Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Самарская торговая компания» (далее ООО «СТК»), г. Самара, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском об обязании Общества с ограниченной ответственностью «Русский дом», г. Челябинск, устранить препятствия в пользовании помещением площадью 821,7 кв.м., расположенном на 2 этаже торгового здания по ул. Молдавская, 16 в г. Челябинске и обеспечении свободного доступа через центральный вход (выход).

Определением суда от 30.08.2007 г. к участию в деле в порядке ст. 46 в качестве второго ответчика привлечено ООО «Фокус», а также принято

уточнение требований в соответствии со ст. 49 АПК РФ. Согласно уточненным требованиям просит обязать ответчика устранить препятствие в пользовании ООО «СТК» принадлежащим ему на праве собственности помещением, расположенным по адресу: <...>, в виде препятствования свободному доступу в помещение из торгового центра и из помещения в торговый центр с юго-западной стороны и не чинить препятствия впредь; обязать Ответчика устранить препятствие в пользовании ООО «СТК» принадлежащим ему на праве собственности помещением, расположенным по адресу: <...>, в виде препятствования свободному выходу (входу) через выход с северной стороны путем закрытия металлических жалюзи, для чего обязать Ответчика демонтировать жалюзи и не препятствовать выходу (входу) из (в) помещения в дальнейшем.

В обоснование иска приведены доводы о принадлежности ООО «СТК» на праве собственности нежилого помещения, расположенного в здании торгового центра «Фокус», использованию которого препятствует отсутствие входа с юго-западной стороны вследствие возведения ответчиками стены, ограничивающей помещение и размещение торговых секций непосредственно за ранее имевшимся выходом.

Использованию входов с северной и восточной стороны препятствует закрытие металлических жалюзи и незаконченность строительством узла лестничной клетки, соответственно.

По мнению истца действия по созданию препятствий учинены ООО «Русский дом», являвшимся застройщиком здания торгового центра и ООО «Фокус» - собственником смежных торговых площадей, расположенных с юго-западной стороны.

Наличие нарушенных прав истец подтверждает сведениями о расторжении договора аренды нежилого помещения по инициативе арендаторов.

Правовым основанием иска является ст. 304 ГК РФ.

Ответчик ООО «Русский дом» отклонил иск, пояснив, что не является лицом, осуществляющим эксплуатацию здания и чинящим препятствия истцу

в использовании принадлежащего ему имущества, представил документацию об осуществлении строительства, распределению площадей между инвесторами и вводу объекта в эксплуатацию.

Ответчиком – ООО «Фокус» требования отклонены, представлено техническое описание смежного с помещением истца и принадлежащего ему помещения.

По мнению ответчиков, расположенные на входе в северной стороны жалюзи не могли быть установлены иным лицом, кроме собственника помещения, а потому могут быть открыты либо демонтированы только им. Требования об открытии входа с юго-западной стороны оценены как не основанные на нормах права.

Производство по делу приостанавливалось в связи с назначением судебно-технической экспертизы.

Заслушав представителей и изучив доказательства по делу, суд считает исковые требования подлежащими отклонению.

Как видно из материалов дела, в соответствии с Постановлениями Главы г. Челябинска №1020-к от 03.08.1999 г., №1770-п от 14.11.2002 г. и разрешением на выполнение строительно-монтажных работ (л.д. 35-37 т.2) ООО «Русский дом» возведено нежилое здание торгового центра, расположенного в <...>.

В соответствии с актом Государственной приемочной комиссии, утвержденным заместителем Главы г. Челябинска №1751-н от 22.11.2002 г. в эксплуатацию введена I-я очередь здания торгового центра. Содержание акта Государственной приемочной комиссии позволяет сделать вывод о возведении здания в соответствии с проектом.

24 января 2002 г. между ООО «Русский дом» и ООО «СТК» заключен договор долевого участия в строительстве нежилого здания, во исполнение которого ООО «СТК» передано в собственность нежилое помещение на втором этаже здания торгового комплекса, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 821,7 кв.м. (л.д. 7-9 т.1). Государственная регистрация права собственности на нежилое

помещение произведена 15.09.2003 г., о чем имеется запись в ЕГРП за номером 74-01/36-105/2003-0162 (свидетельство на л.д. 34 т.1).

Из технического описания объекта по состоянию на 07.10.2002 г., представленного для государственной регистрации (л.д. 35-36 т.1) усматривается, что нежилое помещение (№22 по плану) ограничено стенами с четырех сторон, при этом стена с юго-восточной стороны не примыкает к стене с восточной стороны. Обстоятельства наличия стены, ее непримыкания, изготовления из гипсокартона, закрепленного на профиле и незаконченность отделки подтверждены опрошенной в качестве свидетеля ФИО3, производившей инвентаризацию нежилого помещения в целях изготовления технического паспорта перед сдачей объекта в эксплуатацию (протокол судебного заседания от 25.09.2007 г.).

Из технического описания усматривается, что нежилое помещение имеет, помимо прохода, образованного непримыканием юго-восточной стены, два входа с северной стороны и через лестничную клетку с восточной стороны.

Из технического паспорта нежилого помещения по состоянию на 13.09.2006 г. (л.д. 110-112 т.1) видно, что возведение стены с юго-восточной стороны завершено. Названное обстоятельство подтверждено свидетелем ФИО4, проводившей техническое обследование помещения в качестве техника ОГУП «ОблЦТИ».

В настоящее время использование ранее имевшегося в этой части прохода исключено по причине расположения непосредственно за стеной помещения, принадлежащего ООО «Фокус», в подтверждение чего представлены выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.08.2007 г. (л.д. 45 т.2) и из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности (л.д. 50-61 т.2).

Сопоставление экспликаций нежилого помещения, принадлежащего истцу и ООО «Фокус» (л.д. 112 т.1 и 54 т.2 соответственно) свидетельствует о том, что стеной с юго-восточной стороны разделены помещения №22 и 19, являющиеся по назначению торговыми.

Между тем, по утверждению истца, обстоятельства возведения стены, отсутствующей в момент передачи ему помещения от застройщика послужило основанием для расторжения договора аренды помещения, заключенного с ИП ФИО5 и договоров субаренды, заключенных с ИП ФИО6, ИП ФИО7, ООО ПФ «Ника», ИП ФИО8 (соответствующие акты и письма о расторжении договоров на л.д. 10-24, 27-32 т.1). В настоящее время нежилое помещение свободно от прав третьих лиц и не используется ответчиком.

Из имеющихся в деле технических описаний принадлежащего истцу нежилого помещения и заключения эксперта (л.д. 9-15 т.2) следует, что помещение на момент исследования имеет два выхода с восточной и северной стороны. Вход с восточной стороны осуществляется через лестничную клетку незавершенную строительством и оценен экспертом как отвечающий строительным и противопожарным нормам.

Второй вход с восточной стороны таким требованиям не отвечает, так как закрыт металлическим жалюзи, запирающимися на ключ.

При этом экспертом установлено, что в соответствии с действующими строительными и противопожарными нормами нежилое помещение, принадлежащее ООО «СТК», должно иметь не менее двух эвакуационных выходов, минимальное расстояние между которыми должно составлять не менее 18,05 м. По данным технического паспорта фактическое расстояние между северным и восточным входами составляет 54,56 м.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения нарушений его права, хотя бы такие нарушения и не были соединены с лишением владения.

Содержание данной нормы, а также положения ст. 4, 65 АПК РФ свидетельствуют о необходимости предоставления истцом доказательств наличия препятствий в использовании помещения как таковых, учинения таких препятствий ответчиками и незаконности характера деятельности ответчиков.

Доводы истца о наличии препятствий в использовании помещения, обусловленные возведением стены с юго-восточной стороны признаны

судом необоснованными.

Исходя из общеизвестных представлений, помещением является обособленная часть здания, отделенная стенами от других помещений. Иное не позволяло бы индивидуализировать помещение и выделить его в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Поскольку по правоустанавливающим документам истца ему принадлежит не доля в праве собственности на второй этаж здания торгового центра, а обособленное нежилое помещение, наличие отделяющей помещение от помещений иного собственника стены не может оцениваться в качестве нарушения прав. Более того, документы технической инвентаризации и пояснения свидетелей подтверждают существование стены в момент принятия помещения от застройщика.

В связи с изложенным, наличие либо отсутствие перегородки (стены) в проекте здания самостоятельного правового значения не имеет.

Не обоснованно и требование об организации выхода в этой части стены.

Поскольку смежное помещение ООО «Фокус» является торговым по назначению, организация прохода повлечет препятствия в его использовании. Такое требование по существу является требованием об изменении назначения помещения, принадлежащего ООО «Фокус», с торгового на место общего пользования, что не основано на законе.

Кроме того, вход с юго-восточной стены будет являться третьим входом в принадлежащее истцу помещение. Необходимость трех входов требованиями строительных норм и норм о противопожарной безопасности не предусмотрена. Безопасную эксплуатацию помещения обеспечивает наличие входов с северной и восточной стороны.

Доказательств того, что установка закрытых жалюзи на восточном входе произведена ответчиками, в том числе действующими в качестве организации, эксплуатирующей здание, суду не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о недоказанности истцом наличия препятствий в использовании помещения, обусловленных возведением стены и закрытии прохода с юго-восточной стороны и созданию

препятствий в виде закрытия жалюзи на восточном входе ответчиком.

Судом отмечается, что часть требований истца, связанных с обязанием ответчиков не чинить препятствия в будущем, противоречит ст. 4 АПК РФ, поскольку предметом защиты может быть лишь существующее (реальное) нарушение прав.

Отказ в удовлетворении иска влечет отнесение на истца судебных расходов по уплате госпошлины и проведению экспертизы.

Руководствуясь ст.ст. 167, 168, ч. 1 ст. 176 АПК РФ, Арбитражный суд.

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковые требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Челябинской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aac.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья И. Ю. Соколова