Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Алтайского края в лице судьи Боярковой Т.В., при ведении протокола судьёй лично, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества «Быт-Сервис», г. Барнаул, к обществу с ограниченной ответственностью «Банно-прачечный комплекс «Быт-Сервис», г. Барнаул, о внесении изменений в п. 1.1.1. Договора аренды № БПК 6/07 от 11.01.2007 г., заключенный между ОАО «Быт-Сервис» и ООО «Банно-прачечный комплекс «Быт-Сервис»,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца – ФИО1 по доверенности от 02.06.2008 года; ФИО2 по доверенности от 12.11.2008 года;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 15.01.2009г.,

У С Т А Н О В И Л:

Открытое акционерное общество «Быт-Сервис», г. Барнаул обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Банно-прачечный комплекс «Быт-Сервис», г. Барнаул, о внесении изменений в п. 1.1.1. Договора аренды № БПК 6/07 от 11.01.2007 г. заключенный между ОАО «Быт-Сервис» и ООО «Банно-прачечный комплекс «Быт-Сервис», изложив его в следующей редакции:

- Часть здания банно-прачечного комбината № 6 с котельной литер AA1( арендуемая площадь 1350.7 кв.м.) и здания прачечной (площадью 939,4 кв.м.) расположенных на земельном участке, кадастровый номер 22:63:020631:8, площадью 3730,4 кв.м.,
используемый для эксплуатации вышеуказанных объектов недвижимости по адресу: <...>. 11, согласно (Приложения 1 к основному договору аренды). Арендатор обязуется принять Имущество, сохранить профиль деятельности
общих бань, а также в сроки, установленные настоящим договором оплачивать арендную плату.

о внесении изменений в п. 3.1. Договора аренды № БПК 6/07 от 11.01.2007 г. заключенный между ОАО «Быт-Сервис» и ООО «Банно-прачечный комплекс «Быт-Сервис», изложив его в следующей редакции:

- Арендатор ежемесячно оплачивает Арендодателю арендную плату за пользование недвижимым имуществом в размере 968.958 (девятьсот шестьдесят восемь тысяч девятьсот пятьдесят восемь рублей), в том числе НДС (18 %) - 102.647 руб. 90 коп.
Расчет арендной платы за недвижимое имущество:

где S - арендуемая площадь по договору:

часть здания банно-прачечного комбината № 6 с котельной литер АА1:

S 1350.7 кв.м. х 220 руб. (за 1 кв.м.) = 297.154 руб.

Здание прачечной: S 939.4 кв.м. х 400 руб. (за 1 кв.м.) = 375.760 руб.

Земельный участок: S 3730.4 кв.м. х 79 руб. 36 коп. (1 кв.м.) = 296.044 руб. 60 коп.

При изменении в соответствии с действующим законодательством РФ размера арендной платы за землю и НДС, арендная плата подлежит оплате Арендатором в соответствии с измененным размером платы за землю и НДС без дополнительного соглашения между сторонами путем простого письменного уведомления Арендодателя.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что под предоставленное истцом ответчику в аренду недвижимое имущество, между истцом (арендатором) и Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодателем), на срок 10 лет заключен договор аренды земельного участка от 21.07.2008г., в связи с чем, истец вынужден дополнительно уплачивать арендные платежи за пользование земельным участком под объектами недвижимости.

Истец, полагает, что с заключением договора аренды земельного участка, существенно изменились обстоятельства, из которых стороны договора аренды № БПК 6/07 исходили при его заключении, поскольку истец, будучи коммерческой организацией, преследующей в качестве цели извлечение прибыли от предпринимательской деятельности, лишается того, на что мог бы рассчитывать при заключении договора аренды № БПК 6/07, а именно, лишается право на получение более высокой арендной платы с учетом заключенного договора аренды земельного участка. Также истец указывает, что определенная договором арендная плата существенно ниже существующей рыночной арендной платы, даже оплачиваемая истцом арендная плата за земельный участок выше арендной платы, которую он получает от ответчика за объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, арендуемом истцом.

Поскольку ответчик отказался на предложение истца о внесении вышеуказанных изменений в договор № БПК 6/07, то истец обратился в арбитражный суд с иском о внесении изменений в договор в судебном порядке.

В судебном заседании стороны приобщили к материалам дела дополнительные доказательства.

Представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивал, ссылался на иск, предъявленный Главным управление имущественных отношений Алтайского края к истцу о взыскании задолженности по арендной плате за период с 27.03.2008г. по 30.09.2008г. и пени за просрочку арендных платежей.

Представитель ответчика иск не признал. По его мнению, истец, будучи коммерческой организацией преследующей в качестве основной цели извлечение прибыли от предпринимательской деятельности, несет риск последствий от предпринимательской деятельности, в том числе и неблагоприятных последствий. Кроме того, истец не мог не знать о необходимости заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости. Считает, что истец не доказал наличия существенного изменения обстоятельств, которые могут служить основанием для внесения изменения в договор аренды.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы по делу, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение по делу:

11 января 2007 г. между сторонами заключен договор аренды № БПК 6/07. В соответствии с указанным договоромОАО «Быт-Сервис» (арендодатель) передал ООО «Банно-прачечный комплекс «Быт-Сервис» в пользование часть здания банно-прачечного комбината № 6 с котельной литер АА1 находящееся пс адресу: <...> (арендуемая площадь 1350,7 кв.м.) и здание прачечной литер Б, находящееся по адресу: <...> (арендуемая площадь 939,4 кв.м.) сроком на 10 лет.

В разделе Договора о размере арендной платы и порядок ее оплаты в п. 3.1. установлено, что Арендатор ежемесячно оплачивает Арендодателю арендную плату за пользование Имуществом, указанным в п. 1.1.1. и п. 1.1.2. Договора в размере 59.000 руб., в том числе НДС (18 %) - 9.000. руб.

В п.2.1.4 договора установлено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке, но не чаще чем один раз в год, увеличивать или уменьшать размер арендной платы, размер такого увеличения не должен превышать 10 % от размера арендной платы, установленной п.3.1 настоящего договора.

Во исполнение условий договора аренды № БПК 6/07, арендодатель передал во временное владение и пользование арендатору указанное в п.1.1.2 договора имущество. Арендатор принял имущество и приступил к его использованию на условиях договора аренды.

21.07.2008г. между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодателем) и ОАО «Быт-Сервис» (арендатором) под эксплуатацию бани и прачечной заключен договор аренды земельного участка № 787 от 21.07.2008 г. сроком на 10 лет. В соответствии с указанным договором арендатор обязался уплачивать за пользование земельным участком арендную плату в размере 472.205 руб. 60 коп. в год.

Поскольку в размер арендной платы по договору аренды № БПК 6/07 арендодателем при заключении указанного договора, не были заложены арендные платежи за пользование земельным участком, то с учетом изменившихся обстоятельств размер арендной платы, установленный в договоре аренды № БПК 6/07, по мнению арендодателя (истца), нарушает его имущественные интересы, причиняет ему ущерб, так как он лишается того, на что был вправе рассчитывать при сдаче имущества в аренду при обычных условиях делового оборота, так как ОАО «Быт-Сервис» является коммерческой организацией и в качестве цели своей деятельности преследует извлечение прибыли.

Считая, что с заключением договора аренды земельного участка произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора № БПК 6/07, а исполнение договора без изменения его условий нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и причиняет Арендодателю имущественный ущерб, в результате чего последний лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, последний 13 октября 2008 г. направил арендатору уведомление с проектом дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды № БПК 6/07 от 11.01.2007 г.. касающихся увеличения размера арендной платы. Поскольку арендатор отказался подписать указанное дополнительное соглашение, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском за защитой нарушенного права.

Как следует из представленного истцом отчета об оценке ООО «Региональный Центр Оценки и Экспертизы», минимальная рыночная арендная ставка за 1 кв.м. здания банно-прачечного комбината № 6 с котельной литер АА] общей площадью 1570,8 кв.м.. расположенного по адресу: <...>. принадлежащего ОАО «Быт-Сервис» на праве собственности на дату оценки 02.10.2008 г. составляет 705 руб. в месяц. Минимальная рыночная арендная ставка за 1 кв.м. здания прачечной, общей площадью 939,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, принадлежащего ОАО «Быт-Сервис» на праве собственности на дату оценки 02.10.2008 г. составляет 749 руб. в месяц.

Согласно, отчета об оценке ООО «РосЭксперт» предполагаемая рыночная годовая арендная плата за земельный участок, площадью 6159 кв.м., расположенного по адресу: <...> составляет 5 865 руб. 20 коп.

Истцом представлен расчет, согласно которого его затраты, связанные с содержанием имущества сданного в аренду составляют 67 915 руб. 76 коп. в месяц, из них: арендная плата за пользование земельным участком под объектами сданными в аренду – 23833 руб. 90 коп., амортизация имущества, сданного в аренду – 26 685 руб. 28 коп., налог на имущество – 17 396 руб. 58 коп.

В соответствии со ст. 451 Гражданского Кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Установленные судом по делу обстоятельства свидетельствуют о том, что у истца произошло существенное изменение обстоятельств, из которых он исходил при заключении договора аренды от 11.01.2007г. № БПК 6/07, поскольку в состав арендной платы им не были включены расходы на аренду земельного участка под предоставленными в аренду объектами недвижимости.

Существенное изменение обстоятельств, произошедшее у истца, соответствует всем признакам, перечисленным в ст. 451 ГК РФ. Указанное изменение носит неустранимый характер, нарушает соотношение имущественных интересов, из приведенного истцом расчета и оценки независимой экспертизы усматривается, что исполнение истцом договора на прежних условиях причиняет истцу ущерб, поскольку он в значительной мере лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, если бы знал о существенном изменении обстоятельств.

Суд не принимает довод ответчика, что согласно условий договора аренды (п.2.1.4 ) истец вправе увеличить размер арендной платы не более чем на 10%. По мнению суда указанное положение договора предоставляет право истцу в одностороннем порядке увеличивать размер арендной платы.

Согласно п.3 статьи 614 ГК РФ арендная плата может изменяться по соглашению сторон, не чаще одного раза в год. Стороны не пришли к соглашению об увеличении размера арендной платы. Данные обстоятельства и вынудили истца обратиться в суд с настоящим иском, в котором он, по мнению суда, обосновал свои требования об увеличении размера арендной платы.

Суд удовлетворяет требования истца о внесении изменений в договор в редакции представленной истцом, поскольку представленные им документы из оценочной организации и расчеты обосновывают его доводы относительно обоснованности размера арендной платы и его порядка определения. Возражения ответчика по размеру и порядку определения размера арендной платы документально не подтверждаются, в связи с чем, возражения ответчика отклоняются судом.

Согласно ст.110 АПК РФ расходы по госпошлине суд возлагает на ответчика, поскольку решение принято не в его пользу.

На основании изложенного, в соответствии со ст. 8, 421, 425 ГК РФ, руководствуясь ст.110, 156, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Внести изменения в пункт 1.1.1. договора аренды № БПК 6/07 от 11.01.2007 г. заключенный между ОАО «Быт-Сервис» и ООО «Банно-прачечный комплекс «Быт-Сервис», изложив его в следующей редакции:

- Часть здания банно-прачечного комбината № 6 с котельной литер AA1( арендуемая площадь 1350.7 кв.м.) и здания прачечной (площадью 939,4 кв.м.) расположенных на земельном участке, кадастровый номер 22:63:020631:8, площадью 3730,4 кв.м.,
используемый для эксплуатации вышеуказанных объектов недвижимости по адресу: <...>. 11, согласно (Приложения 1 к основному договору аренды). Арендатор обязуется принять имущество, сохранить профиль деятельности
общих бань, а также в сроки, установленные настоящим договором оплачивать арендную плату;

Внести изменения в пункт 3.1. договора аренды № БПК 6/07 от 11.01.2007 г. заключенный между ОАО «Быт-Сервис» и ООО «Банно-прачечный комплекс «Быт-Сервис», изложив его в следующей редакции:

где S - арендуемая площадь по договору:

часть здания банно-прачечного комбината № 6 с котельной литер АА1:

S 1350.7 кв.м. х 220 руб. (за 1 кв.м.) = 297.154 руб.

Здание прачечной: S 939.4 кв.м. х 400 руб. (за 1 кв.м.) = 375.760 руб.

Земельный участок: S 3730.4 кв.м. х 79 руб. 36 коп. (1 кв.м.) = 296.044 руб. 60 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Банно-прачечный комплекс «Быт-Сервис», г. Барнаул, в пользу открытого акционерного общества «Быт - Сервис», г. Барнаул 2 000 рублей в возмещение расходов по уплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья Т.В. Бояркова