Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Кулика М.А., при ведении протокола секретарём судебного заседания Малявиной Е.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Бийск, индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Бийск к муниципальному учреждению «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска», г. Бийск об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, при участии в судебном заседании: от истца – ФИО1, паспорт 0105 №9 03636 выдан 21.04.2006., от истцов - ФИО3 по доверенности от 23.10.2008., от ответчика – не явился, извещён надлежащим образом,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальные предприниматели ФИО1 и ФИО2 обратились с исковым заявлением в арбитражный суд к муниципальному учреждению «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, а именно о принятии пунктов 1.1, 1.2, 1.3 и 2.1 договора купли-продажи земельного участка в редакции протокола разногласий, составленного истцами. Истцами также заявлены требования о возмещении расходов на оплату услуг представителя в размере 30000 руб. В обоснование исковых требований указано, что при подготовке проекта договора ответчик неправильно определил выкупную стоимость земельного участка, неверно указал территориальную зону земельного участка, неверно указал дату договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного на земельном участке. В качестве правового основания исковых требований приведены ссылки на статьи 445, 555 Гражданского кодекса РФ, статью 36 Земельного кодекса РФ.

В ходе рассмотрения дела истцы неоднократно изменяли и уточняли исковые требования (т.2 л.д. 5,60,75).

В судебном заседании 20.01.2011. представитель истцов в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ окончательно уточнил предмет иска и просил суд разрешить разногласия относительно цены выкупаемого участка - обязать ответчика заключить договор купли-продажи в части пунктов 1.1 и 2.1 в его редакции, а именно обязать муниципальное учреждение «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска», г. Бийск принять пункт 1.1 договора купли- продажи земельного участка в следующей редакции: «Продавец обязуется передать в общую совместную собственность, а Покупатели принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 22:65:015928:0050, общей площадью 3262 кв.м., расположенный по адресу: <...> для эксплуатации нежилого здания (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок)».

Истцы также просили принять п. 2.1. договора купли- продажи земельного участка в следующей редакции: «Цена участка составляет 277692 руб. 43 коп. (Двести семьдесят семь тысяч шестьсот девяносто два руб. 43 коп.).»

Представитель истца также настаивал на взыскании с ответчика 30000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя. Судом принято уточнёние исковых требований (т.2 л.д.4- уточнённое исковое заявление, л.д. 18-определение).

В остальной части представитель истца отказался от исковых требований (т.2 л.д.12 – заявление об отказе от иска, т.2 л.д. 75 – подпись в протоколе судебного заседания об отказе от иска в части).

Индивидуальный предприниматель ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом. От предпринимателя поступило ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие (т.1 л.д. 129, т.2 л.д. 11, 117 – заявления о рассмотрении дела в отсутствие истца).

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещён надлежащим образом. От ответчика поступил письменный отзыв на уточнённое исковое заявление, в котором указано, что постановлением администрации г. Бийска от 30.09.2008. № 2090 определена выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером 22:65:015928:0050 в размере 701982 руб. 40 коп. Указанное постановление является действующим, поэтому требования истцов о выкупной цене земельного участка в размере 277692 руб. 43 коп. являются необоснованными. В дальнейшем ответчик уточнил, что выкупная стоимость должна составлять 1200252.90 руб. (т.1. л.д. 132- отзыв, т.2 л.д. 48- дополнения к отзыву).

В судебном заседании представитель истцов уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, а также ходатайствовал о взыскании судебных расходов в полном объёме, сумму в размере 30000 руб. считал разумной.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В ходе судебного заседания представителем истца заявлено об отказе от исковых требований в части разногласий по пунктам 1.2 и 1.3 Договора.

В силу ч.2 ст.49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В соответствии с п.4 ч.1 ст.150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

По настоящему делу отказ от исковых требований в части не противоречит закону, не нарушает прав и законных интересов иных лиц, поэтому суд принимает отказ истцов от иска в части и прекращает производство по делу в указанной части.

В остальной части суд приходит к следующим выводам.

Спор по настоящему делу возник в связи с тем, что стороны применяют различные методики расчета выкупной стоимости земельного участка.

Данные правоотношения регулируются следующими нормами материального права.

В соответствии со ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Как предусматривают статьи 445, 446 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Методика выкупной стоимости земельных участков регламентируется следующими нормативными актами:

· постановлением администрации Алтайского края №448 от 22.10.2008. «Об установлении цены земельных участков, продаваемых собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений» (т.1 л.д. 88).

· действующим с 01.01.2010. постановлением администрации Алтайского края от 28.12.2009 № 546 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Алтайского края" (т.1 л.д. 46).

· решением Думы города Бийска от 26.10.2010. № 183 «Об установлении и введении земельного налога на территории муниципального образования «Город Бийск» (т.2 л.д. 24).

Пунктом 2 постановления администрации Алтайского края №448 от 22.10.2008. «Об установлении цены земельных участков, продаваемых собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений» предусмотрено, что лица, не указанные в пункте 1 настоящего постановления и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, до 1 января 2012 года приобретают такие земельные участки по следующей цене: земельные участки, расположенные в черте городов Алтайского края (г. Алейск, г. Барнаул, г. Бийск, г. Заринск, г. Змеиногорск, г. Камень-на-Оби, г. Новоалтайск, г. Рубцовск, г. Славгород, г. Яровое), - в размере пятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (т.1 л.д. 88 - постановление).

Постановлением администрации Алтайского края от 28.12.2009. № 546 «Об утверждении результатов кадастровой оценки земель населённых пунктов Алтайского края» установлены удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков. В частности для участков, расположенных в кадастровом квартале № 22:65:015928 установлена стоимость 6690.27 руб. кв.м. для торговых предприятий и 1135.06 руб. за 1 кв.м. для производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности (т.1 л.д. 89-91 постановление).

Пунктом 5 решения Думы города Бийска от 26.10.2010. № 183 «Об установлении и введении земельного налога на территории муниципального образования «Город Бийск» установлены налоговые ставки для земельного налога в размере 1,1 % в отношении земельных участков, занятых объектами торговли, общественного питания и бытового обслуживания; 1,5 % в отношении прочих земельных участков.

В судебном заседании установлены следующие фактические обстоятельства.

Истцы являются собственниками объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке площадью 7922.44 кв.м. по адресу <...> (л.д. 9- копия договора купли-продажи объектов недвижимости, л.д. 10- соглашение о выделе имущества в натуре, л.д. 31,33- свидетельство о регистрации права общей совместной собственности).

Администрацией г. Бийска издано постановление № 2090 от 30.09.2008. «О предоставлении в собственность земельных участков по ул. Революции, 106», в соответствии с п. 3 которого истцам предоставляется в общую совместную собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 22:65:015928:0050, находящийся в <...> для эксплуатации нежилого здания (л.д. 41 – постановление).

В проекте договора купли-продажи, подготовленным ответчиком, в пункте 1.1 Договора определен вид фактического использования земельного участка, как земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания.

В пункте 2.1. Договора в редакции ответчика указано, что цена участка составляет 701982 руб. 40 коп.

09.02.2009. ФИО1 и ФИО2 получили экземпляр договора купли-продажи земельного участка для подписания (л.д. 36 – расписка в получении проекта договора).

Не согласившись с выкупной стоимостью земельного участка, подписали договор купли-продажи 05.07.2010. с протоколом разногласий и направили в адрес ответчика (л.д. 13- протокол разногласий, л.д. 34- сопроводительное письмо о направлении протокола разногласий).

До настоящего времени стороны не согласовали условия договора купли- продажи окончательно.

По настоящему делу судом рассматриваются разногласия в части содержания пунктов 1.1 и 2.1 Договора. От остальной части исковых требований истцы отказались.

По настоящему делу возник спор относительно применяемых в расчете показателей кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога в связи с различным определением сторонами вида разрешенного использования земельного участка, который является главным фактором, влияющим на определение выкупной стоимости земельного участка при его выкупе.

Показатель кадастровой стоимости земель по видам функционального использования (видов разрешенного использования земельного участка) в 2010 году утвержден постановлением администрации Алтайского края №546 от 28.12.2009. (л.д. 46-47 – выдержки из постановления).

Ставка земельного налога установлена решением Думы города Бийска от 26.10.2010. № 183 «Об установлении и введении земельного налога на территории муниципального образования «Город Бийск».

По мнению истов ставка земельного налога должна составлять 1,5%, а показатель кадастровой стоимости - 1135.06 руб. в год за 1 кв.м. (показатель кадастровой стоимости за земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок) (т.2 л.д. 8 – расчет истцов).

Ответчиком составлен иной расчет выкупной цены (т.1 л.д. 12 – расчет)

По мнению ответчика, ставка земельного налога должна составлять 1,1 %, а показатель кадастровой стоимости – 6690.27 руб. в год за 1 кв.м. (показатель кадастровой стоимости за земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания).

Суд соглашается с расчетом выкупной стоимости, составленным истцами (т.2 л.д. 8 – расчет).

Согласно ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценку доказательствам имеет право давать только суд первой инстанции, поскольку он исследует все доказательства непосредственно в судебном заседании (ст.71, п.2 ч.4 ст.170 АПК РФ). Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, а вывод о достоверности доказательства может быть сделан судом, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

По настоящему делу судом первой инстанции дана правовая оценка всем доказательствам. На основании оценки всех представленных доказательств суд приходит к выводу о том, что истцы доказали то обстоятельство, что они используют земельный участок для ведения производственной, а не торговой деятельности.

Указанный выше вывод суд первой инстанции делает с учетом следующих обстоятельств, подтвержденных доказательствами по делу.

Как предусматривает ч.2 ст.69 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Арбитражный суд Алтайского края ранее рассматривал дело № А03-1772/2010 по иску муниципального учреждения «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» к индивидуальным предпринимателям ФИО1 и ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения в связи с использованием земельного участка и процентов за пользование чужими денежными средствами. В обоснование своих требований при расчете ставок арендной платы за пользование земельным участком Управлением применялась ставка для земель под объектами торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

В мотивировочной части решения суда от 22.04.2010. указано, что после приобретения нежилого здания по ул. Революции 106, ответчики использовали земельный участок в производственных целях. При вынесении решения о взыскании неосновательного обогащения суд применил показатели кадастровой стоимости и коэффициенты, соответствующие промышленному производству (т.1 л.д.37- решение суда).

Указанное решение имеет преюдициальное значение для настоящего арбитражного дела и суд первой инстанции не вправе давать иную оценку установленным судом обстоятельствам.

Как следует из материалов дела, 22.07.2008. и 01.02.2010. представителями МУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска» проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства, по результатам которой был составлены акты проверки соблюдения требований земельного законодательства (л.д. 18-19,97 – акты проверки).

В акте от 22.07.2008. указано, что часть нежилого помещения сдавалась в аренду под магазин.

В акте от 01.02.2010. указано, что помещения занимают производственные, складские, офисные, торгово-выставочные помещения индивидуального предпринимателя ФИО1. В данных помещениях предприниматель ФИО1 осуществляет предпринимательскую деятельность, связанную с изготовлением и продажей произведенной им продукции.

17.02.2010. специалисты общества с ограниченной ответственностью «Промгражданпроект» произвели обследование помещений, находящихся по адресу: <...>. По результатам обследования производственных помещений сделан вывод о том, что земельный участок с кадастровым номером 22:65:015928 фактически используется для размещения объектов производственного назначения (производство и реализация металлопанелей, металлосайдинга, металлокассет) (л.д.27).

В заявлениях о предоставлении земельного участка от 10.06.2008. ФИО1 и ФИО2 указали, что земельный участок необходим для ведения производственной деятельности (т.1 л.д. 99-100).

Таким образом, по мнению суда, для определения выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 22:65:015928:0050, находящегося в <...> следует относить участок к категории земель под промышленными объектами.

Несостоятельны доводы ответчика о том, что суд не вправе устанавливать иную выкупную стоимость земельного участка, нежели ту, которая указана в постановлении администрации г.Бийска от 30.09.2008. №2090, поскольку данное постановление является действующим ненормативным правовым актом, который не отменен до настоящего времени.

Ответчик по настоящему делу имеет двоякий правовой статус. С одной стороны он является структурным подразделением местного самоуправления. Органы местного самоуправления вправе издавать административные ненормативные правовые акты. С другой стороны ответчик является одним из участников гражданского оборота.

По настоящему делу ответчик (структурное подразделение местного самоуправления) в поддержку своей правовой позиции по гражданскому спору ссылается на изданный органом местного самоуправления ненормативный правовой акт.

В силу п.1 ст.1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами (п.1 ст.124 Гражданского кодекса РФ).

Как предусматривает ст.12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

С учетом всех обстоятельств дела и в целях защиты гражданских прав истцов суд находит возможным не применять по настоящему делу постановление администрации г.Бийска от 30.09.2008. №2090 в части установления выкупной стоимости земельного участка как противоречащее требованиям нормативных актов.

Также несостоятельны доводы ответчика о том, что выкупная стоимость земельного участка должна быть рассчитана на момент вынесения судебного решения. В соответствии с уточненными исковыми требованиями истцы произвели расчет выкупной стоимости именно на момент вынесения судебного решения

Несостоятельны доводы ответчика о том, что земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, поэтому условие договора о его предмете окончательно сторонами не согласовано, поэтому договор купли-продажи не может быть заключен.

Во-первых, суд рассматривает арбитражное дело в пределах заявленных истцами требований. По настоящему делу спор возник относительно выкупной цены, а иные условия договора купли-продажи сторонами не оспариваются. Условия договора купли-продажи земельного участка сформулированы самим ответчиком и встречных исковых требований в части оспаривания договора по мотиву несогласованности его предмета ответчиком не заявлено. При таких обстоятельствах суд не вправе по своей инициативе давать правовую оценку тем условиям договора, которые сторонами не оспариваются. Ответчик в дальнейшем не лишен права завить самостоятельные исковые требования об оспаривании договора по мотиву его незаключенности.

Во-вторых, из материалов дела усматривается, что предмет договора купли-продажи определен сторонами надлежащим образом: указана площадь земельного участка, его адрес, кадастровый номер, территориальная зона земельного участка (т.1 л.д. 11- проект договора, составленный ответчиком).

Действительно в материалах дела имеется ответ ФГУ «Земельная кадастровая палата» от 28.05.2010 №811 о том, что земельный участок по ул.Революции 106 окончательный государственный кадастровый учет не проходил.

Вместе с тем, обеспечить кадастровый учет до подписания договора должен был именно ответчик как продавец участка. Невыполнение ответчиком своей обязанности по надлежащему оформлению земельного участка не может влечь нарушения прав истцов. В дальнейшем стороны не лишены возможности произвести окончательный государственный кадастровый учет.

Кроме того, истцами в материалы дела представлены описания формируемого земельного участка с указанием узловых и поворотных точек, а также с указанием кадастрового номера земельного участка – 22:65:015928:0050 и его площади.

Таким образом, доводы ответчика о несогласовании предмета договора несостоятельны.

Предпринимателем ФИО1 также заявлено требование о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 30000 руб.

Судебные расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах, подлежат взысканию в соответствии с главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статьи 101, 106 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской федерации от 5 декабря 2007 г. № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах», лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.

В соответствии с нормами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательства, подтверждающие фактические затраты и разумность расходов на оплату услуг представителя, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов.

В обоснование заявленного требования, истцом представлена копия квитанции к приходному кассовому ордеру № 25 от 20.10.2010. В качестве основания платежа указано – адвокатский кабинет ФИО3, участие в качестве представителя ФИО1 в рассмотрении дела №А03-13759/2010 в арбитражном суде Алтайского края (т.2 л.д.7- квитанция).

На основании изложенного, учитывая мнение истца, предмет спора и его сложность, что по делу состоялось пять судебных заседаний, суд считает возможным удовлетворить полностью требования о взыскании 30000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя.

Судом также учитывается то обстоятельство, что спор возник по причине включения ответчиком текст договора незаконных условий относительно выкупной цены. За время рассмотрения спора в связи с изменением нормативных актов выкупная стоимость земельного участка увеличилась с 232091.30 руб. до 277692.43 руб., что повлекло дополнительные расходы истцов.

В соответствии с ч.6 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно- экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционального размеру удовлетворённых исковых требований.

На основании статей 445, 555 Гражданского кодекса РФ, руководствуясь статьями 110, 150, 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Принять спорные пункты 1.1 и 2.1 договора купли-продажи земельного участка по ул.Революции 106 в г.Бийске Алтайского края с кадастровым номером 22:65:015928:0050 площадью 3262 кв.м., заключаемого между муниципальном учреждением «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска», г. Бийск Алтайского края и индивидуальными предпринимателями ФИО1, г. Бийск Алтайского края, ФИО2, г. Бийск Алтайского края в редакции индивидуальных предпринимателей ФИО1, г. Бийск Алтайского края и ФИО2, г. Бийск Алтайского края:

Пункт 1.1. - «Продавец обязуется передать в общую совместную собственность, а Покупатели принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №22:65:015928:0050, общей площадью 3262 кв.м. (три тысячи двести шестьдесят два кв.м.), расположенный по адресу: <...> (Далее - Участок), для эксплуатации нежилого здания (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок).»,

Пункт 2.1. – «Цена участка составляет 277692 руб. 43 коп. (двести семьдесят семь тысяч шестьсот девяносто два руб. 43 коп.).»

В остальной части исковых требований производство по делу прекратить.

Взыскать с муниципального учреждения «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска», г. Бийск Алтайского края в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Бийск Алтайского края 30000 руб. в возмещение расходов по оплате услуг представителя и 4000 руб. в возмещение расходов по оплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию - Седьмой арбитражный апелляционный Суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья М.А.Кулик