Гражданский кодекс часть 1

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «БТИ, землеустройство, оценка» г. Краснодар, УФК по Краснодарскому краю, г. Краснодар, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар

об изъятии земельных участков для федеральных нужд путем его выкупа, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации Кадастра и картографии по Краснодарскому краю прекратить право собственности ООО «Агро» на земельные участоки, об обязании ООО «Агро» освободить земельные участоки, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности РФ на земельный участок, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности на земельные участки,

при участии:

от истца – ФИО1, по доверенности,

от ответчика – ФИО2 по доверенности, ФИО3 по доверенности ,

от третьего лица (1) – ФИО4 по доверенности,

от третьих лиц (2,3) – не явились,

эксперт – ФИО5 паспорт (после перерыва)

У С Т А Н О В И Л:

ФКУ Упрдор «Черноморье» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Агро» об изъятии путем выкупа для федеральных нужд у ООО «АГРО» земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51 882 кв.м., образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства) общей площадью 203 140 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Темрюкский район, в 4,6 км западнее ст. Тамань, посредством перечисления со стороны ФКУ Упрдор «Черноморье» денежной суммы в размере 1 697 102 руб. на банковский счет ООО «АГРО» или на депозитный счет нотариуса и об изъятии путем выкупа для федеральных нужд у ООО «АГРО» земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв.м., образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства) общей площадью 14223 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ «Южная» ОАО, посредством перечисления со стороны ФКУ Упрдор «Черноморье» денежной суммы в размере 194 500 руб. на банковский счет ООО «АГРО» или на депозитный счет нотариуса (уточненные требования).

Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал.

От ООО «Агро» поступило ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-78156/16 по иску ООО "Агро" о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 и права требования на возмещение убытков при изъятии земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158, установленной в отчете об оценке № 005-08/15 от 25.08.2015 г. подготовленном ООО "БТИ, землеустройство, оценка" и решения Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-81311/16 по иску ООО "Агро" о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 и права требования на возмещение убытков при изъятии земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54, установленной в отчете об оценке № 007-08/15 от 25.08.2015 г. подготовленном ООО "БТИ, землеустройство, оценка"

Названное ходатайство ответчика мотивировано следующими обстоятельствами.

Размер выкупной цены земельного участка определен истцом на основании отчета об оценке № 005-08/15 от 25.08.2015, подготовленном ООО "БТИ, землеустройство, оценка" и на основании отчета об оценке № 007-08/15 от 25.08.2015, подготовленном ООО "БТИ, землеустройство, оценка". ООО "Агро" 8 апреля 2016 года обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 и права требования на возмещение убытков при изъятии земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 установленной в отчете об оценке № 005-08/15 от 25.08.2015, подготовленном ООО "БТИ, землеустройство, оценка" и с исковым заявлением о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 и права требования на возмещение убытков при изъятии земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 установленной в отчете об оценке № 007-08/15 от 25.08.2015, подготовленном ООО "БТИ, землеустройство, оценка" Арбитражным судом города Москвы вышеуказанные иски приняты к производству суда. Подготовка судебных заседаний назначены на 06 июля 2016 года и на 26 июля 2016. В настоящих делах разрешается, в том числе, вопрос о выплате возмещения за изъятие земельного участка. Одним из доказательств размера такого возмещения являются отчеты об оценке № 005-08/15 и № 007-08/15 от 25.08.2015. Результат судебного дела по оспариванию величины возмещения, установленной в этом отчете об оценке, непосредственно влияет на результат рассмотрения настоящего дела. В случае признания Арбитражным судом города Москвы недостоверной величины возмещения, указанной в отчете об оценке №005-08 15 от 25.08.2015 и № 007-08/15 от 25.08.2015 г. эта величина не может быть признана обоснованной и в настоящем деле. В связи с чем, результат рассмотрения дел в Арбитражном суде города Москвы является преюдициальным для настоящего дела.

Оценив указанные обстоятельства, приняв во внимание наличие возражений ответчика против вывода, изложенного в отчете об оценке № 005-08/15 от 25.08.2015 ООО «БТИ, землеустройство, оценка» и 007-08/15 от 25.08.2015 ООО «БТИ, землеустройство, оценка» суд, по инициативе сторон спора определением от 13.05.2016 года назначил судебную оценочную экспертизу по вопросу определения размера возмещения за земельный участок, с кадастровым номером 23:30:0601000:2158, площадью 51882 кв.м. и возмещения за земельный участок, с кадастровым номером 23:30:0601001:54, площадью 5942 кв.м. изымаемого для федеральных нужд, а именно рыночную стоимость указанного земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, убытки, причиненные изъятием названного земельного участка, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем такого земельного участка обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенную выгоду, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. Проведение экспертизы поручено ГУЛ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» эксперту - ФИО6 и ФИО5

При этом суд учитывает, что отводов эксперту представителями лиц участвующих в деле не заявлено.

Также суд учитывает, что в материалы дела от ГУП КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» поступило экспертное заключение.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается арбитражным судом с точки зрения относимости, допустимости, достоверности, соответствия способов получения доказательств требованиям закона (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом названного, суд приходит к выводу о том, что ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения дела об оспаривании указанного отчета об оценке № 005-08/15 от 25.08.2015 и отчета об оценке № 007-08,15 от 25.08.2015 не обосновано, что исключает возможность удовлетворения такого ходатайства в силу чт. 159 АПК РФ.

От ответчика также поступило ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, в котором ответчик указывает на следующее.

В материалы дела поступили Заключения эксперта от 10.06.2016г.

Согласно выводам эксперта ФИО5 «размер возмещения за земельный участок, с кадастровым номером 23:30:0601000:2158, площадью 51 882 кв.м, изымаемого для федеральных нужд, а именно рыночную стоимость указанного земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, убытки, причиненные изъятием названного земельного участка, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем такого земельного участка обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенную выгоду, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством составляет округленно 1 697 000 рублей, «размер возмещения за земельный участок, с кадастровым номером 23:30:0601001:54, площадью 5942 кв.м, изымаемого для федеральных нужд, а именно рыночную стоимость указанного земельного участка, право частной собственности, на который подлежит прекращению, убытки, причиненные изъятием названного земельного участка, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем такого земельного участка обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенную выгоду, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством составляет округленно 194 500 рублей.

С выше указанными заключениями эксперта ответчик не согласен, так как в заключении эксперта имеются, по мнению заявителя ходатайства, противоречия, необоснованность выводов, а также допущены нарушения, сказавшиеся на конечном результате, а именно:

• Эксперт не уведомил ответчика о месте и времени проведения экспертизы, что повлекло невозможности реализации права ответчика на присутствие при проведении экспертизы установленное ст.83 АПК РФ, что не соответствует материалам дела.

•Для установления объекта заключения (земельного участка) необходимо определение на местности его местоположения, что экспертом произведено не было. Для определения местоположения границ земельного участка необходимо специальное геодезическое оборудование которым как видно из заключения эксперт не пользовался. В перечне использованного оборудования экспертом указан фотоаппарат «Canon» PCI169 посредствам которого определение местоположения объекта экспертизы невозможно. Данное обстоятельство ставит под сомнение о точности сделанных выводов экспертом, так как невозможно идентифицировать объект экспертизы по сделанным фотоснимкам.

• Эксперт необоснованно подменяет объект экспертизы. Согласно вопросу, поставленному перед экспертом, Объектом экспертизы является образованный и стоящий на кадастровом учете земельный участок площадью 376 кв. м. (кадастровый номер 23:30:0601000:2159). Однако, в таблицах 2 и 3 эксперт определяет стоимость двух других участков, площадью 93 123 кв.м и 92 747 кв.м., не являющихся согласно поставленному вопросу объектом экспертизы.

Описание объекта экспертизы не может считаться полным и точным, так как отсутствует информация о наличии коммуникаций, транспортной доступности, особенностях местоположения, которые относятся к важным характеристикам, влияющим на стоимость земельного участка.

В разделе «Литература» эксперт указывает ФСО 7, однако в нарушение п. 11 ФСО 7, в экспертизе отсутствует Анализ рынка, который необходим при оценке недвижности и позволяет пользователю сформировать объективное представление о сложившихся ценах на аналогичные объекты. В нарушение п. Иг эксперт не проводит анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов.

• В соответствии с п. 22 в ФСО 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано. Эксперт приводит выборку из 44 земельных участков - сопоставимых объектов-аналогов, выбранные же им в сравнительном подходе объектов-аналогов в этой выборке вообще отсутствуют. В нарушение вышеуказанной нормы эксперт не обосновывает правила отбора этих 5 объектов-аналогов, а стремится обосновать, почему он берет аналоги из других «зон», а не из зоны, в которой непосредственно осуществляется изъятие и где находится оцениваемый земельный участок. Причем данное обоснование строится на ошибочном понимании экспертом практики изъятия объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Отмечая, что «нахождение и использование аналогов, находящихся на территории начавшегося изъятия некорректно с точки зрения того, что эта процедура деформировала условия для свободного ценообразования» и что «добавочная» стоимость возникает в силу только того обстоятельства, что там будут построены данные объекты, а не в силу сложившегося рынка»». Эксперт необоснованно отказывается от аналогов, находящихся в непосредственной близости от объекта экспертизы - в районе строительства Керченского моста, т. к. вопрос суда - определить рыночную стоимость на момент рассмотрения спора, а не на дату, предшествующую принятию решения об изъятии. Поэтому то обстоятельство, что в зоне местонахождения объекта экспертизы будут построены объекты, само по себе не может быть основанием для отказа в выборе аналогов из этой зоны. С учетом того, что эксперт приводит в заключении диапазон стоимости 1 га земельного участка сельхозназначения в районе строительства Керченского моста от 300000 до 10000000 рублей, некорректный выбор им аналогов приводит к существенному занижению стоимости.

• Как видно, выбранные экспертом аналоги находятся на значительном расстоянии от объекта экспертизы. Эксперт не проанализировал фактор местоположения, значительно влияющий на стоимость земельных участков. Отсутствуют корректировки и обоснования этого отсутствия на тот факт, что аналоги и объект экспертизы, хотя и находятся в одном районе, но в разных населенных пунктах. Так, аналоги №1 и №2 расположены в районе Яхно сад, аналог №3 в ст. Запорожская, аналог №4 в Приморском, а аналог №5 в Гаркушах.

Приведённые объявления по аналогам, использованным при расчетах. При этом: аналог №1 относится к другому сегменту (предназначен для строительства жилого дома, кроме того в объявлении также указано, что категория земли - земли населенных пунктов), как и аналог №2 (имеет назначение для крестьянско-фермерского хозяйства), в объявлении по аналогу №5 есть указание, что он находится в жилом районе. По данным факторам отсутствуют корректировки или обоснования отсутствия корректировок (п. 22 ФСО 7).

• В заключении эксперта нет обоснования, каким образом присвоены веса, эксперт присваивает баллы от 1 до 5, поясняя, что приоритетное значение придается объему имеющему минимальную суммарную корректировку, однако суммарная корректировка по всем объектам аналогом равна 13% и по логике эксперта всем объектам нужно присвоить одинаковый вес. Следовательно, допущены методологические нарушения при определении итоговой стоимости земельного участка.

• Из информации, указанной в заключении эксперта в части объявление о продаже (объект-аналог № 2)в настоящий момент датировано 14 июня 2016г., имеет другую стоимость, соответственно по нему ценовая информация не может быть признана достоверной. В то же время в соответствии с п. 10 ФСО №3 «В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и Необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов».

По мнению заявителя, от расчета упущенной выгоды эксперт отказался необоснованно, мотивировав тем, что земельный участок не обрабатывается, не засажен с/х культурами. Однако данное обстоятельство не делает невозможным расчет упущенной выгоды (она рассчитывается не на один год) и никоим образом не противоречит описанию расчета упущенной выгоды, сделанному экспертом на этой же странице: «В том случае, если получение документов о финансово-хозяйственной деятельности юридического лица (индивидуального частного предпринимателя) не представляется возможным, расчет упущенной выгоды следует производить на основании рыночных (среднеотраслевых) данных, характеризующих основные показатели деятельности рассматриваемой отрасли (средняя цена производителя, средний уровень рентабельности, средняя производительность (урожайность) и т.д.)».

Более того, ответчик обратился к ООО «ИнвестОценка» за подготовкой отчета об оценки рыночной стоимости изымаемого земельного с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 и отчета об оценки рыночной стоимости изымаемого земельного с кадастровым номером 23:30:0601001:54.

Анализ отчета позволяет сделать вывод, что итоговое значение стоимости , полученное оценщиком на основании сравнительного подхода методом сравнения продаж, требует дополнительной корректировки объектов-аналогов №№2-4 по ряду параметров, что приведёт к иному результату рыночной стоимости. Следовательно, необходимости провести оценку рыночной стоимости земельных участков с соблюдением Федерального Закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральных стандартов оценки.

Кроме того, ответчик полагает, что в виду покупки им за 52 425 504руб. (то есть 250 руб. за 1 кв.м.) исходного земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:15 площадью 205702 кв.м., из которого в последствие был образован земельный участок 23:30:0601001:33 – исходный по отношению к спорному земельному участку, данная стоимость является рыночной и размер возмещения за изымаемый для государственных нужд земельный участок должен быть сопоставим с такой стоимостью и в виду покупки им за 50 785 000 руб. (то есть 250 руб. за 1 кв.м.) исходного земельного участка с кадастровым номером23:30:0601000:267 площадью 203140 кв.м., из которого в последствие был образован земельный участок 23:30:0601001:2158 – исходный по отношению к спорному земельному участку, данная стоимость является рыночной и размер возмещения за изымаемый для государственных нужд земельный участок должен быть сопоставим с такой стоимостью.

Данный довод ответчика суд считает несостоятельным поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Из положений ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации также следует, цена в договоре купли-продажи недвижимости согласуется сторонами. Данные нормы предоставляют сторонам договора возможность определить цену предмета сделки по своему усмотрению и, достигнув соглашения, заключить соответствующий договор. При этом определение рыночной стоимости отчуждаемого имущества является обязательным только в предусмотренных законодательством случаях. Из содержания представленного в материалы дела договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:15 и земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267 следует, что стороны определяли его условия, в том числе и цену, по согласованию, руководствуясь принципом свободы договора.

Кроме того, согласно данным отчета об оценке № 12-04-16 от 28.04.2016, подготовленного ООО «ЗемЭнергоЦентр» по состоянию на 11.02.2013г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:15 площадью 205 702 кв.м. составляет 4 453 400 (четыре миллиона четыреста пятьдесят три тысячи четыреста) руб., то есть 21.6 руб. за 1 кв.м. и согласно данным отчета об оценке № 11-04-16 от 28.04.2016, подготовленного ООО «ЗемЭнергоЦентр» по состоянию на 29.12.2012 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267 площадью 203 140 кв.м. составляет 4 398 000 руб., то есть 21.6 руб. за 1 кв.м.

Согласно экспертным заключениям №23/050516/01 № 23/050516/02 саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, отчет об оценке № 12-04-16 от 28.04.2016 и отчет об оценке № 11-04016 от 28.04.2016 г. соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей редакции, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Итоговая величина стоимости отраженная в отчете (стоимость объекта оценки) подтверждается. Стоимость соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в рамках вида проводимой экспертизы.

В соответствии с ч.1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик не представил в материалы дела доказательств, подтверждающих недопустимость экспертного заключения от 10.06.2016г. в качестве доказательства по делу, не опровергнул выводы эксперта, не представил доказательств недостоверности отчета об оценке №008-08/15, не представил доказательств, подтверждающих значительно более высокую рыночную стоимость изымаемого для государственных нужд земельного участка.

Кроме того, в подтверждение своих доводов ответчиком в материалы дела представлено заключение специалиста от 17.06.2016, которое содержательно тождественно доводам, приведенным ответчиком в своем ходатайстве.

Присутствующий в судебном заседании эксперт ФИО5 представил свои пояснения по каждому из доводов, изложенных письменно и озвученных устно представителем ответчика.

В соответствии с данными пояснениями, эксперт указывает на несостоятельность доводов ответчика по приведенным им возражениям.

Представитель истца возражал против проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

В материалах дела, находится два отчета об оценке и заключение эксперта по определению размера возмещения за изымаемый земельный участок именно:

Согласно представленного истцом отчету № 005-08/2015, подготовленному независимым оценщиком ООО «БТИ, землеустройство, оценка», денежная сумма подлежащая уплате Управлением ООО «АГРО» составляет 1 712 350 (один миллион семьсот двенадцать тысяч триста пятьдесят) руб. 00 коп., в том числе:

- рыночная стоимость земельного участка площадью 51 882 кв.м., с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 составляет – 1 712 000 (один миллион семьсот двенадцать тысяч) руб. 00 коп.;

- права требования на возмещение убытков, связанные с изъятием земельного участка, составляет 350 (триста пятьдесят) руб. 00 коп.

Согласно представленного ответчиком отчету об оценке № 79 от 29.12.2015 г. выполненный ООО «Краснодарское агентство оценки земли», денежная сумма составляет 27 471 884 руб. 00 коп., в том числе:

- рыночная стоимость земельного участка составляет – 27 375 000 руб. 00 коп.;

- права требования на возмещение убытков, связанные с изъятием земельного участка, составляет 96 884 руб. 00 коп.

Согласно заключению эксперта от 10.06.2016, выполненный ГУП КК «Краевая Техническая Инвентаризация - Краевое БТИ», размер возмещения за изымаемый земельный участок, в том числе рыночная стоимость земельного участка, убытки, причиненные изъятием, убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем такого земельного участка обязательств перед третьими лицами, и том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенную выгоду, составляет округленно 1 697 000 руб. 00 коп.

Согласно представленного истцом отчету № 007-08/2015, подготовленному независимым оценщиком ООО «БТИ, землеустройство, оценка», денежная сумма подлежащая уплате Управлением ООО «АГРО» составляет 168 350 (сто шестьдесят восемь тысяч триста пятьдесят) руб. 00 коп., в том числе:

- рыночная стоимость земельного участка площадью 5942 кв.м., с кадастровым номером 23:30:0601001:54 составляет - 168 000 (сто шестьдесят восемь тысяч) руб. 00 коп.;

Согласно представленного ответчиком отчету об оценке № 79 от 29.12.2015 г. выполненный ООО «Краснодарское агентство оценки земли», денежная сумма составляет 3 208 096 руб. 00 коп., в том числе:

- рыночная стоимость земельного участка составляет – 3 197 000 руб. 00 коп.;

- права требования на возмещение убытков, связанные с изъятием земельного участка, составляет 11 096 руб. 00 коп.

При рассмотрении ходатайства ответчика о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, с учетом представленных в дело пояснений эксперта ФИО5, представителя ответчика и исследования заключения специалиста ФИО7, суд приходит к следующем выводу.

Заключение эксперта может быть признано судом ненадлежащим доказательством в случае, если экспертом нарушены требования законодательства, регулирующего порядок проведения экспертного исследования, использованы объекты исследования, полученные не от суда, назначившего экспертизу, а от иных лиц, выводы, сделанные экспертом, противоречат содержанию представленных на исследование документов, а также в силу иных причин. В этом случае заключение эксперта может быть исключено из Числа доказательств, на основании которых суд разрешает рассматриваемый спор по существу.

При этом отклоняя указанные доводы и отказывая в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, суд учитывает, что представленное ответчиком в материалы дела заключение специалиста от 17.06.2016 года на заключение эксперта от 10.06.2016 года по делу А32-6884/2016 и по делу № А32-6885/2016, подготовленное оценщиком ФИО8 не является достаточным основанием для вывода о назначении повторной экспертизы, поскольку из содержания указанного заключения невозможно достоверно установить в связи с какими научными и практическими исследованиями, нормативными правовыми актами в заключении сделан вывод о недостоверности результатов проведенной судебной экспертизы.

Так, указывая на несоответствие выбранного метода определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 и земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 оценщик ФИО9 не указывает каким именно нормам и правилам не соответствует метод эксперта ФИО5 и каким именно методом надлежало руководствоваться. В равной степени указанное относиться к каждому из восьми утверждений оценщика ФИО9 в соответствии с которыми сделан вывод о нарушении принципов объективности, всесторонности и полноты исследований.

Таким образом, названное заключение оценщика ФИО7 является ее субъективным мнением и объективно не опровергает результаты проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Также, не является надлежащим доказательством несоответствия проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, представленный ответчиком отчет ООО «ИнвестОценка» № М-160601/Н1 об оценке рыночной стоимости изымаемого земельного с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 и земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54.

Наличии разницы между рыночной стоимостью изымаемого земельного участка и стоимостью, определенной в заключении эксперта и отчете об оценки само по себе не свидетельствует о том, что заключение эксперта является недопустимым доказательством в силу следующего.

Назначение по делу судебной экспертизы преследует своей целью получение специальных данных о тех или иных объективных обстоятельствах действительности.

Применительно к рассматриваемому спору, при назначении экспертизы суд полагал необходимым выяснить вопрос о размере возмещения за земельный участок, с кадастровым номером 23:30:0601000:2158, площадью 51 882 кв.м и с кадастровым номером 23:30:06010016 54 пл. 5942 кв.м. изымаемого для федеральных нужд, а именно рыночную стоимость указанного земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, убытки, причиненные изъятием названного земельного участка, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем такого земельного участка обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенную выгоду, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

Разрешение данного вопроса соотносится с возражениями ответчика и соответствует ст. 82 АПК РФ.

Таким образом, до предоставления в дело доказательств несоответствия проведенной по делу судебной оценочной экспертизы действующим нормам и правилам, назначенной, в том числе и по инициативе ответчика, иные возражения ответчика по этому вопросу, в том числе и путем предоставления отчетов об оценке с большей рыночной стоимостью изымаемого земельного участка, свидетельствуют о несогласии ответчика с выводами эксперта, но не являются доказательством недопустимости в качестве доказательства по делу судебной оценочной экспертизы.

Выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что Распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 03.03.2015г. №331-р принято решение об утверждении документации по планировке территории объекта «Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск-Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск-Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 – км 42, Краснодарский край».

Пунктом 1 распоряжение Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 31.03.2015 г. № 551-р принято решение об изъятии путем выкупа в установленном порядке для нужд Российской Федерации земельные участки, указанные в приложении к настоящему распоряжению, в том числе и земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51 882 кв.м., образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) площадью 203 140 кв.м., по адресу: Российская Федерация, краснодарский край, Темрюкский район, в 4,6 км западнее ст. Тамань, принадлежащий ответчику на праве собственности.

Пунктом 1 распоряжение Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 31.03.2015 г. № 551-р принято решение об изъятии путем выкупа в установленном порядке для нужд Российской Федерации земельные участки, указанные в приложении к настоящему распоряжению, в том числе и земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв.м., образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) площадью 14223 кв.м., по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ «Южная» ОАО, принадлежащий ответчику на праве собственности.

Распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 19.08.2015г. №1488-р внесены изменения в приложение № 1 и приложение № 2 к распоряжению Федерального дорожного агентства от 31.03.2015 г. № 551-р «Об изъятии для нужд РФ земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества в целях обеспечения реализации проекта «реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск – Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М25 Новороссийск – Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 – км 42, Краснодарский край « изложить в редакции согласно приложению № 1 и приложению № 2 соответственно к настоящему распоряжению.

Земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51 882 кв.м., попадает в зону строительства объекта «Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск-Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск - Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 – км 42, Краснодарский край» (именуемое также – Объект).

Земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв.м., попадает в зону строительства объекта «Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск-Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск - Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 – км 42, Краснодарский край» (именуемое также – Объект).

Из пункта 2 вышеуказанного распоряжения следует, что ФКУ Упрдор «Черноморье» обязали обеспечить в установленном порядке выполнение комплекса мероприятий в целях изъятия выкупа земельных участков, указанных в приложении к настоящему распоряжению; обеспечить уведомление лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества в целях обеспечения реализации Проекта; заключить соглашение о выкупе земельных участков, указанных в приложении к распоряжению, обеспечить государственную регистрацию права собственности РФ на изъятые земельные участки, обеспечить государственную регистрацию настоящего распоряжения в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

18.05.2015 г. за исх. № 4434/10 в адрес ООО «Агро» было направлено уведомление, согласно которому ФКУ Упрдор «Черноморье» уведомляло собственника о том, что в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51 882 кв.м. расположенный по адресу: Российская Федерация, краснодарский край, Темрюкский район, в 4,6 км западнее ст. Тамань, подлежит изъятию в целях обеспечения реализации проекта ««Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск-Керченский пролив (на Симферополь) . Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск - Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 – км 42, Краснодарский край».

18.05.2015 г. за исх. № 4436/10 в адрес ООО «Агро» было направлено уведомление, согласно которому ФКУ Упрдор «Черноморье» уведомляло собственника о том, что в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв.м. расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ «Южная» ОАО, подлежит изъятию в целях обеспечения реализации проекта ««Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск-Керченский пролив (на Симферополь) . Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск - Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 – км 42, Краснодарский край».

На основании распоряжения Министерства транспорта Российской Федерации Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 31.03.2015 №551-р проведена государственная регистрация ограничения (обременения) земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267 площадью 203 140 кв.м., расположенного по адресу Российская Федерация, краснодарский край, Темрюкский район, в 4,6 км западнее ст. Тамань.

Факт принадлежности ООО «АГРО» на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267 площадью 203 140 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Темрюкский район, в 4,6 км западнее ст. Тамань подтверждается выпиской из ЕГРП от 27.04.2015 г.

Факт принадлежности ООО «АГРО» на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32 площадью 14223 кв.м., расположенного по адресу: К Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ «Южная» ОАО подтверждается выпиской из ЕГРП от 27.04.2015 г.

На основании договора № 2014/125 ПП от 08.10.2014 г. заключенного между ЗАО «Институт «Стройпроект» и ООО «БТИ, землеустройство, оценка», последний произвел оценку рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 (земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства) площадью 51 882 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, краснодарский край, Темрюкский район, в 4,6 км западнее ст. Тамань, а так же размера убытков, причиненных таким изъятием и рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 (земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства) площадью 5942 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ «Южная» ОАО, а так же размера убытков, причиненных таким изъятием.

Размер выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 (земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства) площадью 51 882 кв.м., в том числе размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельного участка в целях обеспечения реализации проекта, определялся на основании Отчета об оценке от 25.08.2015 №005-08/15 (далее – Отчет), подготовленного независимым оценщиком ООО «БТИ, землеустройство, оценка».

В соответствии с Отчетом, денежная сумма подлежащая уплате Управлением ООО «АГРО» составляет 1 712 350 (один миллион семьсот двенадцать тысяч триста пятьдесят) руб. 00 коп., в том числе:

Размер выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 (земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства) площадью 5942 кв.м., в том числе размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельного участка в целях обеспечения реализации проекта, определялся на основании Отчета об оценке от 25.08.2015 №007-08/15 (далее – Отчет), подготовленного независимым оценщиком ООО «БТИ, землеустройство, оценка».

В соответствии с Отчетом, денежная сумма подлежащая уплате Управлением ООО «АГРО» составляет 168 350 (сто шестьдесят восемь тысяч триста пятьдесят) руб. 00 коп., в том числе:

Вышеуказанные отчеты прошли экспертизу на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов, и правил оценочной деятельности (на подтверждение стоимости объекта оценки) в СРО Региональная ассоциация оценщиков (экспертное заключение № 23/080915-03 от 08.09.2015 и экспертное заключение 23/080915-05 от 08.09.2015).

Для осуществления дальнейших мероприятий по изъятию недвижимого имущества путем выкупа земельного участка, руководствуясь статьей 279 Гражданского кодекса Российской Федерации. Федеральным законом от 08 ноября 2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», постановлением Правительства Российской Федерации от 5 декабря 2001 № 848 «О федеральной целевой программе «Развитие транспортной системы России (2010-2020 годы)», подпунктом 55.4.1(1) пункта 5 Положения о Федеральном дорожном агентстве, приказом Министерства транспорта Российской Федерации от 13 января 2010 № 5 «Об установлении и использовании полос отвода автомобильных дорог федерального значения», ФКУ Упрдор «Черноморье» были подготовлены проекты соглашений в связи с изъятием путем выкупа земельного участка в целях обеспечения реализации проекта.

С учетом изложенного, в связи с изъятием недвижимого имущества ФКУ Упрдор «Черноморье» подготовлен проект соглашения с ООО «АГРО», пунктом 2 статьи 2, которого предусмотрена выплата денежных средств ООО «АГРО» в размере 1 712 350 рублей.

Ссылки ответчика на отчет об оценке № 79 от 29.12.2015 г. выполненный ООО «Краснодарское агентство оценки земли», согласно которого рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 составляет 27 471 884 руб. и земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 составляет 3 208 096 руб., также не могут быть приняты судом во внимание поскольку экспертным заключением № 23/250416/01 саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков установлено не соответствие данного отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности, итоговая величина стоимости, указанная в отчете не подтверждается, то есть данный отчет является недопустимым доказательством и не может приниматься в качестве документа, определяющего рыночную стоимость изымаемого для государственных нужд земельного участка.

Проект соглашения для ознакомления и последующего принятия решения направлен посредством почтовой связи заказным письмом от 22.09.2015 №9879/10 ООО «АГРО».

Проект соглашения для ознакомления и последующего принятия решения получен ООО «Агро» 16.10.2015 г.

Так, с 1 апреля 2015 г. установлена обязанность не только уведомить правообладателя земельного участка о принятом решении об изъятии (пункт 5 статьи 279 ГК РФ, подпункт 3 пункта 10 статьи 56.6 ЗК РФ), но и направить ему проект соглашения об изъятии недвижимости с приложением кадастровых паспортов, отчета об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, а в установленных законом случаях - и отчета об оценке стоимости объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемого (пункты 2, 4 статьи 56.10 ЗК РФ).

Если правообладатель не заключит соглашение об изъятии, иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка соглашения об изъятии (пункт 2 статьи 282 ГК РФ, пункт 10 статьи 56.10 ЗК РФ).

Согласно «Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015), правовое регулирование, введенное Федеральным законом N 499-ФЗ, подлежит применению с учетом положений статьи 26 названного закона.

Частью 1 статьи 26 Федерального закона N 499-ФЗ установлено, что, если решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принято до дня вступления его в силу, подготовка и заключение соглашения об изъятии такого земельного участка осуществляются в порядке, установленном ГК РФ и ЗК РФ в редакции Федерального закона N 499-ФЗ.

Таким образом, независимо от того, какие действия по подготовке к заключению соглашения о выкупе земельного участка были произведены до 1 апреля 2015 г., после указанной даты процедура подготовки и заключения такого соглашения, предусмотренная положениями главы VII.1 ЗК РФ должна быть соблюдена в полном объеме.

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в редакции, действующей с 1 апреля 2015 г., изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В силу положений ч.5 той же статьи ГК РФ, в редакции, действующей с 1 апреля 2015 г., правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.

До настоящего времени соглашение ООО «АГРО» не подписано, предложения о внесении изменения в соглашение им не представлены.

Проект соглашения для ознакомления и последующего принятия решения направлен посредством почтовой связи заказным письмом от 22.09.2015 №9876/10 ООО «АГРО».

Проект соглашения для ознакомления и последующего принятия решения получен ООО «Агро» 16.10.2015 г., что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.

До 01.04.2015г. ФКУ Упрдор «Черноморье» не направляло ответчику уведомлений об изъятии для государственных нужд принадлежащего ему земельного участка, материалы дела не содержат доказательств иного, соответственно, процедура подготовки и заключения соглашения об изъятии, предусмотренная положениями главы VII.1 ЗК РФ, включая направление уведомления об изъятии, проекта соглашения об изъятии и т.п. должна быть соблюдена в полном объеме, в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона N 499-ФЗ.

Так, в силу положений ч. 10 ст. 56.10 ЗК РФ, в редакции Федерального закона N 499-ФЗ, в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

С учетом вышеуказанных норм действующего законодательства, доводы ответчика об отсутствии у истца права на обращения с иском о принудительном изъятии для государственных нужд спорного земельного участка в суд не нашли своего подтверждения.

Как усматривается из содержания ст.56.7. ЗК РФ, направление проекта соглашения об изъятии для государственных нужд относится к стадии подготовки соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд, то есть подпадает под правовое регулирование ч.1 ст. 26 Федерального закона N 499-ФЗ с распространением на данные правоотношения сроков рассмотрения проекта соглашения, предусмотренных тем же Федеральным законом.

Судом установлено, что проект соглашения об изъятии спорного земельного участка ответчиком не подписан, с момента получения ответчиком проекта соглашения об изъятии на дату обращения истца в суд с иском о принудительном изъятии для государственных нужд спорного земельного участка прошло более девяносто дней.

Из вышеизложенного следует, что вывод ответчика, о том, что изъятие спорного земельного участка для государственных нужд без его согласия невозможно до истечения годичного срока с даты уведомления о предстоящем изъятии не соответствует ч.1 ст. 26 Федерального закона N 499-ФЗ, противоречит правовому смыслу данной нормы, выявленному «Обзором судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015) в связи с чем не может быть принят судом во внимание.

В соответствии с положениями ч.4 ст.56.10 ЗК РФ, одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости направляются следующие документы: кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию, отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков.

Как усматривается из материалов дела, и не оспаривается ответчиком, письмом от 22.09.2015 за исх. №9878/10 ,ФКУ Упрдор «Черноморье» направило в адрес ответчика проект соглашения об изъятии, оригинал отчета об оценке от 25.08.2015 № 008-08/15. Страницы 89-90 отчета об оценке рыночной стоимости от 25.08.2015 № 008-08/15 содержат кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:52. Из вышеизложенного следует, что права ответчика в части получения информации о площади, границах, конфигурации изымаемого для государственных нужд земельного участка не нарушены, истцом не допушены нарушения процедуры изъятия для государственных нужд земельного участка, которые, с учетом правовой позиции, изложенной в п.2 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 декабря 2015 г.) являются основанием для отказа от удовлетворения исковых требований об изъятии земельного участка для государственных нужд.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований, суд руководствуется следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу статей 1,11,12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующее принудительной защиты.

В соответствии с частью 1 статьи 279 Гражданского кодекса РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Статьей 26 Федерального закона от 31 декабря 2014 г. N499-ФЗ, регламентировано, что в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона принято решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, подготовка и заключение соглашения об изъятии такого земельного участка осуществляются в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) и Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона). При этом орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, вправе определить из числа организаций, указанных в пунктах 1 и 2 статьи 56.4 Земельного кодекса Российской Федерации, лицо, осуществляющее действия по подготовке и заключению соглашения об изъятии недвижимости, при условии наличия согласия в письменной форме этой организации.

Порядок установления и использования полос отвода автомобильных дорог федерального значения, утверждённый Приказом Минтранса РФ от 13 января 2010 г. N5 (далее - Порядок) разработан в соответствии со статьей 25 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. N257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 8 ноября 2007 г. N257-ФЗ) и пунктом 5.2.53.27 Положения о Министерстве транспорта Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 г. N395.

В силу положений указанного Порядка границы полосы отвода автомобильной дороги федерального значения определяются на основании документации по планировке территории. Подготовка документации по планировке территории, предназначенной для размещения автомобильных дорог федерального значения и (или) объектов дорожного сервиса, осуществляется с учетом утверждаемых Правительством Российской Федерации норм отвода земель для размещения указанных объектов (п. 2 приказом Министерства транспорта Российской Федерации от 13 января 2010 г. N5 "Об установлении и использовании полос отвода автомобильных дорог федерального значения").

В соответствии с п. 5 Порядка, организация и проведение работ по образованию земельных участков в целях размещения автомобильной дороги федерального значения осуществляется владельцами автомобильных дорог.

Пунктом 6 названного Порядка, определено, что в случаях, предусмотренных утвержденной в установленном порядке проектной документацией на строительство или реконструкцию автомобильных дорог федерального значения при необходимости изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимости для нужд Российской Федерации в целях размещения автомобильной дороги федерального значения, в том числе для формирования полосы отвода такой автомобильной дороги, принятие решений об изъятии, в том числе путем выкупа, для федеральных нужд земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для указанных целей, осуществляется Федеральным дорожным агентством.

Организация работ по изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимости для указанных целей осуществляется владельцами автомобильных дорог федерального значения (п. 7 Приказа ^Министерства транспорта Российской Федерации от 13 января 2010 г. N5).

Как установлено судом, автомобильная дорога общего пользования федерального значения А-290 «Новороссийск - Керченский пролив - граница с Украиной» закреплена на праве оперативного управления за ФКУ Упрдор «Черноморье», что подтверждается свидетельством от 15.07.2015 г. №АА185747, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.07.2015 г. сделана запись регистрации №23-23/021/001/605/2015-8919/1.

Таким образом, в соответствии с Федеральным законом от 8 ноября 2007 г. N257- ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с п. 7 приказа Министерства транспорта Российской Федерации от 13 января 2010 г. N5 "Об установлении и использовании полос отвода автомобильных дорог федерального значения", ФКУ Упрдор «Черноморье» наделено полномочиями по изъятию земельных участков.

Земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2159 площадью 376 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв.м. попадают в границы строительства объекта «Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск-Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск - Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 - км 42, Краснодарский край» (именуемое также - Объект).

18.05.2015 г. за исх. № 4434/10 из а исх. № 4436/10в адрес ООО «Агро» были направлены уведомления, согласно которому ФКУ Упрдор «Черноморье» уведомляло собственника о том, что в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51 882 кв.м. расположенный по адресу: Российская Федерация, краснодарский край, Темрюкский район, в 4,6 км западнее ст. Тамань и земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв.м. расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ «Южная» ОАО подлежит изъятию в целях обеспечения реализации проекта ««Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск-Керченский пролив (на Симферополь) . Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск - Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 – км 42, Краснодарский край».

Факт принадлежности ООО «АГРО» на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32 площадью 14223 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ «Южная» ОАО подтверждается выпиской из ЕГРП от 27.04.2015 г.

Согласно п. 1 ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в том числе путем выкупа, осуществляется в исключительных случаях и по основаниям, приведенным в указанной норме права.

Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Такой порядок предусмотрен ст. 279 ГК Российской Федерации, в соответствии с положениями которой земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путём выкупа.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляете Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.

В силу ст. 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно ст. 282 ГК РФ если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч. 1 ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЭ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Определениями суда от 13.05.2016 по ходатайству сторон спора по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ГУЛ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» эксперту ФИО6 и ФИО5

Указанными определениями суда перед экспертом поставлен вопрос: Определить размер возмещения за земельный участок, с кадастровым номером 23:30:0601000:2158, площадью 376 кв.м и за земельный участок, с кадастровым номером 23:30:0601001:54, площадью 5942 кв.м. изымаемого для федеральных нужд, а именно рыночную стоимость указанного земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, убытки, причиненные изъятием названного земельного участка, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем такого земельного участка обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенную выгоду, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В материалы дела поступило экспертное заключение от 10.06.2016.

Вывод экспертного заключения сводится к следующему: Размер возмещения за земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2158, площадью 51 882 кв.м, изымаемого для федеральных нужд, а именно рыночную стоимость указанного земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, убытки, причиненные изъятием названного земельного участка, включая убытки,- возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем такого земельного участка обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенную выгоду, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством составляет округленно 1 697 000 рублей.

Размер возмещения за земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601001:54, площадью 5942 кв.м, изымаемого для федеральных нужд, а именно рыночную стоимость указанного земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, убытки, причиненные изъятием названного земельного участка, включая убытки,- возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем такого земельного участка обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенную выгоду, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством составляет округленно 194 500 рублей.

Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца об изъятии для федеральных нужд путем прекращения права собственности ООО «Агро» на земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51 882 кв.м., образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267 (категория земель земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) общей площадью 203 140 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в 4.6. км западнее ст. Тамань посредством перечисления со стороны ФКУ Упрдор «Черноморье» возмещения за изымаемый для федеральных нужд земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 в размере 1 697 000 руб. на банковский счет ООО «АГРО» (ИНН <***> ОГРН <***>).

Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца об изъятии для федеральных нужд путем прекращения права собственности ООО «Агро» на земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв.м., образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства) общей площадью 14223 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ «Южная» посредством перечисления со стороны ФКУ Упрдор «Черноморье» возмещения за изымаемый для федеральных нужд земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601001:215854 в размере 194 500 руб. на банковский счет ООО «АГРО» (ИНН <***> ОГРН <***>).

В то же время, суд учитывает возражения ответчика относительно соблюдения истцом процедуры изъятия спорного земельного участка, в которых ответчик ссылается на следующие обстоятельства.

26.05.2015 г. в адрес ООО "Агро" поступило Уведомление о направлении информации № 4434/10 от 18.05.2015г. и № 4436/10 от 18.05.2015 г. Согласно уведомления подведомственная организация Федерального дорожного агентства (РОСАВТОДОР) - ФКУ Упрдор "Черноморье" руководствуясь ст.56.6. Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 279 Гражданского кодекса РФ, уведомило ООО "Агро", как собственника земельного участка, что, в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, распоряжением Федерального дорожного агентства (РОСАВТОДОР) от 31.03.2015г. №551-р изъята часть земельного участка, площадью 51 882 кв.м., образованного из земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267 и часть земельного участка, площадью 5942 кв.м., образованного из земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32.

Законодательством, действовавшим в период принятия Распоряжения об изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества № 551-р от 31.03.2015г. предусмотрено, что собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. (ГК РФ (ред. от 22.10.2014) (с изм. и доп.. вступ. в силу с 02.03.2015).

Своего согласия на выкуп земельного участка ранее истечения одного года с момента уведомления об изъятии ответчик не давал. Соответственно, до истечения годичного срока с момента извещения (16.10.2016) отсутствуют правовые основания для изъятия участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 и с кадастровым номером 23:30:0601001:54.

Как установлено подп. 1 п. 4 ст. 56.10. Земельного кодекса РФ одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости направляются, в том числе, кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию в соответствии с соглашением об изъятии недвижимости.

Довод ответчика о несоблюдении истцом процедуры изъятия земельного участка в части неправомерности изъятия земельного участка до истечения годичного срока с момента извещения ответчика судом отклонен за необоснованностью по следующим основаниям.

Согласно разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015), пунктом 3 статьи 279 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 1 апреля 2015 г.) предусматривалась обязанность органа, принявшего решение об изъятии земельного участка, не позднее чем за год до предстоящего изъятия письменно уведомить об этом собственника участка, а выкуп до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускался только с согласия собственника. С 1 апреля 2015 г. установлена обязанность не только уведомить правообладателя земельного участка о принятом решении об изъятии (пункт 5 статьи 279 ГК РФ, подпункт 3 пункта 10 статьи 56.6 ЗК РФ), но и направить ему проект соглашения об изъятии недвижимости с приложением кадастровых паспортов, отчета об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, а в установленных законом случаях - и отчета об оценке стоимости объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемого (пункты 2, 4 статьи 56.10 ЗК РФ). Если правообладатель не заключит соглашение об изъятии, иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не может быть подан ранее, чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка соглашения об изъятии (пункт 2 статьи 282 ГК РФ. пункт 10 статьи 56.10 ЗК РФ).

Как указывалось ранее, и как указывает сам ответчик в своем отзыве на исковое заявление, ответчик уведомлен об изъятии земельного участка площадью 51 882 кв.м, образованного из земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267 и об изъятии земельного участка площадью 5942 кв.м. образованного из земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32. - 26.05.2015.

Довод ответчика о том, что земельный участок не может быть изъят до истечения годичного срока с момента получения им уведомления о принятии решения об изъятии земельного участка отклоняется судом, так как на момент рассмотрения настоящего спора (20.06.2016) и вынесения арбитражным судом решения по данному делу необходимый срок (1 год) истек.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в Постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2014 по делу NА14-7960/2013.

Каких-либо законных оснований считать годичный срок не с момента уведомления ООО "Агро" об изъятии части земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267 с приложением распоряжения Министерства транспорта Российской Федерации Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 31.03.2015 №551-р об Изъятии земельного участка площадью 51 882 кв.м., образованного из земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267, а с момента получения соглашение об изъятии земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 (16.10.2015) не имеется и ответчиком никак не обосновано.

Каких-либо законных оснований считать годичный срок не с момента уведомления ООО "Агро" об изъятии части земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32 с приложением распоряжения Министерства транспорта Российской Федерации Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 31.03.2015 №551-р об Изъятии земельного участка площадью 5942 кв.м., образованного из земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32, а с момента получения соглашение об изъятии земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 (16.10.2015) не имеется и ответчиком никак не обосновано.

Дополнительно суд учитывает, что, как указывает сам ответчик, соглашение об изъятии земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 и соглашение об изъятии земельного участка с кадастровым номером 23:30:06010010:54 получено ответчиком 16.10.2015, в связи с чем, суд приходит к выводу, что на момент обращения в суд с исковым заявлением (03.03.2016) истцом соблюден девяносто дневный срок обращения в суд с иском об изъятии земельного участка.

Довод ответчика о несоблюдении истцом процедуры изъятия земельного участка в части не направления в адрес ответчика с соглашением об изъятии спорного земельного участка кадастрового паспорта участка судом также отклоняется за необоснованностью в силу следующего.

Ответчик ссылается на указание в Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.20] 5) на необходимость с 1 апреля 2015 г. направить ему проект соглашения об изъятии недвижимости с приложением кадастровых паспортов, отчета об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, а в установленных законом случаях - и отчета об оценке стоимости объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемого (пункты 2. 4 статьи 56.10 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела и устных пояснений представителя ответчика, изложенных в судебном заседании, копия кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 и копия кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 направлена ответчику в составе Отчета об оценке рыночной стоимости №005-08/15 и №00708/15 .

Как указано в п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23, «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» при применении части 3 статьи 82, части 2 статьи 83 АПК РФ, статьи 24 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об экспертной деятельности) судам необходимо исходить из того, что лица, участвующие в деле, вправе реализовать свое процессуальное право на присутствие при проведении экспертизы (если экспертиза проводится не в месте нахождения лица, участвующего в деле, и вне зала судебного заседания), подав в суд до назначения экспертизы ходатайство об этом. При разрешении данного ходатайства суд учитывает, возможно ли присутствие лиц, участвующих в деле, при проведении экспертизы, не помешает ли оно нормальной работе эксперта. На присутствие лица, участвующего в деле, при проведении экспертизы суд указывает в определении о назначении экспертизы.

По правилам статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, реализуют предоставленные им права по своему усмотрению и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу вышеуказанных норм нельзя считать довод ответчика о неуведомлении его экспертом о месте и времени проведения экспертизы состоятельным, поскольку из представленного суду скриншота усматривается направление соответствующего письменного уведомления всем участникам процесса, в том числе и ответчику по адресу электронной почты представителя ответчика ФИО2 Кроме того, эксперт пояснил, что участники процесса о дате осмотра земельного участка также уведомлялись посредством мобильной связи. Также в ходе судебного разбирательства представитель ответчика ФИО2 сообщил, что о проведении осмотра земельного участка ему было известно от представителя истца. С учетом данных обстоятельств, суд считает, что права ответчика при производстве экспертизы не были нарушены, обстоятельства на которые ссылается ответчик не могли повлиять на достоверность проведенных экспертных исследований.

Как пояснил эксперт в ходе судебного заседания, в целях проведения оценочной экспертизы, точного определения на местности границ и местоположения земельного участка сельскохозяйственного назначения, в том числе с использованием специального оборудования, не требуется. Возможность определения и сравнения ценообразующих факторов не зависит от установления точных границ земельного участка, изымаемого для государственных нужд. Местоположение спорного участка определено экспертом на основании данных публичной кадастровой карты (стр.7 экспертного заключения), кадастровый номер земельного участка, его площадь и конфигурация в сравнении с кадастровым паспортом совпадают, производство землеустроительной экспертизы по данному делу судом эксперту не поручалось.

Доводы ответчика, о том, что эксперт необоснованно подменил объект экспертизы и оценил абсолютно другой земельный участок суд также считает необоснованными в виду следующего.

Действительно положениями п. 4, ст. 56.8. Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в целях определения размера возмещения за изымаемый земельный участок, который подлежит образованию, рыночная стоимость такого земельного участка, находящегося в частной собственности (рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на такой земельный участок), определяется как разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка (рыночной стоимостью прекращаемых прав на исходный земельный участок) и рыночной стоимостью земельного участка, сохраняющегося у правообладателя (рыночной стоимостью сохраняющихся прав).

Как пояснил эксперт в ходе опроса, применение данной нормы возможно по отношению к образованным земельным участкам, действующее законодательство не содержит запретов. Применение такой методики оценки, по мнению эксперта, в наибольшей мере способствует достоверности определения рыночной стоимости спорного земельного участка и не может искажать ее, поскольку спорный земельный участок и земельный участок, остающийся у правообладателя, образованы из исходного земельного участка, соответственно, не отличаются по ценообразующим факторам, искажение рыночной стоимости, на которое ссылается ответчик невозможно.

Доводы ответчика о не полном и не точном описании объекта экспертизы в виду отсутствия информации о наличии коммуникаций, транспортной доступности, особенностях местоположения, о непроведении экспертом анализа рынка при подготовке экспертного заключения также опровергаются экспертным заключением. Так на стр. 26 экспертного заключения в таблице 2 содержатся сведения об отсутствии коммуникаций, отражена хорошая транспортная доступность, расстояние до залива как по отношению к объекту оценки, так и по отношению к объектам-аналогам, тогда как на странице 14 экспертного заключения указано, что экспертом был проанализирован рынок предложений аналогичных объектов выставленные на продажу, на основании интернет издании https://www.avito.ru, www.domnatamani.ru, стр. 15-26 экспертного заключения содержат сведения о более 40 земельных участков сельскохозяйственного назначения, выставленных на продажу в Темрюкском районе.

Ссылаясь на нарушение экспертом положений п.22 ФСО 7 ответчик указывает, что при проведении оценки должны быть описаны объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано. В то время как эксперт приводит выборку из 44 земельных участков - сопоставимых объектов-аналогов, выбранные же им в сравнительном подходе объекты-аналоги в этой выборке отсутствуют.

Как усматривается из содержания страниц 15-26, в целях анализа рынка, экспертом были изучены более 44 объявлений о продаже земельных участков, сопоставимых по критерию отдаленности от залива. Предложения о продаже объектов, сопоставимых по большему количеству ценообразующих факторов (схожая удаленность от залива, транспортная доступность, обеспеченность коммуникациями и т.п.) содержатся на стр. 26 экспертного заключения – именно их эксперт использовал в целях определения рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно ч. 1 ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

стоимости объекта оценки, указанная в отчете, является предполагаемой, наиболее вероятной ценой, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

С учетом вышеперечисленных норм, суд полагает обоснованным отказ эксперта от использования объектов-аналогов, находящихся в районе строительства Керченского моста поскольку, как верно отметил эксперт на стр.9 заключения, в границах строительства Керченского моста фактически отсутствует свободный рынок. Российская Федерация, выступая в роли покупателя, вынуждена приобретать земельные участки, которые в силу разработанной проектной документации необходимы в целях строительства. Данные условия по сути не являются свободным рынком и способствуют искусственному завышению стоимости в связи с наличием гарантированного спроса.

Такая правовая позиция соответствует положениям Распоряжения Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», согласно которому рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Возможность эффективного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения в соответствии с разрешенной категорией использования исключительно в районе строительства Керченского моста ответчиком не доказана. С учетом данных обстоятельств, при наличии предложений о покупке земельных участков сельскохозяйственного назначения в диапазоне от 300 000 до 10 000 000 рублей за 1 га в районе строительства Керченского моста и от 250 000 до 1 500 000 рублей на расстоянии 10-15 км. от места строительства Керченского моста, автодороги и порта, эксперт обоснованно посчитал необходимым отнести к ценообразующим факторам местоположение, удаленность от залива, моря, наличие коммуникаций, транспортной доступности, а не максимальную территориальную приближенность к спорному земельному участку, подлежащему изъятию для государственных нужд.

Ответчик полагает, что аналоги, использованные экспертом при расчете рыночной стоимости, значительно отличаются от объекта оценки. Так, аналог №1 относится к другому сегменту (предназначен для строительства жилого дома, кроме того в объявлении также указано, что категория земли - земли населенных пунктов), как и аналог №2 (имеет назначение для крестьянско- фермерского хозяйства), в объявлении по аналогу №5 есть указание, что он находится в жилом районе по данному факту корректировка не проводилась.

Вместе с тем, согласно п. 10. ФСО №1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, объект-аналог – это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Доказательств тому, что вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства и для ведения КФХ, имеют различные виды использования, влияющие на стоимость земельных участков, ответчиком не представлено. Все земельные участки относятся к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», доказательств того, что виды разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства» - это разные виды использования, что отличия в приведенных формулировках влияют на стоимость земельных участков, не представлено. Ведение КФХ также влечет использование земельного участка в целях сельскохозяйственного производства. Местоположение земельного участка в жилом районе не исключает возможность его использования в целях сельхозпроизводства, доказательств обратного ответчик не приводит. Ответчиком не доказано, что аналог №1 относится к другому сегменту рынка, другой категория земли - земли населенных пунктов. Как указано в объявлении о продаже объекта-аналога № 1, объектом продажи является участок сельскохозяйственного назначения. Как пояснил эксперт сведения о назначении этого земельного участка для строительства жилого дома сомнительны, поскольку ценовая категория соответствует землям сельскохозяйственного назначения. Как указывает ответчик, из информации, указанной в заключении эксперта, в части объявления о продаже объекта-аналога № 2 указана иная стоимость по состоянию на 14 июня 2016г.,что, как полагает ответчик, свидетельствует о недостоверности информации о стоимости объекта-аналога №2, содержащейся в заключении эксперта. Данный довод ответчика подлежит отклонению поскольку, поскольку ответчик не представил доказательств иной стоимости объекта-аналога №2 на дату составления экспертного заключения. Изменение информации о стоимости объектов-аналогов после завершения экспертного исследования свидетельствует об определенной динамике рынка, а не об использовании экспертом недостоверной информации.

Суд не установил нарушения экспертом положений п. 10 ФСО №3, поскольку в тексте экспертного заключения присутствуют ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. С учетом использования экспертом информации из общедоступных источников, требование о приложении к заключению копий соответствующих материалов не является обязательным.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При установлении размера упущенной выгоды принимается во внимание тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии.

Как усматривается из фотоматериалов отчета об оценке №008-08/15 по состоянию на 20.05.2015г. сельскохозяйственное производство на изымаемом для государственных нужд земельном участке не велось. Кроме того, как усматривается из письма Администрации муниципального образования Темрюкский район от 29.04.2016 №В-140/02-4140/16-24, ответчик не предоставлял за последние три года сведения об урожайности. Сведения о данной организации в управлении сельского хозяйства администрации муниципального образования Темрюкский район отсутствуют.

В силу положений п.5 ч.8 ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, при определении размера возмещения за изымаемый для государственных нужд земельный участок, не подлежат учету сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии, если данные сделки влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения за изымаемый земельный участок.

Как усматривается из материалов дела о предстоящем изъятии для государственных нужд части земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:33 ответчик был уведомлен письмом ФКУ Упрдор «Черноморье» от 18.05.2015 г. за исх. № 4435/10, при этом договор купли-продажи посевов подсолнечника, приобщенный к материалам дела ответчиком был заключен 17.08.2015г. – то есть после уведомления правообладателя о предстоящем изъятии спорного земельного участка.

В соответствии с ч.6 ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если в результате изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества у правообладателей изымаемой недвижимости возникают убытки в связи с невозможностью исполнения ими обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, правообладатели изымаемой недвижимости обязаны представить лицу, выполняющему работы по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, документы, подтверждающие возникновение у правообладателей изымаемой недвижимости убытков в связи с невозможностью исполнения указанных обязательств.

Кроме того, в силу положений ч.9 ст. 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его лицам, указанным в пункте 8 настоящей статьи, либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие причинение ответчику убытков, в том числе упущенной выгоды, в связи с изъятием для государственных нужд спорного земельного участка. При таких обстоятельствах эксперт правомерно пришел к выводу об отсутствии у ответчика убытков и упущенной выгоды, причиненных изъятием спорного земельного участка.

Оценивая заключение экспертизы, суд пришел к выводу о его достоверности и допустимости.

Заключение экспертов является одним из доказательств по делу и исследуется наряду с другими доказательствами (ст.64,82,86 АПК РФ).

В рамках данного дела судебная экспертиза проведена в порядке, предусмотренном ст.82 АПК РФ, процессуальных нарушений судом первой инстанции не допущено.

В соответствии с ч.1 ст.86 АПК РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его.

Требования к заключению экспертов предусмотрены ч.2 ст.86 АПК РФ.

Экспертное заключение оформлено в соответствии с требованиями ст.82,83,86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах экспертов отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В названном экспертном заключении содержатся ответы на поставленные судом вопросы, заключение достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы расчетами, исследованными им обстоятельствами, оснований для назначения повторной экспертизы у суда не имеется.

Доводы, содержащиеся в заключении специалиста ФИО9 от 17.06.2016г. не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. Кроме того, ФИО9, в порядке, предусмотренном ст. 55.1. АПК РФ, судом в качестве специалиста к участию в деле не привлекалась.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности сторон, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ). В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Достоверность рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной экспертным заключением, подтверждается совокупностью доказательств по делу.

Так, экспертом в экспертном заключении от 10.06.2016г. определена рыночная стоимость изымаемого для государственных нужд земельного участка в размере 549 079, что составляет 33,3 руб. за 1 кв.м.

Размер рыночной стоимости спорного земельного участка, определенный экспертным заключением, сопоставим с рыночной стоимостью, определенной в отчете об оценке №008-08/15, получившем положительное заключение экспертизы в СРО Региональная ассоциация оценщиков, подтворившей рыночную стоимость объекта оценки, соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно данных отчета об оценке №008-08/15 рыночная стоимость изымаемого для государственных нужд земельного участка по состоянию на 25.08.2015г. составляет 446 000 руб. то есть 27 руб. за 1 кв.м.

Аналогичный диапазон рыночной стоимости усматривается при анализе приложенных истцом к дополнительным письменным пояснениям копий соглашений заключенных между ООО «Агроинвест» и ФКУ Упрдор «Черноморье» об изъятии для государственных нужд земельных участков, образованных из земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601000:705 (от 10.07.2015 №8); 23:30:0601000:1858 (от 10.07.2015 №9); 23:30:0601000:1861 (от 10.07.2015 №12), а также из вступившего в законную силу решения Темрюкского районного суда Краснодарского края от 27.01.2016г. по делу №2-37/16.

Исходные земельные участки, из которых были образованы земельные участки, бывшие предметом вышеупомянутых заключенных соглашений об изъятии и судебного разбирательства, находятся в непосредственной близости от спорного земельного участка, что усматривается из схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, также относились к землям сельскохозяйственного назначения. Согласно проанализированным документом рыночная стоимость таких земельных участков составляет 30-33 руб. за 1 кв.м.

Доводы ответчика о значительно более высокой рыночной стоимости спорного земельного участка не подтверждаются совокупностью доказательств по делу.

Таким образом, суд не может согласиться с утверждением ответчика о нарушении его прав только в связи с тем, что в адрес ответчика направлен не оригинал кадастрового паспорта земельного участка, а его копия.

Кроме того, ответчик не указывает, каким именно образом направление копии кадастрового паспорта нарушены его права.

При этом суд учитывает, что судебной защите подлежит только нарушенное право, однако, в данном случае, учитывая, что в адрес ответчика копия кадастрового паспорта земельного участка направлена, оснований считать, что право ООО «Агро» нарушено не имеется.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Поскольку решение об изъятии недвижимого имущества общества принято уполномоченным органом, с соблюдением установленной законом процедуры такого изъятия, основание изъятия соответствует закону, в арбитражный суд за изъятием для федеральных нужд обратилось уполномоченное лицо, размер возмещения установлен заключением эксперта от 10.06.2016, требования об изъятии для государственных нужд земельного участка площадью 376 кв.м, с кадастровым номером 23:30:0601000:2159 подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 182 АПК РФ, арбитражный суд по заявлению истца вправе обратить решение к немедленному исполнению, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или сделать исполнение невозможным.

Во исполнение постановления Правительства Российской Федерации от 12.10.2010 № 828 «О федеральной целевой программе «Развитие транспортной системы России (2010-2020 годы) (подпрограмма «Автомобильные дороги»)», Федеральное дорожное агентство (Росавтодор), как ответственный исполнитель, приступил к реализации части целевой программы, направленной на обеспечение связи транспортной инфраструктуры Российской Федерации с населенными пунктами и важнейшими объектами экономики республики Крым.

Одной из первоочередных задач по созданию транспортного перехода через Керченский пролив является строительство объекта: «Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск - Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск — Керченский

пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 - км 4 Краснодарский край», ответственным исполнителем которого является Федеральное казенное учреждение «Управление федеральных автомобильных дорог «Черноморье» Федерального дорожного агентства» (ФКУ Упрдор «Черноморье»).

Основное назначение проектируемой дороги - транспортная связь полуострова Крым с материковой частью Российской Федерации (полуостров Таманский), а также территории создаваемого сухогрузного района морского порта Тамань с внешней дорожно-транспортной сетью Краснодарского края.

Проектируемый Объект имеет важное транспортное, экономическое, а также с учетом существующей геополитической обстановки - оборонное и стратегическое значение, обеспечивая связь территорий Краснодарского края и Крымского полуострова через Керченский пролив.

В соответствии с Распоряжением Правительства Российской Федерации от 30.01.2015г. №118-р. а также разработанным на его основе и утвержденным Федеральным Дорожным Агентством планом (графиком) реализации мероприятий по проектированию и строительству транспортного перехода через Керченский пролив и подходов к нему (приложение №2). ввод в эксплуатацию автодорожных подходов к мостовому переходу предусматривается 12.12.2018г.

В соответствии с частью 1 статьи 59 Федерального закона от 05.04.2013 N44-ФЗ под аукционом в электронной форме (электронным аукционом) понимается аукцион, при котором информация о закупке сообщается заказчиком неограниченному кругу лиц путем размещения в единой информационной системе извещения о проведении такого аукциона и документации о нем, к участникам закупки предъявляются единые требования и дополнительные требования, проведение такого аукциона обеспечивается на электронной площадке ее оператором.

ФКУ Упрдор «Черноморье» 21.08.2015 г. разместило извещение о проведении электронного аукциона на Общероссийском официальном сайте www.zakupki.gov.ru. Предмет электронного аукциона: «реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск-керченский пролив (на Симферополь) Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск-Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 - км 42, Краснодарский край».

Порядок заключения контракта по результатам открытого аукциона в электронной форме установлен статьей 70 Закона N44-ФЗ.

28.09.2015 г. заключен государственный контракт № 1/15 СМР реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск-Керченский пролив (на Симферополь) Строительство подъезда от автомобильной дороги М 25- Новороссийск-Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0- км 42, Краснодарский край.

Из п. 1.1. вышеуказанного госконтаркта следует, что подрядчик принимает на себя Обязательства по выполнению работ: «Реконструкция участков автомобильной дороги г.Новороссийск-Керченский пролив (на Симферополь) Строительство подъезда от автомобильной пороги м-25 Новороссийск-Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участка км 0 - км 42, Краснодарский край» в соответствии с проектом , утвержденным распоряжением Росавтодора от 15.07.2015 г. № 1224-р , и надлежащим образом исполнить принимаемые по настоящему Контракту гарантийные обязательства, а заказчик принимает на себя обязательства принять работы и оплатить их в соответствии с условиями контракта.

Кроме того, заказчик обязан предоставить подрядчику строительную площадку (10.1 Государственного контракта).

Сроки выполнения работ по контракту: начало: с даты заключения государственного контракта (начальный срок выполнения работ); окончание: завершение строительно-монтажных работ - октябрь 2018 г.; получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - декабрь 2018 г. конечный срок выполнения работ), перенос сроков строительства не предусмотрен.

Вместе с тем, с учетом положений ст. 328 ГК РФ подрядчик будет иметь возможность выполнить свои обязательства по строительству объекта, только при условии предоставления заказчиком земельного участка под строительство.

Кроме того из линейного графика строительства дороги 0-42 видно, что срок строительства начинается с октября 2015 г. и составляет 39 месяцев.

Соответственно, решение суда подлежит немедленному исполнению.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ с ответчика надлежит взыскать в доход федерального бюджета РФ возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 рублей.

Руководствуясь статьями 150, 151, 167 - 170, 173, 176, 182 АПК РФ, арбитражный

суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства ООО «Агро» (ИНН <***> ОГРН <***>) о приостановлении производства по делу - отказать.

В удовлетворении ходатайства ООО «Агро» (ИНН <***> ОГРН <***>) о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы - отказать.

Ходатайство об уточнении исковых требований - удовлетворить.

Изъять для федеральных нужд, путем прекращения права собственности ООО «Агро» на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51882 кв.м.. образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267 (категория земель земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) общей площадью 203 140 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край. Темрюкский район, в 4,6 км западнее ст. Тамань посредством перечисления со стороны ФКУ Упрдор «Черноморье» возмещения за изымаемый для федеральных нужд земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 в размере 1 697 102 руб. на банковский счет ООО «АГРО» (ИНН <***> ОГРН <***>).

Изъять для федеральных нужд путем прекращения права собственности ООО «Агро» на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:54 площадью 5942 кв.м.. образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32 (категория земель земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) общей площадью 14 223 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский кран. Темрюкский район, в границах АФ «Южная» ОАО посредством перечисления со стороны ФКУ Упрдор «Черноморье» возмещения за изымаемый для федеральных нужд земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:54 в размере 194 500 руб. на банковский счет ООО «АГРО» (ИНН <***> ОГРН <***>),

Взыскать с ООО «Агро» (ИНН <***> ОГРН <***>) в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 12 000 рублей.

Решение суда обратить к немедленному исполнению.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.П. Миргородская