656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (385-2) 61-92-78, факс: 61-92-93

http:// altai-krai.arbitr.ru е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Резолютивная часть решения суда объявлена в судебном заседании 05 марта 2015 г.

Решение суда в полном объеме изготовлено 13 марта 2015 г.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Сбитнева А.Ю., при ведении протокола судебного заседания с использованием технических средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Солдатовой О.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Центр» (ОГРН 1042201823894, ИНН 2209027801) о признании недействительным решения администрации города Рубцовска Алтайского края от 29.04.2014 № 2743,

с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, садоводческого некоммерческого товарищества № 9, садоводческого некоммерческого товарищества № 13, ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2, представителя по доверенности от 22.04.2014;

от заинтересованного лица – ФИО3, представителя по доверенности от 24.10.2014 № 74124;

от третьих лиц – не явились,

УСТАНОВИЛ:

В арбитражный суд обратилось ООО «Центр» (далее – заявитель, общество) с заявлением о признании недействительным решения администрации г. Рубцовска Алтайского края (далее – заинтересованное лицо, администрация) от 29.04.2014 № 2743 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения по адресу: <...>.

Согласно заявлению с учетом уточненного требования (т. 1, л.д. 61) общество полагает незаконным отказ администрации в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества. ООО «Центр» является субъектом малого и среднего предпринимательства, арендуемое имущество находится во временном владении более двух лет, и у общества отсутствуют задолженность по арендной плате. При этом, доводы администрации, изложенные в оспариваемом отказе, мотивированные истечением срока договоров противоречат гражданскому законодательству. Заявитель полагает, что договор аренды от считается возобновленным на неопределенный срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя. При этом, правило о проведении торгов для заключения договора аренды в данном случае применению не подлежит, поскольку договоры аренды заключены до вступления в силу закона, требующего обязательное проведение торгов. Кроме этого, заявитель полагает, что часть нежилого помещения, которая является предметом договора аренды, может быть обособлена.

Заинтересованное лицо согласно отзыву с учетом дополнений находит заявленные требования необоснованным и не подлежащими удовлетворению. По мнению администрации, договоры аренды заключались с обществом на 11 месяцев, в связи с чем заявитель заблуждается относительно того, что имущество находилось у него в непрерывном владении более двух лет. В 2013 году срок договора аренды истек и его заключение на новый срок было возможно только с учетом требований законодательства о защите конкуренции, то есть по результатам проведения конкурсных процедур. Таким образом, пролонгация договора аренды недопустима, как противоречащая требованиям антимонопольного законодательства. Поскольку на дату обращения с заявлением о выкупе имущество не находилось у общества в аренде, следовательно, у него отсутствовало преимущественное право на выкуп имущества. Кроме этого, обществу предоставлена часть помещения, которая не может быть обособлена и из него не может быть сформирован самостоятельный объект. Также заинтересованное лицо указывает на наличие задолженности по аренде у общества, что является самостоятельным основанием для отказа в реализации преимущественного права.

Определением от 20.01.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены садоводческое некоммерческое товарищество № 9, садоводческое некоммерческое товарищество № 13 и ФИО1.

В отзывах на заявленные требования (т. 2, л.д. 46, 49 и 51) третьи лица находят законным и обоснованным оспариваемый отказ в реализации преимущественного права. Помещения, занимаемые ООО «Центр», являются частью первого этажа здания. Третьи лица также занимают помещения на первом этаже на правах аренды и безвозмездного пользования. Указанные лица на равных условиях пользуются местами общего пользования (коридоры, туалеты), и обособление помещений приведет к нарушению прав и законных интересов третьих лиц.

По ходатайству заявителя на основании определения от 27.08.2014 по делу проводилась судебная строительно-техническая экспертиза. Перед экспертом был поставлен вопрос: «Возможно ли сформировать в качестве обособленного объекта нежилое помещение, занимаемое ООО «Центр», расположенное на первом этаже здания по адресу: <...>, площадью 350,38 кв.м., являющееся частью нежилого помещения площадью 433 кв.м.»?

Согласно заключению эксперта от 23.10.2014 № 1171-СТ-14, для обособления объекта необходимо заложить дверной проем между помещениями № 3 и № 42 для исключения сообщения; устроить отдельный вход с улицы в помещение № 41.

В дополнительном отзыве на заявленные требования (т. 2, л.д. 33-38) заинтересованное лицо указывает, что заключение эксперта не может быть использовано в качестве доказательства, поскольку получено с нарушением закона. Администрация полагает, что эксперт не давала суду подписку о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При проведении осмотра помещения эксперт пользовалась пояснениями неустановленных лиц. Администрация не приглашалась на проведение осмотра. Доводы эксперта о возможности обособления не основаны на каких-либо фактах. При этом, обязанность производить реконструкцию здания для обособления помещений, занимаемых ООО «Центр», у администрации отсутствует.

В судебном заседании представители заявителя и заинтересованного лица на доводах заявления и отзыва на него настаивали. Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, арбитражным судом установлено следующее.

Как следует из материалов дела, на основании договоров аренды от 01.01.2008 № 1687 (т. 1, л.д. 26), от 01.12.2008 № 1856 (т. 1, л.д. 24), от 01.11.2009 № 2063 (т. 1, л.д. 22), от 01.10.2010 № 2189 (т. 1, л.д. 18-19) с дополнительным соглашением от 15.12.2010 (т. 1, л.д. 21), от 01.09.2011 № 2345 (т. 1, л.д. 15-16), от 01.11.2012 № 2426 (т. 1, л.д. 11-12), заключенных между администрацией г. Рубцовска (арендодатель) и ООО «Центр» (арендатор), нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рубцовск, ул. Пушкина, 2, передано арендатору для использование под административное помещение (договоры от 01.01.2008, от 01.12.2008, от 01.11.2009), для осуществления жилищно-коммунальной деятельности по обслуживанию жилого фонда (договор от 01.10.2010, от 01.09.2011, от 01.11.2012). Указанные договоры аренды заключались сроком на 11 месяцев, а именно: с 01.01.2008 по 30.11.2008, с 01.12.2008 по 31.10.2009, с 01.11.2009 по 30.09.2010, с 01.10.2010 по 31.08.2011, с 01.09.2011 по 31.07.2012, с 01.11.2012 по 30.09.2013, соответственно.

16.04.2014 ООО «Центр» обратилось в администрацию г. Рубцовска с заявлением о реализации права преимущественного приобретения арендуемого нежилого помещения муниципальной собственности, расположенного по адресу: <...>. Решением, изложенным в письме от 29.04.2014 № 2743 администрацией г. Рубцовска отказано в реализации права ООО «Центр» на приобретение арендуемого нежилого помещения.

Полагая, что отказ не соответствуют закону, нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа недействительным и обязании заинтересованное лицо устранить допущенные нарушения.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Кодекса при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта и его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Исходя из данных норм, суд должен установить несоответствие или соответствие ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления закону или иному нормативному правовому акту и нарушение или отсутствие нарушения прав и законных интересов заявителя.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов РФ или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее – Закона № 159-ФЗ).

Условия реализации преимущественного права на приобретении арендуемого имущества установлены статьей 3 названного Федеральный закона, в соответствии с которой субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из анализа норм вышеуказанной статьи следует, что арендуемое помещение может быть приватизировано хозяйствующим субъектом малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении всех четырех названных условий в совокупности.

Частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как следует из материалов дела, 16.04.2014 ООО «Центр» обратилось в администрацию г. Рубцовска с заявлениями о реализации права преимущественного приобретения арендуемого нежилого помещения муниципальной собственности по адресу: <...>. Отказывая в реализации права, администрация указала на истечение срока договора аренды. Поскольку при отсутствии доказательств возобновления договора аренды на неопределенный срок общество не является арендатором испрашиваемых помещений.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рубцовск, ул. Пушкина, 2, площадью 587,06 кв.м., передано от администрации (арендодателя) обществу (арендатору) в связи с заключением договора аренды от 01.01.2008 № 1687, что подтверждается соответствующим актом от 01.01.2008. Указанный договор заключен сторонами на срок – 11 месяцев. Впоследствии, после истечения срока, стороны заключали новые договоры аренды указанного имущества также сроком на 11 месяцев, при этом имущество фактически из владения ООО «Центр» не выбывало.

Вместе с тем, при заключении договора от 01.11.2012 № 2426 стороны определили передаваемое помещение как часть нежилого помещении площадью 364,88 кв.м. на первом этаже жилого дома, расположенного по указанному выше адресу. Согласно акту приема-передачи от 01.11.2012 арендатору передана часть нежилого помещения площадью 364,88 кв.м. Таким образом, относительно заключенных ранее договоров, стороны уменьшили площадь переданных помещений с 587,06 кв.м. до 364,88 кв.м.

Согласно пояснениям участников процесса, на основании первоначальных договоров аренды, начиная с 2008 года обществу были переданы помещения, занимающие весь первый этаж жилого дома. С ноября 2012 года у ООО «Центр» отпала необходимость в использовании всех помещений, неиспользуемые помещения были возвращены администрации, и впоследствии переданы садоводческому некоммерческому товариществу № 9, садоводческому некоммерческому товариществу № 13 и ФИО1 на правах аренды и безвозмездного пользования.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Кодекса).

Таким образом, существенным условием договора аренды является условие о предмете аренды (об объекте аренды).

Законодательное требование об индивидуализации объекта аренды обусловлено тем, что по окончании договора арендодателю должно быть возвращено то же самое имущество. Индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не только в самом договоре, а в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества, в частности в акте приема-передачи имущества в аренду.

Как следует из содержания договора аренды и акта приема-передачи от 01.11.2012 стороны определили предмет аренды в виде части нежилого помещения площадью 364,88 кв.м., при этом каких-либо указаний на конкретные помещения, передаваемые арендатору, например, указание литеров в соответствии с техническим паспортом и проч., ни в договоре, ни в акте приема-передачи не приведено.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» разъяснено, что для целей государственной регистрации договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Однако, сторонами договора аренды от 01.11.2012 не было представлено суду какого-либо приложения или дополнения к договору, содержащее, например, графическое и/или текстуальное описание части помещения, которое бы подтверждало, что стороны согласовали предмет аренды.

Согласно пункту 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность).

Согласно позиции сторон настоящего спора, арбитражный суд полагает, что при подписании договора аренды от 01.11.2012, передаче имущества с учетом возвращенной части, его использования, ни у администрации, ни у ООО «Центр» не было сомнений в определенности объекта аренды. При проведении экспертизы, эксперт установила помещения, занимаемые обществом (т. 1, л.д. 121). Каких-либо мотивированных возражений о том, что экспертом неверно определены помещения, заинтересованным лицом не приведено.

Однако для целей реализации положений Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» необходимо с определенной точностью установить имущество, находящееся у арендатора, которое может быть объектом реализации преимущественного права. Отсутствие определенности не позволит суду дать оценку наличию самого преимущественного права, критерии которого установлены в статье 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» разъясняется, что при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу, что стороны договора аренды от 01.11.2012 не согласовали предмет аренды, что свидетельствует о незаключенности договора в связи с отсутствием согласования предмета аренды. В свою очередь, данный вывод указывает на отсутствие возможности определения имущества, которым общество владеет на основаниях договора аренды, и на которое распространяется его преимущественное право на приобретение в порядке, установленном в Федеральном законе № 159-ФЗ.

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу о правомерности выводов заинтересованного лица об отсутствии у ООО «Центр» преимущественного права, а также в его реализации по мотивам отсутствия договорных отношений между администрацией и обществом.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» установлено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствует закону или иному нормативному правовому акту и не нарушает права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных требований, в связи с чем, отказывает в удовлетворении заявления ООО «Центр» о признании недействительным решения администрации г. Рубцовска Алтайского края от 29.04.2014 № 2743 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения по адресу: <...>.

Расходы по уплате госпошлины и стоимости судебной экспертизы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на заявителя, поскольку решение суда принято не в его пользу.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 и 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд Алтайского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленияобщества с ограниченной ответственностью «Центр» о признании недействительным решения администрации города Рубцовска Алтайского края от 29.04.2014 № 2743 отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Арбитражного суда

Алтайского края                                                                                     А.Ю. Сбитнев