Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Алтайского края в лице судьи Кулика М.А., при ведении протокола секретарём судебного заседания Малявиной Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль», г. Барнаул (ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРИП 308222215500011), г.Барнаул, о расторжении договора аренды, обязании вернуть арендованное имущество и по встречному иску о понуждении к заключению договора аренды, при участии в судебном заседании представителей сторон: от истца – ФИО2 по доверенности от 24.01.2011, от ответчика – ФИО3 по доверенности от 29.12.2009.,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Вертикаль» (Далее – Истец, ООО «Вертикаль») обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (Далее - Ответчик) о расторжении договора аренды помещений от 05.04.2010. и прекращении права пользования нежилым помещением по адресу: <...>.

Исковые требования обосновываются тем, что ответчик использует помещение не по назначению, а также самовольно осуществил перепланировку арендуемого помещения, что является существенным нарушением условий договора аренды, влечет его расторжение. В качестве правового основания исковых требований истцом приведены ссылки на ч.2 ст. 450, ст. ст. 452, 619 Гражданского кодекса РФ.

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно изменял и уточнял исковые требования (л.д. 129 – уточненное исковое заявление).

В судебном заседании 24.05.2011. представитель истца в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявил ходатайство об изменении предмета иска – просил расторгнуть договор аренды от 05.04.2010., прекратить право пользования ответчиком помещением по адресу: <...> и обязать ответчика вернуть помещение по акту приема передачи. Ходатайство судом удовлетворено (л.д.140- определение от 24.05.2011.).

В судебном заседании 07.06.2011. представитель истца в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ отказался от иска в части требования о прекращении права пользования ответчиком помещением по адресу: <...>. Отказ от иска принят судом.

Ответчиком по делу предъявлено встречное исковое заявление о понуждении к заключению нового договора аренды на основании ранее подписанного предварительного договора. В обоснование встречных требований указывается, что стороны 05.04.2010. заключили предварительный договор аренды, по условиям которого они обязались в срок не позднее 05.03.2011. заключить основной договор аренды. Ответчик своевременно 05.03.2011. направил истцу предложение о заключении основного договора аренды и проект основного договора, однако истец уклоняется от заключения договора аренды.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в соответствии с уточнённым исковым заявлением, встречные исковые требования не признал.

В судебном заседании представитель ответчика с исковыми требованиями не согласился по доводам письменного отзыва, встречные исковые требования поддержал. Представитель ответчика пояснил, что срок действия нового договора аренды истечёт 05.12.2011. После наступления этого срока ответчик добровольно освободит арендуемые помещения. Арендная плата по 05.12.2011. уже оплачена. Каких-либо иных имущественных претензий у ответчика к истцу не имеется.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Рассмотрение настоящего спора подведомственно арбитражному суду, поскольку ФИО1 зарегистрирован в качестве предпринимателя с 27.05.2008., т.е. ранее подписания договоров аренды и предварительного договора от 05.04.2010. На момент подачи иска статус предпринимателя сохранился.

Кроме того, из существа спора усматривается, что данный спор носит экономический характер, поскольку предметом договора аренды и предварительного договора является помещение значительной площади - 1065 кв.м., расположенное на двух этажах здания и предназначенное для использования под офис. Таким образом, договоры от 05.04.2010. не связаны с удовлетворением личных либо семейных потребностей гражданина ФИО1, а связаны с ведением им предпринимательской деятельности.

В части первоначальных исковых требований суд приходит к следующим выводам.

ООО «Вертикаль» предъявлены исковые требования о расторжении договора аренды в связи с существенными нарушениями ответчиком условий договора и об обязании вернуть арендуемое имущество арендодателю.

Как предусматривают п.п.1,2 ст.450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя и в том случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества. При этом до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано следующее. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, из содержания вышеприведенных нормативных актов и разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ следует, что удовлетворение требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды по мотиву нарушения договора арендатором возможно при доказанности обстоятельств, которые с учетом всех обстоятельств дела могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды участка, а также при выполнении арендодателем предварительного досудебного порядка урегулирования спора.

Досудебный порядок урегулирования спора предусматривает направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор.

В судебном заседании установлены следующие фактические обстоятельства.

05 апреля 2010 года между ООО «Вертикаль» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор аренды помещений под офис, по условиям которого арендодатель сдаёт арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение под офис (л.д.13- договор).

Арендуемые площади обозначены на схемах, являющихся приложением к договору аренды (л.д. 34,35).

Пунктом 2.1.4. договора предусмотрено, что арендатор обязан не производить без согласия Арендодателя внутреннюю перепланировку помещения, не переносить систему электропроводки и другие (л.д.14- договор).

В соответствии с разделом 7 договора, договор действует в течение 11 месяцев и прекращает действие 05.03.2011. (л.д. 16 – договор).

В договоре отсутствуют условия о возможности расторжения его в одностороннем порядке (л.д. 16 – раздел договора о порядке его расторжения).

05.04.2010. помещение общей площадью 1065 кв.м., находящееся в здании, расположенном по адресу: <...> было передано Арендатору и составлен Акт приема-передачи (л.д.20,36 - акт приёма- передачи).

05.10.2010. ООО «Вертикаль» направило в адрес ответчика уведомление, в котором указано, что в связи с нарушением условий договора аренды от 05.04.2011. общество «вынуждено расторгнуть договор аренды с 05.10.2010.» (л.д.21- уведомление от 05.10.2010.).

В адрес ответчика 04.10.2010. направлена аналогичная по содержанию телеграмма (л.д. 24).

17.05.2011. ООО «Вертикаль» повторно направило в адрес индивидуального предпринимателя ФИО1 уведомление, в котором указало, что отказывается от заключения нового договора аренды и требует немедленно освободить помещение.

В качестве основания для расторжения договора аренды истец указывает в тексте искового заявление на то, что ответчик произвел самовольную реконструкцию арендуемых помещений и что ответчик использует офисные помещения не по назначению – под склад и под производственное помещение. Кроме того, ответчик ненадлежащим образом оплачивает коммунальные платежи и платежи за уборку прилегающей территории.

Суд приходит к выводу, что истцу до подачи в суд искового заявления о расторжении договора аренды следовало произвести досудебное урегулирование спора, а именно направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и об устранении выявленных нарушений, а также направить предложение расторгнуть договор.

Из материалов дела следует, что истец не выполнил возложенную на него обязанность и не предпринял меры по досудебному урегулированию спора.

Истец не направлял арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и об устранении выявленных нарушений, а также не направлял предложение расторгнуть договор.

Как предусматривает п.2 ч.1 ст.148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

С учетом установленных судом обстоятельств исковое требование истца о расторжении договора подлежит оставлению без рассмотрения. Правовая оценка доводов истца о нарушении ответчиком условий договора по настоящему делу судом не даётся.

В части искового требования об обязании ответчика возвратить имущество истцу, суд приходит к следующему выводу.

В судебном заседании представитель ответчика пояснял, что договор аренды прекратил свое действие ввиду истечения срока, на который договор аренды был заключен.

Суд соглашается с данными доводами. Из материалов арбитражного дела усматривается, что договор аренды от 05.04.2010. был заключен на определенный срок - на 11 месяцев. После истечения срока договор аренды от 05.04.2011. прекратил свое действие. В момент окончания срока действия договора истец неоднократно возражал против продления срока действия договора.

В силу ч.1 ст.622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При таких обстоятельствах у ответчика отсутствуют правовые основания для владения и пользования имуществом на основании заключенного между сторонами на 11 месяцев договора аренды от 05.04.2011.

Между тем, у индивидуального предпринимателя ФИО1 возникло право пользования имуществом в связи с обоснованностью встречных исковых требований, поэтому исковое требование об обязании ответчика возвратить арендованное имущество не подлежит удовлетворению.

Встречное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пунктов 1-6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, предварительный договор должен содержать все условия, необходимые для заключения основного договора.

В силу п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ при уклонении стороны, заключившей предварительный договор, от заключения основного договора применяются последствия, предусмотренные п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, согласно которому, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, закон в качестве последствий уклонения одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора предусмотрел право другой стороны предварительного договора на обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Ко встречному исковому заявлению приложена копия предварительного договора от 05.04.2010., из содержания которого следует, что ООО «Вертикаль» и ФИО1 договорились об аренде нежилых помещений под офис и заключении в будущем основного договора на аренду помещений под офис с правом пользования прилегаемым земельным участком сроком на 9 месяцев.

В предварительном договоре подробно изложены все существенные условия основного договора аренды.

Как следует из материалов дела 05.03.2011. ответчик направил в адрес истца предложение о заключении основного договора на условиях, изложенных в предварительном договоре. В адрес истца также направлен текст основного договора для подписания.

Факт направления предложения и проекта договора подтверждается почтовой квитанцией от 05.03.2011. с описью вложения в письмо.

Факт получения предложения и текста основного договора также подтверждается подписью представителя истца на копии предложения.

В судебном заседании представитель истца не оспаривал того обстоятельства, что истцом получено предложение о заключении нового договора аренды и текста основного договора.

При таких обстоятельствах у ООО «Вертикаль» возникла гражданско-правовая обязанность заключить договор аренды на срок 9 месяцев, начиная с 05.03.2011.

Суд принимает решение о понуждении ООО «Вертикаль» к заключению основного договора аренды на условиях предварительного договора.

Несостоятельны доводы ООО «Вертикаль» о том, что новый договор аренды с ответчиком не может быть заключен, поскольку ответчик ранее допускал существенные нарушения условий прежнего договора аренды.

Исковые требования о расторжении договора оставлены без рассмотрения и правовая оценка действий ответчика судом не давалась. Закон не содержит норм, которые бы позволяли арендодателю отказать в заключении нового договора аренды во исполнение предварительного договора по тому основанию, что арендатор нарушал условия прежнего договора. Первоначальный договор аренды между сторонами от 05.04.2010. прекратил свое действие в связи с истечением его срока, поэтому истец не вправе ссылаться на его нарушение.

Кроме того, суд полагает, что истцом не доказано нарушение ответчиком условий первоначального договора аренды. В обоснование доводов об имевшихся нарушениях, истец ссылается на заключение экспертов № 96-11-04-01 от 11.03.2011.

В заключении отмечается, что в результате изменения несущих конструкций перекрытия произошло ослабление несущей способности конструкции перекрытия в зоне проведения изменений. Ослабление несущей способности конструкции перекрытия в сочетании с обнаруженными дефектами вызовет дальнейшее распространение данных дефектов и может привести к разрушению конструкции перекрытия. Возможное разрушение конструкции перекрытия не позволит безопасно эксплуатировать помещение (л.д.110 - выводы экспертов).

Вместе с тем, эксперты затруднились определить точную дату перепланировки (реконструкции) помещения в связи с отсутствием соответствующих методик.

В производстве арбитражного суда Алтайского края ранее находилось дело №А03-604/2010 по иску ООО «Вертикаль» к ООО «Аверс» об обязании ответчика освободить и возвратить занимаемые по договору аренды от 01.07.2009. помещения площадью 1056 кв.м. в объекте недвижимости, расположенном по адресу <...>. Директором ООО «Аверс» являлся ФИО1

В судебном заседании по настоящему делу представитель ФИО1 пояснил, что перепланировка арендованного помещения была произведена в период с декабря 2009 - по февраль 2010 года, т.е. до заключения договора аренды от 05.04.2010.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истец не доказал то обстоятельство, что именное предприниматель ФИО1 выполнил перепланировку арендованных помещений. Возможно, что перепланировку выполнили иные лица в период до заключения договора аренды от 05.04.2010.

Также истцом не доказаны и иные нарушения ответчиком условий договора аренды.

Судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям. Истцу возвращается из Федерального бюджета РФ излишне оплаченная сумма госпошлины. Расходы по проведению экспертизы возлагаются на истца, поскольку исковые требования о расторжении договора не удовлетворены и истец не достиг того правового результата, к которому он стремился при заявлении ходатайства о назначении экспертизы.

На основании ст.ст. 429, 445, 450, 452, 619 Гражданского кодекса РФ, руководствуясь статьями 49, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Вертикаль», г. Барнаул Алтайского края заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1, г. Барнаул Алтайского края договор аренды помещений под офис, площадью 1065 кв.м., расположенных в здании по адресу <...>, на условиях предварительного договора от 05.04.2010, срок договора 9 (девять) месяцев по цене 800000 руб. 00 коп. за весь срок договора.

Оставить без рассмотрения первоначальные исковые требования о расторжении договора от 05.04.2011. аренды помещений площадью 1065 кв.м. по адресу <...>, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Вертикаль», г. Барнаул Алтайского края и индивидуальным предпринимателем ФИО1, г.Барнаул Алтайского края.

Отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Барнаул Алтайского края вернуть обществу с ограниченной ответственностью «Вертикаль», г.Барнаул Алтайского края нежилое помещение площадью 1065 кв.м., располагающееся на двух этажах здания по адресу <...>.

Прекратить производство по делу в части исковых требований о прекращении права пользования помещением ФИО1, г. Барнаул Алтайского края.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль», г.Барнаул Алтайского края в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Барнаул Алтайского края 4000 руб. в возмещение расходов по оплате госпошлины.

Вернуть обществу с ограниченной ответственностью "Вертикаль», г. Барнаул Алтайского края из Федерального бюджета РФ 2000 руб. излишне оплаченной государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Судья М.А.Кулик