Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Музюкина Д.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Арефьевой А.С., рассмотрев в судебном заседании с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» дело по заявлению муниципального образования город Рубцовск Алтайского края в лице администрации г. Рубцовска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 21.10.2021 № КУВД-001/2021-42896682/2,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1, ФИО2, ФИО2,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО3 по доверенности № 266/П/9943 от 14.12.2021, диплом СГА № 8422 от 10.08.2009, паспорт,

от заинтересованного лица – ФИО4 по доверенности № Д-0287 от 15.12.2021, диплом АГУ № 136 от 20.06.1990, служебное удостоверение № 067755 от 22.01.2018,

от третьих лиц – не явились, извещены надлежаще,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование город Рубцовск Алтайского края в лице администрации г. Рубцовска (далее - Администрация) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - Управление) о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 21.10.2021 № КУВД-001/2021-42896682/2.

В обоснование заявленных требований указано, что Управлением неправомерно приостановлена государственная регистрация прав Администрации на жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, в связи с отсутствием нотариального удостоверения, поскольку в соответствии с частью 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон 218-ФЗ, Закон о регистрации) сделки по отчуждению или договоры ипотеки, долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению за исключением сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Управление в отзыве на заявление указало, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, поскольку соглашение об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, находящегося в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу № 70-2021-СВ, представленное на государственное регистрацию, совершено в простой письменной форме, что не соответствует требованиям действующего законодательства и влечет ничтожность данного соглашения. Кроме того, на государственную регистрацию права собственности не было представлено заявление о государственной регистрации права собственности муниципального образования город Рубцовск Алтайского края на заявленный объект недвижимости согласно представленного соглашения № 70-2021-СВ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1, ФИО2, ФИО2, которые отзыв на заявление не представили, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, хотя о времени и месте его проведения извещены надлежаще. На основании части 3 статьи 156, части 3 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в их отсутствие.

В судебном заседании представитель заявителя на удовлетворении заявленных требований настаивала, представитель заинтересованного лица в удовлетворении заявления просил отказать.

Изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

Распоряжением администрации города Рубцовска Алтайского края от 17.04.2015 № 196-р многоквартирный жилой дом № 242 по ул. Комсомольской в г. Рубцовске Алтайского края признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 15).

Постановлением администрации города Рубцовска Алтайского края от 06.10.2020 № 2400 земельный участок, расположенный по адресу: Алтайский край, г. Рубцовск, ул. Комсомольская, 242, категории земель населенных пунктов, с
кадастровым номером: 22:70:021129:5, с видом разрешенного использования «для
многоквартирной застройки», общей площадью 1746 кв.м. и находящиеся на нем
объекты недвижимого имущества изъяты для муниципальных нужд (л.д. 16).

В пункте 2.3 названного постановления указано на необходимость комитету администрации города Рубцовска по управлению имуществом подготовить соглашения об изъятии жилых помещений для муниципальных нужд, находящихся в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, по адресу: <...>.

13.10.2021 между Администрацией исобственниками комнаты № 13 по ул. Комсомольской, 242 в г. Рубцовске, а именно: ФИО1, ФИО2, ФИО2 заключено соглашение № 70-2021-СВ об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, находящегося в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (далее - Соглашение, л.д. 12-14).

В тот же день 13.10.2021 ФИО1, ФИО2, ФИО2 в лице представителя ФИО5 обратились в Управление с заявлением о переходе права общей долевой собственности в отношении жилого помещений, расположенного по адресу: <...>. Совместно с заявлением в Управление было представлено Соглашение (л.д. 62-63).

При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов государственным регистратором было установлено, что собственником спорного нежилого помещения, в том числе является несовершеннолетний ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Поскольку Соглашение, представленное на государственное регистрацию, совершено в простой письменной форме, нотариально не удостоверено, а также на государственную регистрацию не представлено заявление о государственной регистрации права собственности муниципального образования город Рубцовск Алтайского края на заявленный объект недвижимости согласно представленного Соглашения, уведомлением от 21.10.2021 № КУВД-001/2021-42896682/2 Управление на основании пунктов 5 и 7 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ приостановило государственную регистрацию перехода права собственности в отношении спорного объекта недвижимости до 21 января 2022 года (л.д. 18).

В уведомлении от 21.10.2021 № КУВД-001/2021-42896682/2 Управление указало, что для устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации, необходимо представить заявление о государственной регистрации права собственности муниципального образования город Рубцовск Алтайского края на заявленный объект недвижимости и правоустанавливающий документ, оформленный в соответствии с требованиями действующего законодательства.

21.10.2021 Администрацией в Управление был подан дополнительный пакет документов, в котором было представлено заявление о регистрации права общей долевой собственности (1/3 доли) муниципального образования город Рубцовск Алтайского края на заявленный объект недвижимости (л.д. 72-75).

Поскольку ранее третьими лицами было представлено заявление о регистрации перехода права в отношении объекта недвижимого имущества, а не 1/3 доли в праве собственности на объект, а также не был представлен правоустанавливающий документ, оформленный в соответствии с требованиями действующего законодательства, уведомлением от 21.10.2021 № КУВД-001/2021-42896682/7 Управление сообщило о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав (л.д. 64).

Полагая, что решение Управления о приостановлении государственной регистрации является незаконным, Администрация обратилась с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Суд полагает, что заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Обязанность по обоснованию и доказыванию фактов нарушения прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в арбитражный суд (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлен положениями Федерального закона № 218-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

Согласно статье 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (статья 14 Федерального закона № 218-ФЗ).

В силу части 4 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ).

В силу части 4 статьи 29 Закона о регистрации государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ) и форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ).

Основанием для приостановления государственной регистрации права в отношении жилого помещений, расположенного по адресу: <...>, явилось, в том числе несоответствие Соглашения, представленного на государственную регистрацию, требованиям действующего законодательства, поскольку Соглашение не было нотариального удостоверено.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1 статьи 163 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

В соответствии с частью 1 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 54 Федерального закона № 218-ФЗ сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Данная норма определена законодателем как общее правило для целей защиты долевых собственников от злоупотреблений со стороны недобросовестных долевых сособственников, для предотвращения совершения сделок одних собственников без соблюдения преимущественного права других долевых собственников, для целей предотвращения мошеннических сделок, реализации прав в отношении незначительных долей, то есть для целей защиты добросовестных долевых собственников.

В соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Введенная Федеральным законом от 30.04.2021 № 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» часть 1.1 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ предусматривает, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей, в том числе за исключением сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Кроме того, статьей 60 Федерального закона № 218-ФЗ, регламентирующей особенности государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета при изъятии недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд не предусмотрено требование об обязательном нотариальном удостоверении соглашений об изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.04.2019 № 302-ЭС19-3666).

Таким образом, в отношениях с публичными образованиями в рамках изъятия для муниципальных (государственных нужд) такого нарушения не допускается, поскольку изъятие происходит в обязательном порядке и всеми долевыми собственниками совместно.

Учитывая приведенные положения Федерального закона № 218-ФЗ нотариальное удостоверение сделок требуется в случае, если одной из сторон сделки является несовершеннолетний гражданин, и не требуется такого удостоверения при заключении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

В рассматриваемом случае стороной сделки, направленной на изъятие жилого помещения для муниципальных нужд, находящегося в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, является несовершеннолетний гражданин.

Статья 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского поселения относит обеспечение проживающих в поселении и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством.

Согласно статье 14 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся, в том числе признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания; осуществление муниципального жилищного контроля.

В соответствии со статьёй 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Как было указано ранее, нормы Федерального закона № 218-ФЗ об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности по существу направлены на защиту прав долевых собственников.

Вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектным составом, в частности, с лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью (пункт 2 статьи 54 Федерального закона № 218-ФЗ), также обусловлено необходимостью публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц как наиболее слабой стороны в сделке.

Судом установлено, что постановлением от 01.09.2021 № 2324 Администрация, рассмотрев заявление ФИО1, зарегистрированной по месту жительства по ул. Комсомольской, 242, помещение № 13 в городе Рубцовске, действующей за несовершеннолетнего сына ФИО2, дала свое согласие ФИО1 на изъятие путем выкупа 1/3 доли в праве собственности на <...> собственником которой является несовершеннолетний ФИО2, для муниципальных нужд муниципального образования город Рубцовск Алтайского края при условии, что денежные средства, вырученные от изъятия путем выкупа 1/3 доли в праве собственности на <...> для муниципальных нужд муниципального образования город Рубцовск Алтайского края в последующем будут зачислены на счет, открытый на имя несовершеннолетнего ФИО2 (л.д. 17).

Указанные обстоятельства свидетельствуют об осуществлении необходимого публичного контроля (в данном случае со стороны Администрации) с целью защиты прав несовершеннолетнего гражданина как наиболее слабой стороны в сделке.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе распоряжение Администрации от 17.04.2015 № 196-р о признании спорного дома аварийным и подлежащим сносу в целях выполнения краевой адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на 2019-2025 годы», утвержденной постановлением Правительства Алтайского края от 01.04.2019 № 106, постановление Администрации от 06.10.2020 № 2400 «Об изъятии для муниципальных нужд муниципального образования город Рубцовск Алтайского края земельного участка, расположенного по адресу: <...> и находящихся на нем объектов недвижимого имущества», постановление Администрации от 01.09.2021 № 2324 «О даче согласия на изъятие путем выкупа 1/3 доли в праве собственности на <...> для муниципальных нужд муниципального образования город Рубцовск Алтайского края», установив, что соглашение об изъятии заключено с участием публичного органа, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае дополнительного контроля со стороны нотариата не требовалось, в связи с чем по основанию, предусмотренному пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ, Управление неправомерно приостановило государственную регистрацию прав.

Аналогичные правовые выводы изложены в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.12.2020 по делу № А32-20168/2020, в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 05.06.2019 по делу № А50-29677/2018, в постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.02.2019 по делу № А10-3059/2018.

Кроме того, в рассматриваемом случае имеет место конкуренция норм права: части 2 статьи 54 и пункта 6 части 1.1 статьи 42 Закона о регистрации. Часть 2 статьи 54 изначально была предусмотрена в Федеральном законе № 218-ФЗ, вступившем в силу с 01.01.2017. Пункт 6 части 1.1 статьи 42 Закона о регистрации введен указанным ранее Федеральным законом от 30.04.2021 № 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившем в силу со дня его официального опубликования, то есть с 30.04.2021.

Учитывая, что пункт 6 части 1.1 статьи 42 Закона о регистрации введен в действие позднее, чем норма части 2 статьи 54 Закона о регистрации в рассматриваемом случае необходимо руководствоваться более «поздней» нормой, которой сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемые в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, прямо исключены из числа сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, подлежащих нотариальному удостоверению.

Вместе с этим несоответствие формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации) явилось не единственным основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Как было указано ранее, в силу статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Из уведомления от 21.10.2021 № КУВД-001/021/-42896682/2 о приостановлении государственной регистрации прав следует, что в нарушение пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ на государственную регистрацию не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно не представлено заявление о государственной регистрации права собственности муниципального образования город Рубцовск Алтайского края на заявленный объект недвижимости, согласно представленного Соглашения.

В уведомлении заявителям было рекомендовано представить указанное заявление.

Таким образом, отсутствие заявления одной из сторон Соглашения (муниципального образования город Рубцовск Алтайского края в лице администрации города Рубцовск Алтайского края), то есть документа, необходимого для осуществления государственной регистрации прав, является самостоятельным основанием для приостановления государственной регистрации прав.

В целях устранения указанного нарушения 25.10.2021 Администрацией в Управление был подан дополнительный пакет документов, в котором было представлено заявление о регистрации права собственности муниципального образования город Рубцовск Алтайского края на заявленный объект недвижимости (л.д. 78-81).

Таким образом, при проведении правовой экспертизы документов Управлением правомерно было установлено наличие основания для приостановления государственной регистрации прав, предусмотренное пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ.

При таких обстоятельствах требования заявителя удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований полностью отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Д.В. Музюкин