Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Соколовой А.Н., при ведении протокола секретарем Цеб Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Купол" (ОГРН 1020400728743, ИНН 0411037600, пр-кт. Коммунистический, д. 81, г. Горно-Алтайск, респ. Алтай) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай (ОГРН 1040400770486, ИНН 0411119757, ул. Строителей, д. 8, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай) о признании незаконной государственной регистрации договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Горно-Алтайск, пер. Спортивный, 1, кадастровый номер 04:11:020127:78,

при участии представителей:

Общества с ограниченной ответственностью "Купол" – ФИО1, по доверенности №1 от 27.02.2019,

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай – ФИО2, по доверенности №01 от 10.01.2018;

Администрации города Горно – Алтайска –ФИО3, по доверенности №1744 от 03.09.2018;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Купол» (далее по тексту-ООО «Купол», общество) обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай (далее – Управление Росреестра по РА, Росреестр) о признании незаконной государственной регистрации договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 04:11:020127:78 и обязании Росреестр прекратить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в отношении указанного договора.

В заявлении указано, 22.09.2014 обществу в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 04:11:020127:78, расположенный по адресу: <...>, площадью 2327 кв.м. для размещения и обслуживания стационарных аттракционов. Данный договор в период его действия зарегистрирован не был. Срок действия договора был установлен до 22.09.2017. Однако в конце 2018 года, после истечения срока действия указанного договора Администрация города Горно-Алтайска подала указанный договор на государственную регистрацию и 28.012.2018 Управление Росреестра зарегистрировало данный договор аренды. Осуществление регистрации договора аренды, срок действия которого истек, лишает общество права на заключение договора аренды без проведения торгов, так как в силу статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации общество имело право на заключение договора на более длительный срок.

20.05.2019 Управление Росреестра представило отзыв на заявление, где указало, что срок действия договора аренды не является существенным условием договора аренды. Препятствий для осуществления государственной регистрации не имелось. Кроме того, 30.01.2019 запись ЕГРН об аренде была погашена государственным регистратором на основании заявления Администрации города Горно-Алтайска.

Определением от 23.04.2019 суд привлек к участию в деле Администрацию города Горно-Алтайска в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 30.05.2019 суд привлек к участию в деле Муниципальное Учреждение «Управление имущества, градостроительства и земельных отношений города Горно-Алтайска».

Администрация представила отзыв на заявление, где указано, что между Администрацией и ООО «Купол» были заключены следующие договоры: договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 7 августа 2009 года № 1851, согласно которому ООО «Купол» предоставлялся в аренду земельный участок общей площадью 1678 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 04:11:020127:2, находящийся по адресу: <...>, для устройства скейтдрома сроком с 22 апреля 2009 года по 22 апреля 2015 года. Соглашением о внесении изменений от 29 ноября 2011 года данный срок был продлен до 21 ноября 2021 года. Также договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 21 ноября 2011 года № 2268, согласно которому ООО «Купол» предоставлялся в аренду земельный участок общей площадью 649 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 04:11:020127:78, находящийся по адресному ориентиру: <...> в районе участка № 1, для размещения и обслуживания развлекательного парка сроком с 21 ноября 2011 года по 21 ноября 2021 года;

В дальнейшем, данные договоры были расторгнуты, земельные участки объединены, и на образованный земельный участок был заключен новый договор аренды:

По договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 22 сентября 2014 года № 2838, обществу «Купол» предоставлялся в аренду земельный участок общей площадью 2327 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 04:11:020127:78, находящийся по адресу: <...>, для размещения и обслуживания стационарных аттракционов сроком с 22 сентября 2014 года по 22 сентября 2017 года.

В настоящий момент в соответствии с пунктом 2 статьи 19 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) на орган местного самоуправления возлагается обязанность по направлению в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости возникают на основании акта органа местного самоуправления либо сделки с органом местного самоуправления, в том числе сделки, совершенной на основании акта органа местного самоуправления, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого акта.

На дату заключения договора, вместо данного Федерального закона действовал Федеральный закон от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который не возлагал на органы местного самоуправления подобных обязанностей. В связи с этим, по смыслу пункта 8.2 Договора, обязанность по регистрации договора была возложена на арендатора. Тем не менее регистрация им проведена не была. 26 декабря 2018 года ООО «Купол» представило в Управление договор с целью осуществления его регистрации. В связи с тем, что на указанную дату уже действовал Закон № 218-ФЗ, специалист Управления был обязан передать все документы, необходимые для оказания государственной услуги по регистрации прав на недвижимое имущество вне зависимости от срока действия договора и наличия оснований для отказа в оказании государственной услуги.

Согласно редакции пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), действующей на дату подписания Договора в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими. Тем не менее, данная норма не распространялась на Договор, заключенный с истцом в связи с тем, что на момент заключения Договора, предыдущие договоры аренды, которые бы предоставляли ему право заключить новый договор на условиях, предусмотренных статьей 11.8 ЗК РФ, были расторгнуты. 25 сентября 2017 года общество обратилось с заявлением на выдачу разрешения на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно которому просил предоставить обозначенный земельный участок для устройства площадок для занятия спортом и физкультурой.Руководствуясь главой V.6 ЗК РФ, пунктом 26 Постановления Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 года № 1300 «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов» Управлением было выдано соответствующее решение от 25 сентября 2017 года № 2384. Кроме того, требование истца об обязании Росреестра прекратить запись в ЕГРН на обозначенный земельный участок, является беспредметным, так как данная запись была погашена еще 30 января 2019 года.

В судебном заседании представитель общества настаивал на заявленных требованиях. Указал, что договор аренды спорного земельного участка не был зарегистрирован в период действия его срока, поскольку такого намерения у общества не имелось. Земельный участок необходим для строительства и вид разрешенного использования возможно изменить. Общество по договоренности с Администрацией намеревалось заключить договор спорного участка на более длительный срок. Оспариваемая регистрация произведена в отношении договора, срок действия которого уже истек, что должно было послужить основанием для отказа в регистрации. Однако ввиду государственной регистрации, оно вынуждено будет участвовать в аукционе, при этом обществом произведены большие вложения.

Представитель Росреестра возражал против заявленных требований, поскольку общество не указало норму права, которую нарушил регистратор. С заявлением на регистрацию обратилось уполномоченное лицо - Администрация г. Горно-Алтайска, действие договора считается пролонгированным на неопределенный срок. Оснований для приостановления государственной регистрации и отказа в ней не имелось.

Представитель Администрации города Горно-Алтайска возражал против заявленных требований, ссылаясь на доводы, изложенные в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон и третьего лица, суд считает, что заявленное требование не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 22.09.2014 между Администрацией города Горно-Алтайска (арендодатель) и ООО «Купол» (арендатор) был заключен договор № 2838 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером 04:11:020127:78, расположенный по адресу: <...>, площадью 2327 кв.м. для размещения и обслуживания стационарных аттракционов.

Срок аренды участка установлен с 22.09.2014 по 22.09.2017 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 2.2 договора, договор, заключенный на год и более, вступает в силу с даты его государственной регистрации.

26.12.2018 Администрация города Горно-Алтайска обратилась в Росреестр с заявлением №МFС-0229/2018-38019-1 о государственной регистрации договора аренды спорного участка № 2838 от 22.09.2014.

28.12.2018 Управление произвело государственную регистрацию договора № 2838 аренды земельного участка от 22.09.2014.

Общество, считая указанные действия по государственной регистрации договора аренды незаконными, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) органов местного самоуправления, если полагает, что оспариваемое действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает ее права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на нее какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязательным условием для принятия решения об удовлетворении заявленных требований о признании ненормативных правовых актов, действий (решений) государственных органов недействительными (незаконными) является установление судом совокупности юридических фактов: несоответствия данных актов, действий закону 4 и нарушения ими законных прав и интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а по инициативе арендодателя аренда также может быть прекращена по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 130, статьи 131, пункта 1 статьи 164, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок, равный году и более подлежит государственной регистрации.

Такой договор считается заключенным с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора аренды от 22.09.2014 №2838, стороны себя связали обязательствами по его исполнению.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 22.09.2014 №2838 действует с момента его подписания сторонами.

В силу положений части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ от «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно части 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации установлен в статье 18 Закона № 218-ФЗ.

На основании статьи 51 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка №2838 от 22.09.2014 со сроком действия с 22.09.2014 по 22.09.2017 заключен более чем на один год, следовательно, подлежал государственной регистрации.

С заявлением о государственной регистрации спорного договора аренды обратилось надлежавшее лицо.

Существенным условием договора аренды является условие об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор содержал все существенные условия.

При продолжении пользования спорным земельным участком без возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Таким образом, основания для отказа в государственной регистрации, предусмотренные действующим законодательством, у Росреестра отсутствовали.

Кроме того, общество не доказало нарушения прав и законных интересов оспариваемым решением о государственной регистрации.

Довод о наличии у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок и невозможности в дальнейшем претендовать на указанный участок без проведения торгов, судом отклоняется.

В силу статьи 308 ГК РФ, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ).

Кроме того, способом восстановления нарушенных прав общества в силу статьи 201 АПК РФ является погашение указанной записи. Вместе с тем, из материалов дела следует, что 30.01.2019 запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о спорном договоре аренды погашена на основании заявления Администрации.

При таких обстоятельствах, суд отказывает обществу в удовлетворении заявленного требования.

Руководствуясь статьями 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

отказать Обществу с ограниченной ответственностью "Купол" (ОГРН <***>, ИНН <***>, пр-кт. Коммунистический, д. 81, г. Горно-Алтайск, респ. Алтай) в удовлетворении заявления к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. Строителей, д. 8, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай) о признании недействительной государственной регистрации договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 04:11:020127:78.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) через Арбитражный суд Республики Алтай.

Судья А.Н. Соколова