Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Гуляева А.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шитовым О.Ю., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Сателлит», (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Барнаул, о признании недействительным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю от 23.12.2020 №22/001/007/2020-487 об отказе в государственной регистрации права и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю зарегистрировать право собственности на объект недвижимости,

при участии в заседании представителей:

от заявителя – ФИО1, по доверенности от 01.12.2020, диплом от 22.03.2021,

от заинтересованного лица – ФИО2, по доверенности от 30.12.2020, диплом от 07.07.2004,

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью «Сателлит» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением о признании недействительным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее – заинтересованное лицо) от 23.12.2020 №22/001/007/2020-487 об отказе в государственной регистрации права и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю зарегистрировать право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи от 10 марта 2020 года 460/521 доли в праве собственности на здание проходной 1961 года постройки, площадью 1040,7 кв.м., кадастровый номер 22:63:040118:117, расположенное по адресу: <...>, а также право аренды земельного участка, назначение – земли населенных пунктов для эксплуатации производственных и административных зданий, строений, сооружений, S-5618+/- 26 кв.м., кадастровый номер 22:63:0101118:1448, по адресу: <...> в течение 15 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Требование истца мотивировано положениями статей 131, 244, 250, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 14, 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статей 69, 87, 89 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве», со ссылкой на необоснованный отказ регистрирующего органа в регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, приобретенного на торгах при реализации имущества в ходе исполнительного производства, со ссылкой на отсутствие нотариального удостоверения сделки. Считает, что Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, заключенного по результатам проведения публичных торгов, не предусмотрена, а с учетом целей нотариального удостоверения сделки, соблюдение нотариальной формы договора при реализации имущества с публичных торгов в рамках исполнительного производства не требуется.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю представлен письменный отзыв на иск, в котором заявлены возражения против требований заявителя. Считает, что реализация арестованного имущества на торгах не освобождает заявителя от соблюдения требований законодательства при совершении сделки купли-продажи, поскольку Федеральный закон от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в рассматриваемом случае не является специальным к Федеральному закону от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а действия организатора торгов не заменяют действия нотариуса.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы в обоснование заявленного по делу требования и возражений против него.

Выслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, суд установил следующее.

25 февраля 2020 года на торговой площадке в разделе «Имущественные торги», находящейся в информационно-телекоммуникационной сети «Иинтернет» (адрес: https: //www.rts-tender, процедура № 26456) проведен открытый электронный аукцион на право приобретения арестованного имущества, принадлежащего АО «Барнаульский радиозавод» - Лот № 2, состоящий из 460/521 доли в праве собственности на здание проходной, 1961 года постройки, площадью 1040,7 кв.м., кадастровый номер 22:63:040118:117, расположенное по адресу: <...>, а также право аренды земельного участка, назначение – земли населенных пунктов для эксплуатации производственных и административных зданий, строений, сооружений, площадью 5618+/-26 кв.м, кадастровый номер 22:63:010118:1448, по адресу: <...>.

Организатором торгов являлось ООО «ГеоТехПроекг», действующее от имени и поручению Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай на основании договора № 1-АК от 10.01.2020 на право оказания услуг по реализации арестованного имущества.

В соответствии с протоколом №27 от 25.02.2020 о результатах торгов по продаже арестованного имущества и протоколом об определении победителя торгов, проведенных 25 февраля 2020 года в форме электронного аукциона, заявитель признан победителем торов.

Платежными поручениями № 37 от 13.02.2020 на сумму 756 450 руб. и № 70 от 02.03.2020 на сумму 6 747 534 руб. истец оплатил стоимость приобретенного на торгах имущества, что также подтверждается письмом № КХ-5696 от 12.08.2020 Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай.

10 марта 2020 года между заявителем и Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, действующим через ООО «ГеоТехПроект», заключен договор купли-продажи арестованного имущества № 27/1, и подписан акт приема-передачи имущества.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

В соответствии со статьей 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

18 марта 2020 года заявитель предоставил в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю заявление о регистрации перехода права собственности на 460/521 доли в праве собственности на здание проходной, 1961 года постройки, площадью 1040,7 кв.м., кадастровый номер 22:63:040118:117, расположенное по адресу: <...> , а также право аренды земельного участка, назначение – земли населенных пунктов для эксплуатации производственных и административных зданий, строений, сооружений, площадью 5618+/-26 кв.м., кадастровый номер 22:63:010118:1448, по адресу: <...>.

Государственная регистрация неоднократно приостанавливалась, а в соответствии с уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю №22/001/007/2020-487 от 23.12.2020 в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности заявителю отказано.

Причиной отказа регистрирующим органом в государственной регистрации права явилось непредставление заявителем нотариально удостоверенного договора купли- продажи арестованного имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 1 статьи 201 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

В силу пункта 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункты 2 и 8 части 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Закона №218-ФЗ).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного Закона и требованиям принятых в соответствии с названным Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным Законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона 218-ФЗ).

В статье 26 Закона №218-ФЗ приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, в частности, согласно пункту 7 части 1 статьи 26 названного закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 42 Закона №218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 №4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью 19 статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно положениям части 6 статьи 69 Федерального закона от 02.10.2007 № 229- ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве) и разъяснениям, данным в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50, в случае отсутствия (недостаточности) у должника иного имущества взыскание может быть обращено на долю должника в общей (долевой и совместной) собственности в порядке, предусмотренном статьей 255 ГК РФ.

Таким образом, Закон об исполнительном производстве прямо предусматривает возможность обращения взыскания на долю должника в общем имуществе, в том числе по требованию судебного пристава-исполнителя.

При этом, положения статей 87, 89 Закона об исполнительном производстве определяют продажу имущества должника путем проведения торгов в форме аукциона и путем публичного предложения в случае, если торги в форме аукциона признаны несостоявшимися.

При продаже с публичных торгов доли в праве общей долевой собственности остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. При этом положения статьи 250 ГК РФ не препятствуют участнику общей долевой собственности участвовать в публичных торгах на общих основаниях (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2011 №569-О-О).

Требование пункта 1 статьи 42 Закона №218-ФЗ о необходимости нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество направлено на проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности.

Поскольку при продаже доли в праве общей долевой собственности с публичных торгов остальные участники долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли не имеют, то правило пункта 1 статьи 42 Закона №218-ФЗ о нотариальном удостоверении сделки с учетом особенностей заключения договора по результатам торгов по реализации арестованного имущества не применяется.

В силу положений статьи 42 Закона №218-ФЗ нотариальное удостоверение сделки обязательно в случае добровольного отчуждения имущества собственником (собственниками), в то время как в процедуре реализации имущества в ходе исполнительного производства на имущество должника обращается принудительное взыскание в целях максимального удовлетворения требований кредиторов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 86 Закона об исполнительном производстве, принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи путем публичных торгов специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Поскольку при продаже доли в праве общей долевой собственности с публичных торгов остальные участники долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли не имеют, то правило пункта 1 статьи 42 Закона №218-ФЗ о нотариальном удостоверении сделки с учетом особенностей заключения договора по результатам торгов по реализации имущества лица, в рамках исполнительного производства, не применяется.

С учетом изложенного, принимая во внимание публичный характер процедуры реализации имущества в ходе исполнительного производства и проводимых в ее рамках торгов, особенности статуса судебного пристава-исполнителя и специализированной организации, осуществляющей реализацию арестованного имущества, исходя из того, что Законом об исполнительном производстве необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности заключенного по результатам проведения публичных торгов не предусмотрена, а с учетом целей нотариального удостоверения сделки, соблюдение нотариальной формы договора при реализации имущества с публичных торгов в рамках исполнительного производства не требуется, договор купли-продажи от 10 марта 2020 года заключен специализированной организацией с победителем торгов в ходе процедуры исполнительного производства, в соответствии с порядком, регламентируемым Законом об исполнительном производстве, нарушений положений названного закона при проведении торгов и заключении договора не установлено, государственная регистрация спорного договора купли-продажи от 10 марта 2020 года возможна без нотариального удостоверения.

С учетом установленных по делу обстоятельств, доводы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о необходимости применения императивной нормы о соблюдении нотариальной формы договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество отклоняется судом как несостоятельный, основанный на неверном толковании норм действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

Учитывая изложенное, требования заявителя о признании недействительным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю от 23.12.2020 №22/001/007/2020-487 об отказе в государственной регистрации права, а также об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю зарегистрировать за обществом с ограниченной ответственностью «Сателлит» право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи от 10.03.2020 подлежат удовлетворению.

Понесенные заявителем расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с заинтересованного лица в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю от 23.12.2020 №22/001/007/2020-487 об отказе в государственной регистрации права.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю зарегистрировать за обществом с ограниченной ответственностью «Сателлит» право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи от 10.03.2020 - 460/521 доли в праве собственности на здание проходной 1961 года постройки, площадью 1040,7 кв.м., кадастровый номер 22:63:040118:117, расположенное по адресу: <...>, а также право аренды земельного участка, назначение – земли населенных пунктов для эксплуатации производственных и административных зданий, строений, сооружений, S-5618+/-26 кв.м., кадастровый номер 22:63:0101118:1448, по адресу: <...>, в течение 15 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сателлит» 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Сателлит» из федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению №88 от 17.02.2021.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.С. Гуляев