Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Дружининой Н.М., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению Комитета по экономике и управлению муниципальным имуществом администрации Родинского района Алтайского края

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю

о признании решения от 28.09.2009 года незаконным,

при ведении протокола судебного заседания судьей Дружининой Н.М.

при участии представителей лиц, участвующих в деле:

От заявителя – Соколенко О.В., доверенность от 11.01.2010 года,

От заинтересованного лица – Цыбина О.Н., доверенность от 19.11.2009 года,

У С Т А Н О В И Л :

Комитет по экономике и управлению муниципальным имуществом администрации Родинского района Алтайского края (далее Комитет) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании решения от 28.09.2009 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в лице Родинского сектора Благовещенского отдела (далее Управление Росреестра по Алтайскому краю) незаконным.

В заявлении Комитет указал, что Управление Росреестра по Алтайскому краю необоснованно отказало в регистрации договора купли-продажи от 15.06.2009 года № 01-09 и перехода права собственности с обременением ипотекой в силу закона на жилой дом по улице Тарана, 1 в селе Родино, Алтайского края и земельный участок, поскольку документы на регистрацию были предоставлены в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации), Методическими рекомендациями по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 года № 184 (далее Методические рекомендации), статьями 554, 555, 549, 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Управление Росреестра по Алтайскому краю в отзыве на заявление указало, что Комитету отказано в регистрации договора купли-продажи и ипотеки в силу закона и перехода права собственности гражданке Силаевой О.Ю. на жилой дом по улице Тарана, 1 и земельный участок в селе Родино правомерно, поскольку представленные на регистрацию прав документы по форме или содержанию не соответствовали требованиям действующего законодательства (ст. 20 Закона о регистрации).

Представитель Комитета в судебном заседании пояснил, что Комитет дал объявление в районной газете «Дело Октября» от 14.04.2009 года № 43 о том, что 19.05.2009 года состоится аукцион по продаже имущества – жилого дома по улице Тарана, 1 в селе Родино. Извещение об аукционе содержало все требования, предусмотренные частью 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации о его проведении. 12.05.2009 года в газете «Дело Октября» было опубликовано дополнительное извещение о рассрочке платежа на 20 лет и срок проведения аукциона перенесен соответственно на 30 дней согласно части 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 4 статьи 15 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 года № 178-ФЗ (в редакции от 07.05.2009 года, изменение от 18.07.2009 года) (далее Закон о приватизации).

Представитель Комитета в судебном заседании пояснил, что Комитет обратился в Управление Росреестра по Алтайскому краю с заявлением о регистрации договора купли-продажи от 15.06.2009 года № 01-09 с учетом устраненных нарушений в договоре от 11.06.2009 года № 01-09 и перехода права собственности с обременением ипотекой в силу закона на жилой дом по улице Тарана, 1 и земельный участок в селе Родино.

28.09.2009 года в регистрации сделки и перехода права собственности Управление Росреестра по Алтайскому краю отказало, указав на абзац 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона о регистрации - представленные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

С отказом представитель Комитета не согласен, так как считает, что продажа муниципального имущества – жилого дома по улице Тарана, 1 в селе Родино, осуществлена в соответствии с требованиями части 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 4 статьи 15 Закона о приватизации.

Извещение о продаже жилого дома было опубликовано в газете «Дело Октября» от 14.04.2009 года № 43, а дополнение к нему 12.05.2009 года в газете № 55.

Аукцион состоялся 11.06.2009 года, то есть после публикации извещения об аукционе, по истечении 60 дней.

Начальная цена дома определена в соответствии с пунктом 2 статьи 12 Закона «О приватизации» независимым оценщиком в размере 658 660 руб. Окончательная цена при продаже дома с учетом «шага» в размере 5% составила 691 539 руб., что не меньше суммы, указанной в плане приватизации. Договором купли-продажи предусмотрена рассрочка платежа на 10 лет. Для победителя аукциона Силаевой О.Ю. цена за дом составила 691 539 руб. с учетом задатка, внесенным Силаевой О.Ю. до аукциона – 257 992 руб., возмещения из бюджета – 207 485 руб. и остатка 226 116 руб., который она должна выплатить в течение 10 лет. Цена и порядок ее внесения определены условиями аукциона, подготовленными Комитетом, как органом муниципального образования Родинского района на основании действующего законодательства. Администрация муниципального образования в соответствии со своей компетенцией, предусмотренной статьями 19, 38 Устава Муниципального образования, является собственником муниципального имущества, вправе распоряжаться этим имуществом, в том числе предоставлять бюджетное возмещение при приобретении дома на основании пункта 4 Положения о строительстве (приобретении) жилья гражданами с участием средств районного бюджета, утвержденного Постановлением от 16.10.2003 года № 236 Родинского районного Совета депутатов Алтайского края.

Для регистрации договора купли-продажи дома и регистрации перехода права собственности Комитет дважды обращался с заявлением в Управление Росреестра по Алтайскому краю.

По первому обращению решением Управления от 07.07.2009 года регистрация была приостановлена до устранения недостатков согласно пункту 3 статьи 10 Закона о регистрации. Комитет устранил недостатки, представил в Управление Росреестра по Алтайскому краю повторно полный пакет документов.

Посчитав, недостатки неустраненными, Управление Росреестра по Алтайскому краю решением от 06.08.2009 года вновь приостановило государственную регистрацию на основании пункта 3 статьи 19 Закона о регистрации.

При принятии решения от 28.09.2009 года об отказе в государственной регистрации права Управление Россреестра по Алтайскому краю, свой вывод о несоответствии представленных документов требованиям абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, сделало на основании двух пакетов документов, которые содержали противоречивые сведения и являлись предметом устранения нарушений по решениям от 07.07.2009 года и от 06.08.2009 года. Кроме того, истребование Управлением Росреестра по Алтайскому краю у Комитета распоряжения от 26.05.2009 года № 109, от 11.06.2009 года № 121-р Администрации Родинского района, постановлений от 16.10.2003 года № 236, от 09.12.2003 года № 250 Родинского райсовета и Положения о строительстве (приобретении) жилья гражданами с участием средств районного бюджета, является незаконным, поскольку истребованы с превышением компетенции, предусмотренной Законом о регистрации. Кроме того, Положение о строительстве (приобретении) жилья гражданами с участием средств районного бюджета принято до введения в действие Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 года № 131-ФЗ (далее Закон № 131-ФЗ).

Вопросы, связанные с возмещением части стоимости жилья, закреплены в Уставе Муниципального образования Родинского района, а бюджетное законодательство не содержит запрета органам местного самоуправления предоставлять бюджетное возмещение из собственных средств.

Муниципальное образование Родинский район является собственником жилого дома и земельного участка по улице Тарана, 1, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права №№ 22 АБ 181999, 22 АБ 557946.

В отчете об оценке от 01.04.2009 года № 09-РД-001 допущена опечатка в части места нахождения объекта: село Михайловское.

Продажа дома с рассрочкой платежа обусловлена запретом ипотеки, приватизации индивидуальных и многоквартирных домов, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Представитель просил заявление удовлетворить.

Представители Управления Росреестра по Алтайскому краю в судебном заседании пояснили, что Комитет представил на регистрацию договор купли-продажи дома от 11.06.2009 года № 01-09 по улице Тарана, 1 в селе Родино и переход права собственности на дом.

Проведенной в соответствии со статьей 13 Закона о регистрации правовой экспертизы документов, были выявлены нарушения при проведении аукциона по продаже дома. Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 15 Закона о приватизации, Комитет обязан был опубликовать извещение о проведении аукциона не менее чем за 30 дней до его проведения.

В извещении о проведении аукциона, напечатанного в районной газете «Дело Октября» от 14.04.2009 года № 43, была указана дата проведения аукциона 19.05.2009 года. Затем в указанной газете от 12.05.2009 года № 55 было напечатано дополнение к условиям аукциона о предоставлении рассрочки платежа сроком на 20 лет. При этом в извещении от 12.05.2009 года информация об изменении сроков проведения аукциона отсутствовала. Фактически аукцион был проведен 11.06.2009 года.

В договоре купли-продажи дома не согласовано существенное условие о цене объекта купли-продажи, чем нарушена статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 13, 24, частями 1, 2 статьи 35 Закона о приватизации приобретение государственного или муниципального имущества может производиться в рассрочку. Срок рассрочки не может превышать один год и может применяться только в случае продажи государственного или муниципального имущества без объявления цены.

Предоставление бюджетного возмещения при покупке дома победителю аукциона не нуждающегосяя в улучшении жилищных условий является нарушением пункта 6.4 Положения о Строительстве (приобретении) жилья гражданами с участием средств районного бюджета, утвержденного постановлением от 16.10.2003 года № 236 Родинским районным Советом депутатов Алтайского края. Кроме того, представленные Комитетом документы содержали противоречивые сведения в отношении срока проведения аукциона, срока заключения договора купли-продажи, кратности участия Силаевой О.Ю. в аукционе, опечатки в Отчете об оценке объекта продажи.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела Комитет обратился в Управление Россреестра (Родинский сектор) с заявлением о регистрации договора купли-продажи от 11.06.2009 года № 01-09 жилого дома по улице Тарана, 1 в селе Родино и перехода права собственности к победителю аукциона Силаевой О.Ю. Решением от 28.09.2009 года Управлением Росреестра по Алтайскому краю было отказано в регистрации сделки и перехода права на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации – представленные документы на государственную регистрацию прав по форме или содержанию не соответствовали требованиям действующего законодательства.

Не согласившись с решением об отказе, Комитет обжаловал его в арбитражный суд.

Суд считает заявление Комитета не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государственном возникновения, ограничения, (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом российской Федерации.

В силу статьи 9 Закона о регистрации государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о приватизации основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию.

В силу пункта 1 статьи 18 Закона о приватизации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для регистрации права на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация, проводимая в порядке, установленном Законом о регистрации включает в себя, в том числе, правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации права (статья 13 Закона о регистрации).

В соответствии с пунктом 32 Методических рекомендаций при правовой экспертизе документов, документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).

Из материалов дела следует, Управление Росреестра по Алтайскому краю, признало представленные Комитетом документы на регистрацию договора купли-продажи от 11.06.2009 года № 01-09 не отвечающими требованиям действующего законодательства.

По мнению Управления Комитет провел аукцион с нарушением требований пункта 2 статьи 448 ГК РФ, пункта 4 статьи 15 Закона о приватизации.

В договоре купли-продажи от 11.06.2009 года № 01-09 не согласована цена, которая в силу статьи 555 ГК РФ является существенным условием договора. Указанная в договоре цена установлена администрацией Муниципального образования Родинский район.

Однако статьей 449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом выигравшим торги.

По смыслу положения Закона о регистрации в системной взаимосвязи и нормативном единстве со статьей 449 ГК РФ, проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется регистрирующим органом только в рамках предоставленных ему полномочий, поскольку оспоримая сделка в силу пункта 1 статьи 166, статьи 249 ГК РФ может быть признана недействительной лишь судом и только по заявлению лиц, указанных в законе. Другим органам государственной власти не предоставлена такая возможность. Поэтому регистрирующий орган до признания оспоримой сделки недействительной в судебном порядке не может установить отсутствие юридической силы такой сделки, а значить, не вправе требовать от заявителя документы, которые имеют правовое значение исключительно для установления обстоятельств, связанных с недействительностью оспоримой сделки.

Вместе с этим, согласно пункту 15 статьи 18 Закона о приватизации передача государственного или муниципального имущества и оформление права собственности на него осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором купли-продажи не позднее чем через тридцать дней после дня полной оплаты имущества.

Указанная норма является императивной.

Учитывая, что победитель аукциона Силаева О.Ю. не произвела оплату за дом по улице Тарана, 1 в селе Родино в полном размере, Управление Росреестра по существу правомерно отказало Комитету в государственной регистрации сделки и перехода права.

Доводы Управления Росреестра о проведении Комитетом аукциона дважды: 11.06. и 15.06.2009 года по продаже дома по улице Тарана, 1, суд считает необоснованными, так как Комитет устранил нарушения в договоре от 11.06.2009 года, указанные Государственным регистратором в решениях от 07.07. и 06.08.2009 года, не путем внесения изменений в него, а заключив новый договор от 15.06.2009 года.

Необоснованным является и довод Управления Росреестра о неясности места нахождения объекта недвижимости. Суд считает, что в Отчете об оценке от 01.04.2009 года № 09/РД-001 в разделе 6 документа допущена техническая опечатка его местонахождения: село «Михайловское», поскольку далее по тексту указано село Родино.

Суд отказывает Комитету в удовлетворении заявления.

Руководствуясь статьями 197, 198, 199, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Комитету по экономике и управлению муниципальным имуществом администрации Родинского района Алтайского края в удовлетворении заявления о признании решения от 28.09.2009 года Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю незаконным отказать.

Решение подлежит немедленному исполнению, но может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд или двухмесячный срок со дня вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа..

Судья Н.М. Дружинина