Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Адыгея в составе судьи Р. В. Аутлевой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И.А.Мешалкиной, рассмотрев материалы дела № А01-2093/2014 по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» (ИНН <***>,
ОГРН <***>, Республика Адыгея, г. Майкоп) к обществу с ограниченной ответственностью «Хуторок» (ИНН <***>, ОГРН <***>, Республика Адыгея, г. Майкоп), третьи лица АКБ «Майкопбанк» (ЗАО), Администрация муниципального образования «Город Майкоп» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 904 317 рублей 26 копеек и пени в размере 687 273 рублей 47 копеек, всего 3 591 590 рублей 73 копеек, расторжении договора аренды недвижимого имущества № 607 от 17.12.2010 г. и обязании ООО «Хуторок» освободить здание, общей площадью 2 785,9 кв.м., по адресу: <...> (уточненные требования) и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Хуторок» (ИНН <***>, ОГРН <***>, Республика Адыгея, г. Майкоп) к Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» (ИНН <***>, ОГРН <***>, Республика Адыгея,
г. Майкоп), третьи лица АКБ «Майкопбанк» (ЗАО), Администрация муниципального образования «Город Майкоп» о зачете в счет арендной платы произведенных им расходов в виде капитального ремонта фасада здания гостиницы «Майкоп», при участии:

от Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» – ФИО1 (доверенность от 11.01.2016 № 34, личность установлена по паспорту),

от общества с ограниченной ответственностью «Хуторок» – ФИО2 (доверенность от 25.11.2014 № 162, личность установлена по паспорту),

от АКБ «Майкопбанк» (ЗАО) – ФИО3 (доверенность от 16.09.2013
№ 01АА0228868, личность установлена по паспорту),

от Администрации муниципального образования «Город Майкоп» - ФИО4 (доверенность от 11.01.2016 № 12, личность установлена по паспорту),

ФИО5 (доверенность от 14.04.2016 г. № 49-д, личность установлена по паспорту),

У С Т А Н О В И Л:

27.10.2014 г.Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Хуторок» (далее – ООО «Хуторок») о взыскании задолженности по арендной плате в размере 867 796 рублей и пени в размере 59 660 рублей 98 копеек, всего - 927 456 рублей 98 копеек, расторжении договора аренды недвижимого имущества № 607 от 17.12.2010 г. и обязании ООО «Хуторок» освободить здание, общей площадью 2 785,9 кв.м., по адресу: <...>.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 05.11.2014 года указанное исковое заявление принято к производству и назначено к судебному разбирательству в предварительном судебном заседании арбитражного суда первой инстанции на
25 ноября 2014 года.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 25.11.2014 г. производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А01-2424/2012.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 26.01.2015 г., ввиду вступления в законную силу судебного акта по делу № А01-2424/2012, производство по настоящему делу возобновлено, рассмотрение спора назначено на 10.03.2015 г.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.03.2015 г. производство по делу № А01-2093/2014 приостановлено до рассмотрения Арбитражным судом Северо-Кавказского округа кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Хуторок" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2015 г. по арбитражному делу № А01-2424/2012.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от
15 апреля 2015 года по делу № А01-2424/2012 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2015 г. по арбитражному делу № А01-2424/2012 оставлено без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 21.04.2015 г. производство по делу возобновлено, рассмотрение спора назначено на 26.05.2015 г.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 26.05.2015 г. судебное заседание отложено до 01.07.2015 г.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 01.07.2015 г. судом приняты уточнения истца в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 1 602 623 рублей 26 копеек и пени в размере 252 675 рублей 62 копеек и привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АКБ «Майкопбанк» (ЗАО) и назначено предварительное судебное заседание на 05.08.2015 г.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 05.08.2015 г. предварительное судебное заседание отложено до 09.09.2015 г.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 09.09.2015 г. судом приняты уточнения истца в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 2 253 470 рублей 26 копеек и пени в размере 440 035 рублей 58 копеек, всего
2 693 505 рублей 84 копеек и назначено судебное заседание на 07 октября 2015 г.

07 октября 2015 г. от общества с ограниченной ответственностью «Хуторок» поступило встречное исковое заявление к Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп», третье лицо АКБ «Майкопбанк» (ЗАО) о зачете в счет арендной платы произведенных им расходов в виде капитального ремонта фасада здания гостиницы «Майкоп».

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 07.10.2015 г. встречное исковое заявление принято к производству и назначено к судебному разбирательству в предварительном судебном заседании арбитражного суда первой инстанции на
18 ноября 2015 года.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 18.11.2015 судом приняты уточнения истца в части взыскания задолженности по арендной плате в размере
2 904 317 рублей 26 копеек и пени в размере 687 273 рублей 47 копеек и назначено судебное заседание на 23 декабря 2015 года.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 23.12.2015 к участию в деле привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация муниципального образования «Город Майкоп» (далее – Администрация) и назначено предварительное судебное заседание на
03 февраля 2016 года.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 03.02.2016 судебное заседание по делу назначено на 13.04.2016 г.

До начала судебного заседания 13.04.2016 г. через канцелярию суда от представителя истца поступило заявление об увеличении исковых требований по состоянию на 29.02.2016 г., просит взыскать задолженность по арендной плате в размере 3 772 113 рублей 26 копеек, пеню в размере 1 103 997 рублей 50 копеек, а всего – 4 876 110 рублей 76 копеек, расторгнуть договор аренды недвижимого имущества № 607 от 17.12.2010 г. и обязать ООО «Хуторок» освободить здание, общей площадью 2 785,9 кв.м., по адресу: <...>.

Представители сторон не возражали против принятия уточнений.

Суд, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), принял к рассмотрению уточненные требования представителя истца.

До начала судебного заседания 13.04.2016 г. представитель ответчика уточнил встречные исковые требования, просит зачесть в счет арендной платы стоимость расходов в виде капитального ремонта фасада здания в размере 2 682 280 рублей и часть стоимости произведенных расходов в виде капитального ремонта внутренних помещений в размере 1 089 833 рублей 26 копеек, во взыскании пени в размере 1 103 997 рублей 50 копеек просит отказать, в части требования о досрочном расторжении договора аренды от 17.12.2010 г. № 607 оставить без рассмотрения, в случае рассмотрения – отказать.

Представитель истца и Администрации МО «Город Майкоп» полагаются на усмотрение суда.

Представитель АКБ «Майкопбанк» не возражает против принятия уточнений.

Суд, в порядке статьи 49 АПК РФ принял к рассмотрению уточненные требования представителя истца по встречному иску.

Представитель истца по первоначальному иску поддержал уточненные исковые требования в полном объеме, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении, просит взыскать задолженность по арендным платежам по состоянию на 29.02.2016 г. в размере 3 772 113 рублей 26 копеек, пеню в размере 1 103 997 рублей 50 копеек, а всего – 4 876 110 рублей 76 копеек, расторгнуть договор аренды и обязании освободить здание, расположенное по адресу: <...>.

В заседании суда был объявлен перерыв до 14.04.2016 г.

Представитель ООО «Хуторок» выразил уточненную позицию, изложенную во встречном исковом заявлении.

Представители Комитета и Администрации возражали против удовлетворения встречных исковых требований ООО «Хуторок».

Представитель АКБ «Майкопбанк» просила удовлетворить встречные исковые требования ООО «Хуторок».

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к выводу о том, что в исковых требованиях Комитету следует отказать, а встречные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 17.12.2010 г. между Комитетом (арендодатель) и ООО «Хуторок» (арендатор) заключен договор № 607 аренды недвижимого имущества (далее – договор).

Согласно разделу 1 договора арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование за плату здание гостиницы "Майкоп", расположенное по адресу: <...>, общей площадью 2785,9 кв. м.

Срок аренды установлен с 17.12.2010 г. по 17.12.2025 г. (раздел 2 договора).

Арендная плата в год устанавливается на основании итогов конкурса и составляет 3 072 000 рублей. За пользование зданием арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 216 949 рублей в месяц без НДС. Арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно до 01 числа следующего за отчетным месяца (раздел 3 договора).

Комитет исполнил свои обязательства и передал ООО «Хуторок» по акту
приема-передачи от 17.12.2010 здание гостиницы «Майкоп», расположенной по адресу:
<...>.

Как следует из искового заявления, ООО «Хуторок» ненадлежащим образом исполняло обязанности по внесению арендных платежей, в результате чего за период с 01.06.2014 г. по 29.02.2016 г.образовалась задолженность в размере 3 772 113 рублей
26 копеек.

19.11.2013 г. ( исх. № 6173) и 14.10.2014 г. (исх. № 6065) Комитет в адрес ООО «Хуторок» направил предупреждения о необходимости исполнения договорных обязательств. Оставление предупреждений без ответа послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Как следует из материалов дела, договор аренды недвижимого имущества от 17.12.2010 № 607 заключен по итогам конкурса на право заключения договора аренды здания гостиницы «Майкоп».

Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с пунктом 4 статьи 447 ГК РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Из представленной конкурсной документации следует, что к победителю конкурса были заявлены требования к объему, перечню, качеству и срокам выполнения работ, которые необходимо выполнить в отношении муниципального имущества, права на которое передается по договору.

Так, пунктом 10.3 конкурсной документацией предусмотрено выполнение работ по проведению капитального ремонта фасада и внутренних помещений здания гостиницы «Майкоп» с элементами реконструкции. Работы проводятся в целях приведения архитектурного облика здания гостиницы в соответствии с современными культурно-эстетическими требованиями.

Объем капитального ремонта заявляется участником в виде объема капитальных вложений в составе предложений об условиях исполнения договора, которые являются критериями оценки заявок на участие в конкурсе. В обоснование капитальных вложений участникам предоставляются ведомости предполагаемых работ в виде составленных локально – сметных расчетов (согласно действующей нормативной базы 2001 г. с учетом переводных коэффициентов в текущие цены) раздельно по ремонту фасада и внутреннему ремонту с указанием основных необходимых работ и применяемых материалов. Капитальный ремонт выполнить с оформлением разрешительной документации, согласно действующего Градостроительного кодекса РФ, Паспорта цветового решения улицы Краснооктябрьской, г.Майкопа, Срок выполнения работ по капитальному ремонту внутренних помещений здания гостиницы «Майкоп» с элементами реконструкции осуществляется в течение 5 лет в соответствии с графиком, установленным арендодателем.

Арендная плата установлена на основании итогов конкурса в размере
3 072 000 рублей (216 949 рублей в месяц), в связи с чем не подлежит изменению в одностороннем порядке.

В соответствии с пунктом 4.4.7 договора арендатор обязуется провести капитальный ремонт фасада и внутренних помещений здания с элементами реконструкции на сумму 36 235 898 рублей, в целях приведения архитектурного облика здания в соответствие с современными архитектурно-эстетическими требованиями.

Капитальный ремонт фасада и внутренних помещений здания осуществляется арендатором за свой счет и возмещению из бюджета не подлежит. В случае прекращения капитального ремонта здания, понесенные арендатором затраты возмещению не подлежат (пункт 4.4.10. договора).

В соответствии с пунктом 98 Приказа ФАС России от 10.02.2010 N 67 (ред. от 24.12.2013) "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» (далее - Приказ ФАС России от 10.02.2010 N 67) договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.

В пункте 21.4 конкурсной документации отражено данное положение.

Согласно пункту 21.5 конкурсной документации при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в пункте 21.4. настоящей документации, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Таким образом, включение в текст заключенного договора условия, при котором капитальный ремонт фасада и внутренних помещений здания осуществляется арендатором за свой счет и возмещению из бюджета не подлежит, не соответствует условиям конкурса и предложению участника, выигравшего конкурс.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Согласно материалам дела, арендатором был произведен капитальный ремонт фасада здания и капитальный ремонт внутренних помещений, частичную стоимость которых в размере 3 772 113 рублей 26 копеек, просит зачесть в счет арендной платы.

Последствия несоблюдения обязанности арендодателя произвести капитальный ремонт императивно зафиксированы в статье 616 ГК РФ. Одним из таких последствий, как было указано, является зачет арендодателем стоимости ремонта в счет арендной платы. При этом согласие арендодателя на возмещение стоимости ремонта не требуется.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Стоимость выполненных работ по капитальному ремонту фасада здания и капитальному ремонту внутренних помещений гостиницы «Майкоп» подтверждается материалами дела и Комитетом не оспаривается.

Таким образом, учитывая изложенное требование встречного иска о зачете в счет арендной платы согласно договору аренды недвижимого имущества № 607 от 17.12.2010 расходов, в виде капитального ремонта фасада здания в размере 2 682 280 рублей и части стоимости произведенных расходов в виде капитального ремонта внутренних помещений в размере 1 089 833 рублей 26 копеек подлежит удовлетворению.

Ввиду отсутствия задолженности ООО «Хуторок» перед Комитетом по управлению имуществом МО «Город Майкоп» по арендной плате, требование Комитета о взыскании пени в размере 1 103 997 рублей 50 копеек является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование Комитета о расторжении договора аренды недвижимого имущества
№ 607 от 17.12.2010 г. было мотивировано невнесением арендных платежей
ООО «Хуторок» и образовавшейся задолженностью. Однако, ввиду отсутствия задолженности данное требование является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются со стороны, виновной в возникновении спора.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ и статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в размере
41 681 рубля суд относит на Комитет, подлежащие взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования «Город Майкоп» (ИНН <***>, ОГРН <***>, Республика Адыгея, г. Майкоп) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 772 113 рублей 26 копеек, пени в размере 1 103 997 рублей 50 копеек, а
всего – 4 876 110 рублей 76 копеек, расторжении договора аренды недвижимого имущества № 607 от 17.12.2010 г. и обязании освободить здание общей площадью
2 785,9 кв.м., по адресу: <...> оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Хуторок» (ИНН <***>,ОГРН <***>, Республика Адыгея, г. Майкоп) удовлетворить.

Зачесть обществу с ограниченной ответственностью «Хуторок»
(ИНН <***>, ОГРН <***>, Республика Адыгея, г. Майкоп) в счет арендной платы Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования «Город Майкоп» (ИНН <***>, ОГРН <***>, Республика Адыгея, г. Майкоп) по договору аренды недвижимого имущества от 17.12.2010 г. № 607 стоимость произведенных расходов в виде капитального ремонта фасада здания гостиницы «Майкоп» в размере 2 682 280 рублей, части стоимости произведенных расходов в виде капитального ремонта внутренних помещений в размере
1 089 833 рублей 26 копеек, а всего – 3 772 113 рублей 26 копеек.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования «Город Майкоп» (ИНН <***>, ОГРН <***>, Республика Адыгея, г. Майкоп) государственную пошлину в размере 41 681 рубля в доход федерального бюджета.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение направить лицам, участвующим в деле.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу, если это решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции. Жалоба подается через суд, вынесший решение.

Судья Р.В. Аутлева