Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Федотовой О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Дессерт Д.А., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Войковское» (ОГРН 1022202955818, ИНН 2289005712), с. Шипуново Шипуновского района Алтайского края,

к ИП Кузьменко Елене Валерьевне (ОГРНИП 316222500108591, ИНН 228902464420)

о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 25.01.2016 недействительным; об истребовании из незаконного владения ИП Кузьменко Е.В. нежилого помещения, расположенного по адресу: Алтайский край, Шипуновский район, с.Шипуново, пр-кт Комсомольский, 60, пом.н2, общей площадью 34,5 кв.м.,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Крицкой Ольги Алексеевны, Шипуновское районное потребительское общество (ОГРН 1022202955796; ИНН 2289002126),

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель Черепанова Е.Г. по доверенности от 26.07.2016, удостоверение адвоката,

от ответчика – представитель Суслова М.В. по доверенности от 21.09.2016, удостоверение адвоката; представитель Тарада А.Б. по доверенности от 21.09.2016, паспорт;

от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Войковское» обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к ИП Кузьменко Елене Валерьевне о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 25.01.2016 недействительным; об истребовании из незаконного владения ИП Кузьменко Е.В. нежилого помещения, расположенного по адресу: Алтайский край, Шипуновский район, с.Шипуново, пр-кт Комсомольский, 60, пом.н2, общей площадью 34,5 кв.м.,

Ответчик исковые требования не признала, указала, что истцом не исполнена обязанность заключить с ней основной договор купли-продажи с последующей его регистрацией в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; перечисленная сумма задатка не возвращена, истец при заключении предварительного договора не сообщил о нахождении спорного помещения в залоге, причиной отказа от заключения договора купли-продажи спорного помещения указал на нахождение помещения в залоге в счет исполнения обязательств по договору займа, и при этом вновь принял денежные средства от Кузьменко Е.В. и после этого обратился в Арбитражный суд с настоящим иском; полученные истцом денежные средства являются для него неосновательным обогащением, на совещании Совета Шипуновского районного потребительского общества от 11 января 2016 года, оформленного протоколом №1, принято решение о разрешении продажи магазина "Хлебная лавка" за 800 000 руб. и возложении на Крицкую О.А. полномочий на заключение сделки с нежилым помещением по его отчуждению.

Ответчик считает, что исковые требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения не подлежат удовлетворению в силу того, что ответчик является добросовестным приобретателем, на момент совершения сделки Кузьменко Е.В. не знала и не могла знать о существовании условий, которые могли повлечь признание предварительного договора недействительной сделкой.

Ответчик не перечислил оставшуюся суммы долга за нежилое помещение в связи с односторонним отказом истца от исполнения обязательства.

По мнению ответчика, предъявление настоящего иска не приведет к восстановлению нарушенного права и не будет соблюден баланс интересов всех участников спора, так как к ООО "Войсковское" предъявлены иски в связи с ненадлежащим исполнением им своих обязательств, что свидетельствует о невозможности возврата ей полученных за спорное помещение денежных средств.

Рассмотрев материалы дела, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Войковское" создано на основании решения учреждения №12 от 25.12.2001 и зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц 28.11.2002.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 01.08.2016 на основании записи от 13.06.2013 единственным учредителем общества "Войковское" является Шипуновское районное потребительское общество".

25.01.2016 между ООО "Войковское" в лице директора Крицкой О.А. и Кузьменко Е.В. заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Шипуновского района, с. Шипуново, проспект Комсомольский, 60, помещение н2, назначение нежилое, общей площадью 34,5 кв.м., литер А, 1 этаж.

Согласно выписке из ЕГРИП, спорное нежилое помещение принадлежит истцу на праве собственности с обременением по договору ипотеки от 05.08.2013 в пользу ООО "Лизинг-Сибирь".

По условиям договора продавец предварительно получает оплату в размере 300 000 руб. в обеспечение обязательной продажи вышеуказанного нежилого помещения. Стоимость недвижимого имущества определена сторонами в сумме 800 000 руб. По условиям договора покупатель обязан произвести покупку вышеуказанного недвижимого имущества в течение срока действия договора, т.е. в период с 25 января 2016 года по 01 июля 2016 года. По соглашению сторон, оставшаяся сумма платежа в размере 500 000 руб. должна передаваться продавцу ежемесячно в размере 100 000 руб. за счет собственных средств покупателя в срок до 20 числа каждого месяца. Продавец обязан после окончания срока действия договора заключить с покупателем основной договор купли-продажи с государственной регистрацией в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок к ним. В случае отказа продавца от продажи вышеуказанного недвижимого имущества, он выплачивает покупателю сумму задатка.

По акту приема-передачи от 25.01.2016 ООО "Войковское" передало ИП Кузьменко Е.В. спорное нежилое помещение.

В счет исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи ИП Кузьменко Е.В. в период с 25.01.2016 по 12.02.2016 внесла в кассу ООО "Войковское" денежные средства в размере 400 000 руб., что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам №376 от 12.02.2016 на сумму 100 000 руб. и №178 от 25.01.2016 на сумму 300 000 руб.

28.04.2016 ООО "Войковское" письмом уведомило ИП Кузьменко Е.В. о невозможности исполнения предварительного договора купли-продажи от 25.01.2016 со ссылкой на то, что здание магазина находится в залоге по договору займа и что на совершение спорной сделки не было получено согласие учредителя, которое требовалось по уставу предприятия.

После получения указанного уведомления Кузьменко Е.В. внесла в кассу ООО "Войковское" денежные средства в размере 241 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №ПКО00910 от 15.06.2016.

Срок действия договора сторонами согласован с 25.01.2016 по 01.07.2016, который к моменту подачи настоящего иска и рассмотрения спора в Арбитражном суде истек. В установленный договором срок Кузьменко Е.В. оплату за переданное по договору имущество в полном объеме не произвела.

Согласно выписке из ЕГРИП на момент заключения оспариваемого договора Кузьменко Елена Валерьевна с 15.07.2014 была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя и 11.04.2016 прекратила свою деятельность в качестве предпринимателя, затем с 11.08.2016 вновь зарегистрировалась в качестве предпринимателя и продолжает такую деятельность на момент рассмотрения настоящего спора.

Как следует из п.5.4 Устава ООО "Войковское", к исключительной компетенции учредителя относится отчуждение недвижимого имущества общества.

Истец, обращаясь с настоящим иском в Арбитражный суд, указал, что учредитель общества "Войковское" - Шипуновское районное потребительское общество согласия на совершение сделки не давало.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Шипуновское районное потребительское общество, в судебное заседание не явилось, отзыв на исковое заявление предоставило.

Допрошенный в судебном заседании 14.12.2016 в качестве свидетеля председатель правления Шипуновского районного потребительского общества Попов Виталий Викторович пояснил, что он одновременно выполнял обязанности юрисконсульта райпо и в силу своих служебных обязанностей имел доступ к документам общества. В период с 05.04.2016 Попов В.В. приступил к исполнению своих обязанностей и одновременно оказывал консультационные и юридические услуги и ООО "Войковское". Как пояснил Попов В.В. в момент, когда он приступил к своим обязанностям в Шипуновском райопо, какие-либо документы, в том числе протоколы, свидетельствующие об одобрении сделки по продаже спорного нежилого помещения, в райпо отсутствовали.

Отсутствовали такие документы и в ООО "Войковское", имелся только предварительный договор купли-продажи нежилого помещения.

В ООО "Войковское" с предложением заключить основной договор купли-продажи Кузьменко Е.В. обратилась только 10.10.2016 в период рассмотрения настоящего дела в Арбитражном суде Алтайского края.

Письмом без даты и номера, представленным ответчиком в судебном заседании 21.12.2016, ООО "Войковское" отказало Кузьменко Е.В. в заключении основного договора купли.

Обращаясь в Арбитражный суд с настоящим иском истец просит признать предварительный договор купли-продажи недействительным со ссылками на ч.1 ст. 174 ГК РФ, при этом истец указал, что предварительный договор прекратил своё действие с 02.07.2016. До окончания срока действия предварительного договора предложений о заключении основного договора купли-продажи от Кузьменко Е.В. в адрес истца не поступало.

В качестве обстоятельства, на котором истец обосновывает свои требования истец указал, что учредитель общества "Войковское" - Шипуновское райпо согласия на совершение сделки не давало. Кузьменко Е.В., исходя из принципа добросовестности и обычаев делового оборота не могла не знать о порядке совершения сделок обществом "Войковское".

Рассмотрев заявленное исковое требование о признании сделки недействительной, суд не находит оснований для его удовлетворения в силу следующего.

В соответствии со ст. 174 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент совершения сделки, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

Таким образом, для признания сделки недействительной по указанному основанию суду необходимо установить обстоятельства заключения сделки лицом, действующим от имени юридического лица без доверенности, установить ограничены ли его полномочия учредительными документами юридического лица.

Как следует из материалов дела, от имени ООО "Войковское" оспариваемый предварительный договор заключен руководителем общества Крицкой О.А., полномочия которой ограничены Уставом общества. На совершение сделки с недвижимым имуществом должно быть получено согласие учредителя общества. Согласно выписке из ЕГРЮЛ учредителем ООО "Войсковское" является Шипуновское районное потребительское общество, которое согласия на совершение сделки не давало.

В соответствии с ч.1 ст. 174 ГК РФ обязательным условием для признания сделки недействительной является установление обстоятельства, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

Истец по указанному обстоятельству утверждает, что Кузьменко Е.В. должна была знать об ограничениях, установленных Уставом общества, исходя из принципа добросовестности и обычаев делового оборота.

Кузьменко Е.В. отрицает свою осведомленность об ограничениях, установленных уставом общества, и о несоблюдении порядка одобрения сделки.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

В данном случае суд соглашается с доводами ответчика, о том, что истцом не представлено доказательств его осведомленности об ограничениях полномочий руководителя общества на совершение сделок с недвижимым имуществом.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения иска в части признания сделки недействительной как не соответствующей ч. 1 ст.174 ГК РФ не имеется.

Кроме этого, судом учтено, что предусмотренный оспариваемым договором срок его действия истек.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Учитывая, что срок действия предварительного договора истек, а Кузьменко Е.В. с требованием о понуждению к заключению договора купли-продажи нежилого помещения не обращалась, обязательства сторон по предварительному договору прекратились.

В соответствии со ст. 4 АПК РФ защите подлежит нарушенное право, обращаясь в Арбитражный суд с иском о признании предварительного договора недействительным, истец не указал какое его право будет восстановлено в случае признания предварительного договора недействительным.

Рассмотрев заявленные исковые требования об истребовании спорного нежилого помещения из чужого незаконного владения суд находит его подлежащим удовлетворению в силу следующего.

Статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как следует из пункта 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 (в ред. постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума) спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что ответчику спорное нежилое помещение передано по акту приема-передачи в момент заключения предварительного договора купли-продажи, до истечения срока действия которого стороны основной договор не заключили, ИП Кузьменко Е.В. с требованием об обязании ООО "Войковское" заключить договор в суд не обращалась.

Как предусмотрено п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Таким образом, на момент обращения истца с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, договорные отношения между истцом и ответчиком прекращены, следовательно, истец обоснованно предъявил требование о возврате ему спорного имущества в соответствии со ст. 301 ГК РФ.

Доводы ответчика об одобрении спорного договора решением Совета Шипуновского райпо от 11.01.2016 не нашли своего подтверждения, копия такого протокола не представлена в материалы дела не истцом, ни ответчиком, ни третьим лицом.

Ссылка ИП Кузьменко Е.В. на образование неосновательного обогащения на стороне истца в результате получения оплаты по предварительному договору не исключает её обязанности возвратить полученное имуществао и не лишает её права предъявления самостоятельного иска о взыскании неосновательного обогащения с ООО "Войковское".

Также судом, отклоняются доводы Кузьменко Е.В. о том, что она является добросовестным приобретателем по договору и не обязана возвращать спорное помещение истцу.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, подлежащий государственной регистрации, не признается сделкой с недвижимостью исходя из требований статьи 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем договор, а не обязательства в отношении недвижимого имущества (пункт 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Право собственности на имущество не может быть приобретено на основании предварительного договора о продаже имущества.

В деле отсутствуют доказательства заключения между ООО "Войковское" и ИП Кузьменко Е.В. основного договора купли-продажи.

Поскольку ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств законного владения помещениями, а представленные доказательства не подтверждают возникновение у ИП Кузьменко Е.В. вещных прав на спорное имущество, оснований для нахождения имущества у ответчика не имеется.

При недоказанности права собственности ИП Кузьменко Е.В. на нежилое помещение, а также в связи с тем, что основной договор купли-продажи сторонами не заключался, оснований считать ИП Кузьменко Е.В. добросовестным приобретателем не имеется.

В пункте 32 Постановления N 10/22 разъяснено, что, применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Материалами дела, в частности выпиской из ЕГРПН от 07.04.2016, свидетельством о государственной регистрации права от 19.03.2010, подтверждается принадлежность истцу на праве собственности спорного нежилого помещения.

Факт занятия спорного помещения ответчиком не оспаривается.

Учитывая, что имущество необоснованно находится у ответчика, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Войковское» в части признания недействительным предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Алтайский край, Шипуновский район, с. Шипуново, пр-т Комсомольский, 60, помещение н2 площадью 34,5 кв.м., литер А, 1 этаж, отказать.

Истребовать из чужого незаконного владения индивидуального предпринимателя Кузьменко Елены Валерьевны нежилое помещение, расположенное по адресу: Алтайский край, Шипуновский район, с. Шипуново, пр-т Комсомольский, 60, помещение н2 площадью 34,5 кв.м., литер А, 1 этаж, и обязать индивидуального предпринимателя Кузьменко Елену Валерьевну передать обществу с ограниченной ответственностью «Войковское» нежилое помещение, расположенное по адресу: Алтайский край, Шипуновский район, с. Шипуново, пр-т Комсомольский, 60, помещение н2 площадью 34,5 кв.м., литер А, 1 этаж, в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Кузьменко Елены Валерьевны в пользу общества с ограниченной ответственностью «Войковское» 6000 руб. расходов на оплату государственной пошлины

Взыскать с индивидуального предпринимателя Кузьменко Елены Валерьевны 3 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета за рассмотрение заявления о принятии по делу мер по обеспечению иска.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Войковское» 7 000 руб. государственной пошлины из федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.А.Федотова