Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Кирилловой Т.Г., при ведении протокола заседания секретарем Коркиной Л.М., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ФИО1, г.Барнаул, в защиту интересов группы лиц: ФИО2, с.Голышево Первомайского района Алтайского края, ФИО3, п.Волга Первомайского района Алтайского края, ФИО4, с.Ново-Повалиха Первомайского района Алтайского края, ФИО5, с.Голышево Первомайского района Алтайского края ФИО6, с.Голышево Первомайского района Алтайского края, ФИО7, с.Голышево Первомайского района Алтайского края, ФИО8, с.Первомайское Первомайского района Алтайского края, ФИО9, с.Первомайское Первомайского района Алтайского края, ФИО10, с.Голышево Первомайского района Алтайского края, к индивидуальному предпринимателю ФИО11, г. Барнаул, о расторжении с 10 декабря 2010 года договора аренды земельного участка от 25.04.2004г., при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, Управления Росреестра по Алтайскому краю, г. Барнаул,

с участием в судебном заседании представителей:

истца: ФИО12 по доверенности 05.03.2010г., ФИО13 по доверенности от 05.03.10; ФИО1 по паспорту;

от ответчика: ФИО14 по доверенности от 13.04.2010г., ФИО15 по доверенности от 01.05.10;

от третьего лица – не явился (извещен);

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, г. Барнаул, обратился в арбитражный суд в защиту интересов группы лиц – собственников земельного участка, с исковым заявлением (уточнено в ходе рассмотрения дела т. 3, л.д.35-43) к индивидуальному предпринимателю ФИО11, г. Барнаул, о расторжении с 01 декабря 2010 года договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 25.04.2004г., площадью 1 910 га с кадастровым номером 22:33:020801:0018, расположенного по адресу: Алтайский край, Первомайский район, в юго-восточном направлении от села Первомайское на расстоянии 1 700 м, с внесением записи в единый государственный реестр регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним о его расторжении.

Исковые требования обоснованы ссылками на ст.ст. 11, 12, 420, 450, 451, 619 ГК РФ и мотивированы тем, что собственники долей земельного участка (арендодатели), заключив в апреле 2004 года договор аренды с ответчиком (арендатор), в настоящее время в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, находятся в крайне невыгодном положении. Поскольку арендатор изменить, либо расторгнуть договор аренды отказался, обратились в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 225.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации юридическое или физическое лицо, являющееся участником правоотношения, из которого возникли спор или требование, вправе обратиться в арбитражный суд в защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов других лиц, являющихся участниками данных правоотношений.

В установленный определением суда от 17 декабря 2010 года арбитражным судом срок (до 25 января 2010г) к исковым требованиям истца присоединились граждане: ФИО2, с.Голышево Первомайского района Алтайского края, ФИО3, п.Волга Первомайского района Алтайского края, ФИО4, с.Ново-Повалиха Первомайского района Алтайского края, ФИО5, с.Голышево Первомайского района Алтайского края ФИО6, с.Голышево Первомайского района Алтайского края, ФИО7, с.Голышево Первомайского района Алтайского края, ФИО8, с.Первомайское Первомайского района Алтайского края, ФИО9, с.Первомайское Первомайского района Алтайского края, ФИО10, с.Голышево Первомайского района Алтайского края.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено Управление Росреестра по Алтайскому краю, г. Барнаул.

Рассмотрение дела неоднократно откладывалось по ходатайству сторон в связи с необходимостью предоставления доказательств и уточнением исковых требований.

Третье лицо – Управление Росреестра по Алтайскому краю надлежаще извещено о времени и месте судебного заседания, в заседание не явилось.

На основании положений ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие представителя третьего лица.

Истец в судебном заседании на иске настаивает, ссылается на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, полагает, что дальнейшее исполнение договора аренды ущемляет интересы арендодателей. В качестве таких обстоятельств истец приводит изменение налогового законодательства, в результате чего собственники земли, не платившие земельный налог на момент заключения договора, в настоящее время уплачивают как земельный налог, так и налог на доходы физических лиц, соответственно затраты для каждого собственника земельной доли увеличились по сравнению с получаемой в натуральном виде арендной платой. Изменение кадастровой стоимости земельного участка также повлекло увеличение налоговой базы по земельному налогу. Сторонами договора не определен класс зерна овса, получаемого арендодателями, что, по мнению истца, является существенным условием договора и нарушает права арендодателей, поскольку арендатор самостоятельно определяет класс зерна, которым производятся расчеты. Стороны в договоре аренды предусмотрели условие о праве арендатора на компенсацию понесенных им расходов на улучшение состояния земель (п. 4.1.5), а также обязанность арендатора возвратить земельный участок по истечении срока аренды в том состоянии, в котором был предоставлен арендодателями. Вместе с тем, документальное подтверждение состояния земли при передаче ее в аренду отсутствует, что в свою очередь лишает арендодателей права на компенсацию с целью восстановления плодородности земли.

Ответчик исковые требования не признает в полном объеме. Для приобщения к материалам дела представил суду кадастровый паспорт земельного участка, в подтверждение того обстоятельства, что земельный участок был поставлен на кадастровый учет до регистрации спорного договора в установленном законом порядке. Полагает, что истцом не приведено оснований для расторжения договора в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. На момент заключения договора аренды арендодатели являлись плательщиками земельного налога (пункт 5.2.3 договора аренды), соответственно, данная обязанность не могла быть возложена на арендатора. Кроме того, Налоговым кодексом РФ и Законом «О плате за землю» не предусмотрено правовых оснований возложения на арендатора обязанности по уплате налога за арендодателя. Несостоятельным считает и довод истца о том, что переоценка кадастровой стоимости земельного участка повлекла за собой увеличение налоговой базы по земельному налогу, как и довод истца о том, что в результате изменения налогового законодательства, на арендодателя дополнительно возложена обязанность по оплате налога на доходы физических лиц. Опровергая данный довод, ответчик ссылается на то обстоятельство, что в случае выплаты арендной платы в натуральном виде, налог на доходы физических лиц не удерживается. Таким образом, обязанность по уплате земельного налога возложена на арендодателей в соответствии с ФЗ «О плате за землю», а уплата налога на доходы физических лиц - Налоговым кодексом РФ. В отношении представленных в материалы дела заключений по оценке рентабельности договора аренды, считает его ненадлежащим доказательством, поскольку они основаны лишь на прогнозируемых данных.

Третье лицо в письменном отзыве на исковое заявление (т.1, л.д. 120) требование о расторжении договора аренды оставляет на усмотрение суда, в удовлетворении требования о внесении записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним со ссылкой на ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» просит отказать.

Выслушав пояснения сторон, допрошенных по ходатайству истца свидетелей: ФИО16, Мизерной Л.П., ФИО17, ФИО18, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

25 апреля 2004 года граждане – собственники земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 1910 га, кадастровый номер участка 22:33:080801:0018, расположенный по адресу Алтайский край, Первомайский район, в юго-восточном направлении от села Первомайское на расстоянии 1700 м, как арендодатели, заключили с главой КФХ ФИО11 (арендатор) договор аренды указанного земельного участка сроком на 15 лет (т.1, л.д. 18-19).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21.06.2004 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т.1, л.д. 21-39).

Согласно пункту 2.1 указанного договора расчеты с арендодателями производятся арендатором в натуральной величине, равной 10 центнерам овса. Размер доли составляет 1/203. Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что арендная плата выплачивается в виде натуральной оплаты (продукцией) или оказанием услуг. а также путем комбинированных выплат.

Размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон, которое оформляется дополнительным соглашением к договору (п.2.5 договора).

Согласно п.5.1.1 договора арендодатели имеют право вносить по согласованию с арендатором в договор необходимые изменения и дополнения, вытекающие из действующих законодательных и нормативных актов, регулирующих использование земель.

В соответствии с п.5.2.3 арендодатели обязаны оплачивать налоговые и иные платежи за землю.

Собственниками долей земельного участка 14 мая 2009 года было проведено общее собрание с повесткой дня, включающей рассмотрение вопросов, касающихся использования земельного участка, переданного в аренду главе КФХ ФИО11 Так собственниками земельного участка было предложено ответчику расторгнуть действующий договор аренды и заключить новый договор с учетом необходимости внесения изменений по таким существенным условиям, как порядок внесения и размер арендной платы.

Ответчик на собрании 14.05.2009 отказался от расторжения договора, что и послужило основанием для обращения истца и присоединившейся к его требованиям группы лиц в суд с настоящим иском.

Свидетель ФИО19 (т.2, л.д. 22-24) пояснила, что является собственником земельной доли спорного земельного участка. В мае 2009 г. собственники земельных долей провели собрание, предложили арендатору ФИО11 расторгнуть договор аренды. Перед этим ему предлагали заплатить налог на землю, но он отказался. Свидетель присутствовала на собрании, на котором заключался договор, и на собрании, где было принято решение его расторгнуть. Когда договор заключался, свидетель полагала, что его срок будет 5 лет, а на сколько фактически заключили, не знает. Сообщила, что по качеству овса ответчику арендодателями высказывались претензии. Свидетелю овес приходится забирать в селе Ново-Повалиха, сама свидетель живет в с.Волга. На доставку овса приходится еще тратить около 300 руб. В 2007-2009 годах свидетель платила налог на землю по налоговым уведомлениям, представила налоговое уведомление на сумму 981 руб. за 2008 год, пояснила, что хоть она и работает, указанная сумма налога в год для неё является существенной. На момент заключения договора стоимости тонны зерна свидетель она не знала, о том, как будет доставляться зерно в уплату арендной платы, при заключении договора не договаривались.

ФИО20 Петракевна пояснила (т.2, л.д.21, 24), что ей как собственнику доли земельного участка стал не выгоден договор аренды с ответчиком, потому, что стали взимать налоги на земельный участок, забирать продукцию у ответчика приходится за 15 км от дома, а предприятие ответчика находится от свидетеля в 50 км, в уплату аренды арендатором предоставляется плохое зерно. На момент заключения договора аренды с ответчиком он являлся первым, кто предложил заключить такой договор, других арендаторов не было и дольщики рады были отдать ему землю. В новых условиях свидетель как пенсионер и другие дольщики, среди которых много пенсионеров, оказались в невыгодных условиях. В 2008 г. свидетель заплатила 921 руб. 08 коп. налога за земельную долю, в 2007 г. – 469 руб. 76 коп., представила в доказательство подлинники квитанций об оплате налога. Эта сумма для свидетеля является существенной. Договор становится невыгодным, так как еще для доставки зерна от ответчика свидетелю приходится нанимать транспорт – затраты около 300 руб. В связи с этим в мае 2009 года дольщики земли собрали собрание для решения вопроса с арендой. Присутствовало на собрании 20% собственников, решили договор расторгнуть. Сегодня на этих условиях свидетель не стала бы заключать договор с ответчиком. Насколько ей известно, часть дольщиков получала от ответчика денежное выражение арендной платы – около 3 000 руб.

Свидетель ФИО17 пояснил (т.2, л.д.71, 73), что участвовал в составлении экспертного заключения, подготовленного закрытым акционерным обществом «Бизнес-эксперт» на основании обращения ФИО1, в ходе которого оценивалась экономическая эффективность договора аренды земельного участка от 25.04.2005 г. В заключении свидетель указал, что экономическая эффективность договора снизилась на 44 % в связи с увеличением кадастровой стоимости земельного участка и земельного налога – обстоятельств, не зависящих от воли арендодателей.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО18, которая в качестве эксперта на основании заказа истца анализировала действие договора аренды от 25.04.2004 г., пояснила методику и принципы построения прогнозного анализа экономической эффективности спорного договора. Указала, что, согласно произведенному экспертами прогнозному расчету, рентабельность договора аренды для арендодателей в 2004 году составляла 100 %, в 2007 г. – 79,9 %, в 2009 г. – 55,61%, в 2010 г. – 56, 15 %, а к 2019 году составит отрицательный показатель минус 71, 67 %, так как арендодатели будут нести убытки.

Оценив доводы участников процесса, свидетелей, имеющиеся материалы дела, суд полагает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон договора при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно абзаца 2 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, в случае если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Сами по себе обстоятельства изменения действующего законодательства, инфляционные процессы, не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем, не могли исключать изменение налоговой базы, вероятность роста, либо падения цен на урожай и изменение стоимости земли.

Более того, в рассматриваемом договоре в пункте 5.1.1 содержится условие о возможном изменении условий договора, вытекающих из действующих законодательных и нормативных актов, регулирующих использование земель, по соглашению сторон. Наличие такого условия свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора не исходили из невозможности изменения действующего налогового и земельного законодательства в дальнейшем.

Действий, направленных на изменение условий договора по соглашению сторон, истцом не предпринималось.

Из протокола собрания арендодателей от 14.05.2009 г. (т.1, л.д.70-73) следует, что арендатору было предложено расторгнуть договор и заключить новый договор, позволяющий более полно реализовать права собственников участка. От данного предложения арендатор отказался, сообщил о предпринятых мерах по улучшению качества зерна. Возможности получения денежной компенсации.

Истец, в обоснование своих исковых требований ссылается на представленные в материалы дела заключения об экономической эффективности договора аренды. Давая оценку данному доказательству, заслушав при этом пояснения экспертов, арбитражный суд критически относится к указанным доказательствам, поскольку данные заключения составлены экспертами на основании поручений истца без учета того, что при увеличении кадастровой стоимости земли увеличивается стоимость принадлежащего арендодателям имущества, а выводы заключений основаны на прогнозном анализе.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы истца о том, что изменение действующего законодательства является существенно изменившимся обстоятельством, которое сам истец не мог разумно предвидеть, суд признает несостоятельным.

На основании оценки всех обстоятельств дела суд приходит к выводу о том, что предусмотренных законом оснований для расторжения договора аренды земельного участка не имеется, требования истца не обоснованы и не подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу искового заявления относятся на истца в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через арбитражный суд Алтайского края в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск, в течение месяца со дня вынесения мотивировочной части решения, либо в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, г.Тюмень, в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Т.Г.Кириллова