Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Окуневой И. В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Лыковой Н.В., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Прокурора Республики Алтай (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. Чорос-Гуркина Г.И., д. 25, г. Горно-Алтайск, <...>) к исполнительно-распорядительному органу местного самоуправления - администрации города Горно-Алтайска (ОГРН <***>, ИНН <***>, пр-кт Коммунистический, д. 18, г. Горно-Алтайск, <...>), обществу с ограниченной ответственностью "Горно-Алтай-Фарм" (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. Советская, д. 12, с. Онгудай, район Онгудайский, <...>) о признании недействительным пункта 4.3.1. договора аренды земельного участка № 3330 от 01.12.2018, заключенного между исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления - администрации города Горно-Алтайска и обществом с ограниченной ответственностью "Горно-Алтай-Фарм", в части слов: «с письменного согласия Арендодателя».

при участии представителей:

Прокурора Республики Алтай – Дедина А.С., служебное удостоверение,

исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления - администрации города Горно-Алтайска - ФИО1, доверенность № 1050 от 14.05.2020,

общества с ограниченной ответственностью "Горно-Алтай-Фарм" – ФИО2, доверенность от 12.10.2020, ФИО3, доверенность от 12.10.2020,

установил:

Прокурор Республики Алтай (далее – Прокурор, истец) обратился в суд с исковым заявлением к исполнительно-распорядительному органу местного самоуправления - администрации города Горно-Алтайска (далее - Администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Горно-Алтай-Фарм" (далее – ООО "Горно-Алтай-Фарм", общество) о признании недействительным пункта 4.3.1. договора аренды земельного участка № 3330 от 01.12.2018, заключенного между Администрацией и ООО "Горно-Алтай-Фарм", в части слов: «с письменного согласия Арендодателя».

В обоснование исковых требований Прокурор указал, что между Администрацией и ООО "Горно-Алтай-Фарм" был заключен договор на аренду земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 3330 от 01.02.2018 (далее – договор).

Считая пункт 4.3.1 указанного договора не соответствующим требованиям действующего законодательства, Прокурор обратился в суд с исследуемым иском.

Исковые требования обоснованы ссылками на положения статей 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 27, 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации».

ООО "Горно-Алтай-Фарм" в предварительном судебном заседании исковые требования признал в полном объеме, отзыв в нарушение статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не представил.

Администрация в отзыве, поступившем в суд 03.11.2020 с исковыми требованиями истца не согласна, указала, что оспариваемый договор заключен в рамках специального инвестиционного контракта № 1 от 29.12.2017 между Администрацией и ООО "Горно-Алтай-Фарм" (далее – контракт).

Согласно пункту 6 статьи 3 контракта в период срока действия специального инвестиционного контракта передача земельного участка (части) земельного участка в пользование третьих лиц без согласия Администрации не допускается.

В соответствии с пунктом 50 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2020 года № 1048 «Об утверждении Правил заключения, изменения и расторжения специальных инвестиционных контрактов» специальный инвестиционный контракт изменяется или расторгается по соглашению сторон или решению суда.

Администрация считает, поскольку контракт не изменен и не расторгнут, то его действие распространяется на условия оспариваемого договора.

Возражая против доводов истца, Администрация указывает, что в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» нет запрета на указание в договоре аренды условий в отношении субаренды.

Исследовав в соответствии со статьей 71 АПК РФ материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом, 01.02.2018 между Администрацией (далее – арендодатель) и ООО "Горно-Алтай-Фарм" (далее – арендатор) заключен договор на аренду земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 3330 (далее – договор).

Спорный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Полагая, что отдельные положения указанного договора противоречат земельному законодательству, Прокурор обратился в суд с исследуемым иском.

В силу части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор вправе обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В соответствии с пунктом 4 статьи 27, пунктом 3 статьи 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность; укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Поскольку спорные договоры аренды регулирует правоотношения сторон в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, и одной стороной договоров является орган местного самоуправления, требования прокурором заявлены в пределах правомочий, предусмотренных статьей 52 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частью 4 статьи 421 выше указанного Кодекса установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Обращаясь в арбитражный суд в интересах неопределенного круга лиц, Прокурор указал на недействительность пункта 4.3.1. спорного договора.

Пункт 4.3.1. спорного договора содержит условие о том, что арендатор вправе сдавать арендуемый участок (его часть) в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору другому лицу только с письменного согласия Арендодателя, на срок действия инвестиционного контракта.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, в соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

По общему правилу, установленному пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 15 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Из пункта 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу исключительно только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, пункт 4.3.1. оспариваемого договора аренды земельного участка, обязывающий арендатора получить письменное согласие арендодателя на заключение договора субаренды и передачи своих прав и обязанностей третьему лицу, снижает объем прав арендатора, как участника гражданских правоотношений и противоречит приведенным выше нормам права, нарушает права субъектов предпринимательской деятельности на использование арендованного земельного участка в соответствии с требованиями закона.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (часть 1 статья 180 ГК РФ). В данном случае, недействительность рассмотренных условий не влияет на действительность договора в оставшейся части.

В этой связи, применение при заключении сделок договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов.

Таким образом, условие спорного договора аренды (пункт 4.3.1.) о расторжении договора в одностороннем порядке в случаях, указанных в данном пункте, являются ничтожным.

Согласно части 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При указанных обстоятельствах пункт 4.3.1. спорного договора нарушает императивно установленное право арендатора и противоречат пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, пункту 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу чего на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ соответствующие условия являются ничтожными.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (часть 1 статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации). В данном случае, недействительность рассмотренных условий пункта 4.1.4 не влияет на действительность договоров в оставшейся части.

При рассмотрении требования о признании договора недействительным судом проверяется соответствие совершенной сделки требованиям законов и нормативных актов, действующих в момент его заключения.

Последующее расторжение или изменение договора по волеизъявлению сторон не имеет юридического значения, поскольку при недействительности сделки и при ее расторжении или изменении наступают различные правовые результаты. Недействительность сделки не может быть поставлена в зависимость от последующего поведения сторон, в том числе и от фактического применения либо неприменения ими недействительных условий сделки.

В связи с указанным, противоречащая закону сделка (часть сделки) признается судом недействительной с момента ее совершения, и в том числе тогда, когда на момент рассмотрения дела в суде оспариваемая часть сделки изменена сторонами.

На основании вышеизложенного исковые требования Прокурора подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации прокурор и Администрация освобождены от уплаты государственной пошлины при участии в деле в качестве истца и ответчика. Пропорциональная уплата госпошлины по неимущественным искам законом не предусмотрена, в связи с чем, обязанность по уплате госпошлины возлагаются судом на ответчика ООО "Горно-Алтай-Фарм".

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

полностью удовлетворить исковые требования, признать недействительным пункт 4.3.1. договора аренды земельного участка № 3330 от 01.12.2018, заключенного между исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления - администрации города Горно-Алтайска и обществом с ограниченной ответственностью "Горно-Алтай-Фарм", в части слов: «с письменного согласия Арендодателя».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью " Горно-Алтай-Фарм" (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. Советская, д. 12, с. Онгудай, район Онгудайский, <...>) в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой Арбитражный апелляционный суд (г. Томск) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.

Судья И.В. Окунева