Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Зверевой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Завьяловского сельсовета Завьяловского района Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), с. Завьялово Завьяловского района Алтайского края, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРИП 313226105700010, ИНН <***>), с. Завьялово Завьяловского района Алтайского края, о взыскании задолженности, расторжении договора аренды,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кумоняевой А.С., с использованием аудиозаписи, при участии в заседании представителей сторон:

от истца- ФИО2, доверенность от 09.01.2019г.,

от ответчика- ФИО3, довренность от 09.08.2018г.

УСТАНОВИЛ:

Администрация Завьяловского сельсовета Завьяловского района Алтайского края обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о досрочном расторжении договора аренды от 27.07.2014, взыскании задолженности в размере 176 048 руб. 50 коп., неустойки в размере 33 193 руб. 94 коп.

Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 310, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ), ст. 11, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ), п. 6.2 Договора мотивированы ненадлежащим исполнением исполнением обязательств по внесению арендной платы, при этом арендная плата подлежит начислению на всю площадь земельного участка, ее уменьшение недопустимо,

установление охранных зон не влечет запрета на совершение сделок с земельными участками, расположенных в этих зонах.

ИП ФИО1 (далее- ответчик) просил отказать в удовлетворении исковых требований согласно письменных возражений на том основании, что отсутствуют основания для расторжения договора, заявленная ко взысканию задолженность подлежит уменьшению в связи с нахождением на участке охранной зоны объектов электросетевого хозяйства, площадью 2 486 кв.м., памятников воинов локальных конфликтов, деревьев и кустарников, как следствие переданный арендатору земельный участок мог использоваться по целевому назначению лишь частично в размере 292 кв.м. По его мнению стоимость арендной платы составляет 4 883 руб. в год.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что 25.07.2014 между администрацией Завьяловского сельсовета Завьяловского района Алтайского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов для размещения иных объектов (территорий) рекреационного назначения, находящихся в ведении муниципального образования Завьяловский сельсовет Алтайского края, имеющий кадастровый номер 22:11:030104:1825, общей площадь 5263 кв.м., расположенный по адресу: <...> участок 15/2, в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке.

Срок договора установлен на 10 лет (пункт 2.1), договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и регистрации в регистрирующем органе и распространяет свое действие на отношение сторон, возникшее с 25.07.2014 по 24.07.2024 (пункт 2.2).

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Алтайскому краю 26.08.2014 в установленном законом порядке.

Разделом 3 договора определен размер и порядок расчета арендной платы. Годовая сумма арендной платы составляет 88 024,25 руб. (пункт 3.1), арендная плата за первый год аренды вносится в течение 10 дней после подписания договора в размере 100%, за последующие годы – единовременно в начале финансового года в течение первого квартала, не позднее 31 марта.

Согласно пункту 3.6 договора, в случае невнесения платежей в установленный срок, арендатор уплачивает пеню в размере 0,03% от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная со следующего дня за установленным сроком уплаты.

В соответствии с пунктом 3.7 договора размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке при изменении устанавливаемых централизованных ставок.

По мнению истца, ответчик ненадлежащим образом исполнял договорные обязательства по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с 25.07.2016 по 24.07.2017, за период с 25.07.2017г. по 24.07.2018г. в размере 176 048 руб. 50 коп., а также ему начислена пеня за просрочку оплаты с 01.04.2016 по 20.06.2018г. в размере 33 193 руб. 94 коп.

12.01.2018г. истец письмом № 27 направил в адрес ответчика уведомление о необходимости погашения задолженности по исполнительному листу от 26.06.2016г. по делу № АВ03-8021/2016г.

Претензией № 28 от 12.01.2018 истец указал ответчику на необходимость погашения суммы задолженности в размере 176 048 руб. 50 коп.

Уведомлением № 29 от 12.01.2018г. истец уведомил о расторжении договора аренды и направил проект соглашения о расторжении договора.

20.01. 2018 указанные претензия и уведомления получены ФИО1 лично (л.д.16-18 т.1).

В связи с неоплатой задолженности во внесудебном порядке, истец обратился с настоящим исковым заявлением в суд.

В соответствии со статьями 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли является платным, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 22, 65 ЗК РФ, статьи 614 ГК РФ земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с гражданским законодательством. Порядок определения размера арендной платы на земли, находящиеся в муниципальной собственности, условия и сроки ее внесения устанавливаются органами местного самоуправления. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами и (или) органами местного самоуправления, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанности арендатора вносить арендную плату корреспондирует обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество во владение и пользование в соответствии с условиями договора и в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначения имущества.

Однако ни в договоре аренды земельного участка, ни в подписанном ответчиком акте выбора земельного участка арендодатель не оговорил каких-либо недостатков предоставляемого в аренду земельного участка.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что на спорном земельном участке в с.Завьялово, набережная озера Домашнее, на пересечении улиц Советская и Парфенова, расположена зарегистрирована охранная зона воздушной линии ЛЭП 10 КВ № 9-2 с тп № 9-2-18 с ктп №№ 9-2-7, 9-2-8, 9-2-9, 9-2-10, 9-2-11, 9-2-12, 9-2-13, 9-2-24, 9-2-25, 9-2-27, 9-2-28, 9-2-29, 9-2-40, 9-2-44, 9-2-47, 9-2-48, зона с особыми условиями использования территорий, №1, 22.11.2.11, что подтверждается кадастровой выпиской земельного участка № 22/ИСХ/18-556400 от 09.11.2018г., решением Арбитражного суда Алтайского края от 26.08.2016 по делу № А03-8021/2016, решением Арбитражного суда Алтайского края от 24.12.2014 по делу № А03-16711/2014, Планом благоустройства (л.д.14 т.2).

Ответчик письмом от 09.09.2014 исх.№ 17 обратился к истцу с просьбой расторгнуть договор аренды земельного участка, заключенный 25.07.2014, в связи с нахождением участка в охранной зоне объектов электросетевого хозяйства и невозможностью использования его по назначению (размещение объектов рекреационного назначения).

Согласно пояснениям ответчика, впоследствии он не настаивал на расторжении договора, но обращался к истцу с предложением уменьшить размер арендной платы.

24.02.2015 ответчик обратился в Совет депутатов Завьяловского сельсовета и к главе Завьяловского сельсовета с просьбой дать разъяснение по исполнению решения об изменении арендной за спорный земельный участок и о внесении изменений в договор аренды этого участка.

В ответ на указанное обращение, письмом от 05.03.2015 исх №02 ответчику было разъяснено, что по результатам рассмотрения его заявления по вопросу пересмотра платы за аренду земельного участка, решением Совета депутатов Завьяловского сельсовета было рекомендовано администрации Завьяловского сельсовета изменить сумму арендной платы путем предоставления земельного участка меньшей площади. Уменьшение арендной платы иным способом невозможно.

Ответчик письмом от 11.04.2016, полученным истцом 15.04.2016, сообщил, что в связи с выявленными ограничениями пользования земельным участком, обнаруженными 30.07.2014 государственным инспектором Ростехнадзора и подтвержденными решением Арбитражного суда Алтайского края от 24.12.2014, считает некорректным пункт 3 договора аренды от 25.07.2014 и предложил при расчете размера аренды фактически используемого земельного участка исходить из площади 534 кв.м., в результате чего сумма арендной платы составит 8 931 руб. 15 коп. в год.

Предложение ответчика было оставлено администрацией сельсовета без удовлетворения.

Истец, полагая, что ответчиком допущена просрочка оплаты аренды за пользование земельным участком в сумме 176 048 руб. 50 коп., произвел начисление пени в размере 33 193 руб. 94 коп. и обратился в суд с иском о взыскании указанной задолженности, а также о расторжении договора аренды от 25.07.2014.

Рассмотрев исковое заявление, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Исходя из положений указанных норм материального права и условий договора аренды б/н от 25.07.2014, получив земельный участок в аренду, ИП ФИО1 принял на себя обязанность по внесению арендных платежей с момента подписания договора, а арендодатель обязался предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из содержания договора аренды от 25.07.2014 и акта приема-передачи земельного участка следует, что площадь переданного арендатору участка составляет 5 263 кв.м.

Вместе с тем, спорный земельный участок не может быть использован по целевому назначению в предоставленных границах (площадью 5 263 кв.м.), поскольку на нем расположена воздушная линия электропередач и имеются ограничения в части его использования, регламентированные Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 «Правила установления охранных зон объектов сетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» (далее - Правила).

Учитывая цель аренды - для размещения объектов рекреационного назначения с целью организации отдыха жителей с. Завьялово (пункт 1.2 договора), ответчик имеет возможность использовать земельный участок площадью 2 777 кв.м. (5263кв.м.- 2 486 кв.м. (охранная зона ВЛ), что является основанием для уменьшения размера арендной платы в силу ст. 612 ГК РФ.

Доводы ответчика о необходимости уменьшения размера арендной платы в связи с нахождением на участке памятников воинам локальных конфликтов, малых архитектурных форм площадью 54, 29 кв.м., деревьев и кустарников судом отклоняются, т.к. спорный земельный участок сформирован в установленных границах согласно разрешенному использованию: для размещения иных объектов (территорий) рекреационного назначения и в силу пункту 1 статьи 94 ЗК РФ относится к землям особо охраняемых территорий, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим. На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению (пункт 5).

В силу пункта 4 статьи 94 ЗК РФ орган местного самоуправления вправе установить порядок использования и охраны земель особо охраняемых территорий местного значения, следовательно, наличие на спорном земельном участке памятников и деревьев, кустарников не является основанием для уменьшения размера арендной платы.

Наличие двух водоохранных зон площадью 4 725 кв.м. каждая в силу статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации также не является основанием для уменьшения размера арендной платы, т.к. в отношении указанных территорий устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности.

В связи с указанным судом отклоняется контррасчет ответчика, согласно которому расчет задолженности произведен исходя из площади земельного участка 292 кв.м. и ее размер в заявленный истцом период составляет 9 767 руб. 40 коп., по пени - 1 938 руб. 40коп.

Проверив правильность расчета истца и сопоставив его с расчетом ответчика, суд считает возможным согласиться с размером годовой арендной платы за пользование участком в той части, которая возможна согласно целевому назначению – 2 777 кв.м.

Таким образом, расчет арендной платы за год составит:

A=S х КС х К

A-сумма арендной платы за год, руб.;

S-площадь земельного участка кв.м. (2 777 кв.м.):

КС-удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв.м.

К-коэффициент, устанавливаемый в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка (земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения)=0,017.

2 777*983,83*0,017 = 46 445 руб. 63 коп. в год.

Тем самым, задолженность по оплате аренды за 2016, 2017г. с учетом истечения установленных договором сроков внесения арендной платы составляет 92 891 руб. 26 коп. (46 445 руб. 63 коп. х 2).

Доказательств по оплате ответчиком указанной суммы задолженности в дело не представлено, поэтому суд приходит к выводу об удовлетворения иска в части взыскания долга по арендной плате в сумме 92 891 руб. 26 коп. и об отказе в удовлетворении иска в остальной части основного долга.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 01.04.2016 по 20.06.2018г. в размере 33 193 руб. 94 коп.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой предусмотренной законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Ответчик в отзыве возражал по расчету неустойки, заявленной истцом, исходя из суммы основного долга, указанной в контррасчете.

С учетом частичного удовлетворения исковых требований в части основного долга, суд, соглашаясь с периодами просрочки, указанными истцом (с 01.04.2016 по 20.06.2018 – за первый год аренды, с 01.04.2017 по 20.06.2018 – за второй год аренды), признает требование о взыскании пени подлежащим удовлетворению частично в размере 17 514 руб. 65 коп.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, со ссылкой на несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В силу пункта 73 Постановления № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Согласно пункту 77 Постановления № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Применение статьи 333 ГК РФ является правом, но не обязанностью суда, реализуемым при наличии достаточности доказательств несоразмерности заявленного требования. Между тем, в рамках настоящего дела такая несоразмерность судом не установлена и ответчиком не доказана, в связи с чем оснований для снижения размера неустойки не выявлено.

Исковые требования в части расторжения договора подлежат удовлетворению судом по следующим основаниям.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса.

Установленный статьями 452, 619 ГК РФ порядок расторжения договора истцом соблюден, что подтверждается полученными ответчиком претензией № 27 от 12.01.2018, претензией № 28 от 12.01.2018, уведомлением № 29 от 12.01.2018г.

Учитывая наличие непогашенной задолженности по арендной платы, внесение арендной платы на основании судебных актов, а не в добровольном порядке, решения Арбитражного суда Алтайского края от 26.08.2016 по делу № А03-8021/2016, решения Арбитражного суда Алтайского края от 24.12.2014 по делу № А03-16711/2014, а также исходя из целевого назначения участка - для размещения объектов рекреационного назначения с целью организации отдыха жителей с. Завьялово (пункт 1.2 договора) суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора.

Кроме того, суд учитывает особый режим использования спорного земельного участка, т.к. он находится в зоне зеленых насаждений общего пользования и памятников, а использование земель общего пользования направлено на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам и зонам общего пользования, в том числе зеленым зонам, природным объектам, предназначенным для удовлетворения общих интересов населения, используемой неограниченным кругом лиц. В силу чего обременение спорного публичного земельного участка в виде аренды не может использоваться с нарушением ограничений и запретов, установленных пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ.

При установленных обстоятельствах исковое заявление в части расторжения договора аренды земельного участка от 25.07.2014 суд удовлетворяет в полном объеме.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям, при этом расходы по уплате госпошлины в части отказа в иске, отнесенные на истца, в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации взысканию с последнего не подлежат, поскольку администрация сельсовета освобождена от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать синдивидуального предпринимателя ФИО1, с. Завьялово Завьяловского района Алтайского края в пользу Администрации Завьяловского сельсовета Завьяловского района Алтайского края основной долг в размере 92 891 руб. 26 коп., пеню в размере 17 514 руб. 65 коп., а всего 110 405 руб. 91 коп.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 25.07.2014г., заключенный между Администрацией Завьяловского сельсовета Завьяловского района Алтайского края и индивидуальным предпринимателем ФИО1, обязав индивидуального предпринимателя ФИО1 возвратить по акту приема-передачи земельный участок в месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, с. Завьялово Завьяловского района Алтайского края в доход федерального бюджета 9 791 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения. Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции могут быть обжалованы в порядке кассационного производства в кассационную инстанцию Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления обжалуемых решения суда, постановления в законную силу.

Судья В.А.Зверева