Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Боярковой Т.В., при ведении протокола судебного заседания специалистом ФИО1, при ведении аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Ва-Дим», г. Бийск к муниципальному образованию город Бийск в лице муниципального учреждения «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска», г. Бийск, при участии в деле в качестве третьего лица ФИО2, г. Бийск, о признании недостоверной величины рыночной стоимости здания, определенной в договоре купли-продажи в качестве продажной цены здания, на основании отчета об оценке независимого оценщика, члена саморегулируемой некоммерческой организации – Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» ФИО2 от 18.08.2009 года № 8/9 и принятии п. 3.1, абз. 1 п. 3.2, п. 3.8, п. 3.9 проекта договора, в редакции истца,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца – ФИО3 по доверенности от 20.06.2008 года;

от ответчика – ФИО4 по доверенности № 85-01 от 13.01.2010 года;

третье лицо – в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Ва-Дим», г. Бийск обратилось в арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к муниципальному образованию город Бийск в лице муниципального учреждения «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска», г. Бийск, о признании недостоверной величины рыночной стоимости здания, определенной в договоре купли-продажи в качестве продажной цены здания, на основании отчета об оценке независимого оценщика, члена саморегулируемой некоммерческой организации – Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» ФИО2 от 18.08.2009 года № 8/9 и принятии п. 3.1, абз. 1 п. 3.2, п. 3.8, п. 3.9 проекта договора, в редакции истца.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен независимый оценщик ФИО2, г. Бийск.

Определением от 27.01.2010 года производство по делу было приостановлено в связи с назначением по ходатайству истца судебной экспертизы, проведение которой поручалось государственному учреждению «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации».

После проведение экспертизы производство по делу было возобновлено. В связи с длительным сроком проведения судебной экспертизы, производство по делу было возобновлено 31 августа 2010г. Ответчик, не согласился с результатами экспертного заключения, в части определения рыночной стоимости нежилого помещения, посчитав его составленным с нарушением положений действующего законодательства. По ходатайству ответчика, суд назначил повторную экспертизу для определения рыночной стоимости нежилого помещения.

Определением от 23.09.2010 года производство по делу повторно приостанавливалось для проведения повторной судебной экспертизы, производство которой было поручено Алтайской Торгово-Промышленной Палате.

После получения экспертного заключения, определением от 15.10.2010 года суд производство по делу возобновил.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением № 656015 33 70633 8 от 03.12.2010 года.

Ответчик в судебном заседании заявил ходатайство о проведении еще одной судебной экспертизы, проведение которой просит поручить индивидуальному предпринимателю ФИО5, члену НП «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков». По м нению ответчика рыночная стоимость здания и земельного участка определена с нарушением действующих норм и правил и не соответствует рыночной стоимости аналогичных объектов. На разрешение эксперта просит поставить один вопрос: определение рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с учетом стоимости земельного участка.

Истец по ходатайству ответчика возражает. Указывает, что дело рассматривается уже длительное время и в деле имеется четыре экспертных заключения по определению рыночной стоимости здания.

Суд отказал в удовлетворении ходатайство ответчика о проведении экспертизы, так как считает, что повторная экспертиза приведет к затягиванию процесса.

В связи с возникшими вопросами по экспертному заключению в судебном заседании объявлялся перерыв до 07.12.2010 года до 15 час. 20 мин. для вызова эксперта Алтайской Торгово-Промышленной Палаты, проводившего судебную экспертизу.

После перерыва в судебном заседании ответчик не явился. От него поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела, в связи с невозможностью явиться в судебное заседание по причине занятости в судебном заседании в Приобском районном суде г. Бийска.

В связи с отсутствием ответчика, суд объявил перерыв до 13.12.2010 года до 14 час. 20 мин.

После перерыва в судебном заседании истец на заявленных требованиях настаивает в полном объеме. Поясняет, что у него отсутствуют документы по согласованию выполнения работ по капитальному ремонту здания с арендодателем. Указывает, что считает обоснованной рыночную стоимость здания и земельного участка, определенную экспертом Алтайской Торгово-Промышленной палаты.

Ответчик в удовлетворении исковых требований просит отказать. Считает, что рыночная стоимость определенная экспертом Алтайской Торгов-Промышленной палаты не соответствует действительности. Считает, что при определении рыночной стоимости здания следует учитывать рыночную стоимость, определенную экспертом государственного учреждения Алтайской лаборатории судебной экспертизы Минюста РФ.

В судебном заседании заслушан эксперт Алтайской Торгово-Промышленной палаты, который пояснил, что главным преимуществом при выборе аналога является назначение здания и близость расположения. Также эксперт указала, что разница с отчетом других экспертов возникла из-за разных корректировок, и подборов разных аналогов. Считает, что разница в рыночной стоимости здания, определенных при проведении судебных экспертиз является несущественной.

Ответчик возражает по зачету стоимости улучшений арендуемого имущества, произведенных арендатором, так как эти суммы могли быть зачтены лишь при внесении арендной платы, но не в продажную стоимость нежилого помещения.

Выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы, дела суд установил следующие обстоятельства.

31.08.2009 года муниципальным учреждением «Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска» принято решение об условиях приватизации арендуемого имущества в виде здания, расположенного по адресу: <...>.

Согласно данному решению способ приватизации имущества определен – преимущественное право на приобретение арендуемого имущества арендатором обществом с ограниченной ответственностью «Ва-Дим», рыночная стоимость арендованного имущества – 16 160 000 руб. Форма платежа – единовременная в течение 10 дней с момента заключения договора купли-продажи.

Рыночная стоимость здания по ул. Васильева, 67 в г. Бийске определена независимым оценщиком ФИО2 в отчете об оценке № 7-8/9 в сумме 16 190 000 руб., из них 16 160 000 руб. стоимость нежилого здания и 30 000 руб. стоимость земельного участка.

31.08.2009 года ответчик направил истцу предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>, приложив подписанный со стороны муниципального учреждения «Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска» проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Не согласившись с ценой приватизируемого здания, истец проект договора подписал с протоколом разногласий.

Так как истец и ответчик не пришли к соглашению по редакции договора купли-продажи арендуемого имущества, истец обратился в суд с настоящим иском. К исковому заявлению истец приложил отчет об оценке № 1-09-09-6, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО6, 14.09.2009 года. Согласно, этого отчета рыночная стоимость выкупаемого нежилого здания по адресу: <...> составляет 9 670 000 руб., в том числе 1 080 000 руб. стоимость земельного участка.

По указанным двум отчетам об оценке разница между сумами рыночной стоимости составляет 6 520 000 руб.

По смыслу норм статей 3, 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при наличии у истца преимущественного права на приобретение арендуемого имущества ответчик обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость арендуемого имущества определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Порядок и срок заключения договора в обязательном порядке регламентируются статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 названной статьи, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иным законом заключение договора обязательно для стороны, направившей проект договора, и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Стороны не пришли к соглашению по продажной цене объекта.

Истец полагает, что отчет об оценке от 18.08.2009 года № 7-8/9, на основании которого в договоре купли-продажи арендуемого имущества определена цена нежилого помещения, является недостоверным.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом по ходатайству истца и ответчика были назначены две судебные экспертизы, проведение которых поручено государственному учреждению Алтайской лаборатории судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации и Алтайской Торгово-Промышленной Палате.

По заключению эксперта государственного учреждения Алтайской лаборатории судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации № 259/6-3 от 24.08.2010 года отчет об оценке от 18.08.2009 года № 7-8/9 выполнен независимым оценщиком ФИО2 с нарушениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки и эти нарушения могли повлиять на рыночную стоимость объекта недвижимости.

В заключении эксперта государственного учреждения Алтайской лаборатории судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации указано следующее.

Отчет, выполненный ФИО2 не соответствует статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ, а именно:

Титульный лист отчёта оформлен в виде бланка, где в шапке крупными буквами указано «Саморегулируемая некоммерческая организация НП «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» (а сведения об Исполнителе не представлены), что некорректно, так как вводит в заблуждение пользователей отчёта по поводу авторства данного отчёта. В разделе «Краткое изложение основных фактов и выводов» неточно указано наименование саморегулируемой организации МСНО-НП «ОПЭО» (Межрегиональная саморегулируемая некоммерческая организация - Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков»), членом которой является Оценщик.

Не обоснованный отказ от затратного подхода вводит в заблуждение пользователя отчёта о невозможности его использования при определении рыночной стоимости.

В отчете отсутствуют: информация о балансовой стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Так же выявлен ряд не соответствий ФСО № 1, в частности:

п.6 «Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета
стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного
оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения
различных подходов к оценке».

п. 24. «Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет
согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при
использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны читываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов».

В материалах дела л.д.114 в отчете об оценке в таблице без нумерации приведено: согласование результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Для сравнительного подхода используется удельный вес - 0,8, для доходного: подхода удельный вес - 0,2. В тексте отчета отсутствует обоснование принятия именно этих величин для согласования.

п. 18: «Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта Оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки».

В отчете об оценке л.д. 112 отсутствует описание подобранных аналогичных «объектов, в рамках сравнительного подхода, с раскрытием характеристик, оказывающих влияние на стоимость (в том числе. назначение помещений (не «коммерческое», а конкретно: или офисное, или торговое, или складское), локальное местоположение, окружение, состояние. Заданий, в которых расположены аналогичные объекты, тип и состояние внутренней отделки помещений, их планировка, наличие и состояние инженерных коммуникаций и дополнительных улучшений), что не позволяет пользователю отчёта об оценке делать .правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки».

п. 19. «Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

В отчете об оценке л.д. 112 отсутствуют ссылки на источники информации по подобранным объектам-аналогам, что не позволяет сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки, то есть нарушает принципы обоснованности и проверяемости.

В отчете об оценке, л.д. 112 приведена информация: «По результатам исследования рынка установлено, что в Бийске рост стоимости аренды аналогичных помещений составляет 3 % в год. Информация получена из еженедельника «Деловой Бийск». По результатам исследования рынка установлено, что рост рыночной стоимости аналогичных зданий и помещений составляет 5 % в год. Информация получена еженедельника «Деловой Бийск»». Проверить соответствует ли данная информация действительности не представляется возможным. Оценщиком не указаны номера газет, которые были использованы для анализа, характеристики, количество проанализированных объектов, период за которой производился анализ, методика используемая для анализа.

В отчете об оценке л.д. 77 приведена информация «доходность ОФЗ к погашению составляет 11,86 % (журнал «Эксперт»). Однако в списке используемой литературы формация об использовании данного журнала или официального сайта журнала http://www.expert.ru отсутствует.

п. 20. «Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов».

В отчете л.д. 111 оценщиком не обоснованно принято решение отказаться от затратного подхода. Расчет в рамках затратного подхода, возможно, выполнить с использованием сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий (УПВС). Согласно общей части сборников: «п. 3 Укрупненные показатели |восстановительной стоимости зданий и сооружений сгруппированы в сборниках по отраслям народного хозяйства и промышленности или по видам зданий и сооружений, имеющимся во многих отраслях народного хозяйства, и содержат восстановительную стоимость 1 м3 строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги, 1 т емкости склада, 1 м2 площади стенда, 1 м3 фундамента и т. д., в зависимости от |их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе, с учетом климатического района, указанного в технической части Сборника.

В восстановительную стоимость указанных укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу на освоению строительного участка, стоимость проектно- изыскательных работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работ и др.

Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений учитывают все общестроительные работы, санитарно-технические устройства и электроосвещение внутри зданий, а в некоторых случаях также стоимость железнодорожных путей в пределах здания. В восстановительные стоимости включены также подъемники (лифты), находящиеся в зданиях. В зданиях с пристроенными лифтами применять к стоимости по таблицам поправочный коэффициент, указанный в технической части Сборника № 28...

В тех случаях, когда часть здания арендована предприятием, организацией или учреждением, стоимость каждого встроенного помещения, сданного в аренду, выделяется «в том числе» из общей стоимости здания.

Восстановительная стоимость таких встроенных помещений выделяется по следующим отраслям народного хозяйства:

1) промышленность - промышленные предприятия, предприятия производственных
видов бытового обслуживания населения (предприятия по ремонту металлоизделий, ремонту обуви, трикотажных изделий, пошиву швейных изделий, обуви, химической чистке и крашению и др.);

2) транспорт и связь - транспортные агентства, кассы по продаже билетов, почтовые отделения и др.;

3) торговля и общественное питание - магазины, столовые, кафе, рестораны и др.;

4) коммунальное хозяйство - непроизводственные виды бытового обслуживания населения (парикмахерские, фотографии, комбинаты бытового обслуживания и др.);

5) культура - клубы, библиотеки и др.;

6) искусство - театры, кинотеатры и др.;

7) здравоохранение - детские ясли, поликлиники, диспансеры и др. 8) просвещение - школы, детские сады, курсы и др.; 9) кредитование и государственное страхование - отделения банков, сберкассы, учреждения Госстраха. Восстановительная стоимость встроенных помещений, арендуемых перечисленными выше предприятиями и организациями, определяется с учетом видов внутренней отделки (простая, повышенная, определение которых дано в Технической части сборника №28) по 'стоимости укрупненных показателен самого здания, в котором имеется арендованное - встроенное помещение.

п.22 б Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введённых корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.
В отчете об оценке отсутствует описание расчетов, представленные пояснения к расчётам не обеспечивают проверяемость выводов и результатов, так как при определении параметров расчёта (арендной ставки, наличия/отсутствия в ней эксплуатационных расходов, недозагрузки, рыночной стоимости аналогичных помещений и стоимости их аренды на определённый период времени, предполагаемого времени экспозиции, оставшегося срока экономической жизни объектов оценки, периода прогнозирования) недостаточно обоснованы принимаемые значения (без представления по тексту анализа и рассуждений Оценщика, позволяющих сделать такие выводы и указаний на конкретные источники информации). Таким образов, в ходе исследований выявлены несоответствия ФСО №1 в части пунктов 6, 18, 19, 29, 22б, 24.

В ходе исследования выявлен ряд не соответствий ФСО № 3, в частности:

По тексту отчета (л.д. 112, 113) отсутствует описание расчётов и пояснения к расчётам, что не обеспечивает проверяемость выводов и результатов и не позволяет пользователю отчёта понять логику процесса оценки; при сравнении объектов-аналогов (л.д.112) с объектом оценки не представлено обоснование применяемых корректировок. В отчете отсутствует описание последовательности определения стоимости в рамках доходного подхода, что не позволяет пользователю отчёта, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости;

В рамках использования доходного (л.д.112,113) подхода оценщик путает понятия «действительный валовой доход» и «чистый операционный доход», в представленном расчёте ЧОД не учтены расходы типичного собственника (не учтены расходы по содержанию помещения, которые несёт арендатор), что не позволяет признать достоверным полученный итоговый результат стоимости;

В отчете раздел «Применяемые стандарты оценочной деятельности» ошибочно именуется «Используемая нормативная база», а раздел «Описание объекта оценки» ошибочно назван «Исходная информация»;

п.8а: «В разделе основных фактов и выводов должны содержаться: общая
информация, идентифицирующая объект оценки; результаты оценки, полученные при
применении различных подходов к оценке; итоговая величина стоимости объекта
щенки».

Не представлены результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке.

п. 8 б: «задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки».

Данный раздел в отчете об оценке отсутствует.

п.8 в: «сведения о заказчике оценки и об оценщике».

При раскрытии сведений о заказчике оценки, ошибочно представленных в разделе «Краткое изложение основных фактов и выводов», не указан основной государственный регистрационный номер (ОГРН) и дата его присвоения данному юридическому лицу, излишними являются сведения о ИНН и л/с.

При раскрытии сведений об оценщике, ошибочно представленных в разделе Краткое изложение основных фактов и выводов, спутаны понятия «Исполнитель по договору» (то есть. ИП ФИО2) и «Оценщик» (физическое лицо ФИО2), ошибочно названный специалистом-оценщиком, при этом не указаны обязательные сведения - стаж работы в оценочной деятельности и паспортные данные оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно;

При описании объекта оценки в разделе, ошибочно названном «Исходная информация», недостаточно полно раскрыты характеристики объекта оценки, а также другие факторы и характеристики, относящиеся к нему и существенно влияющие на его стоимость (такие как состояние и планировка оцениваемого помещения, его текущее использование, наличие отдельного входа, тип внутренней отделки и её состояние, ближайшее окружение, степень развитости инфраструктуры, транспортная доступность, огорожена/нет территория, этажность, площадь застройки под зданием и пр.)

п. 8 е: «описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Не представлен перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, информация о величине износа объекта исследований, о его текущем использовании.

п. 8 ж: « анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не

относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов»

Анализ рынка объекта оценки в отчете отсутствует;

п.8 з «описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки»

В отчете отсутствует описание процесса оценки, отказ от использования затратного подхода не обоснован.

п.8 и «согласование результатов». В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

В материалах дела л.д.114 в отчете об оценке в таблице без нумерации приведено согласование результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Для сравнительного подхода используется удельный вес - 0,8, для доходного подхода удельный вес - 0,2. В тексте отчета отсутствует обоснование принятия именно этих величин для согласования.

п. 9. «В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов,
используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные
характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и
правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации,
заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки.

В данном отчете отсутствует раздел приложение, а так же отсутствуют копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, включений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки

п. 10. «В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии. соответствующих материалов».

В отчете имеются ссылки на использование журнала «Эксперт», газеты «деловой Бийск» (л.д.112), однако информация приведенная в ссылках не дает возможности оценить достоверность приведенной информации.

В отчете отсутствует ссылки на источники информации, используемой в качестве подобранных аналогичных объектов, в рамках сравнительного подхода.

п. 13. «В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности
определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке,
не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику
процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления
стоимости объекта оценки».

В отчете отсутствует описание последовательности определения стоимости в рамках сравнительного и доходного подхода, что не позволяет пользователю отчёта, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости;

п. 14. «В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных
оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов».

В отчете отсутствует обоснование описание выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках сравнительного и доходного подходов;

п. 15. «В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных и полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки».

Таким образом, в ходе исследований выявлены несоответствия ФСО №3 в части пунктов 4, 8а, 86, 8в, 8е, 8ж, 8з, 8и, 9, 10, 13, 14, 15.

По мнению эксперта, выявленные в отчете ФИО2 несоответствия Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки могли повлиять на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Стороны возражений по экспертному заключению не имеют. ФИО2 никаких возражений по иску в адрес суда не направил.

При таких обстоятельствах, требования истца о признании недостоверными результатов оценки рыночной стоимости здания по адресу: <...>, составленных оценщиком ФИО2, определенной отчетом об оценке № 7-8/9 от 18.08.2009 года являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно оценке рыночной стоимости, проведенной указанным экспертом, рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, площадью 651,7 кв.м. на дату проведения экспертизы может составлять 11 451 323 руб., в том числе НДС (18 %) 2 061 238 руб. 14 коп. При этом в указанном заключении не определена рыночная стоимость земельного участка, отчуждаемого по договору купли-продажи .

После получения указанного заключения ответчик с ним не согласился, и по его ходатайству была назначена повторная экспертиза в организации, указанной ответчиком.

По заключению эксперта Алтайской Торгово-Промышленной палаты № 027 03 03564 от 15.10.2010 года рыночная стоимость нежилого здания, ( с учетом стоимости земельного участка), расположенного по адресу: <...> составляет 9 502 500 руб., с учетом НДС. Рыночная стоимость указанного имущества, расположенного по адресу: <...> без учета НДС составляет 8 053 000 руб.

Рассмотрев представленные экспертные заключения, учитывая мнения сторон, а также то что по договору купли-продажи также отчуждается и земельный участок, суд считает обоснованным, заключение, предоставленное экспертом Алтайской Торгово-Промышленной Палаты, и полагает доказанным то обстоятельство, что рыночная стоимость спорного здания, с учетом земельного участка, на момент заключения договора купли-продажи арендуемого имущества составляла 9 502 000 руб. Следовательно, продажная цена объекта в договоре должна быть установлена в размере 9 502 000 рублей, включая НДС.

Суд не принимает довод истца об уменьшении продажной стоимости отчуждаемого имущества, путем зачета 1 963 357 рублей 77 коп., стоимости улучшений арендуемого имущества, произведенных арендатором. По мнению суда, истец не доказал, что работы указанные в представленных актах являются капитальным ремонтом, не представил доказательств по их фактическому выполнении, не представил согласования арендодателя на выполнения работ по улучшению арендованного имущества на сумму 1 963 357 рублей 77 коп.

При таких обстоятельствах, довод истца о зачете улучшений арендуемого имущества, произведенных арендатором, в продажную стоимость нежилого помещения является необоснованным.

Учитывая изложенное, суд считает возможным внести изменения в п. 3.1, 3.2, 3.8 договора купли-продажи, а именно:

П. 3.1 договора изложить в следующей редакции: продажная цена здания, указанного в п.1.1 договора и продажная цена земельного участка, указанного в п. 2.6 договора составляет 9 502 500 руб. с учетом НДС.

П.3.2 договора изложить в следующей редакции: покупатель обязан в течении 10 дней со дня заключения настоящего договора перечислить за приобретенное имущество 9 502 500 руб.

П. 3.8 договора изложить в следующей редакции: покупатель и продавец обязаны совместно в течение 30 дней с момента заключения настоящего договора обратиться в учреждение юстиции о регистрации перехода права собственности на здание и земельный участок, указанные в п. 1.1 договора

В акте приема-передачи указать продажную цену 9 502 500 руб.

П. 3.3 договора исключить. Поскольку, согласно проекта договора, данный пункт определяет рыночную стоимость земельного участка под зданием, определенную на основании отчете ФИО2 Однако, судом отчет, выполненный ФИО2 признан недостоверным. Продажная стоимость земельного участка включена в стоимость всего объекта продажи и определена в других пунктах проекта договора, в редакции принятой судом.

В требованиях о включении в текст договора п. 3.9 договора отказать.

Расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб., подлежат возмещению за счет ответчика в размере 3 000 руб. в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как суд удовлетворил первое требование в полном объеме и частично второе заявленное требование.

Также, с учетом произведенных затрат на проведение экспертизы, суд считает, что истец должен возместить ответчику половину уплаченной стоимости за проведение повторной экспертизы, что составляет 8 960 руб., а ответчик должен возместить истцу также половину уплаченной стоимости за проведение первой экспертизы, что составляет 6 777 руб. С учетом произведенного взаимозачета, суд взыскивает с истца в пользу ответчика 817 руб. в возмещение судебных расходов.

Учитывая, изложенное, на основании статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Признать величину рыночной стоимости здания, определенную в проекте договора купли-продажи в качестве продажной цены на основании отчета об оценке независимого оценщика ФИО2 от 18.08.2009 года № 7-8/9 недостоверной.

Обязать муниципальное учреждение «Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска» заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Ва-Дим» договор купли-продажи арендуемого имущества (здание и земельный участок по адресу: <...>) в следующей редакции:

П. 3.3 договора исключить.

П.3.2 договора изложить в следующей редакции: покупатель обязан в течение10 дней со дня заключения настоящего договора перечислить за приобретенное имущество 9 502 500 руб.

В акте приема-передачи указать продажную цену 9 502 500 руб.

В требованиях о включении в текст договора п. 3.9 отказать.

Взыскать с муниципального образования город Бийск в лице муниципального учреждения «Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска», г. Бийск в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ва-Дим», г. Бийск 817 руб. в возмещение судебных расходов.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Т.В. Бояркова