Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Павловой Ю.И., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Коркиной Л.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Интерьер-сервис» (ИНН 2209024712 ОГРН 1022200805990), г. Рубцовск к Администрации города Рубцовска (ИНН 2209011079 ОГРН 1022200813656), г. Рубцовска, индивидуальному предпринимателю Сазыкину Сергею Владимировичу (ИНН 220900889341 ОГРНИП 304220930200114), г. Рубцовск,

о признании недостоверной величины рыночной стоимости имущества и обязании заключить договор купли-продажи на условиях истца,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца – Володченко А.Я., по доверенности от 13.06.2013,

от Администрации города Рубцовска – Тилилицин Е.И., по доверенности № 4092 от 17.06.2013,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Интерьер-сервис» (далее по тексту – Общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Администрации города Рубцовска (далее по тексту – Администрация) и индивидуальному предпринимателю Сазыкину Сергею Владимировичу (далее по тексту – Предприниматель) о признании недостоверной величины рыночной стоимости имущества и обязании заключить договор купли-продажи в соответствии с протоколом разногласий в редакции покупателя.

Определением от 19.09.2013 по ходатайству истца арбитражным судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Альфа эксперт» Бекетову Сергею Дмитриевичу. После получения экспертного заключения производство по делу возобновлено.

На основании экспертного исследования истец уточнил заявленные требования, просил обязать Администрацию заключить договор купли-продажи по цене 8 745 000 руб.

Уточнение принято судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебное разбирательство по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проведено в отсутствие Предпринимателя, надлежаще извещенного о начавшемся судебном процессе и ходатайствовавшего о рассмотрении дела без его участия.

Представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требований с учетом уточнения по основаниям, изложенным в иске. По его мнению, представлено достаточно доказательств, подтверждающих, что цена продаваемого имущества, определенная Предпринимателем в отчете от 18.04.2013, завышена, в рамках судебной экспертизы эксперт дал объективную оценку рыночной стоимости объекта.

Представитель Администрации иск не признал по основаниям, указанным в письменном отзыве и дополнениях к нему. Считает, что не представлено доказательств недостоверности отчета Предпринимателя, поэтому отсутствуют основания для удовлетворения иска.

С целью дачи пояснений по экспертному заключению по ходатайству истца в судебное заседание был вызван эксперт Бекетов С.Д., который пояснил, что поскольку площадь объекта оценки 681 кв.м., в качестве аналогов использовались объекты площадью не менее 200 кв.м. Затратный подход не использовался в связи с тем, что объект расположен в многоквартирном доме, без информации о земельном участке данный подход не возможно применять. На дату оценки в базе Росреестра не было сведений о состоявшихся сделках с аналогичными объектами, поэтому использовалась только информация о публичных офертах, имеющаяся в средствах массовой информации. При проведении экспертизы собрана вся возможная информация по рынку недвижимости в г.Рубцовске, все возможные аналоги экспертом учтены. Корреляционно-регрессионный метод позволяет сгладить разницу в объектах. Обоснованность и достоверность выводов, содержащихся в отчете легко проверить, поскольку приложены скриншоты всех объявлений. Приведены математические формулы, по которым простейшими действиями, подставив площадь и другие параметры, можно перепроверить расчеты. Напротив, отчет Предпринимателя непроверяемый, отсутствуют данные об источниках информации. В доходном подходе использованы сведения о европейских вкладах, учтены страновые риски, что не позволяет отчет проверить. Математически отчет также непроверяемый. При проведении экспертизы учитывалось, что во всех предложения на рынке указывается цена, при определении которой не учитывается, кто является плательщиком НДС, поэтому априори считается, что в публичной оферте цена указан с учетом НДС. При использовании доходного похода также использовались аналоги, имеющиеся на дату проведения оценки. В качестве безрисковой ставки принято значение среднесрочной ставки рынка ГКО-ОФЗ, поскольку это самые нерисковые облигации, действующие в стране. Информация о рынке государственных краткосрочных облигаций является открытой, сведения имеются на сайте Банка России. Данные облигации продаются за рубли и доходность определяется в процентах. Допустимыми считаются расхождения в цене в оценке разных экспертов до 6%.

Ссылаясь на несоответствие указанного экспертного заключения требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также на возникновение сомнений в обоснованности содержащихся в нем выводов, представитель Администрации заявлял ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы.

Согласно пункту 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Доводы Администрации, приведенные в обоснование необходимости назначения повторной экспертизы, не позволяют сделать вывод о наличии сомнений в правильности и обоснованности экспертного заключения. Неполный ответ на второй вопрос не свидетельствует о недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения, установленной в заключении эксперта.

Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации на основании Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности).

В силу абзаца 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256, № 255 и № 254, которые должны использоваться оценщиком.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности и пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Из анализа положений статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 11, 18, 19 ФСО № 1, пункта 8 ФСО № 3 следует, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В заключении эксперта от 18.10.2013 содержится полный перечень необходимой информации об объекте оценки, оценщиком использовалось определение стоимости объекта оценки с учетом факторов, существенно влияющих на его ценность. Оценка осуществлялась с использованием сравнительного и доходного подходов с мотивированным указанием причин неприменения оценщиком затратного подхода определения рыночной стоимости имущества. В экспертном заключении содержатся выводы по поставленным вопросам, методика раскрыта, оно обосновано, достаточно ясное и полное.

С учетом изложенного, заключение выполнено оценщиком с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с Законом об оценочной деятельности, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности Арбитражный суд пришел к выводу, что экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду отсутствия оснований для признания экспертного заключения сомнительным или противоречивым, в проведении повторной экспертизы отказал.

Как следует из материалов дела, Общество на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) воспользовалось преимущественным правом на приобретение арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Рубцовск, ул.Крайняя, 56.

Решением Рубцовского городского Совета депутатов от 13.05.2013 №143 принято решение об условиях приватизации спорного помещения.

31.05.2013 в адрес Общества Администрацией направлены копия данного решения и проект договора купли-продажи. В пункте 2.1 договора купли-продажи арендуемого имущества, продажная цена объекта установлена в размере 19 962 000 рублей.

На данное предложение Общество в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в течение 30 дней с письмом от 28.06.2013 направило протокол разногласий для согласования, предложив следующее:

«пункт 2.1 изложить в следующей редакции: Рыночная цена нежилого помещения в жилом доме, указанного в п.п.1.1. настоящего договора составляет 9 184 000,00 (девять миллионов сто восемьдесят четыре тысячи) рублей. Без учета НДС (исключив из суммы 11 200 000,00 налог на добавленную стоимость), исходя из расчета 11 200 000,00 - 18% = 9 184 000,00.

пункт 2.2 заменить сумму 19 962 000,00 рублей на сумму 9 184 000,00 рублей.

пункт 3.6 исключить.

приложение к проекту договора №203 изменить в соответствии с п.2.2 проекта договора в редакции покупателя».

Письмом № 5024 от 17.07.2013 Администрация отказала Обществу в согласовании протокола разногласий в части установления продажной стоимости объектов, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ названные в этой законодательной норме субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

На основании положений статей 12 и 13 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку при рассмотрении заявленных требований судом было установлено, что имеются значительные расхождения в данных о рыночной цене выкупаемого имущества, содержащихся в оспариваемом отчете оценщика, составленном по поручению Администрации, и в представленном Обществом отчете, выполненном по его обращению другим оценщиком, суд в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в целях устранения имеющихся противоречий и установления действительной рыночной стоимости имущества назначал проведение экспертизы.

Согласно заключения эксперта №14-Э-13 от 18.10.2013 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 681,3 кв.м., расположенного по адресу: Алтайский край, г.Рубцовск, ул.Крайняя, 56, составляет 8 745 000 руб. без учета НДС.

Оценив доводы сторон, имеющиеся материалы дела, суд полагает иск подлежащим удовлетворению на основании следующего.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключениями случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что заявленная истцом стоимость приватизируемого помещения в сумме 8 745 000 руб. определена по результатам судебной экспертизы, суд признает наиболее убедительной и соответствующей действительности оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, данную в заключении эксперта от 18.10.2013.

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации с 01.01.2009 при реализации (передаче) на территории Российской Федерации муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего муниципального образования, налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Следовательно, при заключении договора купли-продажи спорного имущества налог на добавленную стоимость, который истец должен заплатить в бюджет, не подлежит включению в продажную стоимость помещения.

При таких обстоятельствах, оценив представленное суду экспертное заключение №14-Э-13 от 18.10.2013 в совокупности с другими доказательствами, выслушав пояснения эксперта, допрошенного в судебном заседании и давшего ответы на поставленные перед ним дополнительные вопросы, суд пришел к выводу о том, что Предпринимателем при составлении отчета об оценке № 13-12 от 18.04.2013 были допущены существенные недостатки, которые не позволяют его использовать.

На основании изложенного, суд определяет продажную цену нежилого помещения общей площадью 681,3 кв.м., расположенного по адресу: Алтайский край, г.Рубцовск, ул.Крайняя, 56, по цене 8 745 000 руб. без учета НДС.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Обществу за счет ответчиков подлежат возмещению расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 000 руб. и расходы по проведению судебной экспертизы в размере 30 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недостоверной рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 681,3 кв.м., расположенного по адресу: Алтайский край, г.Рубцовск, ул.Крайняя, 56, установленную отчетом индивидуального предпринимателя Сазыкина Сергея Владимировича №13-12 от 18.04.2013.

Обязать Администрацию города Рубцовска в течение 10 дней с момента вступления в законную силу настоящего решения суда заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Интерьер-сервис» договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 681,3 кв.м., расположенного по адресу: Алтайский край, г.Рубцовск, ул.Крайняя, 56, по цене 8 745 000 руб. без учета НДС.

Взыскать с Администрации города Рубцовска (ИНН 2209011079 ОГРН 1022200813656), г. Рубцовска, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Интерьер-сервис» (ИНН 2209024712 ОГРН 1022200805990), г. Рубцовск, 19 000 руб. в возмещение судебных расходов.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Сазыкина Сергея Владимировича (ИНН 220900889341 ОГРНИП 304220930200114), г. Рубцовск в пользу общества с ограниченной ответственностью «Интерьер-сервис» (ИНН 2209024712 ОГРН 1022200805990), г. Рубцовск, 19 000 руб. в возмещение судебных расходов.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.И. Павлова