Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Алтайского края в лице судьи Фролова О.В., при личном ведении протокола судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Администрации г. Яровое

к ФИО1 Андреевичю, г. Яровое

о взыскании 149 894 руб. 76 коп. и расторжении договора аренды,

и по встречному иску Предпринимателя ФИО2, г. Яровое

к Администрации г. Яровое

о взыскании 550 072 руб. 98 коп.

с участием представителей сторон:

от истца – ФИО3 по доверенности от 29.07.09,

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 11.01.10,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г. Яровое обратилось в арбитражный суд с иском к Предпринимателю ФИО2 о взыскании 149 894 руб. 76 коп. долга по арендной плате и о расторжении договора аренды от 24.03.04.

В обоснование заявленных требований истец указал, что по договору от 24.03.04 в аренду ответчику были переданы нежилые помещения площадью 445, 2 кв.м. и 114, 8 кв.м., расположенные по адресу: г. Яровое, квартал «А», 29. Срок аренды определен до 30.03.2014 г., договор прошел государственную регистрацию.

Обязательства по внесению арендных платежей ответчик исполнял ненадлежащим образом, в результате его задолженность за период с мая по октябрь 2009 г. составила 149 894 руб. 76 коп. Долг по арендной плате за предыдущий период с августа 2007 г. по апрель 2009 г. был взыскан с ответчика решением суда от 27.07.09 по делу № А03-9982/2008.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по арендной плате истец на основании ст. 619 ГК РФ просит также расторгнуть договор аренды от 24.03.04.

Ответчик представил отзыв, в котором иск не признал, указал, что 23.11.09 он заявил о зачете 124 912 руб. 30 коп. в счет частичного погашения расходов на проведение капитального ремонта арендуемых помещений. Кроме того, арендная плата за октябрь 2009 г. в размере 24 982 руб. 46 коп. была оплачена ответчиком.

Ответчик заявил встречный иск о взыскании 546 897 руб. 21 коп. В обоснование заявленных требований Предприниматель ФИО2 указал, что поскольку Администрация г. Яровое предусмотренную договором аренды и законом обязанность по проведению капитального ремонта арендованных помещений не исполнило, арендатор произвел необходимый капитальный ремонт за свой счет. На основании ст. 616 ГК РФ, за вычетом суммы, ранее заявленной к зачету, истец по встречному иску просит взыскать с Администрации г. Яровое стоимость капитального ремонта в размере 546 897 руб. 21 коп.

Администрация г. Яровое представила отзыв, в котором встречный иск не признала, указал, что в нарушение утвержденного Порядка проведения капитального ремонта в муниципальных нежилых помещениях, переданных в аренду, арендатор не получил разрешение на проведение капитального ремонта, не согласовал смету затрат и не представил акт приемки выполненных работ. Поэтому Администрация г. Яровое отказала в зачете заявленной ответчиком суммы. Кроме того, истец по встречному иску не доказал наличие неотложной необходимости для проведения капитального ремонта арендованного помещения.

При рассмотрении дела по ходатайству Предпринимателя ФИО2 было назначено проведение экспертизы для определения стоимости капитального ремонта арендованного помещения. Производство по делу было приостановлено.

После получения экспертного заключения производство по делу было возобновлено.

В судебном заседании представитель истца настаивал на требованиях, встречный иск считал необоснованным. Представитель ответчика настаивал на доводах, изложенных в отзыве на иск, настаивал на встречном иске. С учетом экспертного заключения ответчик уменьшил размер встречного иска до 334 155 руб. 40 коп. Данная сумма представляет собой разницу между стоимостью капитального ремонта по данным экспертного заключения – 459 067 руб. 70 коп. и суммой, о зачете которой было заявлено ранее – 124 912 руб. 30 коп.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между сторонами был заключен договор от 24.03.04, по которому в аренду ответчику были переданы нежилые помещения площадью 445, 2 кв.м. и 114, 8 кв.м., расположенные по адресу: г. Яровое, квартал «А», 29. Срок аренды установлен до 30.03.2014 г., договор прошел государственную регистрацию (т.1, л.д. 8-10). Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества.

Долг по арендной плате за предыдущий период с августа 2007 г. по апрель 2009 г. был взыскан с ответчика решением суда от 27.07.09 по делу № А03-9982/2008.

В деле имеется техническое заключение по обследованию кровли торгового здания, расположенного по адресу: г. Яровое, квартал «А», 29, от 20.03.09, согласно которого требовалось проведение капитального ремонта кровли здания (т.1, л.д.63-69).

17.08.09 между Предпринимателем ФИО2 и ООО «Алкей» был заключен договор подряда на проведение работ по капитальному ремонту кровли здания. Результаты работ были приняты по акту от 08.10.09 (т.1, л.д. 133-134).

В деле имеется акт приема-передачи рынка «Степные зори» от 10.12.03, оформленный со стороны Администрации г. Яровое и Предпринимателя ФИО2, в котором указано, что требуется проведение капитального ремонта кровли здания (т.1, л.д. 136).

В деле имеется заявление предпринимателей – арендаторов рынка «Степные зори» от 31.05.04, содержащее просьбу провести ремонт крыши здания, т.к. она находится в аварийном состоянии. На заявлении не указан адресат. Вместе с тем, в гарантийном письме от 09.06.04 Администрация г. Яровое гарантировала Предпринимателю ФИО2, что произведенные расходы по ремонту кровли здания по адресу: г. Яровое, квартал «А», 29 согласно локальной смете в сумме 180 226 руб. будут зачтены в счет арендной платы по договору от 24.03.04 при представлении соответствующих документов (т.1, л.д. 139-140).

В письме от 21.02.05 Администрация г. Яровое сообщила Предпринимателю ФИО2, что из-за дефицита городского бюджета выделить средства на ремонт кровли рыночного комплекса «Степные зори» нет возможности. В письме арендаторов от 02.03.06 указано на обязанность арендодателя проводить капитальный ремонт и на необходимость провести капитальный ремонт крыши арендуемых помещений. В своем ответе Администрация г. Яровое сообщила, что вопрос о проведении капитального ремонта кровли здания будет рассмотрен после погашения долга по арендной плате (т.1, л.д.147-149).

На необходимость проведения капитального ремонта кровли здания указывалось в предписании Центра Госсанэпиднадзора № 128 от 13.04.05, а также в предписании Регионального управления № 128 Федерального медико-биологического агентства от 18.04.08 (т.1, л.д.150, т.2, л.д. 3).

Арендаторы здания по адресу: г. Яровое, квартал «А», 29, в т.ч. Предприниматель ФИО2 обращались в Администрацию г. Яровое с просьбой провести капитальный ремонт также в письмах от 20.01.09 и от 30.06.09 (т.2, л.д.9-12).

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

С учетом имеющихся в деле материалов, суд считает, что существовала неотложная необходимость в проведении капитального ремонта здания по адресу: г. Яровое, квартал «А», 29. Истец, являясь арендодателем по договору от 24.03.04, знал о необходимости проведения капитального ремонта, однако предусмотренную законом и договором обязанность не исполнил.

Поскольку обязанность проведения капитального ремонта закреплена за арендодателем нормами федерального законодательства, и иное не предусмотрено договором, довод Администрации г. Яровое о том, что арендатором не был соблюден утвержденный Постановление Городского собрания депутатов от 16.12.04 Порядок проведения капитального ремонта в муниципальных нежилых помещениях, переданных в аренду, является необоснованным.

Согласно экспертного заключения от 27.04.10 стоимость капитального ремонта здания по адресу: г. Яровое, квартал «А», 29, произведенного Предпринимателем ФИО2 в период с 17.08.09 по 10.10.09, составила 459 067 руб. 70 коп. (т.2, л.д.83-87).

Поскольку в связи с изложенными обстоятельствами у Администрации г. Яровое возникло обязательство по возмещению расходов арендатора на ремонт, суд считает правомерным заявление ответчика о зачете в порядке ст. 410 ГК РФ части расходов по ремонту здания в сумме 124 912 руб. 30 коп. в счет арендной платы за период с мая по сентябрь 2009 г. (т.1, л.д. 34). Представитель ответчика в судебном заседании не отрицал факт получения данного заявления. Таким образом, с учетом положений ст. 410 ГК РФ, обязательства ответчика по внесению арендной платы за период с мая по сентябрь 2009 г. в размере 124 912 руб. 30 коп. были прекращены зачетом.

В деле имеются платежные поручения от 13.11.09 и от 08.12.09 на оплату 24 982 руб. 46 коп. В назначении платежа указано – прочие поступления от использования имущества, находящегося в собственности городского округа. В графе рядом с реквизитами получателя платежа указано – МС.10.2009 (т.1, л.д.51, 52).

Ответчик пояснил, что данный платеж был произведен им в счет арендной платы за октябрь месяц 2009 г. Истец же пояснил, что данный платеж был расценен им в качестве оплаты долга по аренде за предшествующий период.

Изучив содержание вышеназванных платежных поручений, и оценив доводы сторон, суд считает, что оплату ответчиком 24 982 руб. 46 коп. в данном случае следует расценить как платеж в счет арендной платы за октябрь месяц 2009 г. Данный вывод суда никоим образом не нарушает права арендодателя на получение арендной платы как за предшествующий так и за спорный период в полном объеме, поскольку если вышеназванный платеж был произведен за октябрь месяц 2009 г., то данный платеж ответчика не будет зачтен Администрацией г. Яровое за предшествующий период.

С учетом изложенного суд считает, что заявленные истцом требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 149 894 руб. 76 коп. за период с мая по октябрь 2009 г. являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Истцом также было заявлено о расторжении договора аренды от 24.03.04. В деле имеется письмо истца от 25.09.09, в котором ответчику предлагается погасить задолженность по арендной плате в размере 149 894 руб. 76 коп., сложившуюся за период с мая по октябрь 2009 г., в течение 30 дней после получения данного письма (т.1, л.д. 13).

В соответствии с ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п.2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

С учетом разъяснений, содержащихся в п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», поскольку в вышеназванном письме истца не имеется непосредственного предложения изменить или расторгнуть договор аренды, суд считает, что в данном случае истцом не был соблюден предусмотренный законом досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.

В соответствии с п.2 ч.1 ст.148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Вместе с тем, суд разъясняет, что согласно п.3 ст.149 АПК РФ оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

По встречному иску Предпринимателем ФИО2 заявлено о взыскании 334 155 руб. 40 коп., что составляет разницу между стоимостью капитального ремонта по данным экспертного заключения – 459 067 руб. 70 коп. и суммой, о зачете которой было заявлено ранее – 124 912 руб. 30 коп.

С учетом приведенных положений ст. 616 ГК РФ и имеющихся в деле материалов, суд считает заявленное по встречному иску требование является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно ст.110 АПК РФ расходы по госпошлине суд распределяет между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании ст. 309, 616 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 27, 65, 71, 110, 148, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск Администрации г. Яровое о взыскании долга по арендной плате оставить без удовлетворения.

Иск Администрации г. Яровое в части требований о расторжении договора аренды оставить без рассмотрения.

Возвратить Администрации г. Яровое из Федерального бюджета РФ оплаченную государственную пошлину в сумме 6 497 руб. 90 коп.

По встречному иску - взыскать с Администрации г. Яровое в пользу Предпринимателя ФИО2, г. Яровое часть стоимости капитального ремонта в размере 334 155 руб. 40 коп. и 8 183 руб. в возмещение расходов по госпошлине.

Возвратить ФИО1 Андреевичу, г. Яровое из Федерального бюджета РФ оплаченную государственную пошлину в сумме 5 051 руб. 19 коп.

Решение может быть обжаловано в Седьмом арбитражном апелляционном суде, г. Томск в месячный срок со дня принятия.

Судья

Арбитражного суда

Алтайского края О.В. Фролов