Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Якшимаевой Фаины Юрьевны, при ведении протокола секретарем судебного заседания Утёмовой О.Ю., рассмотрев дело по исковому заявлению Закрытого акционерного общества «Силэн-Континент» к Обществу с ограниченной ответственностью «ПланетаСтрой» о взыскании 1000000 рублей,

при участии представителей сторон:

от истца – не явился, извещен;

от ответчика – ФИО1, доверенность в деле,

установил:

29.03.2010г. арбитражным судом Республики Алтай принято к разрешению исковое заявление Закрытого акционерного общества «Силэн-Континент» к Обществу с ограниченной ответственностью «ПланетаСтрой» о взыскании 1000000 рублей штрафа.

Основанием иска являются обстоятельства заключения сторонами предварительного договора аренды № БП 4 от 01.09.2009г., добросовестного исполнения истцом своих обязанностей арендодателя по указанному договору и необоснованного уклонения ответчика как арендатора от заключения долгосрочного договора аренды. В правовое обоснование иска истец указал ст. 330, 309 ГК РФ и п. 6.2.1. предварительного договора аренды.

Ответчик в предварительное судебное заседание представил отзыв по иску, из которого следует, что его отказ от заключения долгосрочного договора аренды был обусловлен ненадлежащим исполнением истцом обязанностей арендодателя по предварительному договору аренды.

В ходе судебного разбирательства по первой инстанции истец поддерживая исковые требования, доказывал свою добросовестность по исполнению условий предварительного договора аренды.

Представитель ответчика указывал, что арендодатель не выполнил условий п. 3.1.5 по запуску и обеспечению нормального функционирования грузового лифта. Представляя

дополнительные письменные возражения, ответчик указывал на нарушение арендодателем иных условий договора.

Представитель истца возражала доводам ответчика и указывала, что арендодатель хоть и не запустил грузовой лифт, но весь период аренды содействовал арендатору в подъеме и спуске товарно-материальных ценностей. Фактическим поводом к отказу от заключения долгосрочного договора явилось неполучение ожидаемой доходности от деятельности открытого в арендованном помещении магазина «Уюттера».

Судебные разбирательства по делу неоднократно откладывались и прерывались по ходатайствам истца с предоставлением возможности представить дополнительные доказательства.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению.

Из материалов дела следует: по агентскому договору № 01 от 01.06.2009г. ЗАО «Силэн-Континент»в качестве агента ООО «Эрнест и К» брало на себя обязанности по заключению договоров аренды помещений в торговом центре «Столичный» по адресу <...> а.

01.09.2009г. ЗАО «Силэн-Континент» заключило с ООО «ПланетаСтрой» договор аренды № БК 4 и предварительный договор аренды № БП 4. Объектом аренды по обеим договорам явились нежилые помещения, общей площадью 740 м. кв., расположенным на цокольном этаже здания торгового центра «Столичный», находящегося по адресу <...> а. Назначение аренды – осуществление торговой деятельности. План помещений согласован в Приложениях № 1 к договорам. Договор аренды заключался сроком на 11 месяцев. По предварительному договору аренды стороны обязывались заключить долгосрочный договор аренды не позднее 31.01.2010г. По договору аренды № БК 4 и предварительному договору аренды № БП 4 стороны согласовали все существенные условия, предусмотренные параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, также предусмотрели иные обязанности сторон, которые посчитали существенными в своих правоотношениях.

После подписания договора стороны приступили к их исполнению. Актом приема-передачи от 09.10.2009г. ЗАО «Силэн-Континент» сдал, а ООО «ПланетаСтрой» принял в аренду объект аренды.

Из фактических обстоятельств следует, что в декабре 2009г./январе 2010г. между сторонами шла переписка и переговоры по досрочному расторжению договора аренды № БК 4. Возвратом объекта аренды с подписанием акта приема-передачи имущества от 15.02.2010г. стороны фактически расторгли договор аренды № БК 4 от 01.09.2009г.

Их письменных доказательств, представленных суду ответчиком следует, что, получив 28.12.2009г. свидетельство о государственной регистрации прав собственности № 22АВ089310, 11.01.2010г. ЗАО «Силэн-Континент» направило в адрес ООО «ПланетаСтрой» предложение заключить долгосрочный договор аренды в соответствии с условиями предварительного договора № БП 4 от 01.09.2009г.

Подписания долгосрочного договора аренды не состоялось. 10.02.2010г. ЗАО «Силэн-Континент» направило в адрес ООО «ПланетаСтрой» претензию № 01 об уплате штрафа в 1000000 рублей в связи с необоснованным уклонением от заключения договора аренды и в соответствии с условиями п. 6.2.1. предварительного договора аренды № БП 4.

Письмом № 235 от 27.02.2010г. ООО «ПланетаСтрой» отказало в удовлетворении претензии, указывая на недобросовестность исполнения ЗАО «Силэн-Континент» принятых на себя обязанностей по договору № БП 4.

Настоящий иск является, по сути, требованием понуждения к уплате договорного штрафа.

Делая вывод о необоснованности исковых требований, суд исходит из нижеследующего:

Предварительный договор № БП 4 от 01.09.2009г., заключенный сторонами, соответствует требованиям закона.

Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ ….По предварительному договору стороны обязуются заключить в буд6ущем договор о передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

ч. 2. ….Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора ….

ч. 3. …Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

ч. 4 «В предварительном договоре указывается срок, в который сторона обязуется заключить основной договор»

По исследуемому договору стороны обязались заключить долгосрочный договор аренды недвижимости – торговых помещений - на 8 лет. Предварительный договор заключен на срок до 31.01.2010 года, в письменной форме, что соответствует требованиям статьи 609 ГК РФ. Предварительный договор аренды № БП 4 содержит все существенные условия арендных правоотношений: согласован предмет аренды – приложением №1 к договору, согласован срок аренды, согласована цена аренды, сроки уплаты арендных платежей. Сторонами согласованы иные условия и взаимообязательства. Стороны исполняли данный договор. Никаких сомнений в состоятельности заключения договора у сторон не было и нет.

Предварительный договор № БП 4 от 01.09.2009г. не расторгнут сторонами в установленном порядке и не прекратил своего действия.

Как следует из ч.6 статьи 429 ГК РФ «Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в котором стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор».

Как указывалось выше, до 31.01.2010г. ЗАО «Силен-Континент» - арендодатель направил ООО «ПланетаСтрой» - арендатору - основной договор аренды со всеми приложениями для подписания. Отказавшись подписать долгосрочный договор аренды, ответчик по иску, вместе с тем, не предпринял мер по расторжению предварительного договора по соглашению сторон либо в судебном порядке. Таким образом, права и обязанности сторон по предварительному договору суд признает на данный момент действующими.

Согласно условиям п.6.2.1. предварительного договора № БП 4 от 01.09.2009г. « В случае отказа арендатора от заключения с арендодателем договора аренды (при условии добросовестного выполнения арендодателем условий договора на согласованных настоящим предварительным договором условиях, либо невозможности заключения указанного договора по любой причине, за которую ответственен арендатор, арендодатель будет вправе потребовать уплаты ему штрафа в размере 1000000 (один миллион) рублей».

Из буквального толкования вышеизложенного пункта следует, что ответственность арендатора наступает в двух самостоятельных случаях:

- отказа от заключения основного договора;

- невозможности для сторон заключения основного договора по любой причине за которую ответственен арендатор.

В исследуемой ситуации арендатор не подписал направленный в его адрес основной договор с приложением, то есть, отказался от его заключения. Но в этом случае уплата штрафа возможна только «при условии добросовестного выполнения арендодателем условий предварительного договора».

Исследовав добросовестность исполнения условий договора арендодателем, суд делает вывод о состоятельности возражений ответчика по данному поводу. Так, по условиям п. 3 предварительного договора арендодатель в срок до 10.09.2009г. обязывался произвести строительные монтажные работы в помещениях…, обеспечить наличие документации….обеспечить возможность арендатору монтажа светового короба и баннера со своим логотипом и фирменным наименованием.. обеспечить расчетную

мощность 50 кВт, обеспечить арендатору возможность подъезда автотранспорта, обеспечить запуск и функционирование грузового лифта и предварительно подготовленное к эксплуатации помещение, передать арендатору по акту допуска для ремонта и монтажа торгового оборудования».

Данное условие арендодателем не было добросовестно исполнено. Из материалов дела следует, что акт допуска в помещение был подписан только 18.09.2009г. Соответственно арендатор, который должен был после 03.10.2009г. начать торговую деятельность, начал её только 09.10.2009г. после подписания акта приема-передачи арендованного имущества.

Из материалов дела также следует, что истец до 31.01.2010г. так и не обеспечил функционирования грузового лифта в арендованных помещениях. Суд неоднократно предлагал истцу представить доказательства по данному поводу. Однако, истец направил суду по факсу акт приемки законченных объемов работ по монтажу лифта от 31.01.2009г. Суду не представлялся оригинал документа, либо надлежащим образом его заверенная копия. В связи с чем, суд не может признать доказательственного значения данного акта и дать ему оценку.

При указанных обстоятельствах суд не может признать поведение и действия арендодателя добросовестным исполнением договорных обязательств. Обратное исключает право требования штрафа по п. 6.2.1. предварительного договора № БП 4.

Доводы истца о том, что не указанные нарушения условий предварительного договора обусловили отказ арендатора от подписания основного договора и то, что действительной причиной отказа было «убыточность по торговой деятельности» в данном случае существенного значения не имеет. Первый случай ответственности по условиям п. 6.2.1. предварительного договора требует установления двух обстоятельств:

- отказ арендатора от подписания договора, при этом причина отказа не имеет значения,

- добросовестность арендодателя, которое, как установлено выше, в исследуемом случае не установлена.

Второго случая, наступления штрафной ответственности арендатора предусмотренного п. 6.2.1. предварительного договора № БП 4 – «….невозможности заключения договора…» в правоотношениях сторон не случилось; а потому суд не исследует вопроса виновности или невиновности арендатора не заключении основного договора.

С учетом вышеизложенного, оснований для удовлетворения требований ЗАО «Силэн-Континент» нет.

При подаче иска истец недоплатил в федеральный бюджет государственную пошлину в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Недоплаченная государственная пошлина подлежит довзысканию по решению суда с истца по делу, исковые требования которого не удовлетворены.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В исковых требованиях Закрытого акционерного общества «Силэн-Континент» к Обществу с ограниченной ответственностью «ПланетаСтрой» о взыскании 1000000 рублей штрафа отказать.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Силэн-Континент» в доход федерального бюджета 21000 (двадцать одну тысячу) рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой апелляционный арбитражный суд.

Судья Ф.Ю.Якшимаева