Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Производственное объединение Монтажник» (далее – общество «ПО Монтажник», общество, истец, заявитель жалобы) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2023 по делу № А76-32313/2022 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле № А76-32313/2022, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание суда округа не обеспечили. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

От Администрации города Магнитогорска (далее – Администрация, ответчик) поступил в суд отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела на основании статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество «ПО Монтажник» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к Администрации с исковым заявлением о признании на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации о самовольной постройке права собственности на объекты недвижимости – нежилые здания мастерской площадью 185,5 кв. м, склада площадью 767,8 кв. м и контрольно-пропускного пункта (КПП) площадью 34,2 кв. м, расположенные по адресу: Челябинская область г. Магнитогорск, Челябинский тракт, 79.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, Министерство имущества Челябинской области.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.03.2023 заявленные требования удовлетворены: за обществом «ПО Монтажник» признано право собственности на поименованные в исковом заявлении объекты недвижимости.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2023 решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе общество «ПО Монтажник» просит указанное постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции либо направить дело на новое рассмотрение.

Заявитель жалобы оспаривает вывод апелляционного суда о его (общества «ПО Монтажник») недобросовестности как застройщика, не принявшего каких-либо мер по получению необходимой разрешительной документации при возведении спорных объектов на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 74:33:0000000:339. Данный вывод, по мнению заявителя жалобы, сделан апелляционным судом без учета того обстоятельства, что общество «ПО Монтажник» с 2020 г. находится в банкротстве, в этой связи у общества неоднократно изымались документы, в том числе в рамках уголовного дела, поэтому утверждать однозначно об отсутствии документов, свидетельствующих о принятии мер по получению разрешительной документации нельзя, такие документы могли быть утрачены.

Заявитель жалобы утверждает также, что условия договора аренды от 24.02.2011 № 5848, на основании которого ему (обществу «ПО Монтажник») был передан в пользование земельный участок с кадастровым номером 74:33:0000000:339, позволяли возводить на участке объекты недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных и иных установленных правил и нормативов. Указанное обстоятельство апелляционным судом не было принято во внимание.

Исходя из изложенного, заявитель жалобы настаивает на том, что со стороны Администрации имело место быть волеизъявление на возведение на спорном земельном участке нежилых зданий мастерской, склада и КПП, соответствующих его целевому назначению, необходимая разрешительная документация возможно была утрачена, о чем суду даны убедительные пояснения, а соответствие возведенных зданий градостроительным и строительным нормам и правилам в полной мере подтверждается

представленным в дело строительно-техническим заключением от 06.07.2022 № 368/2022.

В этой связи, как полагает заявитель жалобы, отнесение объектов в сложившейся ситуации к самовольным постройкам является формальным, обращение в суд с исковыми требованиями, основанными на пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, связано лишь с тем, что у общества «ПО Монтажник» отсутствует реальная возможность легализации объектов в ином (внесудебном) порядке. Учитывая, что общество «ПО Монтажник» является несостоятельным должником (банкротом), отказ в удовлетворении заявленных в рамках настоящего дела исковых требований и последующий снос объектов не позволит произвести расчеты с кредиторами, в том числе погасить долги по заработной плате работникам общества.

Помимо этого заявитель жалобы ссылается на неправомерный отказ апелляционного суда, критически оценившего строительно-техническое заключение от 06.07.2022 № 368/2022 как доказательство по делу, в назначении судебной экспертизы на предмет установления соответствия возведенных зданий градостроительным и строительным нормам и правилам, отсутствия в связи с их сохранением угрозы жизни и здоровью граждан.

В обоснование приведенных доводов заявитель указывает на сложившиеся правовые подходы, сформированные Верховным Судом Российской Федерации, связанным с самовольным строительством.

Администрация в отзыве на кассационную жалобу просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, считая его законным и обоснованным, а изложенные в жалобе доводы – несостоятельными.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и обществом «ПО Монтажник» (арендатор) заключен договор аренды от 24.02.2011 № 5848 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов (ПК-1, зона производственно-складских объектов) с кадастровым номером 74:33:0000000:339; местоположение участка – Челябинская область г. Магнитогорск, Челябинский тракт, 79; площадь участка – 35210 кв. м, цель использования участка – занимаемый нежилыми зданиями (котельной, сушильней, производственным, столярным цехами, столярной мастерской, складом- модулем, цехом металлоконструкций со складом).

В пункте 1.2 договора оговорено, что на земельном участке имеются следующие нежилые здания: котельная площадью 29,5 кв. м; сушильня площадью 171,3 кв. м; производственное здание площадью 575,7 кв. м; столярный цех площадью 582,3 кв. м; столярная мастерская площадью 1026,1 кв. м; склад-модуль площадью 777 кв. м; цех металлоконструкций со складом площадью 1420,3 кв. м. Приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным. Изменение цели использования допускается исключительно с согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 2.1 договор заключен сроком до 21.05.2056 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с 21.05.2007.

Обозначенный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.03.2011.

В исковом заявлении общество «ПО Монтажник» указывало, что им после получения в арендное пользование земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:339 своими силами и за свой счет без получения на то разрешительной документации возведены на этом участке следующие объекты недвижимости – нежилые здания мастерской площадью 185,5 кв. м, склада площадью 767,8 кв. м, КПП площадью 34,2 кв. м.

Разрешение на ввод объектов в эксплуатацию отсутствует.

Поскольку при указанных обстоятельствах общество «ПО Монтажник» не имеет возможности легализовать постройки, зарегистрировав за собой право собственности в установленном законом порядке, оно обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, квалифицировал спорные объекты недвижимости как самовольные постройки ввиду возведения их истцом без необходимой разрешительной документации, вместе с тем, учитывая, что материалами дела подтверждается соответствие объектов градостроительным, строительным нормам и правилам, отсутствие в связи с их сохранением угрозы жизни и здоровью граждан, нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, счел возможным признать за истцом право собственности на эти объекты.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, апелляционный суд правомерно исходил из следующего.

Правовой режим самовольной постройки закреплен в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами которой в том числе предоставлена возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот. Одновременно нормы указанной статьи регулируют различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта – строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство и т.п.), так и частно-правовые.

Выводы суда первой инстанции о наличии у спорных объектов недвижимости – нежилых зданий мастерской, склада и КПП, возведенных истцом на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 74:33:0000000:339 из публичной собственности без получения разрешения на строительство в установленном законом порядке – признаков самовольной

постройки по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации апелляционным судом поддержаны как подтвержденные материалами дела, заявителем жалобы с приведением убедительных аргументов не опровергнуты.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

На основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

В этом смысле вынося решение о признании самовольной постройки в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным

застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц, суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из положений пункта 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» также следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

В соответствии с правовым подходом, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить соответствующие правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном

нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

В противном случае лица, осуществившие самовольное строительство и заявляющие требования в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, оказались бы в более привилегированном положении по отношению к добросовестным застройщикам, которые осуществили строительство в порядке и с соблюдением требований статей 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Также из вышеуказанного Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, и если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При повторном рассмотрении дела апелляционный суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательств в их взаимосвязи и совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выявил отсутствие доказательств, подтверждающих объективную невозможность для общества «ПО Монтажник» соблюсти надлежащим образом требования градостроительного законодательства и обратиться в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство спорных объектов, затем получить разрешение на ввод объектов в эксплуатацию.

Более того, апелляционный суд установил, земельный участок из публичной собственности, на котором возведены спорные объекты недвижимости, находится у общества «ПО Монтажник» в аренде на основании договора от 24.02.2011 № 5848, условия которого предусматривают использование участка лишь под размещение существующих зданий.

Доказательств того, что указанный земельный участок предоставлялся обществу «ПО Монтажник» для строительства объектов недвижимости, в деле не имеется.

Вопреки доводам кассационной жалобы, иного из материалов дела не следует.

В этой связи апелляционный суд обоснованно заключил, что установленные по делу обстоятельства однозначно свидетельствуют о недобросовестности общества «ПО Монтажник» как застройщика.

Ссылки в кассационной жалобе на то, что условия договора аренды от 24.02.2011 № 5848 позволяют возводить на арендуемом земельном участке объекты недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием, не принимаются судом округа как противоречащие содержанию указанного договора.

Следует отметить, что согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Решение вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связано с установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

При этом земельное законодательство предусматривает различные процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Апелляционный суд верно указал, что по договору аренды от 24.02.2011 № 5848 земельный участок с кадастровым номером 74:33:0000000:339 предоставлялся не для строительства, а для использования в целях размещения котельной, сушильней, производственным, столярным цехом, столярной мастерской, складам модуля, цехом металлоконструкций со складом, что исключает возможность возведения на нем объектов недвижимости.

Ссылки в кассационной жалобе на то, что истец с 2020 г. находится в банкротстве, что у него неоднократно изымались документы, в том числе в рамках уголовного дела, поэтому утверждать однозначно об отсутствии документов, свидетельствующих о принятии мер по получению разрешительной документации нельзя, такие документы могли быть утрачены, на то, что Администрация давала согласие на спорное строительство, также не принимаются судом округа, поскольку решение суда не может быть основано на предположениях.

Доводы, приведенные заявителем в кассационной жалобе относительно своей добросовестности как застройщика, не находят подтверждения в материалах дела.

Кроме того, апелляционный суд не установил наличие в деле надлежащей доказательственной базы, позволяющей сделать однозначный вывод о том, при возведении спорных зданий мастерской, склада и КПП существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил не были допущены, что данные здания не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

На основании правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, суды выясняют вопросы о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, о том, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

Проверка соблюдения требований технических регламентов, предъявляемых к объекту, а также оценка рисков вероятности причинения вреда окружающей среде, жизни или здоровью граждан осуществляется уполномоченными на проведение государственного контроля (надзора) за соблюдением технических регламентов органами исполнительной власти Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, подведомственными им государственными учреждениями.

Безопасность возведенных строений и возможность их легализации определяется с учетом положений Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», а также иных специальных нормативно-правовых актов.

Таким образом, истец должен в порядке, предусмотренном названными законодательными актами, представить положительные заключения соответствующих служб, свидетельствующие о соответствии самовольной постройки установленным нормам и правилам, а также возможности введения ее в последующем в эксплуатацию (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Апелляционным судом в постановлении приведена развернутая критика представленного истцом в материалы дела внесудебного заключения строительной экспертизы от 21.04.2022 № 175/2022 относительно технического состояния спорных зданий и возможности их сохранения.

Ссылки в кассационной жалобе на необоснованный отказ апелляционного суда, критически оценившего строительно-техническое

заключение от 06.07.2022 № 368/2022 как доказательство по делу, в назначении судебной экспертизы на предмет установления соответствия возведенных зданий градостроительным и строительным нормам и правилам, отсутствия в связи с их сохранением угрозы жизни и здоровью граждан, отклоняются судом округа как несостоятельные.

Как указано выше, оснований для удовлетворения исковых требований в рассматриваемом случае не имелось уже ввиду установления апелляционным судом недобросовестности поведения общества «ПО Монтажник» как застройщика, отсутствия у указанного лица в отношении земельного участка прав, допускающих строительство на нем объектов недвижимости.

В этой связи назначение по делу судебной экспертизы не привело бы к принятию более правильного решения по существу спора.

При установленных по делу обстоятельствах апелляционным судом правомерно отменено решение суда первой инстанции и принят новый судебный акт, которым в признании права собственности на спорные самовольной постройки обществу «ПО Монтажник» отказано.

Ссылки в кассационной жалобе на то, что удовлетворение иска будет способствовать достижению целей процедуры банкротства общества «ПО Монтажник», отклоняется судом округа, поскольку финансовое положение истца само по себе не является основанием для применения такого исключительного способа защиты права как признание права собственности на самовольную постройку.

Следует отметить, что пополнение конкурсной массы несостоятельного должника не должно производиться за счет имущества, полученного последним незаконными способами, а достижение целей банкротства не должно производиться в обход действующего законодательства. Иной подход противоречил бы основополагающему принципу арбитражного процесса – законности при рассмотрении дел арбитражным судом (статья 6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права применительно к установленным по делу обстоятельствам, не опровергают выводов апелляционного суда о недоказанности истцом тех обстоятельств, на которые он ссылается, по существу указанные доводы направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов суда, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ссылка заявителя жалобы на иную судебную практику не свидетельствует об ошибке, допущенной апелляционным судом при применении норм права.

Апелляционный суд, устраняя нарушения, допущенные судом первой инстанции при рассмотрении дела, с достаточной полнотой установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно

применил к ним нормы права, содержащиеся в обжалуемом акте выводы, подробно мотивированы, основаны на повторно исследованных названным судом доказательствах, в пределах предоставленных ему процессуальных полномочий, и переоценке судом округа не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2023 по делу № А76-32313/2022 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества «Производственное объединение Монтажник» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Суспицина

Судьи А.А. Столяров

В.А. Купреенков