доверенность от 27.09.2022 № 141/04/07-8668).

Общество «СЗ ИСК г. Уфы» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний СУ-10» (далее – общество «ГК СУ-10»), Министерству о признании права собственности на долю в размере 9358/10000 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050110:2110, дата постановка на учет - 07.10.2015, адрес: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, жилой дом 13/1 в северо-западной части жилого района «Затон», площадь 15 536,3 кв. м, степень готовности объекта незавершенного строительства 83%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050110:2103; о признании права собственности на долю в размере 9358/10000 на земельный участок с кадастровым номером 02:55:050110:2103, площадью 8318+/-32 кв. м, адрес установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, мкр. Затон, ограниченный ул. Чкалова, Союзная и старицей р. Белая; также указать, что решение суда является основанием для прекращения записи от 19.08.2015 № 02-04/101-04/201/052/20153443/1 в Едином государственном реестре прав о постоянном (бессрочном) пользовании Министерства на земельный участок с кадастровым номером 02:55:050110:2103, для прекращения записи от 19.08.2015 № 02-04/10104/201/052/2015-3442/1 в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 02:55:050110:2103 (с учетом

принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.11.2022 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Министерство просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судами норм материального права.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает на то, что право собственности общества «ГК СУ-10» на спорные квартиры, которые, по утверждению истца, должны быть ему переданы на основании договора от 14.01.2013 № 4 об инвестиционной деятельности по строительству жилого дома № 13/1 со встроенно-пристроенными помещениями и подземной стоянкой в северо-западной части жилого района «Затон» Ленинского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан не регистрировались. Истец не владеет помещениями в спорном объекте незавершенного строительства, поскольку они не передавались ему от застройщика. Таким образом, Министерство считает, что истец не имел оснований для обращения в суд с исковым заявлением о признании права долевой собственности на спорный объект незавершенного строительства и признании отсутствующим права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок. По мнению заявителя, удовлетворяя требования о признании права собственности на долю в спорном земельном участке в связи с формированием земельного участка под многоквартирным домом, суды, по сути, презюмировали наличие права собственности истца на спорные квартиры.

В отзыве на кассационную жалобу общество «СЗ ИСК г. Уфы» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

При рассмотрении спора судами установлено, что между обществом «ГК СУ-10» (застройщик) и Муниципальным унитарным предприятием Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - МУП ИСК, инвестор, преобразовано путем реорганизации в общество «СЗ ИСК г. Уфы») заключен договор от 14.01.2013 № 4 об инвестиционной деятельности по строительству жилого

дома № 13/1 со встроенно-пристроенными помещениями и подземной стоянкой в северо-западной части жилого района «Затон» Ленинского района городского округа город Уфа республики Башкортостан, по условиям пункта 1.1 которого инвестор вкладывает собственные и (или) заемные денежные средства, принадлежащие ему ценные бумаги и иное имущество в финансирование строительства жилого дома 13/1 со встроенно- пристроенными помещениями и подземной стоянкой в северо-западной части жилого района «Затон» Ленинского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан, именуемого в дальнейшем «объект», в соответствии с пунктами 3.1.1 и 3.1.2 настоящего договора, а застройщик обязуется после завершения строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию передать инвестору жилые и нежилые помещения в объекте в соответствии с пунктом 4.1 настоящего договора.

Согласно пункту 1.2 договора строительство объекта осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику по договору аренды земельного участка от 02.08.2011 № 15-«Ж» застройщик гарантирует, что указанный земельный участок не является объектом гражданского спора, не состоит под арестом, не находится в субаренде, не заложен и не обременен какими-либо иными правами третьих лиц.

В соответствии с пунктом 1.3 договора общая проектная площадь объекта на дату составления настоящего договора с учетом СНиП Российской Федерации составляет 15 948,4 кв. м /без учета площади автостоянки/, в том числе общая проектная площадь жилых помещений - 15 298,4 кв. м, встроенно-пристроенных нежилых помещений - 650,0 кв. м. Общая проектная площадь и срок ввода объекта, предусмотренные настоящим договором, подлежат изменению в случае корректировки проектно-сметной документации.

Пунктом 1.5 договора сторонами определен ориентировочный срок ввода объекта - IV квартал 2014 года.

В силу пункта 3.1.1 договора инвестор обязуется финансировать затраты застройщика в размере 100% от общей проектной площади жилых помещений и 100% от общей проектной площади встроенно-пристроенных нежилых помещений, на условиях определенных настоящим договором, на проектно-изыскательские работы как непосредственно по объекту, так и по проектированию микрорайона, по подготовке площадки (в том числе расселение и снос), строительству внеквартальных и внутриквартальных инженерных сетей и сооружений, по выполнению строительно-монтажных и пусконаладочных работ по жилому дому, затраты по техническому присоединению к сетям газо-, водо-, тепло- и электроснабжения, общеквартальному благоустройству, на поставку оборудования, по расчетам с арендодателем за право аренды земельного участка под строительство объекта, по вводу в эксплуатацию, по технической инвентаризации и регистрации прав на объект, по передаче объекта в управление управляющей организации, на вознаграждение привлекаемого застройщиком технического заказчика (при наличии).

Стоимость финансирования состоит из двух частей:

- закрытой стоимости 1 кв. м в размере 12 000 руб. за общую площадь жилых и пристроенных нежилых помещений в размере 15 948,4 кв. м на общую сумму 191 380 800 руб.;

- и открытой стоимости.

Согласно пункту 4.1 договора, после проведения окончательных взаиморасчетов по закрытой стоимости согласно пункту 3.1.1 настоящего договора инвестору передается 100% от общей проектной площади жилых помещений и 100% от общей проектной площади встроенно-пристроенных нежилых помещений (в том числе парковочных мест и автостоянок).

Сторонами 01.12.2014 подписано дополнительное соглашение к договору от 14.01.2013 № 4, согласно которому общая проектная площадь объекта на дату на дату составляет 15 912,30 кв. м, площадь, подлежащая передаче инвестору, составляет 14 858,30 кв. м.

В связи с внесенными изменениями, стоимость финансирования установлена (пункт 3.1.1 договора):

- закрытой стоимости 1 кв. м в размере 12 000 руб. за общую площадь жилых и пристроенных нежилых помещений в размере 14 858,30 кв. м на общую сумму 178 299 600 руб.;

- открытой стоимости.

Дополнительным соглашением от 24.03.2022 к договору от 14.01.2013 № 4 внесены изменения в пункт 1.3.3 и установлено, что проектная площадь составляет 16 411,80 кв. м, в том числе общая проектная площадь жилых помещений - 15911,00 кв. м, общая проектная площадь встроенно- пристроенных помещений -500,80 кв. м. Площадь, подлежащая передаче Инвестору, составляет 15 357,80 кв. м, от общей проектной площади объекта, в том числе общая проектная площадь жилых помещений - 14 857,00 кв. м, общая проектная площадь встроенно-пристроенных помещений - 500,80 кв. м.

Стоимость финансирования установлена (пункт 3.1.1 договора):

- закрытой стоимости 1 кв. м в размере 12 000 руб. за общую площадь жилых и пристроенных нежилых помещений в размере 15 357,80 кв. м на общую сумму 184 296 600 руб.;

- открытой стоимости.

Из обстоятельств, установленных при рассмотрении дела № А07-4419/2014 усматривается, что Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок - земли поселений, общая площадью 100 000 кв. м, кадастровый номер 02:55:050110:0055, адрес: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, микрорайон Затон, ограниченный ул. Чкалова, Союзная и старицей р. Белая (свидетельство о государственной регистрации права от 19.05.2005 серии 04АА № 093169).

За Министерством зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.02.2008 серии 04 АБ № 302969.

Между ФГУ «Уфимская КЭЧ района» (арендодатель, реорганизовано в форме присоединения к ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО») и обществом «ГК СУ-10» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 02.08.2011 № 15-«Ж», согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 100 000 кв. м, с кадастровым номером 02:55:050110:0055, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, микрорайон Затон, ограниченный ул. Чкалова, Союзная и старицей р. Белая, для проектирования и строительства жилья.

Пунктом 3.1 договора стороны установили срок аренды с 02.08.2011 по 02.08.2014.

В соответствии с пунктом 4.1 договора в качестве компенсации за использование участка после ввода в эксплуатацию жилого многоэтажного дома арендатор обязуется безвозмездно передать арендодателю для военнослужащих жилые помещения, количество и срок передачи которых будет оформлено дополнительным соглашением по окончании проектно-изыскательских работ и утверждения проектно-сметной документации в установленном порядке.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 02.07.2012 о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.10.2012 № 01/188/2012-381.

Земельный участок с кадастровым номером 02:55:050110:0055 по акту приема-передачи от 02.08.2011 передан арендатору.

Из арендуемого по договору земельного участка образованы 11 земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 02:55:050110:55 площадью 47866 кв. м, а также спорные земельные участки со следующими кадастровыми номерами: 02:55:050110:2097 площадью 2902 кв. м, 02:55:050110:2098 площадью 5090 кв. м, 02:55:050110:2099 площадью 2509 кв. м, 02:55:050110:2100 площадью 2804 кв. м, 02:55:050110:2101 площадью 6448 кв. м, 02:55:050110:2102 площадью 8570 кв. м, 02:55:050110:2103 площадью 8318 кв. м, 02:55:050110:2104 площадью 2822 кв. м, 02:55:050110:2105 площадью 6701 кв. м, 02:55:050110:2106 площадью 5970 кв. м.

Ссылаясь на отсутствие у арендодателя полномочий на распоряжение вышеназванным земельным участком, и полагая в этой связи договор аренды земельного участка от 02.08.2011 № 15-«Ж» недействительным, Министерство обратилось в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостана от 14.02.2017 по делу № А07-4199/2014 исковые требования Министерства удовлетворены частично. Договор аренды земельного участка от 02.08.2011 № 15-«Ж» признан ничтожным. Из чужого незаконного владения общества «ГК СУ-10» в пользу Министерства истребованы земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:050110:2097 площадью 2902 кв. м, 02:55:050110:2098 площадью 5090 кв. м, 02:55:050110:2099 площадью 2509

кв. м, 02:55:050110:2101 площадью 6448 кв. м, 02:55:050110:2102 площадью 8570 кв. м, 02:55:050110:2103 площадью 8318 кв. м, 02:55:050110:2104 площадью 2822 кв. м, 02:55:050110:2105 площадью 6701 кв. м, 02:55:050110:2106 площадью 5970 кв. м. На общество «ГК СУ-10» возложена обязанность передать Министерству указанные земельные участки в течение 15 дней после вступления решения в законную силу. В удовлетворении исковых требований в части истребования из чужого незаконного владения общества «ГК СУ-10» в пользу Министерства земельного участка с кадастровым номером 02:55:050110:2100, площадью 2804 кв. м отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2017, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 11.09.2017, решение суда первой инстанции отменено в части удовлетворения исковых требований об истребовании из чужого незаконного владения общества «ГК СУ-10» в пользу Министерства земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050110:2097 площадью 2902 кв. м, 02:55:050110:2099 площадью 2509 кв. м, 02:55:050110:2104 площадью 2822 кв. м, 02:55:050110:2106 площадью 5970 кв. м, 02:55:050110:2103 площадью 8318 кв. м, 02:55:050110:2105 площадью 6701 кв. м, и обязании общества «ГК СУ-10» передать указанные земельные участки Министерству в течение 15 дней после вступления решения в законную силу. В указанной части в удовлетворении исковых требований отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

До момента обращения Министерства с исковым заявлением в суд, обществом «ГК СУ-10» получено разрешение на строительство от 30.04.2014 № RU03308000-581-Ж, предусматривающее возможность осуществления строительства жилого дома количеством квартир 363 общей площадью квартир 15 882 кв. м, на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050110:55 площадью 8318 кв. м.

Разрешение на строительство не было отменено, не отозвано, не признано недействительным.

К настоящему моменту спорное строение представляет собой объект незавершенного строительства степенью готовности 83%, площадью 15 536,3 кв. м, который 07.10.2015 на основании технического плана от 30.09.2015, постановлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 02:55:050110:2110, адрес: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район ж/д 13/1 в северо-западной части жилого района Затон.

Данный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050110:2103, сформированного для целей строительства многоквартирного жилого дома.

Министерство ранее обращалось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу «ГК СУ-10» о признании семи строящихся объектов в северо-западной части жилого района «Затон» в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан на территории земельного участка с кадастровым номером 02:55:050110:55

самовольными постройками, в том числе: жилого дома № 13/3 А, Б, В общей площадью 18 426,2 кв. м, строительный объем (надземная часть)57 325,2 куб. м, подземная часть - 3555,8 куб. м, этажность - 14 - 18; количество квартир - 252, согласно разрешению на строительство от 18.12.2013 № RU 03308000-554-Ж; жилого дома № 13/2 А, Б, В, Г со встроенно-пристроенными помещениями, строительный объем: надземная часть83 148, 1 куб. м, подземная часть - 4333,8 куб. м, этажность - 14 - 18; количество квартир - 363, согласно разрешению на строительство от 30.04.2014 № RU 03308000-580-Ж; жилого дома № 13/1 со встроенными помещениями, строительный объем: надземная часть - 83 148,1 куб. м, подземная часть: 4333,8 куб. м, этажность - 14 - 18; количество квартир - 363, согласно разрешению на строительство от 30.04.2014 № RU 03308000-581-Ж; жилого дома № 12/3 со встроенными помещениями и подземной автостоянкой, строительный объем 53 563,88 куб. м; этажность - 22; количество квартир - 189, согласно разрешению на строительство от 04.02.2014 № RU 03308000-565-Ж; жилого дома № 12/2 (строительство осуществляется без разрешения на строительство объекта капитального строительства); 22-этажного жилой дом № 12/1, со встроенными помещениями и подземной автостоянкой, строительный объем 53 563,88 куб. м; этажность - 22; количество квартир - 189, в соответствии с разрешением на строительство от 05.06.2014 № RU 03308000-598-Ж; жилого дома № 9 со встроено пристроенным детским садом вместимостью не более 80 детей, строительство осуществляется без разрешения на строительство объекта капитального строительства.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.07.2018 по делу № А07-8381/2015 производство по делу прекращено в части исковых требований Министерства о признании строящихся объектов в северо-западной части жилого района «Затон» в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан на территории земельного участка с кадастровым номером 02:55:050110:55, в том числе объекта «жилой дом № 13/1» со встроенными помещениями, расположенный в северо-западной части жилого района «Затон» в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (строительный объем: надземная часть - 83148,1 куб. м, подземная часть: 4333,8 куб. м, этажность - 14-18; количество квартир 363), согласно разрешению на строительство № RU 03308000-581-Ж от 30.04.2014.

Данное определение не обжаловано и вступило в законную силу.

Министерство, указывая, что общество «ГК СУ-10» без правовых оснований на земельные участки продолжает строительство десяти объектов, привлекая к строительству денежные средства через пять жилищностроительных кооперативов, а именно: ЖСК «Союзный», ЖСК «Союзный 12/1», ЖСК «Союзный 12/2», ЖСК «Союзный 13/1», ЖСК «Лимонарий-1», с участием инвестора - АО «СЗ ИСК г. Уфы», ссылаясь на отсутствие у указанных лиц полномочий на распоряжение земельными участками, обратилось в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения за

незаконное использование земельных участков с кадастровым номерами 02:55:050110:2097 площадью 2902 кв. м, 02:55:050110:2098 площадью 5090 кв. м, 02:55:050110:2099 площадью 2509 кв. м, 02:55:050110:2100 площадью 2804 кв. м, 02:55:050110:2101 площадью 6448 кв. м, 02:55:050110:2102 площадью 8570 кв. м, 02:55:050110:2103 площадью 8318 кв. м, 02:55:050110:2104 площадью 2822 кв. м, 02:55:050110:2105 площадью 6701 кв. м, 02:55:050110:2106 площадью 5970 кв. м в сумме их кадастровой стоимости в размере 1 255 335 628 руб. 68 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.09.2019 по делу № А07-25064/2015 исковые требования удовлетворены частично. С общества «ГК СУ-10» в пользу Министерства взысканы убытки в размере 99 577 000 руб., включая рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:050110:2103.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2020 и постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 19.05.2020 решение оставлено без изменения.

Согласно имеющейся в деле выписки из ЕГРН от 21.09.2020 № 99/2020/349236797, до настоящего времени на спорный земельный участок зарегистрировано право Российской Федерации, правообладателем указано Министерство.

В соответствии с выводами, изложенными в решении Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.09.2019 по делу № А07-25064/2015, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:050110:2103, площадью 8 318 кв. м, подлежащая возмещению Министерству, составляет 24 488 000 руб.

Ссылаясь на наличие правовой неопределенности относительно судьбы земельного участка с кадастровым номером 02:55:050110:2103 площадью 8318 кв. м, которая не разрешена при рассмотрении вышеуказанных споров, общество «СЗ ИСК г. Уфы» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Рассмотрев спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что фактически судами по вышеуказанным спорам ( № А07-4199/2014, № А07-25064/2015) разрешен вопрос о восстановлении права Министерства обороны Российской Федерации в виде реституции в форме возложения на виновную сторону кондикционного обязательства, примененной в связи с признанием ничтожным договора аренды земельного участка от 02.08.2011 № 15-«Ж», заключенного между ФГУ «Уфимская КЭЧ района» и обществом «ГК СУ-10», однако вопрос прекращения права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок, за выбытие которого на ответчика общества «ГК СУ-10» возложено денежное возмещение, не был разрешен судами по вышеназванным делам. С учетом изложенного суд первой инстанции посчитал, что указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии правовой неопределенности относительно судьбы земельного участка с кадастровым номером 02:55:050110:2103 площадью 8318 кв. м, которая не была разрешена при рассмотрении вышеуказанных споров.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, суд первой инстанции посчитал, что еще с 2014 года (с момента начала строительства обществом «ГК СУ-10» многоквартирного жилого дома) фактическое владение Министерством спорным земельным участком прекратилось, и, признав, что спорный земельный участок с момента его кадастрового учета (07.08.2015) поступил в собственность единственного инвестора, являющегося истцом по настоящему делу, удовлетворил требования последнего о признании за ним права собственности на долю земельного участка с кадастровым номером 02:55:050110:2103 в размере доли 9358/10000, исходя из размера произведенных им вложений в строительство многоквартирного дома, который в настоящее время не завершен строительством. Удовлетворяя требования иска в данной части, суд также исходил из того, что применительно к спорной ситуации, разрешения данного вопроса носит социальное значение, а отсутствие правовой определенности в данном вопросе влечет неосновательное обогащение Министерства, имеющего права и на взыскание с общества «ГК СУ-10» рыночной стоимости утраченного земельного участка, а также зарегистрированное право собственности на сам утраченный земельный участок.

Придя к выводу о том, что истец имеет правовой интерес в защите своих прав добросовестного инвестора, вложившего свои денежные средства в период отсутствия информации о наличии правопритязаний со стороны Министерства на земельный участок с кадастровым номером 02:55:050110:2103 и при наличии у застройщика разрешения на строительство, обусловленный необходимостью введением в гражданский оборот профинансированного им многоквартирного жилого дома, учитывая, что судом первой инстанции за истцом признано право собственности на долю земельного участка с кадастровым номером 02:55:050110:2103 в размере 9358/10000, суд первой инстанции также удовлетворил требования истца о признании права собственности на долю в размере 9358/10000 в объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050110:2110, исходя из суммы фактически произведенных им вложений.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал, признав поведение Министерства недобросовестным.

Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной

инстанции подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли требование удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (пункты 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Делая вывод о наличии правовых оснований как для признания права собственности на долю в размере 9358/10000 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050110:2110, так и для признания права собственности на долю в размере 9358/10000 на земельный участок с кадастровым номером 02:55:050110:2103 за истцом, суды не учли следующее.

Из материалов дела следует, что общество «СЗ ИСК г. Уфы» в обоснование данных требований ссылалось на договор от 14.01.2013 № 4 об инвестиционной деятельности по строительству жилого дома № 13/1 со встроенно-пристроенными помещениями и подземной стоянкой в северо-западной части жилого района «Затон» Ленинского района городского округа город Уфа республики Башкортостан, заключенный между обществом «ГК СУ-10» (застройщик) и МУП ИСК (инвестор, преобразовано путем реорганизации в общество «СЗ ИСК г. Уфы»).

Согласно пункту 1 статьи 307.1 и пункту 3 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорным обязательствам общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Гражданском кодексе Российской Федерации и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре.

Поэтому при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п. (пункт 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Необходимость выявления природы договоров, именуемых сторонами «инвестиционными», неоднократно высказывалась в судебных актах высших судебных инстанций (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4784/11, от 24.01.2012 № 11450/11, от 05.02.2013 № 12444/12, от 25.03.2014 № 10614/13, и связана с тем, что понятие «инвестиции» не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания, а потому при использовании в наименованиях договоров оно может обозначать разнообразные отношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота (определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.03.2023 № 307-ЭС22-22917, от 16.06.2023 № 305-ЭС23-1573).

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»). При этом, если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный

договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (пункт 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

В нарушение положений указанных норм права, а также статей 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды не установили правовую природу договора от 14.01.2013 № 4 об инвестиционной деятельности по строительству жилого дома № 13/1 со встроенно-пристроенными помещениями и подземной стоянкой в северо-западной части жилого района «Затон» Ленинского района городского округа город Уфа республики Башкортостан, соответственно, не определили какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить при разрешении рассматриваемого спора, а также не выяснили является ли данный договор действующим, а также в чьем владении находится спорный объект, что также может повлиять на рассмотрение спора по существу.

Кроме того, суды при рассмотрении спора установили, что общество «СЗ ИСК г. Уфы» является единственным инвестором строительства многоквартирного дома, однако признали за ним право собственности на часть доли в объекте незавершенного строительства, что противоречит данному выводу.

Кроме того, суды, решая вопрос о правовой судьбе земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости, не учли следующее.

В пунктах 66 и 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержатся разъяснения относительно прав на земельный участок под многоквартирным домом.

Более того в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать, что в силу части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса

Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Между тем в рассматриваемом случае строительство многоквартирного дома не завершено, соответственно, объекты долевого строительства в натуре, как оборотоспособные объекты, не существуют, в связи с чем спорный земельный участок не мог поступить в собственность общества «СЗ ИСК г. Уфы» с момента его кадастрового учета (07.08.2015). Суды ошибочно в отношении спорного земельного участка применили положения, касающиеся земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

При этом суды не учли, что в рамках дела № А07-25064/2015 спор в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:050110:2103 разрешен между Министерством и третьим лицом. На момент рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции и в суде апелляционной инстанции оплата земельного участка третьим лицом не произведена. В суд кассационной инстанции обществом «СЗ ИСК г. Уфы» представлено платежное поручение 27.09.2023 № 7041 на сумму 24 488 000 руб., которое судами не оценивалось.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, спор в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом положений, установленных статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разрешить спор в соответствии требованиями действующего законодательства, распределить судебные расходы, в том числе по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.11.2022 по делу № А07-18369/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2023 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Э. Рябова

Судьи С.В. Лазарев

М.В. Торопова