Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее – управление) о признании незаконным бездействия государственного регистратора ФИО2, выразившегося в непогашении регистрационной записи об ипотеке, возникшей на основании кредитного договора <***> от 20.07.2007 на квартиру № 39, расположенную по адресу: <...>, и обязании погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним вышеуказанную регистрационную запись об ипотеке.

В обоснование требования заявителем указано, что на основании заявления общества управлением зарегистрировано право собственности на обремененное ипотекой имущество за ООО «АТТА Ипотека», о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.09.2011 внесена запись номер 22-22-01/116/2011-900. При этом в сведения о существующих обременениях права не была внесена запись о прекращении ипотеки. Заявитель считает, что регистратор обязан был при проведении правовой экспертизы представленных на регистрацию документов принять решение о погашении регистрационной записи об ипотеке без представления обществом дополнительного заявления. Оспариваемое бездействие нарушает требования пункта 1 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерацию о прекращении залога с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Управление представило отзыв на заявление, в котором указало, что поскольку заявление залогодержателя в регистрирующий орган не было представлено, оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке не имелось.

Заявитель представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. На основании части 2 статьи 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие представителя заявителя.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица просит в удовлетворении требования отказать по мотивам, изложенным в отзыве на заявление.

Выслушав представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что в соответствии с кредитным договором от 20.07.2007 № 451/7-ИП ООО «КБ «Алтайкапиталбанк» предоставлен гражданке ФИО3 и гражданину ФИО4 ипотечный жилищный кредит в размере 1500 000 руб. для приобретения в собственность квартиры № 39 общей площадью 50,1 кв. м, находящейся по адресу: <...>.

В обеспечение исполнения обязательства по договору между кредитором и заемщиком заключен договор ипотеки от 20.07.2007 № 451/7-ИП. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.07.2007 сделана запись № 22-22-01/066/2007-891 об обременении имущества ипотекой. Право требования по указанному денежному обязательству, а также право залога на жилое помещение удостоверены закладной, переданной первым залогодержателем открытому акционерному обществу «Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию», а затем обществу с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека».

В связи с невыполнением заемщиками обязательств по кредитному договору в течение длительного периода ООО «АТТА Ипотека» обратилось к ним с требованием о досрочном погашении сумм кредита и процентов по нему.

Решением Индустриального районного суда г. Барнаула от 22.12.2009 по делу № 2-658/2009 с ФИО3 и ФИО4 взысканы суммы долга, процентов и пеней.

При этом судом обращено взыскание на заложенное имущество, определен способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов.

Судебным приставом-исполнителем Отдела судебных приставов Индустриального района г. Барнаула по исполнению актов судов и иных органов в отношении должников – физических лиц Управления Федеральной службы судебных приставов Российской Федерации по Алтайскому краю в рамках исполнительного производства № 1/22/57031/27/2010, возбужденного на основании исполнительного листа № 2-658/09 от 12.01.2009 13.11.2008, выданного во исполнение указанного решения, с согласия взыскателя 15.11.2010 вынесено постановление о передаче нереализованного имущества должника взыскателю в связи с его нереализацией специализированной организацией на повторных торгах.

15 ноября 2010 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о проведении государственной регистрации права собственности взыскателя – ООО «АТТА Ипотека» на указанное имущество, а также постановление о передаче нереализованного имущества должника взыскателю. Передача имущества произведена на основании акта от 15.11.2011.

На основании представленных обществом заявления и приложенных к нему документов Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю зарегистрировано право собственности ООО «АТТА Ипотека» на квартиру общей площадью 50,10 кв.м, находящуюся по адресу: <...>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.09.2011 сделана запись № 22-22-01/116/2011-900.

При этом регистрация права собственности произведена с сохранением записи об обременении имущества залогом.

Полагая, что государственным регистратором необоснованно не погашена запись об ипотеке, общество обратилось в суд с настоящим требованием.

Давая оценку доказательствам и доводам, приведенными лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, суд находит требования обоснованными исходя из следующего.

Отношения между залогодателем и залогодержателем по договору о залоге регулируются нормами гражданского законодательства о договоре, которым связаны эти стороны.

Согласно части 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог квартир регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По общему правилу обеспечительное обязательство возникает с целью исполнения основного обязательства и достижение цели прекращает это обязательство исполнением.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Как следует из материалов дела, в связи тем, что реализация заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя оказалась невозможной, залогодержатель воспользовался своим правом на приобретение предмета залога в счет погашения долга по основному обязательству.

Таким образом, поскольку последствиями исполнения основного обязательства является прекращение обеспечительного обязательства, в данном случае залог прекратил свое действие в силу прямого указания закона (пункт 4 части 1 статьи 352 ГК РФ).

В рассматриваемом случае по смыслу статьи 352 ГК РФ в качестве основания совершения записи о погашении ипотеки выступает факт прекращения ипотеки в связи с совпадением собственника заложенного имущества, залогодателя и залогодержателя в одном лице (ООО «АТТА Ипотека»).

Следовательно, совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки должно быть произведено на основании пункта 2 статьи 352 ГК РФ без предоставления отдельного заявления о прекращении ипотеки.

Оспариваемое бездействие регистрирующего органа привело к внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним недостоверной информации и созданию ситуации, при которой общество одновременно стало собственником недвижимого имущества, его залогодателем и залогодержателем.

Ссылка управления на статью25 Закона об ипотеке судом принята во внимание не может, поскольку к спорным правоотношениям правила данной статьи не применимы.

Пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке определено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Из указанной нормы права следует, что погашение регистрационной записи об ипотеке имеет место в случае наличия между сторонами правоотношений залога.

Между тем в данном случае на момент обращения обществом в регистрирующий орган правоотношения по залогу отсутствовали.

Кроме того, положениями Закона об ипотеке не предусмотрена процедура обращения в регистрирующий орган с заявлением для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении ипотеки в случае, когда заложенное имущество передается залогодержателю в качестве погашения долга в установленном законом порядке.

С учетом приведенных оснований суд удовлетворяет заявленное требование.

Расходы по уплате государственной пошлины суд на основании части 1 статьи 110 АПК РФ взыскивает с заинтересованного лица в пользу заявителя.

Руководствуясь ст. ст. 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным бездействие государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю ФИО5, выразившееся в непогашении регистрационной записи об ипотеке, возникшей на основании кредитного договора <***> от 20.07.2007 на квартиру, расположенную по адресу: <...>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок вышеуказанную регистрационную запись об ипотеке.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в пользу общества с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека» 2000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение подлежит исполнению после вступления его в законную силу и может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.В. Русских