Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и признании недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок, признании недействительным межевания земельного участка

при участии:

от истца – представитель ФИО1 (доверенность №1 от 03.01.06г., в/у

61КО№004051);

от ответчиков: от ООО «Дон» - представитель ФИО2 (доверенность в деле), от Администрации – представитель ФИО3 (доверенность в деле);

от третьих лиц: от МИЗО – представитель ФИО4 (доверенность в деле), от остальных - представители не явились.

установил, что рассматриваются требования ООО ФГ «Донсельмаш» к ООО «Дон», Администрации Зерноградского района о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и признании недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок, признании недействительным межевания земельного участка.

Дело рассматривается в порядке п.п. 5 ст.156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме. Пояснил, что при производстве работ кадастровой службой по межеванию земельных участков с целью их последующего выделения в натуре были допущены существенные нарушения положений действующего законодательства и СНиП, что повлекло за собой грубое нарушение его прав и законных интересов, а договор купли-продажи №6 земельного участка, заключенный 08.04.04г. между Администрацией Зерноградского района РО в лице Комитета по управлению имуществом и ООО «Дон» является недействительным в силу его ничтожности и соответственно, является недействительным и зарегистрированное на его основании право собственности ООО «Дон» на земельный участок.

Кроме того, истец пояснил, что согласно экспертно-консультационному заключению от 14.08.06г., утвержденному проректором РГСУ, площадь в 601 кв.м. земельного участка, кадастровый номер 61:12:04 03 09 0015, границы которого определены межеванием, проведенным в мае 2004г., не соответствует площади застройки объекта недвижимого имущества – цеха по ремонту мебели литер «Е», расположенному по адресу: <...>, принадлежащего истцу, для эксплуатации данного объекта недвижимости, в связи с тем, что согласно действующим нормативам в площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации строения литер «Е», должна быть учтена (добавлена) площадь земельного участка, обеспечивающая водозащитные мероприятия для застраиваемых территорий, и безаварийной эксплуатации зданий и сооружений. Минимальная площадь земельного участка, необходимого для осуществления эксплуатации нежилого строения литер «Е» с навесом литер «Е1» составляет 763 кв.м.

ООО «Дон» исковые требования не признает, указывает, что истец на момент проведения межевания не являлся лицом, права и законные интересы которого могут быть нарушены, поскольку не обладал ни правами землепользователя, ни правами арендатора земельного участка, а договор купли-продажи земельного участка между ООО «Дон» и Администрацией Зерноградского района РО не оспаривается Администрацией Ростовской области, которая, по мнению истца, является единственным уполномоченным органом по отчуждению данного земельного участка как государственной собственности субъекта РФ, а межевание было проведено с допущением технической ошибки.

Администрация Зерноградского района РО также не признает исковые требования истца, ссылаясь на те же обстоятельства, что и ООО «Дон».

Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения представителя истца, арбитражный суд установил, что в июне 2003г. Ростовской областью в лице Комитета по управлению имуществом были заключены договоры аренды с ООО «Бытсервис» №2419/03 и с ООО «ФГ «Донсельмаш» №2420/03 на принадлежащие на праве собственности Ростовской области имущественный комплекс, расположенный по адресу: <...>.

17.12.04г. между Фондом имущества Ростовской области и ООО «ФГ «Донсельмаш» на основании проведенного аукциона был заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого, в собственность истца была передана производственная база, расположенная на едином земельном участке и 27.12.04г. передана по акту приема-передачи. Кроме того, 17.12.04г. во исполнение договора купли-продажи №168/НД от 17.12.04г. между Фондом имущества РО и истцом были заключены договоры купли-продажи №188/ЗУ земельного участка с кадастровым №61:12:04 03 09:0012, расположенный по адресу: <...> и №187/ЗУ на земельный участок с кадастровым №61:12:04 03 09:0015, расположенный по адресу: <...>.

ООО «Бытсервис» во время действия договора аренды 2003г. возвело восемь объектов незавершенного строительства, зарегистрировало на них свои права собственности и продало их по договору купли-продажи от 06.11.03г. ООО «Дон». Вместе с тем, ООО «Бытсервис» произвело межевание земельных участков, общей площадью 7272 кв.м. (участок площадью 6145 кв.м. кадастровый №61:12:11 03 09:06 и участок площадью 1227 кв.м. кадастровый №61:12:11 03 09:07), находившихся в пользовании ООО «Бытсервис» по договору аренды №714, заключенному 19.02.01г. с Администрацией Зерноградского района, на шесть самостоятельных участков с присвоением отдельных почтовых адресов.

После проведенного межевания и регистрации права собственности на принятые от ООО «Бытсервис» объекты незавершенного строительства ООО «Дон» заключило с Администрацией Зерноградского района РО договор купли-продажи №6 находящегося в муниципальной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность юридическим лицом 08.04.04г., по условиям которого, Администрация Зерноградского района РО передала в собственность ООО «Дон» земельный участок общей площадью 3488 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый №61:12:04 03 09:0013.

В соответствии со ст. 17 ФЗ от 18.06.01г. №78-ФЗ «О землеустройстве» межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения. Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.

Основанием для проведения землеустройства в соответствии с вышеуказанным законом являются решения федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления о проведении землеустройства; договоры о проведении землеустройства; судебные решения. Договоры о проведении землеустройства имеют право заключать, в том числе юридические лица в случае, если это допускается действующим законодательством.

В соответствии с п.1 ст. 69 Земельного кодекса РФ землеустройство проводится по инициативе уполномоченных исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или по решению суда.

Материалами дела установлено, что на момент проведения межевания земельных участков, результаты которого оспариваются в рамках настоящего дела, его правообладателем являлось ООО «Бытсервис» в соответствии с Постановлением Главы Зерноградского района от 22.01.01г. №40 «О предоставлении земельного участка в аренду ООО «Бытсервис», Распоряжения Главы Администрации г. Зернограда №132 от 08.02.01г. и договора аренды земельного участка №714 от 19.02.01г., заключенным между Администрацией Зерноградского района и ООО «Бытсервис», а основанием для проведения межевания являлось строительство арендатором – ООО «Бытсервис» новых объектов недвижимости и их отчуждение ООО «Дон». Строительство объектов осуществлялось на основании полученных надлежащим образом разрешительных документов, законность и достаточность которых признана вступившим в законную силу решением Арбитражного суда РО по делу №А53-31340/05-15 от 07.03.06г., постановлением апелляционной инстанции от 05.09.06г.

Учитывая, что предметом настоящего спора является требование истца о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и признании недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок, признании недействительным межевания земельного участка, одним из оснований исковых требований истец указывает существенные нарушения положений действующего законодательства и СНиП, что повлекло за собой грубое нарушение прав и законных интересов ООО «ФГ «Донсельмаш»; в целях полного и всестороннего исследования имеющих существенное значение для рассматриваемого спора обстоятельств, судом определением от 09.11.06г. была назначена судебная строительно-техническая экспертиза с целью разрешить следующие вопросы: соответствует ли деление земельного участка имевшего по состоянию на 14.04.03г., кадастровый номер 61:12:11 03 09:06, общую площадь 6145 кв.м., почтовый адрес: <...> на самостоятельные земельные участки с присвоением отдельных почтовых адресов: 1. пер. Селекционный, 24-б, площадью 3488 кв.м., кадастровый №61:12:04 03 09:0013; 2. пер. Селекционный, 2-а, площадью 1951 кв.м., кадастровый №61:12:04 03 09:0012; 3. пер. Селекционный, 24-в, площадью 601 кв.м., кадастровый №61:12:04 03 09:0015; 4. пер. Селекционный, 24-г, площадью 105 кв.м., кадастровый №61:12:04 03 09:0014, землеустроительным нормам и правилам, не повлекло ли за собой данное деление нарушение интересов собственников недвижимости, расположенной в границах земельного участка до его разделения, в том числе возможности эксплуатации зданий и строений в соответствии с их хозяйственным назначением и соблюдением противопожарных, санитарных норм и правил, а также правил безопасности дорожного движения.

Представленным экспертным заключением сделан вывод что, спорный земельный участок является делимым, однако выполненное его деление не соответствует землеустроительным нормам и правилам. При наложении границ вновь образованных самостоятельных земельных участков на план местности выявлено, что границы земельных участков в нескольких местах проходят по зданиям, разделяя тем самым здания на части, находящиеся на земельных участках принадлежащим разным собственникам, что недопустимо. Деление земельного участка повлекло за собой нарушение интересов собственников недвижимости, расположенной в границах земельного участка кадастровый №61:12:11 03 09:06, до его разделения.

Однако в судебном заседании ответчики заявили и эксперты подтвердили, что наложение в нескольких местах границ земельных участков является следствием технической ошибки, допущенной при межевании земельных участков и данная ошибка является устранимой в установленном законом порядке, а именно в соответствии со ст. 21 ФЗ «О государственном кадастре» и письмом №ВК/1897 от 21.11.06г. Федерального Агентства Кадастра объектов недвижимости, где указано, что при технической ошибке в определении координат угловых и поворотных точек границ земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, с письменного согласия собственника земельного участка можно внести соответствующие изменения в сведения государственного земельного кадастра.

В случае если письменное согласие собственника смежного земельного участка на внесение соответствующих изменений в сведения государственного земельного кадастра отсутствует, то исправление осуществляется на основании решения суда.

Таким образом, судом установлено, что при межевании земельного участка допущена техническая ошибка, которая является устранимой и, отсутствуют основания для признания его недействительным.

Что касается требований истца о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного между ответчиками и признании недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок за ООО «Дон», то в данном случае необходимо отметить следующее.

В соответствии со ст.ст. 209, 260 ГК РФ, ст. 40 Земельного кодекса РФ право распоряжения земельным участком принадлежит только собственнику данного земельного участка.

Согласно п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ, п.1 ст.28 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» отчуждение (приватизация) здания, сооружения, строения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком и осуществляется лицу, приобретающему такое имущество.

Весь имущественный комплекс производственной базы, состоящий из движимого и недвижимого имущества и расположенный по адресу: <...>, до его отчуждения ООО «ФГ «Донсельмаш» находился в государственной собственности Ростовской области, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРП от 14.04.03г.

Как следует из ответов Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, Ростовской областью в лице Фонда имущества были заключены договоры купли-продажи земельных участков под имущественным комплексом только с ООО «ФГ «Донсельмаш», с ООО «Дон» таких договоров не заключалось, что также не оспаривается ответчиками.

Администрация Зерноградского района РО не вправе была заключать договор купли-продажи земельного участка №6 от 08.04.04г. с ООО «Дон» в силу п.3 ст.15 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», п.6 ст.8 Областного Закона «Устав Ростовской области», так как спорный земельный участок на период заключения данного договора являлся государственной собственностью, а не муниципальной и Администрация Зерноградского района РО не была делегирована правом распоряжения указанным земельным участком, в том числе и правом его отчуждения третьим лицам.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка №6, заключенный 08.04.04г. между Администрацией Зерноградского района РО в лице Комитета по управлению имуществом и ООО «Дон» является недействительным, что является основанием для удовлетворения требований истца о признании указанного договора недействительным.

В части признания недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок за ООО «Дон» надлежит отказать, так как в соответствии с п.1 ст.36 ЗК РФ граждане и юридические лица – собственники зданий, сооружений, строений обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, что и было реализовано ООО «Дон».

Ввиду нахождения на спорном земельном участке недвижимости, принадлежащей на праве собственности ООО «Дон» и наличия у него исключительного права на выкуп земельного участка, Общество стало правообладателем спорного земельного участка, не зависимо от того относится ли он к собственности субъекта РФ или муниципального образования.

Кроме того, денежные средства за реализованный земельный участок поступили в консолидированный бюджет, что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением №4 от 07.04.04г., где получателем указано - Управление Федерального Казначейства МФ России по Ростовской области (КУГИ РО).

При таких обстоятельствах, при заключении договора купли-продажи земельного участка №6 от 08.04.04г. права и законные интересы субъекта РФ – Ростовской области не были нарушены и в удовлетворении требований истца о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО «Дон» на земельный участок площадью 3488 кв.м., расположенный по пер. Селекционный, 24б, г. Зерноград, кадастровый №61:12:04 03 09:0013 надлежит отказать.

Согласно ст.ст. 106, 110 АПК РФ государственную пошлину, оплаченной истцом при подаче иска и судебные издержки в виде денежных средств, перечисленных истцом за проведение по делу судебной экспертизы суд относит на обе стороны, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь ст.ст. 106, 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным договор №6 от 08.04.04г.

В остальной части иска – отказать.

Взыскать с ООО «Дон» в пользу ООО «ФГ «Донсельмаш» 1 333 руб. – расходов по оплате госпошлины, 7 080 руб. – судебных издержек.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Ростовской области.

Судья З.С. Лусегенова