Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Гуляева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Евдокимовой Т.Ю., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), г. Новосибирск, к Комитету жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Барнаул, об обязании произвести выплату в качестве возмещения за изъятое нежилое помещение, и прекращении права собственности на нежилое помещение после выплаты возмещения в полном объеме, и встречный иск Комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Барнаул, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), г. Новосибирск, о признании права собственности муниципального образования городского округа - города Барнаула Алтайского края на нежилое помещение, после выплаты ИП ФИО1 возмещения в полном объеме,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 (в режиме веб-конференции), по доверенности от 30.08.2023, диплом,

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 13.07.2023, диплом,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Комитету жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула (далее - ответчик) об обязании произвести выплату в качестве возмещения за изъятое нежилое помещение, расположенного на 1-ом этаже жилого многоквартирного дома по адресу: <...>, площадью 57,0 кв.м., с кадастровым номером 22:63:040142:1719, в размере 4 540 000 руб., и прекращении права собственности на нежилое помещение, расположенного на 1-ом этаже жилого многоквартирного дома по адресу: <...>, площадью 57,0 кв.м., с кадастровым номером 22:63:040142:1719, после выплаты возмещения в полном объеме.

Определением от 27.07.2023 суд принял к рассмотрению совместно с первоначальным иском встречный иск Комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании права собственности муниципального образования городского округа - города Барнаула Алтайского края на нежилое помещение, расположенное на 1-ом этаже жилого многоквартирного дома по адресу: <...>, площадью 57,0 кв.м., с кадастровым номером 22:63:040142:1719, после выплаты ИП ФИО1 возмещения в полном объеме.

В письменном отзыве на исковое заявление ответчик по первоначальному иску указал, что учитывая обстоятельства, при которых осуществлена сделка купли-продажи, а также наличие копии договора купли-продажи спорного нежилого помещения от 29.03.2023, подписанного в электронном виде, заключить соглашения с истцом комитету не представляется возможным.

Истец по первоначальному иску отзыв на встречный иск не представил.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Индивидуальным предпринимателем ФИО1 приобретено нежилое помещение площадью 57 кв.м., расположенное по адресу: <...>, этаж: №1, кадастровый номер: 22:63:040142:1719 (далее - помещение), по договору купли-продажи недвижимости от 29.03.2023, согласно которому продавцом - индивидуальным предпринимателем ФИО4 (ИНН <***>), помещение передано в собственность истцу за 4 540 000 руб. Оплата осуществлена в полном объеме безналичным платежом, что подтверждается платежным поручением № 97 от 07.04.2023.

Право собственности истца на помещение подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости с информацией о проведенной государственной регистрации прав от 30.03.2023 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, номер государственной регистрации 22:63:040142:1719-22/111/2023-4.

Помещение на момент его приобретения находилось в многоквартирном доме по адресу <...>, признанном аварийным и подлежащим сносу. Данное обстоятельство установлено заключением межведомственной комиссии города Барнаула для оценки жилых помещений от 29.07.2022 №31 и утверждено Администрацией города Барнаула, что подтверждается соответствующим распоряжением от 12.08.2022 № 89-р.

На основании распоряжения администрации г.Барнаула от 12.08.2022 № 89-р «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу», дом № 133 по проспекту Ленина признан аварийным и подлежащим сносу, установлен срок для выполнения работ по его сносу до 29.07.2024.

31.03.2023 администрацией г.Барнаула принято постановление № 445 об изъятии земельного участка и жилых помещений многоквартирного жилого дома по проспекту Ленина 133 в г. Барнауле.

В связи с неосуществлением сноса жилого дома собственниками жилых помещений 18.05.2023 администрацией города Барнаула Алтайского края принято постановление №655 «Об изъятии земельного участка и жилых помещений многоквартирного жилого дома по проспекту Ленина 133 в г.Барнауле.

26.07.2023 истец обратился к ответчику с письменным заявлением с просьбой о заключении соглашения об изъятии помещения для муниципальных нужд в целях получения денежного возмещения. Заявление с приложенными документами, подтверждающими право на получение денежного возмещения (паспорт, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи помещения, выписка из технического паспорта помещения), было направлено в комитет.

В ответ на вышеуказанное письмо получен ответ от 10.08.2023 №200/157/отв-5386, согласно которому ответчик отказал в выплате денежного возмещения со следующей мотивировкой: нежилое помещение общей площадью 57 кв.м., расположенное по адресу: пр-кт Ленина, 133 было приобретено по договору купли-продажи от 29.03.2023, т.е. фактически на следующий день после появления информации об обрушения фасада дома. Учитывая, что в данной сделке прослеживаются признаки её недействительности, заключить соглашение не представляется возможным.

Истец полагает, что его права были нарушены неправомерным отказом в выплате денежного возмещения за помещение, в условиях, когда: 1) помещение находилось в доме, признанном аварийным и подлежащем сносу; 2) дом был снесен для муниципальных нужд, т.е. фактически помещение было уничтожено по заказу органа муниципальной власти, и истец, как собственник помещения, лишен возможности им владеть, пользоваться и распоряжаться.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявление органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции к собственникам помещений в указанном доме требований о сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанныйдом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих муниципальному образованию, в порядке предусмотренном частями 1-3, частями 5-9 статьи 32 ЖК РФ.

С учетом принципов, изложенных в части 1 статьи 7 ЖК РФ и статьи 6 ГК РФ, не исключается применение аналогии к отношениям изъятия нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Согласно подпункту 3.2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение недвижимого имущества в :вязи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2 ГК РФ).

В соответствии с положениями пункта 6 статьи 279 ГК РФ, статьи 56.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется на условиях, определенных в соглашении об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии).

Согласно пункту 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (статья 55 ЗК РФ).

Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ в состав выплаты, подлежащей собственнику помещения, включается рыночная стоимость помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности, а также все убытки, причиненные собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Из положений части 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 20004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №189-ФЗ) следует, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона №189-ФЗ земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Сведения о том, что земельный участок образован на основании решения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, а также о зарегистрированных правах отсутствуют, следовательно, указанный земельный участок является имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, исходя из системного толкования приведенных норм материального права, следует, что изъятие земельного участка является способом принудительного отчуждения имущества, и по существу, представляет собой сделку купли-продажи имущества по цене, определенной в порядке, установленном статьями 281 ГК РФ, 32 ЖК РФ, 56.8 ЗК РФ, согласно которым собственник объектов недвижимости в многоквартирном доме, подлежащем сносу, при изъятии земельного участка вправе требовать равноценного возмещения стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости, в том числе выплаты стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности, а также всех убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка, в том числе убытков, которые он несет в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По общему правилу, при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности Российской Федерации» (пункт 1 статьи 56.8 ЗК РФ).

Истец имеет право на выкуп органом местного управления помещения, находящегося в жилом доме, признанном аварийным: законом недвусмысленно предусмотрено, что истцу полагается выплата возмещения за изымаемое помещение.

Согласно обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Между тем, следует учитывать дату приобретения истцом помещения: государственная регистрация перехода права собственности произошла 30.03.2023, после признания дома, в котором находилось помещение, аварийным и подлежащим сносу.

Согласно части 8.2 статьи 32 ЖК РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

В соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за помещение в него включаются рыночная стоимость помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Орган местного самоуправления обязан провести оценку рыночной стоимости помещений аварийного дома, поскольку для муниципальных нужд подлежит изъятию каждое жилое и нежилое помещение, и размер справедливого возмещения для каждого собственника должен быть достоверно определен.

Истец полагает, что такая оценка была проведена ответчиком: предыдущему собственнику помещения ФИО4 комитетом жилищно- коммунального хозяйства города Барнаула был направлен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд. Данный проект соглашения содержит сведения о цене выкупа за изымаемое помещение.

В пункте 3 проекта соглашения указано следующее:

1)Муниципалитет обязуется выплатить собственнику денежное возмещение за нежилое помещение в размере 5 302 000 руб.;

2)Размер возмещения определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 04.04.2023 №85/23, выполненного специализированной оценочной фирмой ООО «Бизнес Консалтинг», включает рыночную стоимость нежилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, включая земельный участок, а также все убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием нежилого помещения.

Таким образом, истец вправе требовать возмещения, размер которого соответствует стоимости приобретения помещения - 4 540 000 руб., поскольку стоимость приобретения истцом нежилого помещения не превышает выкупную цену - 5 302 000 руб., рассчитанную в порядке части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Договор купли-продажи от 29.03.2023 оспорен не был.

Из содержания пункта 3.51 Положения о комитете жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула (утвержденного Решением Барнаульской городской Думы 24.02.2012 №694) следует, что комитет жилищно-коммунального хозяйства Барнаула осуществляет полномочия главного распорядителя, главного администратора доходов; распоряжается средствами бюджета города, переданными комитету, составляет, утверждает и ведет бюджетную роспись.

Тем самым, поскольку комитет осуществляет функцию главного распорядителя при выплате равноценного возмещения при изъятии земельного участка в отношении собственников жилых помещений, эту же функцию он обязан выполнять также в отношении собственников нежилых помещений в этом же многоквартирном доме

Таким образом, оценив совокупность установленных по делу обстоятельств, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца по первоначальному иску о возложении обязанности произвести выплату в качестве возмещения за изъятое нежилое помещение, расположенного на 1-ом этаже жилого многоквартирного дома по адресу: <...>, площадью 57,0 кв.м., с кадастровым номером 22:63:040142:1719, в размере 4 540 000 руб., а также требований Комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула по встречному иску о признании права муниципальной собственности на нежилое помещение, расположенное на 1-ом этаже жилого многоквартирного дома по адресу: <...>, площадью 57,0 кв.м., с кадастровым номером 22:63:040142:1719, после выплаты индивидуальному предпринимателю ФИО1 возмещения в сумме 4 540 000 руб.

Понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ. Поскольку ответчик по первоначальному иску от уплаты государственной пошлины освобожден в силу закона, взыскание государственной пошлины по встречному иску производится в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 132, 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Первоначальный иск удовлетворить.

Обязать комитет жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула произвести выплату в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 в качестве возмещения за изъятое нежилое помещение, расположенного на 1-ом этаже жилого многоквартирного дома по адресу: <...>, площадью 57,0 кв.м., с кадастровым номером 22:63:040142:1719, в размере 4 540 000 руб.

Прекратить право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на нежилое помещение, расположенное на 1-ом этаже жилого многоквартирного дома по адресу: <...>, площадью 57,0 кв.м., с кадастровым номером 22:63:040142:1719, после выплаты возмещения в полном объеме.

Взыскать с комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 12 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Встречный иск удовлетворить.

Признать право собственности муниципального образования городского округа - города Барнаула Алтайского края на нежилое помещение, расположенное на 1-ом этаже жилого многоквартирного дома по адресу: <...>, площадью 57,0 кв.м., с кадастровым номером 22:63:040142:1719, после выплаты индивидуальному предпринимателю ФИО1 возмещения в сумме 4 540 000 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.С. Гуляев