Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Музюкина Д.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповым А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального образования "Чемальский район" в лице администрации Чемальского района Республики Алтай к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 09.06.2008 № 128/08,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Ырысту",

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2, по доверенности от 17.07.2015, паспорт, ФИО3, по доверенности от 17.07.2015, паспорт,

от ответчика - ФИО1, паспорт, ФИО4, паспорт,

от третьего лица – не явился,

У С Т А Н О В И Л:

муниципальное образование "Чемальский район" в лице администрации Чемальского района Республики Алтай (далее – Администрация) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – Предприниматель) о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 09.06.2008 № 128/08.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что вопреки условиям договора ответчиком на арендуемом земельном участке в нарушение правил застройки возведены здания и строения; земельный участок передается в субаренду без согласия арендодателя; при использовании земельного участка не соблюдаются требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных правил и нормативов; на земельном участке осуществляются работы без разрешения компетентных органов, для проведения которых требуется соответствующее разрешение; земельный участок используется не в соответствии с целевым назначением, принадлежностью к категории земель, не разрешенным видом использования земли способами, наносящими вред окружающей среде, в том числе земле, как природному объекту.

Ответчик представил отзыв на заявление, в котором против его удовлетворения возражал, указывая на то, что часть вменяемых ему нарушений условий договора отсутствует, а остальные нарушения не являются существенными, что в силу положений, закрепленных в статьях 46 Земельного кодекса РФ, 450, 619 Гражданского кодекса РФ, РФРРисключает возможность расторжения договора по требованию арендодателя.

В судебном заседании представители истца настаивали на заявленных требованиях, Предприниматель, его представитель против удовлетворения иска возражали.

Рассмотрение дела приостанавливалось в связи с назначением судебной экспертизы.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, заслушав эксперта, суд приходит к следующему.

На основании договора аренды земельного участка № 128/08 от 09.06.2008, заключенного между Администрацией (арендодатель) и ООО "Ырысту" (арендатор), последнему за плату во временное владение и пользование был передан земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов площадью 10 825 кв.м. с кадастровым номером 04:05:071001:55, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: Республика Алтай, левый берег пруда Чемальской ГЭС. Участок предоставляется для осуществления туристской деятельности сроком на 49 лет (п.п. 1.1, 1.2, 2.1 договора).

02 октября 2014 года ООО "Ырысту" передало в полном объеме свои права и обязанности по договору № 128/08 от 09.06.2008 Предпринимателю, о чем арендодатель был уведомлен 10.10.2014 (т. 1, л.д. 27, 92).

В целях осуществления контроля за использованием Предпринимателем земельного участка с кадастровым номером 04:05:071001:55 в соответствии с условиями договора аренды Администрация постановлением от 31.12.2014 № 486-з создала межведомственную комиссию по проведению проверки соблюдения земельного, градостроительного и налогового законодательства (т. 1, л.д. 28).

03.01.2015 комиссия провела с выездом на место осмотр земельного участка, находящегося в аренде у Предпринимателя. Согласно Акту выездной проверки от 03.01.2015 в ходе осмотра земельного участка было установлено, что на участке без разрешения на строительство возведено пять капитальных строений. На арендуемой территории нарушены санитарные нормы, туалет находится без бетонированного выгреба, отсутствует противопожарный щит; на арендуемой территории без соответствующих документов велась торговля различной продукцией (т. 1, л.д. 29).

03.02.2015, 05.06.2015, 05.07.2015 комиссия также проводила осмотры спорного земельного участка. По результатам осмотров комиссия установила нарушение санитарных норм, противопожарной безопасности и условий договора аренды земельного участка со стороны арендатора а именно: в нарушение п. 4.1.3 договора на арендуемом участке в нарушение правил застройки возведены здания и строения; в нарушение п. 4.1.6 договора земельный участок передается в субаренду без согласия арендодателя; в нарушение п. 4.3.6 договора при использовании земельного участка не соблюдаются требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных правил и нормативов; в нарушение п. 4.3.10 договора на земельном участке осуществляются работы без разрешения компетентных органов, для проведения которых требуется соответствующее разрешение; в нарушение п. 4.3.2 договора земельный участок используется не в соответствии с целевым назначением, принадлежностью к категории земель, не разрешенным видом использования земли способами, наносящими вред окружающей среде, в том числе земле, как природному объекту (акты осмотра, т. 1, л.д. 114-118).

03.04.2015 Администрация направила в адрес ответчика предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок. Согласно указанному предупреждению Предпринимателю предложено в 30-дневный срок с момента его получения устранить нарушения пунктов 4.1.3; 4.1.6; 4.3.2; 4.3.6; 4.3.10 договора аренды № 128/08 от 09.06.2008 (т. 1, л.д. 72-76).

В ответном письме от 14.04.2015 Предприниматель факты нарушений условий договора аренды № 128/08 от 09.06.2008 отрицал (т. 1, л.д. 77-81).

В связи с невыполнением требований об устранении условий договора 12.05.2015 Администрация направила в адрес ответчика предложение о досрочном расторжении договора аренды земельного участка № 128/08 от 09.06.2008 (т. 1, л.д. 84-89).

В ответе от 25.05.2015 Предприниматель отказался досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка (т. 1, л.д. 90).

Поскольку ответчик отказался от расторжения договора по соглашению сторон, истец обратился с иском в арбитражный суд.

Суд полагает, что требование Администрации не подлежит удовлетворению в силу следующего.

Согласно статьям 309, 310, 312, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, надлежащему лицу, в установленный срок, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме того, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, то есть, при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.03.2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Спорный договор аренды заключен сроком на 49 лет, следовательно, на него распространяется действие пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ и вышеуказанные разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Таким образом, ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения договора: неполучение доходов, возможное наступление дополнительных расходов или других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны и т.д.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью 2 статьи 619 ГК РФ, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

По смыслу названных правовых норм досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя допускается в случаях существенных нарушений договора арендатором. При отсутствии таких нарушений, основания расторжения договора должны быть специально определены его условиями.

Пунктом 4.4.4 договора аренды закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением (разрешенным видом использования), а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более двух раз подряд по истечению установленного срока арендной платы.

В соответствии с пунктом 4.3.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Как указывалось выше, земельный участок с кадастровым номером 04:05:071001:55 был передан в аренду правопредшественнику ответчика, ООО "Ырысту" для осуществления туристской деятельности. Как следует из кадастровой выписки о земельном участке с кадастровым номером 04:05:071001:55, вид разрешенного использования участка - для осуществления туристической деятельности.

Суд отмечает, что легального определения понятия "туристическая деятельность" в российском законодательстве не имеется. В свою очередь, в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 24.11.1996 № 132-ФЗ "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации" туристская деятельность - это туроператорская и турагентская деятельность, а также иная деятельность по организации путешествий.

Что следует понимать под "иной деятельностью по организации путешествий" законодатель не раскрывает. Суд полагает, что в данное понятие входит любая иная (кроме туроператорской и турагентской) деятельность по организации путешествий туристов, не связанная с непосредственной реализацией туристического продукта, и которая возможна в форме оказания иных возмездных услуг.

В соответствии с проектом границ спорного земельного участка от 07.04.2005 и актом о выборе земельного участка от 16.11.2006 участок предназначен для размещения торговых палаток (т. 2, л.д. 117, 119).

Согласно протоколу рабочего совещания у Главы Чемальского района от 29.06.2015 ООО "Ырысту" предписано согласовать и подготовить к работе стоянку для проката лошадей, схему размещения торговых рядов отдельно для торговли сувенирами и для торговли продуктами питания (т. 2, л.д. 118).

Как следует из письма главы Чемальского района от 06.05.2014 № 1208, "Чемальская ГЭС является самым привлекательным местом для посещения туристами". Для того чтобы сделать территорию, прилегающую к Чемальской ГЭС, ещё более привлекательной для туристов, директору ООО "Ырысту" было рекомендовано заключить долгосрочные договоры субаренды (т. 2, л.д.120).

На сайте Министерства экономического развития и туризма Республики Алтай http://www.mineco04.ru/potrebitelskiy-rynok/reestr-yarmarok-imeyushchikh-vremennyy-kharakter-na-territorii-respubliki-altay/ содержится Реестр ярмарок, имеющих временный характер на территории Республики Алтай. На позиции под номером 1 в реестре содержится информация об универсальной ярмарке, расположенной по адресу: Республика Алтай, Чемальский район, с.Чемал, район Чемальской ГЭС. Разрешение № 192 от 04.06.2007 на организацию ярмарки выдано ООО "Ырысту" муниципальным образованием "Чемальский район". Данный реестр обозревался в судебном заседании 09.08.2016. Постановление № 192 от 04.06.2007 и договор № 1 от 04.06.2007 на организацию ярмарки имеются в материалах дела (т. 2, л.д. 114-116).

Как пояснил Предприниматель, им заключено значительное количество договоров на аренду торговых площадей, а также на экскурсионное обслуживание. Несколько таких договоров, носящих типовой характер, приобщены к материалам дела (т. 3, л.д. 138-150, т. 4, л.д. 1-2).

Предприниматель пояснил, что на спорном земельном участке ведется торговля сувенирами, продуктами питания, организовано экскурсионное обслуживание туристов. Данные факты не оспаривают и представители истца.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеприведенное определение туристской деятельности, суд приходит к выводу о том, что спорный земельный участок используется Предпринимателем в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды.

Следующим основанием для расторжения договора в одностороннем порядке, указанным в п. 4.4.4 договора, является использование земельного участка способами, приводящими к его порче.

В качестве доказательства данного факта истец ссылается на то, что на участке возведены объекты капитального строительства на бетонном фундаменте, при этом заливке фундамента любого типа предшествует снятие плодородного слоя земли с растительностью на нем. Между тем, надлежащих доказательств вышеуказанного обстоятельства истцом в материалы дела не представлено.

В ходе рассмотрения дела судом по ходатайству Администрации была назначена судебная экспертиза. В заключении эксперта ФИО5 (ответы на второй и пятый вопросы) указано, что на территории спорного земельного участка объекты капитального строительства отсутствуют, адеятельность, осуществляемая в настоящий момент индивидуальным предпринимателем ФИО1, не приводит к ухудшению экологической обстановки и порче данного земельного участка, к изменению гидрологического режима и рельефа местности (т. 3, л.д. 58-59).

Таким образом, факт использования ответчиком земельного участка способами, приводящими к его порче, истцом не доказан.

Невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока арендной платы истцом Предпринимателю в вину не вменяется.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что специально оговоренные в п. 4.4.4. договора аренды земельного участка № 128/08 от 09.06.2008 случаи, влекущие за собой право арендатора требовать расторжения договора в одностороннем порядке, отсутствуют

В отношении остальных нарушений условий договора аренды, указанных в иске, суд отмечает следующее.

Истец указывает, что в нарушение п. 4.1.3 договора на арендуемом участке в нарушение правил застройки возведены здания и строения. Факт нарушения подтверждается, в частности ответом сельской администрации Чемальского сельского поселения № 224 от 06.05.2015, из которого следует, что разрешений на строительство в период с 2005-2014 г.г. на земельном участке с кадастровым номером 04:05:071001:55 не выдавалось (т. 1, л.д. 12, л.д. 35). Между тем, в деле имеется разрешение на строительство административного здания на спорном участке, выданное ООО "Ырысту" сельской администрацией Чемальского сельского поселения 22.01.2009 (т. 2, л.д. 126).

Истец указывает, что в нарушение п. 4.1.6 договора земельный участок передается в субаренду без согласия арендодателя. Между тем, как уже указывалось выше, Администрация сама рекомендовала заключить долгосрочные договоры субаренды. Кроме того, в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.03.2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Спорный договор заключен на 49 лет после введения в действие ЗК РФ, следовательно, условие, содержащееся в пункте 4.1.6 договора и предусматривающее возможность арендатора сдавать участок в субаренду только после получения на это согласия от арендодателя, является ничтожным.

Истец указывает, что в нарушение п. 4.3.6 договора при использовании земельного участка не соблюдаются требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных правил и нормативов.

Согласно заключению эксперта (ответы на первый, третий и четвертый вопросы) проводимая хозяйственная деятельность индивидуального предпринимателя ФИО1 согласно договору аренды земельного участка № 218/08 от 09.06.2008 на земельном участке с кадастровым номером 04:05:071001:55, используемом для осуществления туристической деятельности, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, на момент производства экспертизы соответствует существующим экологическим и нормативно-правовым документам Российской Федерации и Республики Алтай, нарушений природопользования земельного участка не установлено. Установка мусорных контейнеров и устройство туалета, расположенных на спорном земельном участке, соответствует требованиям санитарных правил и норм.

Действительно, в 2015 году Предпринимателем были допущены нарушения санитарных правил и норм, а также требований пожарной безопасности, за что ответчик был привлечен к административной ответственности (т. 1, л.д. 44-51).

Между тем, все нарушения были Предпринимателем устранены, что подтверждается заключением эксперта, материалами дела об административном правонарушении, возбужденного Управлением Роспотребнадзора по Республике Алтай и прекращенного 05.07.2016 в связи с отсутствием состава административного правонарушения, а также актом осмотра от 07.07.2016, составленным старшим госинспектором Республики Алтай в области охраны окружающей среды (т. 4, л.д. 3-13).

Постановление № 76-06 от 08.08.2016 о привлечении Предпринимателя к административной ответственности по ст. 6.3 КоАП (т. 4, л.д. 19-21) на момент принятия решения по настоящему делу в силу не вступило, вследствие чего не является надлежащим доказательством.

Таким образом, наличие большинства нарушений условий договора аренды со стороны Предпринимателя, на которые ссылается истец, последним не доказано; остальные нарушения, имевшие место ранее, не являются существенными, поскольку истец не доказал, что эти нарушения влекут для Администрации такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате экспертизы относятся на истца. В соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований полностью отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Д.В. Музюкин