Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Кулика М.А., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ОАО «Полиэкс», г. Бийск к ООО «Механический завод», г.Бийск о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, пени за просрочку возврата имущества, при участии представителей сторон от истца – ФИО1 по доверенности от 02.03.06, от ответчика – ФИО2 по доверенности от 11.03.06,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Полиэкс» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Механический завод» о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, пени за просрочку возврата имущества по договору аренды имущества №4-83 от 25.02.03. в сумме 958?524.02 руб.

Исковые требования обоснованы тем, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды № 4–83 от 25.02.03, согласно условиям которого истец передал во временное пользование ответчику здания №№ 742, 121, 741, 240 «В», автодороги подъездные и лесонасаждения, согласно приложения № 2 к договору. Ответчиком арендная плата не уплачивалась ни в период действия договора, ни после истечения срока действия договора. После истечения срока договора переданное имущество частично приобретено ответчиком по договору купли-продажи, остальная часть не возвращена.

В ходе судебного заседания представитель истца ходатайствовал об увеличении исковых требований. Суд отказано в удовлетворении ходатайства, так как истцом не доплачена государственная пошлина с величенной суммы исковых требований, а также к ходатайству об отсрочке уплаты госпошлины не приложены документы, подтверждающие тяжелое финансовое положение истца и отсутствие денежных средств на расчетом счете.

В судебном заседании представитель истца первоначальные требования поддержал, пояснил, что арендная плата не вносилась. Произвести зачет встречных требований нельзя, поскольку встречных требований не существует. Ответчик продукцию истцу не передавал, каких-либо работ не выполнял. Лица, подписавшие документы со стороны ОАО «Полиэкс», не имели на это полномочий. Представитель просил разрешить спор с вынесением решения в данном заседании, пояснил, что новых доказательств не имеется.

Представитель истца также пояснил, что зачет взаимной задолженности на сумму 100?663 руб. невозможен, поскольку срок исполнения обязанности истца на 30.04.06 не наступил, а внесение арендной платы должно производится ежемесячно. Кроме того, письмо о зачете, подписанное неуполномоченным лицом ФИО3, направлено 23.03.03, до получения ФИО4 указанных в накладной товаров. Арендатор не согласовал с арендодателем размер произведенных неотделимых улучшений и не уведомил истца о необходимости их проведения. Имущество арендатором до настоящего времени не возвращено, писем о возврате имущества истец не получал.

Представитель ответчика иск не признал, пояснив, что обязательства по внесению арендных платежей истцу прекращены путем зачета встречных требований. Между истцом и ответчиком был заключен договор на выполнение работ № 9–33 от 25.02.03. На основании данного договора истец направил в адрес ответчика служебное письмо на срочное изготовление продукции технического назначения от 12.03.03. В указанном письме истец изложил просьбу о зачете стоимости данных работ в счет арендной платы по договору № 4–83 от 25.02.03. Ответчик изготовил и отгрузил истцу пуансон на сумму 50?263.20 руб. и приемник на сумму 50?400 руб., всего на 100?663.20 коп.

В связи с неотложной необходимостью, вызванной стихийными бедствиями (ураган и землетрясение), комиссией в составе представителей ответчика и истца произведены обследования арендованной недвижимости (акты от 02.10.03 и от 20.02.04), в результате которых установлены характер и степень разрушений, сделан вывод о необходимости капитального ремонта, составлены сметы на выполнение работ по капитальному ремонту. На основании п.3.3 договора аренды и п. 1 ст. 616 ГК РФ ответчик был вынужден произвести капитальный ремонт крыши здания № 742 на сумму 496?560.66 руб. и капитальный ремонт зданий №№ 741, 742, 121, 240 «В» на сумму 115?794.94 руб.

Представитель ответчика также признал, что ответчик действительно не возвратил арендованное имущество по окончании срока действия договора № 4–83. Фактически пользование арендованными зданиями 121, 741 и 742 закончилось 07.07.04, так как с 08.07.04 у ответчика возникло право собственности на данные здания. Пользование же зданием № 240 «В» закончилось 31.08.05, так как 22.07.05 в адрес истца направлено письмо исх. № 181 с просьбой оформления акта о возврате имущества. Однако ответчик не направил своего представителя, тем самым, уклонившись от приемки здания № 240 «В». Кроме того, в представленном расчете исковых требований по зданию № 240 «В» истец учитывает ставку налога на землю, в то время как земельный участок находился в аренде у ответчика, с 08.07.04 по настоящее время арендные платежи производит ответчик.

Изучив представленные доказательства, заслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусматривает ст.614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В судебном заседании установлено, что истец и ответчик находятся на смежных земельных участках и между ними сложились длительные хозяйственные отношения.

25.02.2003. между истцом и ответчиком подписан договор аренды № 4–83 сроком действия с 25.02.2003 по 24.02.2004 (л.д. 38-40). В связи с расхождением содержания п. 7.3 Договора в копиях, представленных истцом (л.д. 8-9) и ответчиком (л.д. 38-39), суд с учетом всех обстоятельств дела дает критическую оценку копии, представленной истцом.

Согласно п.1.1 Договора Арендодатель (ОАО «Полиэкс») передает, а Арендатор (ООО «Механический завод») принимает согласно договора, объекты недвижимости, принадлежащие ОАО «Полиэкс» на праве частной собственности, характеристика и арендная плата за пользование которыми согласовано сторонами в приложениях к настоящему Договору, являющихся его неотъемлемой частью.

В приложении №1 стороны согласовали размер арендной платы в месяц в сумме 41?667 руб. (л.д. 10).

В приложении №2 к Договору указано, что ответчику передаются здания №№ 742, 121, 741, 240 «В», автодороги подъездные и лесонасаждения (л.д. 40).

В судебном заседании установлено и это обстоятельство признавалось представителем ответчика, что на основании договоров у ответчика возникла обязанность оплачивать арендные платежи в сумме 41?667 руб. ежемесячно.

Действие договора не продлевалось, поэтому договор прекратил свое действие с 24.02.2004. (л.д. 39 - п.7.3 Договора). Фактически ответчик продолжил использование переданного имущества.

Если арендатор после прекращения договора аренды не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ст.622 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, арендная плата подлежала уплате и после 24.02.2004.

15 мая 2004 года истец по договору купли-продажи продал ответчику недвижимость площадью 12?058.9 кв.м. Площадь объекта определена на основании технического паспорта, изготовленного Бийским филиалом ДФГУП «Алтайтехинвентаризация». Договор купли-продажи зарегистрирован Учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.07.2004 (л.д. 32- копия договора купли-продажи).

Как признали представители сторон в судебном заседании в состав отчужденного по договору купли-продажи от 17.05.2004 имущества вошли объекты недвижимого имущества, обозначенные в договоре аренды как здания №№ 121, 741 и 742.

При таких обстоятельствах арендная плата в размере 41?667 руб. подлежала внесению ответчиком в период с 25.02.2003 по 07.07.2004. Суд соглашается с расчетом задолженности за указанный период, составленным представителем ответчика, в сумме 676?080.68 руб. (л.д. 35).

После 08.07.2004 у ответчика сохранилась обязанность по оплате арендованного им здания №240 «В». 22.07.2005 руководитель ответчика направил в адрес истца письмо с предложением принять здание №240 «В» в срок до 31.07.2005., однако истец каких-либо мер к получению объекта не принял. Как пояснил представитель ответчика в судебном заседании в настоящее время данное здание находится на производственной территории истца и никем не используется (л.д.63-64 – письмо с предложением принять здание). Таким образом, обязанность по оплате арендных платежей за здание №240 «В» имелась у ответчика в период с 08.07.2004 по 31.07.2005.

Суд частично соглашается с расчетом арендной платы за здание №240 «В», составленным ответчиком (л.д. 36). Исходя из общей площади арендованных зданий (12?020 кв.м.), площади здания №240 «В» (860 кв.м.) и общей суммы арендной платы за все здания, размер арендной платы за здание №240 «В» составляет 2?981 руб. в месяц.

Ответчик при составлении расчета ошибочно исключил из суммы арендной платы сумму налога на землю.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.4 ст.421 Гражданского кодекса РФ).

При заключении договора аренды от 25.02.2003 стороны согласовали итоговую сумму арендной платы 41?667 руб. в месяц. Мотивы, которыми стороны руководствовались при установлении конкретного размера платы, не имеют правового значения и не могут быть учтены как основание для изменения условий договора в одностороннем порядке. При таких обстоятельствах ссылка ответчика на приложение №1 к договору аренды, в котором приведены мотивы установления суммы арендной платы, является необоснованной (л.д. 10).

Таким образом, общая сумма арендной платы за здание №240 «В» за период с 08.07.2004 по 31.07.2005. (12 полных месяцев и 24 дня), исходя из ставки 2?981 руб. в месяц составляет 38?079.87 руб.

Общая сумма задолженности по арендной плате равна 714?160.55 руб. (38?079.87 руб.+ 676?080.68 руб.).

Суд соглашается с расчетом процентов за пользование чужими денежными средствами, составленным ответчиком, поскольку данный расчет не нарушает прав истца (л.д. 35). Сумма процентов составляет 2?130.36 руб.

Суд также соглашается с расчетом пени за период с 25.02.2003 по 07.07.2004 на сумму 6?833.37 руб. По расчету суда сумма пени за период с 08.07.2004 по 31.07.2004. составляет 1?200 руб. Учитывая противоправное поведение истца, уклоняющегося от приема здания №240 «В» суд на основании ст.333 Гражданского кодекса РФ уменьшает размер неустойки за период с 08.07.2004 по 31.07.2004. до 800 руб.

Таким образом, общая сумма неустойки составляет 7?633.37 руб. (800 руб. + 6?833.37 руб.).

Общая сумма обоснованных требований истца к ответчику составляет 723?924.28 руб, в том числе 714?160.55 руб. задолженность по арендной плате, 2?130.36 руб. – проценты за пользование чужими денежными средствами и 7?633.37 руб. неустойка за просрочку возврата имущества.

Необоснованны доводы истца о том, что помимо зданий ответчику в аренду передавались дороги и лесонасаждения.

Пункт 1 ст.432 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды должен быть указан объект аренды (п.3 ст.607 Гражданского кодекса РФ).

Заключенный между сторонами договор аренды и приложения к нему не содержат условий, позволяющих определенно установить какие именно автодороги подъездные и лесонасаждения переданы ответчику.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что стороны по договору аренды от 23.02.2003 согласовали передачу зданий №№742,121,741 и 240 «В». В остальной части договор аренды является незаключенным и не влекущим правовых последствий.

В силу ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В судебном заседании установлено, что ответчик частично исполнил свои обязательства по оплате задолженности по арендной плате путем зачета встречных требований по оплате поставленной продукции и по оплате выполненных работ по капитальному ремонту арендованного имущества.

Между истцом и ответчиком был заключен договор на выполнение работ № 9–33 от 25.02.03. (л.д. 41). На основании данного договора истец направил в адрес ответчика служебное письмо на срочное изготовление продукции технического назначения от 12.03.03. (л.д. 43). В указанном письме истец изложил просьбу о зачете стоимости данных работ в счет арендной платы по договору № 4–83 от 25.02.03. Ответчик изготовил и 30.10.03 отгрузил истцу пуансон на сумму 50?263, 20 руб. и приемник на сумму 50 400 руб. всего на 100?663.20 коп. Передача продукции подтверждается товарной накладной № 10 от 30.04.03, счет-фактурой № 00000013 от 30.04.03. (л.д. Цена выполненных работ была согласована с ОАО «Полиэкс», что оформлено протоколом согласования цены №16 от 23.05.2003 (л.д. 44).

Таким образом, в результате поставки продукции у истца возникла задолженность перед ответчиком на сумму 100?663.20 руб.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст.616 Гражданского кодекса РФ).

В судебном заседании установлено, что в результате стихийных бедствий (ураган и землетрясение) недвижимое имущество, арендованное ответчиком по договору от №4-83 от 25.02.03., получило повреждения.

Представленными письменными доказательствами подтверждается согласие истца на выполнение ответчиком капитального ремонта зданий, а также подтверждается стоимость выполненных работ: на капитальный ремонт крыши здания № 742 на сумму 496?560.66 руб. и на капитальный ремонт зданий №№ 741, 742, 121, 240 «В» на сумму 115?794.94 руб.

Названные обстоятельства подтверждаются следующими письменными доказательствами:

- Справками Управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям о стихийных бедствиях (л.д. 47-48),

- Письмом директора ООО «Механический завод» от 18.02.2004 на имя генерального директора ОАО «Полиэкс» с просьбой о создании комиссии для обследования поврежденного здания №742 (л.д. 49),

- Актом от 02.10.2003 обследования поврежденных зданий №№741,742,121,240 «В» (л.д. 50),

- Актом установления размеров и характера повреждений от 20.02.2004 (л.д. 51),

- Примерной сметой на ремонт зданий №№741,742,121,240 «В» от 03.10.2003 (л.д. 52),

- Примерной сметой на ремонт крыши здания №742 (л.д. 53),

- Счет-фактурой №45 от 24.02.2004 (л.д. 54),

- Счет-фактурой №105 от 31.10.2003 (л.д. 55),

- Договором подряда от 20.02.2004 на ремонт кровли здания (л.д. 56),

- Приказами №88 от 02.10.2003 и №16 от 18.02.2004 о переводе сотрудников ООО «Механический завод» для ремонта зданий (л.д. 57,58),

- Актом приёмки выполненных работ по ремонту кровли здания №742 от 23.02.2004 (л.д. 59),

- Актом приёмки выполненных работ по ремонту зданий №№741,742,121,240 «В» от 29.10.2003 (л.д. 60),

- иные документы, подтверждающие приобретение ООО «Механический завод» строительных материалов для ремонта поврежденных объектов и расчет за них (л.д. 79-117).

Обязанность истца оплатить полученную от ответчика продукцию и услуги по капитальному ремонту зданий предусмотрена статьями 486 и 616 Гражданского кодекса РФ. Общая сумма, подлежащая оплате, составляет 713?018.80 руб (100?663.20 руб. + 496?560.66 руб. + 115?794.94 руб.).

Согласно ст.410 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Как предусматривает ст.616 Гражданского кодекса РФ нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы.

Пункт 3.3 договора аренды от 25.02.2003 арендатор вправе произвести капитальный ремонт, предусмотренный соглашением сторон или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть её в счет арендной платы (л.д. 38).

Таким образом, действующими нормами права предусмотрено право ответчика произвести зачет встречных требований в одностороннем порядке. В судебном заседании установлено, что ответчик воспользовался своим правом и произвел зачет стоимости переданной продукции и услуг по капитальному ремонту в счет своей задолженности по арендным платежам.

Это обстоятельство подтверждается следующими доказательствами: письмом первого заместителя генерального директора ОАО «Полиэкс» от 12.03.2003 с просьбой зачесть стоимость поставляемой продукции в счет арендных платежей (л.д. 43), письмами ответчика №99 от 31.10.2003 и №29 от 24.03.2004 о зачете стоимости ремонтных работ на суммы 496?560.66 руб. и на 115?794.94 руб. (л.д. 62,63).

Кроме того, зачет встречных требований подтвержден копией договора купли-продажи недвижимого имущества, подписанным сторонами 17.05.2004 и зарегистрированным в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.07.2004 (л.д. 32-34). В пункте 1.3 Договора стороны указали, что в отношении передаваемое недвижимого имущества (здания №№741,742,121) какие-либо споры отсутствуют.

Согласно ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценку доказательствам имеет право давать только суд первой инстанции, поскольку он исследует все доказательства непосредственно в судебном заседании (ст.71, п.2 ч.4 ст.170 АПК РФ). Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, а вывод о достоверности доказательства может быть сделан судом, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Суд дает критическую оценку доводам истца об отсутствии зачета встречных требований, поскольку истец знал о просрочке уплаты арендных платежей с марта 2003 года, однако предъявил исковое заявление лишь в феврале 2006 года. Каких-либо имущественных претензий за трёхлетний период истец ответчику не предъявлял.

Согласно ст.319 Гражданского кодекса РФ, п.11 постановления Пленума ВАС от 08.10.1998 №14 встречные требования ответчика погашают, в первую очередь, основную задолженность по арендным платежам.

Таким образом, сумма задолженности по арендным платежам составляет 1?141.75 руб. (714?160.55 руб. - 713.018.80 руб.). Сумма процентов за пользование чужими денежными средствами равна 2?130.36 руб. Неустойка за задержку возврата арендованного имущества составляет 7?633.37 руб.

Государственная пошлина взыскивается с истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.309,319, 486, 606,614, 616, 622 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 167-170, 176, 180 арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд,

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Механический завод», г.Бийск в пользу открытого акционерного общества «Полиэкс», г. Бийск 10?905.48 руб., в том числе сумму задолженности по арендным платежам 1?141.75 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами 2?130.36 руб., неустойку за задержку возврата арендованного имущества 7?633.37 руб.

Взыскать с открытого акционерного общества «Полиэкс», г. Бийск в доход Федерального бюджета РФ 15?902.23 руб. госпошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Механический завод», г.Бийск в доход Федерального бюджета РФ 183.01 руб. госпошлины

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию в течении месяца с даты изготовления полного текста решения.

Судья М.А.Кулик