Гражданский кодекс часть 1

при участии третьего лица - МИНИСТЕРСТВО КУЛЬТУРЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (125009, МОСКВА ГОРОД, ПЕРЕУЛОК ГНЕЗДНИКОВСКИЙ М., ДОМ 7/6, СТРОЕНИЕ 1,2, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.07.2008, ИНН: <***>), АДМИНИСТРАЦИЯ ПРИСКОКОВСКОГО СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ КРАСНОСЕЛЬСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

о взыскании убытков в размере 9 500 000 рублей,

УСТАНОВИЛ:

В производстве Арбитражного суда находится исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 к Министерству финансов Российской Федерации о взыскании убытков, связанных с ограничением прав собственника земельного участка в размере 9500000 (Девять миллионов пятьсот тысяч) рублей и 70500 (Семьдесят тысяч пятьсот) рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Истец мотивирует свои требования тем, что в связи с принятием Приказа Министерства культуры Российской Федерации от 14.12.2018 N 2221 "Об утверждении требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения федерального значения город Плес Ивановской области, а также требований к градостроительным регламентам в границах участков, расположенных за границами территории исторического поселения (на территории Костромской и Ивановской областей), в которых находятся точки (сектора) основных видовых раскрытий композиционно-видовых связей (панорам), составляющих предмет охраны исторического поселения федерального значения город Плес Ивановской области" (далее - Приказ Минкультуры России от 14.12.2018 N 2221), вступившего в законную силу 12.02.2019 года, которым для участков (Л-1,Л-2,Л-3) запрещено размещение объектов капитального и некапитального строительства, ограничены права истца, как собственника земельного участка с разрешенным использованием для размещения домов индивидуальной жилой застройки, приобретенного по договору купли-продажи от 11.01.2019, зарегистрированного 21.03.2019 за ГРН 44:08:052601:321-44/012/2019-5.

При расчете требования истец исходит из того, что кадастровая стоимость названного участка, согласно справки ФКП Росреестра по Костромской области от 02.10.2019 года составляет 10 112 285 рублей, при том, что рыночная стоимость по результатам произведенной оценки по состоянию и в ценах на дату проведения оценки — 13 декабря 2018 года составляет: 10 900 000 рублей, в то время как стоимость земельного участка в результате установленных ограничений по состоянию и в ценах на дату проведения оценки — 13 декабря 2018 года составляет: 1 400 000 рублей. Размер убытков определён разницей между рыночной ценой земельного участка установленной без учета и с учетом установленных ограничений его использования.

Приказом Минкультуры России № 418, Минрегиона России № 339 от 29.07.2010 «Об утверждении перечня исторических поселений» город Плес включен в перечень исторических поселений Российской Федерации.

Приказом Минкультуры России от 26.12.2014 № 2450 «Об утверждении границ территории и предмета охраны исторического поселения федерального значения город Плес Ивановской области» (далее - Приказ № 2450) утверждены границы территории и предмет охраны исторического поселения федерального значения город Плес Ивановской области (далее -Историческое поселение).

С момента издания Приказа № 2450 его положения необходимо учитывать при определении условий проведения градостроительной, хозяйственной и иной деятельности, обеспечении сохранности объектов культурного наследия и всех исторически ценных градоформирующих объектов в границах территории Исторического поселения.

Приказом Минкультуры России от 14.12.2018 № 2221 «Об утверждении требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения федерального значения город Плес Ивановской области, а также требований к градостроительным регламентам в границах участков, расположенных за границами территории исторического поселения (на территории Костромской и Ивановской областей), в которых находятся точки (сектора) основных видовых раскрытий композиционно-видовых связей (панорам), составляющих предмет охраны исторического поселения федерального значения город Плес Ивановской области» (далее - Приказ № 2221) утверждены требования к градостроительным регламентам в границах территории Исторического поселения, а также требования к градостроительным регламентам для участков, расположенных за границами территории Исторического поселения на территории Костромской и Ивановской областей, в которых находятся точки (сектора) основных видовых раскрытий композиционно-видовых связей (панорам), составляющих предмет охраны Исторического поселения.

Приказ № 2221 разработан в соответствии с п. 6 ст. 59 Федерального закона № 73-ФЗ, постановлением Правительства Российской Федерации от 28.11.2013 № 1095 «Об утверждении требований к определению границ территории исторического поселения» и приказом Минкультуры России от 12.06.2016 № 1604 «Об утверждении порядка включения населенного пункта в перечень исторических поселений федерального значения, утверждения его предмета охраны, границ территории и требований к градостроительным регламентам в указанных границах».

В целях особого регулирования градостроительной деятельности в историческом поселении определяются требования к градостроительным регламентам, которые предусматривают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, с учетом требований к сохранению планировочной структуры исторического поселения, размерам и пропорциям зданий и сооружений, использованию отдельных строительных материалов, цветовому решению, запрет или ограничение размещения автостоянок, рекламы и вывесок.

Проект Приказа № 2221 был размещен в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26.02.2010 № 96 «Об утверждении Правил проведения антикоррупционной экспертизы нормативных правовых актов и проектов нормативных правовых актов» на сайте regulation.gov.ru в сети Интернет с 12.04.2018 по 11.05.2018. Экспертные замечания на проект приказа не поступили.

Земельный участок с к.н. 44:08:052601:321 попадает под регулирование требований к градостроительным регламентам для участков, расположенных за границами территории исторического поселения на территории Костромской области и входит в территорию регламентных участков Л-3.

Территория регламентных участков Л-3 является территорией, не подлежащей застройке, устанавливаются на природных территориях в пределах бассейна видимости для обеспечения целостности восприятия ландшафта левобережья в панорамных раскрытиях.

В границах участков Л-3 разрешается:

ведение хозяйственной деятельности в соответствии с видами разрешённого использования земельных участков;

осуществление природоохранных и природа-восстановительных мероприятий, проведение работ по защите рельефа от естественного разрушения;

капитальный ремонт, реконструкция и строительство подземных объектов инженерной инфраструктуры и воздушных линий электропередач до 10 кВ;

- капитальный ремонт, реконструкция и строительство автомобильных дорог местного значения;

- устройство ограждений из жердей (слег).

Как установлено судом земельный участок был выставлен на публичные торги по продаже имущества ФИО2 (сообщение №3186846 от 08.11.2018).

Положение о продаже имущества посредством повторного публичного предложения гражданина ФИО2, находящегося в залоге АО «Россельхозбанк» и изменения к Положению, утверждены залоговым кредитором АО «Россельхозбанк» (сообщения № 2911855 от 01.08.2018 и №3182098 от 02.11.2018).

Указанным положением и изменениями к нему определена начальная цена продажи имущества посредство публичного предложения, которая составила 1 896 129,00 рублей.

Публичные торги по продаже имущества ФИО2 признаны состоявшимися (сообщение №3270966 от 03.12.2018), договор купли-продажи был заключен с ФИО1 по цене 1 630 671,00 руб. 11.01.2019 (сообщение №3357731 от 11.01.2019). Фактически ФИО1 принял земельный участок по акту приема-передачи 08.02.2019 года, при том, что право собственности истца зарегистрировано 21.03.2019.

Как следует из пунктов 1 и 2 статьи 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 57 ЗК РФ возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Как следует и подпункта 2 пункта 2 указанной статьи, убытки возмещаются собственникам земельных участков в случаях, предусмотренных подпунктами 2, 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых ограничиваются права на земельные участки, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель (пункт 3 этой же статьи).

Пунктом 5 указанной статьи предусмотрено, что порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 N 262 утверждены Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков (далее - Правила).

В соответствии с пунктом 4 Правил возмещение убытков осуществляется за счет средств соответствующих бюджетов или лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшение качества земель.

Согласно пункту 5 Правил размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Министерством экономического развития Российской Федерации. Споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются в судебном порядке.

Суд первой инстанции установили, что земельный участок, принадлежащий обществу на праве собственности, находится в защитной зоне объекта культурного наследия, в границах которой запрещается строительство объектов капитального строительства, установленный запрет на капитальное строительство является следствием установления границ территории объекта культурного наследия и защитной зоны.

В связи с установленными ограничениями использования земельного участка отсутствует возможность осуществить на земельном участке строительство капитальных объектов, что повлекло уменьшение рыночной стоимости земельного участка.

В свою очередь суд не находит оснований для удовлетворения заявленного иска.

Во-первых, в соответствии с пунктом 12 статьи 9 Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 342-ФЗ) Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 57.1. "Особенности возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий".

Согласно пункту 1 статьи 57.1. ЗК РФ убытки, в том числе упущенная выгода, причиненные ограничением прав лиц, указанных в пункте 2 настоящей статьи, в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, подлежат возмещению в полном объеме с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Убытки возмещаются гражданам и юридическим лицам - собственникам земельных участков (подпункт 1 пункта 2 указанной статьи).

В соответствии с пунктом 3 названной статьи при расчетах размеров возмещения убытки лиц, указанных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 настоящей статьи, определяются с учетом рыночной стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, и иных убытков, связанных со сносом зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, приведением их параметров и (или) разрешенного использования (назначения), разрешенного использования земельных участков в соответствие с установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории ограничениями использования земельных участков, иных убытков, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи.

Пунктом 8 Правил предусмотрено, что при определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, учитываются разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений, убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.

Приказом Минэкономразвития от 14.01.2016 N 10 утверждены методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

В данном случае суд не может согласиться с утверждением истца о том, что расчет убытков следует производить от величины - 10 900 000 рублей с тем , что земельный участок был приобретен им за сумму существенно меньшую - 1 630 671,00 руб., с учетом того, что начальная цена продажи имущества посредством повторных торгов (первые торги были по цене 3 717 900 руб.) составила 1 896 129,00 рублей.

В соответствии с абзацев 2 статьи 3 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

Согласно пункту 2 статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рыночная стоимость, определенная в отчете независимого оценщика, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета. В любом случае реальная рыночная стоимость имущества может быть определена исключительно по результатам торгов по его продаже, поскольку формируется путем использования рыночных механизмов спроса и предложения. Цена продажи имущества при продаже посредством открытых торгов определяется только исходя из спроса на имущество и его ликвидности.

Согласно правовой позиции, изложенной в определение Верховного Суда Российской Федерации от 3.12.2015 N 309-ЭС14-5788 следует, что торги проводятся с целью привлечения максимально широкого круга участников и получения должником наибольшей цены за реализуемое имущество; правило об определении начальной продажной цены имущества исходя из его рыночной стоимости со снижением ее направлено на обеспечение баланса интересов взыскателя и должника, а снижение цены относительно рыночной стоимости обеспечивает возможность привлечения необходимого количества участников для того, чтобы торги состоялись; цена, по которой реализуется переданное на торги имущество, определяется по итогам торгов исходя из предложений участников этих торгов.

Определение рыночной цены имущества независимым оценщиком не гарантирует возможность продажи имущества по этой цене, игнорировать реальную цену сделки, сложившуюся в ходе торгов в конкурсном производстве путем открытого аукциона, необоснованно; именно реальная цена продажи имущества в ходе открытых торгов наиболее соответствует рыночной стоимости имущества исходя из конъюнктуры рынка, спроса потребителей.

Таким образом, с учетом того обстоятельства, что момент определения рыночной стоимости земли и ее выставления на торги имеет незначительный разрыв во времени (меньше месяца), а цена продажи объекта была значительно ниже кадастровой стоимости, в связи с чем на торгах и определена именно рыночная, то есть реальная цена, в связи с чем рыночная цена объекта при расчете убытков в данном случае не могла превышать начальную цену продажи. Так, согласно отчета истца, рыночная стоимость участка по состоянию на 31.12.2018 г. составляет 1 400 000 руб., т.е. истец приобрёл участок по цене, выше рыночной.

Во-вторых, судом установлено, что на момент приобретения имущества истцом, условия, с которыми истец связывает свое право на предоставление компенсации установленной законом, уже возникли и были предсказуемыми и очевидными для каждого добросовестного участника оборота.

Так, проект Приказа № 2221 был размещен в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26.02.2010 № 96 «Об утверждении Правил проведения антикоррупционной экспертизы нормативных правовых актов и проектов нормативных правовых актов» на сайте regulation.gov.ru в сети Интернет с 12.04.2018 по 11.05.2018.

При том, что договор купли-продажи был заключен с ФИО1 по цене 11.01.2019 (сообщение №3357731 от 11.01.2019), то есть на момент издания Приказа №2221, по цене в 9 раз меньшей кадастровой стоимости земельного участка, и фактически соответствует той, что определена , в отчете представленном истцом, с установленным ограничениями. При этом,

Указанные факты позволяли истцу удостовериться обо всех возможных ограничениях использования земли, и позволяли участнику оборота действующему осмотрительно и разумно, с учётом установленной на торгах цены земли усомниться в отсутствии обременений земли и провести правовую экспертизу по данному вопросу риска, что последним сделано не было.

Принимая во внимание установленные факты заявленный иск отклоняется судом.

Отзывы третьих лиц учтены судом при принятии решения, норм, предусматривающих исключение лиц из состава третьих лиц, действующих АПК РФ не предусматривает. Вместе с тем, суд соглашается с доводом Администрации поселения, что права и обязанности данного лица не затронуты при рассмотрении настоящего спора.

Ссылку истца на дел А 56-104231/17 суд не принимает, так как обстоятельства дела иные.

Судебные расходы распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 9, 11, 12, 218 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 65, , 68, 71, 75, 102, 110, 121, 123, 156, 167-170, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д ФИО3 Е.В.