Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Лихторович С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Куликовой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Альфа Ритейл Компани», ИНН 5405409496, ОГРН 1105405006321, г.Новосибирск к обществу с ограниченной ответственностью «Сибирьстройинвест», ИНН 2225059254, ОГРН 1032202267833, г.Барнаул Алтайского края, о признании действующим договора аренды нежилых помещений №00511100180 от 09.12.2011 и встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Сибирьстройинвест», г.Барнаул к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Ритейл Компани», г.Новосибирск об обязании освободить помещение площадью 3 328,9 кв.м, расположенное в нежилом отдельно стоящем здании Торгово-развлекательного центра «Весна» по адресу: 656054 Алтайский край, г.Барнаул, ул.Малахова,86 в, в течение 5 дней с даты вступления в законную силу решения по настоящему делу, при участии в судебном заседании представителей:

от истца – Шаля Т.В. (доверенность от 10.09.2014),

от ответчика – Трещева А.Г. (доверенность от 12.11.2014), Молчанова В.В. (доверенность от 01.07.2014),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (далее ООО) «Альфа Ритейл Компани» обратилось в арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) «Сибирьстройинвест» о признании действующим договора аренды нежилых помещений №00511100180 от 09.12.2011.

Исковые требования обоснованы статьями 305, 309, 310, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), мотивированы тем, что 09.12.2011 между истцом и ответчиком был заключен долгосрочный договор аренды нежилых помещений №00511100180, в соответствии с условиями которого ООО «Сибирьстройинвест» передало ООО «Альфа Ритейл Компани» за плату во временное пользование помещение площадью 3 328, 9 кв. м, расположенное в здании Торгово-развлекательного центра «Весна» по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 86 в, в целях организации и коммерческой деятельности арендатора для размещения и эксплуатации магазина/торговой точки под коммерческим обозначением (торговым знаком) «Бахетле» с ассортиментом продаваемых товаров, выполняемых/оказываемых услуг, перечисленных в пункте 1.1 договора. 02.06.2014 арендодатель направил арендатору уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, 25.06.2014 - уведомление об освобождении арендуемого помещения в срок до 25.07.2014. Истец считает, что, арендные отношения до настоящего времени не прекращены, арендатор продолжает использовать помещения в соответствии с предусмотренными договором целями, осуществляя перечисление арендных платежей; отсутствует задолженность по иным платежам, установленным договором. Полагает, что выставлением ежемесячных счетов по арендной плате, приемкой перечисленных денежных средств и ежемесячным подписанием актов сверок, ответчик фактически признает договор аренды действующим.

Определением от 10.10.2014 суд по ходатайству истца принял обеспечительные меры, в виде запрета ООО «Сибирьстройинвест» чинить препятствия ООО «Альфа Ритейл Компани», в праве пользования арендуемым помещением по адресу: 656054, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Малахова, 86 в, площадью 3 328, 9 кв. м., номера на поэтажном плане: этаж первый: 1-39, антресоль:1-39, расположенном в нежилом отдельно стоящем здании Торгово-развлекательный центр «Весна», с кадастровым номером: 22:63:03 01 05:2637, в том числе ограничивать подачу коммунальных и иных эксплуатационных услуг, до вступления в законную силу решения арбитражного суда по настоящему делу.

Определением от 13.11.2014 суд принял к производству встречное исковое заявление ООО «Сибирьстройинвест» к ООО «Альфа Ритейл Компани» об обязании ООО «Альфа Ритейл Компани» освободить помещение площадью 3 328,9 кв.м, расположенное в нежилом отдельно стоящем здании Торгово-развлекательного центра «Весна» по адресу: Алтайский край, г.Барнаул, ул.Малахова,86 в, в течение 5 дней с даты вступления в законную силу решения по настоящему делу.

Встречные исковые требования обоснованы статьей 622 ГК РФ, мотивированы тем, что договор аренды нежилых помещений №00511100180 от 09.10.2014 расторгнут 20.07.2014 в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в связи с ненадлежащим исполнением арендатором договорных обязательств. В соответствии с п.3.3.22 договора, арендатор обязан был освободить спорное помещение в течение 5 дней, однако, уклонился от освобождения помещения, продолжает фактическое пользование спорным имуществом, осуществляет коммерческую деятельность. Решением от 03.10.2014 по делу № А03-13271/2014 Арбитражный суд Алтайского края отказал ООО «Альфа Ритейл Компани» в удовлетворении исковых требований к ООО «Сибирьстройинвест» о признании незаконным одностороннего отказа ответчика от исполнения договора аренды нежилых помещений № 00511100180 от 09.12.2011. Указанным решением суд отказал в принятии в порядке 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) дополнительного требования о признании договора аренды действующим. Определением Арбитражного суда Алтайского края от 23.07.2014 по делу № А03-13271/2014 были приняты обеспечительные меры в виде запрета ответчику чинить препятствия истцу в праве пользования арендуемым помещением. Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2014 по делу № А03-13271/2014 обеспечительные меры отменены, в связи с чем, у истца отпали законные основания для дальнейшего пользования помещением ответчика.

В связи с принятием встречного искового заявления рассмотрение дела откладывалось.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца по первоначальному иску была заслушана в качестве свидетеля Лямкина Марина Сергеевна – директор магазина «Бахетле» по ул. Малахова, 86в в Торгово-развлекательном центре «Весна». Пояснила, что работает на данной должности в ООО «Альфа Ритейл Компани» с 01.07.2014, до этого времени с апреля 2012г. работала заведующей отделом «овощи, фрукты». Контактировала с представителем арендодателя по вопросам согласования режима работы, в том числе в праздничные дни, проведения праздничных мероприятий, бесплатно изготавливали торт для Торгово-развлекательного центра; если происходит авария, то главный инженер магазина контактирует с инженером торгового центра. Подтвердила, что 29.12.2014 произошла авария в магазине. Составлен акт с участием сотрудников Торгово-развлекательного центра.

В настоящем судебном заседании представитель истца на иске настаивает, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении, отзыве на встречный иск, представил дополнительные документы. Считает, что представленными документами подтверждается продолжение между сторонами договорных отношений, в документах указано – арендодатель и арендатор, ответчик истребует показания счетчика, составляет акты сверки расчетов, истец продолжает вносить все платежи по договору; сохранились производственные отношения, содержания помещения, приборов учета. Полагает, что встречный иск не подлежит удовлетворению, ссылается на постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда, считает, что наличие у арендодателя права отказаться в одностороннем порядке от договора еще не влечет его расторжение. Поскольку арендатор не был согласен с расторжением договора, и не было заключено двухстороннее соглашение о расторжении договора, арендодатель должен был обратиться с соответствующим иском в суд, однако не обратился. Полагает, что действия арендодателя были направлены на повышение арендной платы. Вложенные денежные средства в ремонт помещения предполагали длительные отношения между сторонами. Представитель истца полагает, что нет оснований для прекращения производству по настоящему делу, поскольку суд по делу № А03-13271/2014 рассматривал другое требование, отказал истцу в принятии заявленного в порядке уточнения требования о признании договора аренды действующим.

Представитель ответчика исковые требования не признает, ссылается на доводы, изложенные в отзыве на иск, во встречном исковом заявлении. Считает, что договор расторгнут в одностороннем порядке на основании п.6.2 договора, в связи с чем, правоотношения считаются прекращенными с 20.07.2014. Представленные в дело документы свидетельствуют о том, что все действия арендодателя направлены на прекращение договора. Решением по делу № А03-13271/2014, вступившим в законную силу, суд установил какие нарушения договора аренды имели место со стороны арендатора. Арендатор не исполнил обязанность по возвращению арендуемого помещения после прекращения договора, занимает помещение только на основании определения о принятии обеспечительных мер, вынесенного по настоящему делу. Просит истцу в иске отказать, обязать арендатора возвратить помещение, отменить обеспечительные меры по вступлению решения в законную силу, указав на это в решении суда. Ссылается на п.38 Информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, связанных с «арендой». Полагает, что все платежи, поступающие от истца в адрес ответчика, являются платой за фактическое пользование помещением; обстоятельства, на которые ссылается истец, свидетельствуют лишь о фактических взаимоотношениях сторон. Полагает, что производство по делу подлежит прекращению на основании п.2 ч.1 ст. 150 АПК РФ, ссылаясь на дело № А03-13271/2014.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как следует из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 03.10.2014 по делу № А03-13271/2014, постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014, между ООО «Сибирьстройинвест» (арендодатель) и ООО «Альфа Ритейл Компани» (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений № 00511100180 от 09.12.2011, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное пользование (аренду) помещение площадью 3 328,9 кв.м, расположенное в нежилом отдельно стоящем здании Торгово-развлекательного центра «Весна» с подземной автостоянкой, общей площадью 30 054,8 кв. м, находящемся по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 86 в.

Договор был заключен сроком на 10 лет с 09.12.2011 по 08.12.2021 (п. 2.3 договора) и зарегистрирован в установленном законом порядке 24.01.2012.

В соответствии с п.4.4.1 договора минимальная арендная плата и плата за эксплуатацию оплачиваются арендатором ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 20 числа текущего месяца аренды.

Пунктом 6.2 договора аренды установлены основания для расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке: невнесение арендатором, какого-либо платежа, предусмотренного договором (под невнесением понимается также и внесение только части платежа) более 30 дней; просрочка выполнения требований государственных, муниципальных и иных органов, учреждений, организаций, уполномоченных физических и/или юридических лиц более чем на 25 банковских дней, а равно повторное нарушение указанных требований в течение 6 месяцев в связи с осуществлением деятельности арендатором в помещении/здании; несогласования текущего ремонта помещения, его отделки, переоборудования, перепланировки, установление в помещении охранной, пожарной сигнализации, системы кондиционирования, вентиляции, проведение ремонтно-отделочных работ, затрагивающих инженерные системы, обслуживаемые арендодателем с арендодателем и/или иными необходимыми лицами по договору; нарушение правил, норм и/или требований технической эксплуатации, противопожарной безопасности, экологических, санитарных, гигиенических и/или иных правил, норм, требований, регламентирующих пользование нежилыми помещениями более 2 раз; в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения арендатором иных обязанностей, предусмотренных п. 3.3.3, п.3.3.12, п. 3.3.13, п. 3.3.24, п. 3.3.28 договора; иных случаях, установленных договором.

При этом, договор будет считаться расторгнутым по истечение 30 календарных дней с даты получения указанного письменного уведомления арендатором.

Помещение согласно договору аренды было передано арендатору и использовалось им в период действия договора и по настоящее время.

Уведомлением от 02.06.2014 арендодатель заявил об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, указав на неоднократное нарушение арендатором условий договора, предусматривающих, в том числе, соблюдение правил и норм технической эксплуатации, противопожарной безопасности, обязательства по своевременному внесению арендных и иных платежей. 25.06.2014 истец получил уведомление об освобождении арендуемого помещения в срок до 25.07.2014.

Полагая, что односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды помещения является незаконным, истец обратился в суд с иском – дело № А03-13271/2014.

В удовлетворении указанных требований истцу было отказано. Суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для признания решения о расторжении договора аренды нежилых помещений № 00511100180 от 09.12.2011, выраженного в уведомлении от 02.06.2014, незаконным. Апелляционный суд не усмотрел оснований для отмены решения суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п.1 ст. 610 ГК РФ).

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Статьей 619 ГК РФ, регламентирующей досрочное расторжение договора по требованию арендодателя, предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

В соответствии с пунктом 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке.

Пунктом 6.2 договора аренды сторонами согласовано, что по требованию арендодателя договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в случаях нарушения арендодателем какой-либо свое обязанности, предусмотренной договором, при условии письменного уведомления арендатора за 30 дней до предполагаемой даты расторжения договора и получения его арендодателем.

Как следует из обстоятельств и материалов дела, арендатором ООО «Альфа Ритейл Компани» допускались нарушения установленных пунктом 4.4.1 договора сроков внесения минимальной арендной платы и платы за эксплуатацию - ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца аренды. Указанные сроки нарушались истцом неоднократно и на период более 30 дней.

На дату направления ответчиком уведомления от 02.06.2014 об одностороннем расторжении договора задолженность истца по договору составляла 2 804 465 руб. 27 коп., в том числе задолженность за апрель 2014 года - 946 813 руб. 26 коп., задолженность за май 2014 года - 1 857 652 руб. 01 коп.

Последующая частичная оплата истцом задолженности не устраняет факты неоднократных нарушений истцом сроков внесения арендной платы более чем на 30 дней, являющихся одним из самостоятельных оснований для одностороннего расторжения договора аренды со стороны арендодателя в порядке статьи 6.2 договора. Из представленных в материалы дела платежных поручений истца следует, что истцом с 2012 года в неоднократно допускались значительные нарушения сроков оплаты аренды.

Другим основанием для расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке, предусмотренным пунктом 6.2 договора аренды, является нарушение арендатором правил, норм и/или требований технической эксплуатации, противопожарной безопасности, экологических, санитарных, гигиенических и/или иных правил, норм, требований, регламентирующих пользование нежилыми помещениями более 2 раз.

Поскольку пунктом 3.3.5 договора на арендатора возложена обязанность содержать помещение в чистоте и исправном состоянии в соответствии с правилами, требованиями и нормами технической, противопожарной безопасности, а при необходимости привести и содержать помещение с указанными правилами, требованиями и нормами, пунктом 3.3.11 договора установлена ответственность истца перед ответчиком за содержание и функционирование надлежащим образом помещения; пунктом 3.3.13 - обязанность устранять неисправности, повреждения, их последствия, последствия аварий в помещении, коммуникациях и системах жизнеобеспечения помещения, произошедшие в результате деятельности истца; пунктом 3.3.25 - обязанность хранить в помещении товар, материалы, оборудование, иное имущество в соответствии с необходимыми нормами хранения, пожарной безопасности при складировании товаров и осуществлении коммерческой деятельности в помещении, в том числе демонстрации товаров посетителям, не загромождать проходы, выходы из помещения товарами, материалами, оборудованием, иным имуществом, то суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о нарушении именно истцом условий договора.

Суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что поскольку материалами дела подтверждаются факты нарушений арендатором условий договора аренды, о чем ему было надлежащим образом сообщено, арендодатель в соответствии с условиями договора правомерно отказался от его исполнения в одностороннем порядке.

Полагая что, договор аренды не прекращен и является действующим, а стороны по- прежнему продолжают взаимоотношения в соответствии с условиями договора, истец обратился с настоящим иском в суд.

Ответчик, полагая, что договор является расторгнутым, однако, несмотря на это, арендатор помещение не возвратил, продолжает его использование, предъявил встречные исковые требования к истцу об обязании освободить занимаемое помещение.

В силу ч.2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с пунктом 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки. Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ч.1 ст. 1 ГК РФ).

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (ч.3, ч.4 ст. 1 ГК РФ).

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (ч.1 ст. 9 ГК РФ).

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ст. 9 АПК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из положений ст. 71 АПК РФ следует, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судебными актами по делу № А03-13271/2014, имеющими преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, установлен факт правомерного отказа ООО «Сибирьстройинвест» от исполнения договора аренды нежилых помещений №00511100180 от 09.12.2011 в одностороннем порядке.

В силу указанных выше норм гражданского законодательства и условий указанного договора аренды, договор является расторгнутым. Доводы ответчика о необходимости арендодателя обратиться в суд с иском о расторжении договора являются ошибочными, обращение в суд с иском о расторжении договора в том случае, когда право на односторонний отказ от договора предусмотрено договором, не требуется.

При таких обстоятельствах оснований для признания договора аренды нежилых помещений №00511100180 от 09.12.2011 действующим у суда не имеется, в связи с чем, первоначальные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Доводы истца о том, что договор является действующим, противоречат закону и материалам дела. Документы, показания свидетеля, на которые ссылается истец, свидетельствуют лишь об исполнении возложенных на него обязанностей, установленных ст. 622 ГК РФ.

Поскольку договор аренды нежилых помещений №00511100180 от 09.12.2011 расторгнут, в силу закона и договора у арендатора ООО «Альфа Ритейл Компани» возникло обязательство по возврату арендованного имущества арендодателю. Встречные исковые требования суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Из положений пункта 5 статьи 96 АПК РФ следует, что в случае отказа в удовлетворении иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска.

В связи с отказом истцу по первоначальному иску в удовлетворении требований, суд находит необходимым указать в решении по настоящему делу на отмену обеспечения иска после вступления решения в законную силу.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному и встречному иску суд относит на ООО «Альфа Ритейл Компани».

Оснований для прекращения производству по делу в соответствии с п.2 ч.1ст. 150 АПК РФ судом не установлено. Требование о признании договора аренды действующим не было принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ и в рамках дела № А03-13271/2014 не рассматривалось.

Руководствуясь статьями 110, 167-171,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Альфа Ритейл Компани» освободить нежилое помещение общей площадью 3 328,9 кв.м, расположенное в нежилом отдельно стоящем здании Торгово-развлекательного центра «Весна» по адресу: 656054 Алтайский край, г.Барнаул, ул.Малахова, 86 в, в течение 5 дней с даты вступления в законную силу решения по настоящему делу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альфа Ритейл Компани» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сибирьстройинвест» 4 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Отменить обеспечительные меры, принятые по настоящему делу определением суда от 10.10.2014, после вступления данного решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в течение месяца после принятия решения в Седьмой арбитражный апелляционный суд, либо в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья С.В. Лихторович