656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (385-2) 61-92-78, факс: 61-92-93

http:// altai-krai.arbitr.ru е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Сбитнева А.Ю., при ведении протокола судебного заседания с использование технических средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Солдатовой О.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Горем-3» (ОГРН 1090411001658, ИНН 0411144305) к Комитету по управлению имуществом администрации города Новоалтайска о признании недействительными результатов аукциона (протокол подведения итогов от 02.02.2015), договора купли-продажи земельного участка от 17.02.2015 № 2820, заключенного по результатам аукциона, о взыскании 510 900 руб. задатка,

по встречному исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации города Новоалтайска к обществу с ограниченной ответственностью «Горем-3» о взыскании 12 195 183 руб., в том числе 10 558 600 руб. основного долга и 1 636 583 руб. пени за просрочку платежа,

с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации города Новоалтайска,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – Фалиной О.С., представителя по доверенности от 01.05.2015;

от заинтересованного лица – Шуткиной В.В., представителя по доверенности от 12.01.2015;

от третьего лица – Куриловой Л.В., представителя по доверенности от 03.03.2015 № 21,

УСТАНОВИЛ:

В арбитражный суд обратилось ООО «Горем-3» (далее – истец, общество) с иском к Комитету по управлению имуществом администрации г. Новоалтайска (далее – ответчик, Комитет) о признании недействительными результатов аукциона (протокол подведения итогов от 02.02.2015), договора купли-продажи земельного участка от 17.02.2015 № 2820, заключенного по результатам аукциона, о взыскании 510 900 руб. задатка.

Заявленные требования со ссылкой на нормы Гражданского кодекса РФ мотивированы тем, что торги по продаже земельного участка были проведены с нарушениями, поскольку в извещении о проведении торгов не было указано, что на земельном участке располагается ливневая канализация. Общество приобретало земельный участок для проведения строительства многоквартирного жилого дома до десяти этажей в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, однако строительство дома возможно только после переноса ливневой канализации, что потребует значительных затрат. В связи с изложенным, истец просит суд признать недействительными торги, договор, заключенный по итогам проведенных торгов, а также взыскать с ответчика сумму перечисленного задатка.

Не согласившись с исковыми требованиями, Комитетом заявлено встречное исковое заявление о взыскании с ООО «Горем-3» 12 195 183 руб., в том числе 10 558 600 руб. основного долга по договору купли-продажи земельного участка от 17.02.2015 № 2820 и 1 636 583 руб. пени за просрочку платежа.

Встречные требования мотивированы тем, что по условиям заключенного договора общество должно было перечислись не позднее 30 дней с даты подписания договора денежные средства. В связи с неисполнением в установленный срок принятого на себя обязательства обществу начислены пени в соответствии с условиями договора.

Возражая против первоначальных требований, Комитетом указано, что в извещении об аукционе по продаже земельного участка было указано на отсутствие обременений (ограничений) его использования. При этом, нахождение ливневой канализации не является обременением (ограничением) в использовании земельного участка. Ливневая канализация поставлена на кадастровый учет, поэтому истец имел возможность воспользоваться данными государственного кадастра недвижимости для ее выявления на земельном участке. Довод о невозможности использовать земельный участок для строительства Комитет находит необоснованным, поскольку о такой возможности указано в Проекте планировки территории.

Определением от 11.08.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация г. Новоалтайска. Письменный отзыв третьим лицом в материалы дела не представлен, принявшая участие в судебном заседании представитель третьего лица поддержала процессуальную позицию ответчика по первоначальному иску, находит обоснованными встречные требования Комитета.

В судебном заседании представители истца, ответчика и третьего лица на доводах искового заявления и встречного искового заявления настаивали. Давая оценку доказательствам и доводам, приведенными лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации г. Новоалтайска о 19.12.2014 № 3474 организовано проведение аукциона по продаже в собственность земельного участка с кадастровым номером 22:69:020322:588, площадью 2 568 кв.м., расположенного по адресу: г. Новоалтайск, ул. Деповская, 15а, под многоэтажный жилой дом до 10 этажей с использованием первых этажей под объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания, связи, направленные на удовлетворение потребностей жителей данной территории.

По результатам аукциона протоколом от 02.02.2015 № 36 определен победитель – ООО «Горем-3», с которым Комитетом по управлению имуществом администрации г. Новоалтайска 17.02.2015 заключен договор № 2820 купли-продажи земельного участка. По условиям данного договора Комитет (продавец) обязался передать в собственность ООО «Горем-3» (покупателя) земельный участок, а покупатель обязался принять участок и уплатить за него предусмотренную договором цену, в предусмотренные договором сроки. Стоимость участка составила 11 069 500 руб. (пункт 3.1). Задаток в размере 510 900 руб., внесенный покупателем за участие в торгах, засчитывается в счет Оплаты по договору (пункт 3.2). Стоимость участка за вычетом суммы задатка в размере 10 558 600 руб. покупатель обязан уплатить продавцу не позднее 30 дней с момента подписания договора (пункты 3.3, 3.4).

По акту приема-передачи от 17.02.2015 земельный участок передан покупателю.

Вместе с тем, при подготовке проектной документации ООО «Горем-3» была сделана топографическая съемка, в соответствии с которой на данном земельном участке располагается железобетонное сооружение ливневая канализация диаметром 600 мм на глубине порядка 5 м. Наличие ливневой канализации, по мнению общества, не позволяет использовать земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома. Кроме этого, о наличии на данном земельном участке ливневой канализации не было указано в документации об аукционе.

Письмом от 05.03.2015 общество просило признать недействительными результаты аукциона и заключенный по его итогам договор купли-продажи, а также возвратить сумму перечисленного задатка. Согласно полученному ответу от 03.04.2015 в удовлетворении требования общества администрацией было отказано.

В связи с изложенными обстоятельствами, ООО «Горем-3» обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением о признании недействительными результатов аукциона, заключенного по его результатам договора купли-продажи земельного участка от 17.02.2015 № 2820, и взыскании с Комитета 510 900 руб. задатка.

Заявляя встречные исковые требования, Комитетом указано, что обязанность по передаче земельного участка продавцом исполнена 17.02.2015, в связи с чем, по правилам пунктов 3.3 и 3.4 договора, общество было обязано в срок до 19.03.2015 перечислить оставшуюся часть стоимости земельного участка в размере 10 558 600 руб. Однако, данная обязанность покупателем до настоящего времени не исполнена.

В соответствии с пунктом 3.5 договора продавец начислил покупателю пени в размере 0,1 % от неоплаченной суммы платежа за каждый день просрочки, которая по состоянию на 20.08.2015 составила 1 636 583 руб.

Удовлетворяя первоначально заявленные требования и отказывая в удовлетворении встречных, арбитражный суд исходит из следующего.

По правилам пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов (пункт 3).

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (пункт 4).

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2).

Как указано в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Особенности купли-продажи земельных участков установлены в статье 37 Земельного кодекса РФ, в том числе пунктом 3 которой предусмотрено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из материалов дела следует, что по результатам проведенного аукциона с ООО «Горем-3» заключен договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером 22:69:020322:588, площадью 2 568 кв.м., расположенного по адресу: г. Новоалтайск, ул. Деповская, 15а. При подготовке проектной документации покупателем установлено, что на данном земельном участке располагается железобетонное сооружение ливневая канализация диаметром 600 мм на глубине порядка 5 м.

Наличие ливневой канализации на земельном участке подтверждается материалами дела, в том числе схемой расположения земельного участка, схемой планировочной организации (л.д. 33-34) и не опровергается Комитетом. Напротив, ответчик по первоначальному иску указывает, что ливневая канализационная сеть и земельный участок для её размещения поставлены на кадастровый учет 12.12.2012 и 12.11.2011, то есть задолго до проведения аукциона. Сведения о данных объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Кроме этого, в Арбитражном суде Алтайского края в рамках судебного разбирательства по делу № А03-2706/2015 заявлены требования о признании права собственности на ливневую канализацию, в том числе на ее часть, расположенную на земельном участке по адресу: г. Новоалтайск, ул. Деповская, 15а.

Как указывает Комитет, впоследствии на данную ливневую канализацию будет определено право муниципальной собственности, а также эксплуатирующая организация.

Принимая во внимание, что о наличии ливневой канализации на земельном участке, являющимся предметов торгов, не было указано в информации об аукционе, напротив, в документации по аукциону указано на отсутствие обременения (ограничения) использования земельного участка, арбитражный суд приходит к выводу, что в нарушение пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ были допущены нарушения требования статьи 37 Земельного кодекса РФ, устанавливающей особенности продажи земельных участков.

Указанные нарушения заключаются в том, что в будущем на ливневую канализацию будет зарегистрировано право третьих лиц, покупатель земельного участка при проведении строительства многоквартирного жилого дома должен будет учитывать расположение ливневой канализации при определении пятна застройки, размещения строительной техники и строительных материалов.

С учетом установленных судом обстоятельств, арбитражный суд соглашается с доводами истца по первоначальному иску о том, что указанные выше ограничения в использовании земельного участка являются для него существенными и ООО «Горем-3» по правилам пункта 2 статьи 450 и пунктов 1 и 2 статьи 449 Гражданского кодекса РФ правомерно заявлены требования о признании недействительными проведенных торгов, на основании которых заключен договор кули-продажи, а также договора купли-продажи от 17.02.2015 № 2820. При этом сумма задатка в размере 510 900 руб. как неосновательное обогащение подлежит взысканию с Комитета в пользу ООО «Горем-3».

В связи с удовлетворением требований о признании недействительными результатов аукциона по продаже в собственность земельного участка, расположенного по адресу: г. Новоалтайск, ул. Деповская, 15а, а также договора от 17.02.2015 № 2820, встречные исковые требования Комитета по управлению имуществом администрации г. Новоалтайска, основанные на договоре от 17.02.2015 № 2820, удовлетворению не подлежат.

Согласно пункту 79 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса РФ).

Согласно материалам дела земельный участок передан ООО «Горем-3» на основании акта приема-передачи от 17.02.2015, однако доказательств того, что общество фактически вступило во владение земельным участком в материалы дела не представлено. Напротив, как указано обществом какие-либо работы на земельном участке до настоящего времени не проводились. Таким образом, арбитражный суд не усматривает оснований для применения по собственной инициативе последствий недействительности сделки в виде реституции.

При этом, с Комитета по управлению имуществом администрации г. Новоалтайска в пользу ООО «Горем-3» подлежит взысканию сумма расходов по уплате государственной пошлине в размере 6 000 руб., поскольку решение суда принято не в его пользу.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд Алтайского края

РЕШИЛ:

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Горем-3» удовлетворить.

Признать недействительными результаты аукциона по продаже в собственность земельного участка, расположенного по адресу: г. Новоалтайск, ул. Деповская, 15а (протокол подведения итогов от 02.02.2015).

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 17.02.2015 № 2820, заключенный по результатам аукциона.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации города Новоалтайска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Горем-3» 510 900 руб. неосновательного обогащения, а также 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении встречного искового заявления Комитета по управлению имуществом администрации города Новоалтайска отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Арбитражного суда

Алтайского края                                                                                     А.Ю. Сбитнев