Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению от 09.08.2012 Исх. № 1692 открытого акционерного общества "Домостроительный комбинат" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Саха (Якутия)об отмене постановления от 21.07.2012 № 967/28-ОЗПП о назначении наказания по делу об административном правонарушении,

с участием представителей: ОАО ДСК: ФИО1 по доверенности от 18.06.2012; Роспотребнадзора: ФИО2 по доверенности от 05.07.2012 № 01/4503-12-11;

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество «Домостроительный комбинат» (далее по тексту - Общество) обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Саха (Якутия) (далее по тексту – административный орган) о признании постановления от 21.07.2012 № 967/28-ОЗПП о привлечении к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, в виде наложения штрафа в размере 10 000,0 руб. незаконным и отмене по следующим основаниям:

пункты 4.1.3, 5.2 договора, предусматривающие обязанность дольщика заключить при подписании акта приема-передачи квартиры или приема-передачи ключей (в зависимости что произойдет ранее) договор на обслуживание квартиры с Управляющей организацией, не нарушают права и законные интересы дольщиков, поскольку дольщик, получивший право пользования жилым помещением, обязан оплачивать коммунальные платежи, а передача объекта строительства (дома) на обслуживание управляющей компании необходимо для нормального функционирования дома;

изменение площади объекта долевого строительства не является недостатком выполненной работы, в целом, объект полностью соответствует намеченному плану, в связи с чем пункт 9.9 договора не нарушает права дольщиков.

Административный орган с заявлением Общества не согласен по основаниям, изложенным в отзыве от 03.09.2012, без номера, а именно:

условие договора, обязывающее при подписании акта приема-передачи квартиры или ключей дольщика заключить договор на обслуживание квартиры с управляющей компанией, нарушает п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей, поскольку обуславливает приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг);

условие договора, обязывающее при подписании акта приема-передачи квартиры или ключей дольщика оплатить аванс за коммунальные услуги, ущемляет права потребителей, поскольку возлагает на потребителя обязанность оплате коммунальных услуг до подписания передаточного акта;

объект долевого строительства (квартира) должен соответствовать, в том числе и по площади, проектной документации, отклонение площади квартиры в ту или иную сторону от проектной площади является существенным изменением качественной характеристики объекта, фактически является изменением цены договора в одностороннем порядке, что ущемляет потребительские права.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 19, параграфом 2 главы 25 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом установлены обстоятельства дела.

На основании распоряжения от 09.04.2012 № 659 административным органом проведена плановая выездная проверка Общества, по итогам которой составлен акт проверки от 31.05.2012. В ходе проверки административным органом исследованы, в том числе договора участия в долевом строительстве. Изучив договоры участия в долевом строительстве, административный орган пришел к выводу о том, что отдельные условия договора являются ущемляющими права потребителей, а именно:

пункт 4.1.3. договора, согласно которому дольщик обязуется заключить при подписании акта приема-передачи квартиры или акта приема-передачи ключей, в зависимости от того, что произойдет ранее, договор на обслуживание квартиры с Управляющей организацией, если иное не будет вытекать из решения общего собрания собственников (будущих собственников) квартир объекта, а также заплатить аванс за услуги по договору с управляющей организацией согласно п. 5.2 Договора;

пункт 5.2 договора, предусматривающий обязанность дольщика оплатить аванс за услуги по договору с управляющей организацией (или иной организацией по решению собрания собственников (будущих собственников)), согласно п. 4.1.3 договора, в размере 10 182 руб., в срок согласно Приложению № 1. В сумму аванса входят коммунальные платежи (кроме суммы расходов за потребляемую энергию), связанные с обслуживанием квартиры с момента подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или с момента получения ключей, в зависимости от того, что произошло ранее;

пункт 9.9 договора, согласно которому в процессе строительства объекта возможно отклонение площади помещений, входящих в состав квартиры, самой квартиры от проектных характеристик, указанных в разделе 1 договора, в любую сторону, но не более чем на семь процентов от общей площади квартиры, указанной в разделе 1 договора. Указанные изменения и отклонения признаются сторонами допустимыми и не приводят к изменению цены договора.

Установленные в результате проверки обстоятельства включения в договора условий, ущемляющих права потребителей, явились основанием для составления в отношении Общества протокола об административном правонарушении от 23.07.2012, а также вынесения постановления от 31.07.2012 № 967/28-ОЗПП, которым Общество привлечено к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, за включение в договор условий, ущемляющих права потребителей, в виде наложения штрафа в размере 10 000 руб. В тот же день постановление вручено представителю Общества.

09.08.2012 Общество, не согласившись с постановлением, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным и отмене.

Проверив доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленного требования в связи с нижеследующим.

В соответствии с частью 6 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.

В соответствии с частью 4 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делам об оспаривании решений административных органов о привлечении к административной ответственности обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для привлечения к административной ответственности, возлагается на административный орган, принявший оспариваемое решение.

На основании положений части 1 статьи 28.3, статьи 23.49 КоАП РФ, Приказа Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 09.07.2012 № 686 суд считает, что протокол об административном правонарушении от 23.07.2012 составлен, а оспариваемое постановление по делу об административном правонарушении вынесено уполномоченными должностными лицами в пределах их компетенции: главным специалистом-экспертом отдела защиты прав потребителей Управления Роспотребнадзора по Республики Саха (Якутия) ФИО3 и заместителем руководителя Управления Роспотребнадзора по Республики Саха (Якутия) ФИО4 - соответственно.

Процедура привлечения Общества к административной ответственности административным органом соблюдена: Общество было надлежащим образом извещено о времени и месте составления протокола, рассмотрения материалов дела, что подтверждается представленными в суд извещениями, представитель Общества участвовал как в составлении протокола, так и при рассмотрении материалов дела, права, предусмотренные статьей 25.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях ему разъяснены.

В силу части 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях включение в договор условий, ущемляющих законные права потребителя, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Следовательно, объективная сторона вышеуказанного правонарушения характеризуется нарушением прав потребителя путем включения в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421, пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 9 Федерального закона от 26.11.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

В силу абзаца 1 преамбулы Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон N 2300-1) настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Частью 1 статьи 1 Закона N 2300-1 установлено, что отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Таким образом, отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать практически из любых договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Пунктом 4.1.3. договора предусмотрено, дольщик обязуется заключить при подписании акта приема-передачи квартиры или акта приема-передачи ключей, в зависимости от того, что произойдет ранее, договор на обслуживание квартиры с Управляющей организацией, если иное не будет вытекать из решения общего собрания собственников (будущих собственников) квартир объекта, а также заплатить аванс за услуги по договору с управляющей организацией согласно п. 5.2 Договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Пунктом 5.2 договора предусмотрена обязанность дольщика оплатить аванс за услуги по договору с управляющей организацией (или иной организацией по решению собрания собственников (будущих собственников)), согласно п. 4.1.3 договора, в размере 10 182 руб., в срок согласно Приложению № 1. В сумму аванса входят коммунальные платежи (кроме суммы расходов за потребляемую энергию), связанные с обслуживанием квартиры с момента подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или с момента получения ключей, в зависимости от того, что произошло ранее.

В соответствии с частью 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Таким образом, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает после выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Следовательно, пункт 5.2 договора, предполагающий возложение обязанности по оплате коммунальных платежей до выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, ущемляет права потребителей (дольщиков).

При этом пунктом 4.1.6. договора предусмотрено, что выдача дольщику ключей от квартиры будет произведена только после полной оплаты Дольщиком цены договора (п.3.1 договора) и аванса за коммунальные услуги (п.4.1.5, 5.2 договора).

В силу части 2 статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", запрещается обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).

Вместе с тем указанными пунктами договора Общество неправомерно обуславливает приобретение одних товаров – приобретение объекта (квартиры), обязательным приобретением иных услуг, не относящихся к предмету договора, - обязательного заключения договоров предоставления коммунальных услуг.

Согласно пункту 9.9 договора в процессе строительства объекта возможно отклонение площади помещений, входящих в состав квартиры, самой квартиры от проектных характеристик, указанных в разделе 1 договора, в любую сторону, но не более чем на семь процентов от общей площади квартиры, указанной в разделе 1 договора. Указанные изменения и отклонения признаются сторонами допустимыми и не приводят к изменению цены договора.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ к существенным условиям договора долевого строительства относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с его проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.

Общая площадь объекта долевого строительства в силу пункта 1 части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ и в соответствии с пунктом 1 договора является его существенным условием, поскольку характеризует являющийся предметом договора конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора (часть 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

С учетом положений части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, договор не должен содержать условия, ущемляющие права потребителя (застройщика). Данное положение также прямо предусмотрено в пункте 1 статьи 16 Закона N 2300-1.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что пункт 9.9 договоров ограничивают право дольщика на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры при изменении площади объекта долевого строительства в сторону уменьшения.

Согласно части 1 статьи 4.5. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях постановление по делу об административном правонарушении за нарушение законодательства о защите прав потребителей не может быть вынесено по истечении одного года со дня совершения административного правонарушения.

Объективной стороной вмененного обществу правонарушения является включение условий, нарушающих права потребителя, в тексте договора от 11.05.2012 и от 30.03.2012. В связи с тем, что Обществу вменяется нарушение закона в виде включения условий в договора, заключенные в конкретную дату, допущенные правонарушения не являются длящимися.

Соответственно, постановление от 31.07.2012 по делу об административном правонарушении вынесено в пределах сроков давности, установленных статьей 4.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

В соответствии со статьей 2.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое КоАП РФ установлена административная ответственность.

В соответствии с частью 2 статьи 2.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых настоящим Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.

Обществом не представлены доказательства, подтверждающие принятие им своевременных и достаточных мер для соблюдения вышеуказанного законодательства.

При изложенных обстоятельствах вина Общества в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, административным органом доказана.

Следовательно, административный орган правомерно вынес постановление о привлечении Общества к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, размер штрафа применен административным органом в минимальном размере в пределах санкции.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если при рассмотрении заявления об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд установит, что решение административного органа о привлечении к административной ответственности является законным и обоснованным, суд принимает решение об отказе в удовлетворении требования заявителя.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд:

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении требования, заявленного открытым акционерным обществом «Домостроительный комбинат» (ИНН <***>, ОГРН <***>), об отмене постановления от 21.07.2012 №967/28-ОЗПП отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его принятия и в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В. Собардахова