Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Дружининой Н.М.., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Касимовым Э.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению открытого акционерного общества «Барнаулкапстрой» (ОГРН 1102225010392, ИНН 2225112780), г. Барнаул к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Алтайскому краю об оспаривании постановления от 21.02 2013 № 03-11/073 по делу об административном правонарушении,

с участием представителей сторон:

от заявителя – Корчуганова О.В., доверенность от 09.04.2013 № 21;

от заинтересованного лица – Ивлев А.Г., доверенность от 23.07.2012 № 140,

У С Т А Н О В И Л:

Открытое акционерное общество «Барнаулкапстрой», г. Барнаул (далее – Общество, ОАО «Барнаулкапстрой») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Алтайскому краю (далее – Управление Роспотребнадзора, административный орган) об оспаривании постановления от 21.02 2013 № 03-11/073 о привлечении к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ).

Мотивируя заявленные требования, Общество указало, что в договоре от 10.07.2012 № 871-12 участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее – Договор), заключенного ОАО «Барнаулкапстрой» с участником долевого строительства отсутствуют положения, ущемляющие права дольщика. В связи с чем нарушения положений норм Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в действиях Общества отсутствуют.

Управление Роспотребнадзора в отзыве на заявление возражало против удовлетворения заявленных требований, указав при этом, что Общество было привлечено к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ, в связи с тем, что положения пунктов 2.2, 4.2.1, 4.2.3 и 9.5 ущемляют права гражданина – участника долевого строительства, на которого в соответствии с часть 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, а также статьей 9 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», при приобретении им жилого недвижимого имущества для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, распространяются законодательство о защите прав потребителей.

Представитель Общества в судебном заседании пояснил, что пункт 2.2 договора долевого строительства, не ущемляет прав участника долевого строительства, поскольку в совокупности с другими условиями Договора (пунктом 7.3), в случае доказанности факта уменьшения площади квартиры на соразмерное уменьшение цены договора.

Пункт 4.2.1 Договора, в соответствии с которым дольщик обязан принять объект долевого строительства в течение семи дней с момента получения сообщения от застройщика, основан на положениях пункта 4 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), который предоставляет право сторонам договора о деловом строительстве самостоятельно определить срок, в течение которого дольщик обязан принять квартиру.

Включение в Договор пункта 4.2.3 вызвано необходимостью исключить случаи злоупотребления своими правами дольщиками, которые на желают нести бремя содержания недвижимого имущества (квартир), а застройщик не имеет возможности расторгнуть договор аренды земельного участка по окончании строительства, в связи с чем несет существенные убытки. Наличие данного пункта не противоречит требованиям законодательства о долевом строительстве и не ущемляет прав дольщика.

Наличие в пункте 9.5 Договора, предусматривающего передачу споров на рассмотрение Алтайского третейского суда, также, по мнению Общества, не ущемляет прав участника долевого строительства, поскольку указанный пункт внесен в Договор с согласия дольщика. Кроме того, данный пункт не исключает подсудность споров по выбору потребителя.

В судебном заседании представитель Управления Роспотребнадзора поддержал доводы, изложенные в отзыве на заявление, а также пояснил, что пунктом 2.2 Договора нарушаются права потребителя, установленные статьей 29 Федерального закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей), согласно которому он вправе требовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги). Формулировка же указанного пункта Договора исключает возможность соразмерного уменьшения стоимости приобретенной им квартиры, при уменьшении площади объекта долевого строительства. Также, пункт 4.2.1 Договора ограничивает установленный законом срок принятия объекта долевого строительства, обязывая участника долевого строительства принять объект строительства в течение семи дней с момента получения сообщения от застройщика, чем ущемляет права дольщика.

Кроме того, пункт 4.2.3 Договора незаконно ограничивает права участника долевого строительства на регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества, поскольку устанавливает срок для осуществления дольщиком такой регистрации, в то время как Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничение такого срока не предусматривает.

Пункт 9.5 ограничивает право участника долевого строительства по своему выбору определять подведомственности возникающих с застройщиком споров.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к следующему.

Прокуратурой Алтайского края в связи с поступлением информации о нарушениях прав граждан в сфере долевого строительства проведена проверка заключенных ОАО «Барнаулкапстрой» в качестве застройщика договоров участия в долевом строительстве.

В ходе проверки установлено, что 10.07.2012 между ОАО «Барнаулкапстрой» и участником долевого строительства Гайворонской Марией Ивановной был заключен договор № 871-1, согласно которому последняя обязуется принять участие в долевом строительстве 10-этажного жилого дома по улице Лазурная, 41 в г. Барнауле и уплатить обусловленную договором стоимость строительства квартиры площадью 35,01 м? в указанном доме. Застройщик в свою очередь обязуется построить данный дом за счет средств участников долевого строительства и после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать квартиру дольщику.

При этом Обществом в пункты 2.2, 4.2.1, 4.2.3 и 9.5 Договора внесены условия ограничивающие права Гайворонской М.И. на соразмерное уменьшение стоимости квартиры, при уменьшении ее площади, на минимально установленный законом срок принятия объекта долевого строительства с момента получения сообщения от застройщика о готовности квартиры к передаче, на государственную регистрацию права собственности участником долевого строительства на квартиру, а также право по своему выбору определять подведомственность споров, возникающих по поводу исполнения Договора.

Выявленные нарушения послужили поводом для вынесения 04.02.2013 постановления о возбуждения в отношении Общества дела об административном правонарушении по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ – включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя.

Для принятия решения о привлечении к административной ответственности, материалы в отношении Общества были направлены в Управление Роспотребнадзора.

Постановлением Управления Роспотребнадзора от 21.02.2013 № 03-11/273 по делу об административном правонарушении Общество было привлечено к административной ответственности и ему назначено наказание в виде штрафа в размере 10 000 рублей.

Не согласившись с вынесенным постановлением ОАО «Барнаулкапстрой» обжаловало его в арбитражный суд.

Суд считает заявление Общества не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законами и иными нормативными актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Пунктом 4 статьи 421 Кодекса предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 4 данного Закона к существенным условиям договора долевого строительства относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с его проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Таким образом, участник долевого строительства, приобретая квартиру для личных нужд и инвестируя денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), является потребителями услуг, оказываемых Обществом, по результату исполнения договора ему предоставляется конкретная квартира, площадью, указанной в заключенном договоре.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора (часть 2 статьи 7 Закона).

Пункт 2.2 Договора гласит, что все расчеты по настоящему договору производятся в соответствии с пунктами 3.1 – 3.3 Договора. Перерасчет по результатам замеров органа, осуществляющего техническую инвентаризацию, не производится.

Формулировка указанного пункта о возможном расхождении данных фактического учета площади квартиры (по техническому паспорту) с проектными данными, указанными в договоре, где разница в стоимостном выражении возмещению не подлежит, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя. Тем самым, условия, содержащиеся в пункте 2.2 договора, ограничивают право дольщика на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной им квартиры, установленное часть 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ.

С учетом положений части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, договор не должен содержать условия, ущемляющие права потребителя (застройщика). Данное положение прямо предусмотрено в пункте 1 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1999 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

При таких обстоятельствах арбитражный суд находит правомерным вывод административного органа о том, что пункт 2.2 Договора ограничивает право дольщика на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры.

Пунктом 4.2.3 Договора установлено, что дольщик обязуется после получения от застройщика необходимых документов зарегистрировать право собственности на квартиру за свой счет в течение двух месяцев.

Положениями части 3 статьи 13 и части 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сроков для осуществления дольщиком регистрации права собственности на объект долевого строительства не предусмотрено, в связи с чем определение такого срока является правом участника долевого строительства.

Частью 1 статьи 21 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что с момента достижения совершеннолетия гражданин обладает полной дееспособностью и может создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность).

Частью 1 статьи 421 ГК РФ закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Таким образом, поскольку регистрация права собственности на объект долевого строительства является правом дольщика, то он правомочен самостоятельно распорядиться данным правом, в том числе добровольно взяв на себя обязательство реализовать указанное право в определенные сроки, в связи с чем довод Общества о том, что пункт 4.2.3 Договора не противоречит законодательству и не ущемляет прав участника долевого строительства, суд находит обоснованным.

Пунктом 4.2.1 Договора на дольщика возложена обязанность принять квартиру по акту приема-передачи или иному документу о передаче квартиры не позднее семи рабочих дней со дня получения сообщения застройщика о завершении строительства дома.

Вместе с тем, частью 4 статьи 8 Федерального закона 214-ФЗ установлено, что срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Следовательно, пункт 4.2.1 Договора не соответствует положению части 4 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ ограничивая установленный законом срок принятия квартиры, чем ущемляет права последнего.

С учетом изложенного суд считает доводы заявителя относительного указанного положения Договора необоснованными.

Пунктом 2 статьи 17 Федерального закона от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» установлено, что потребитель самостоятельно определяет подведомственность споров, в которых будут рассматриваться его требования к контрагенту, в первую очередь исходя из критерия удобства участия самого потребителя в судебном разбирательстве. При этом законодатель не установил процессуальных правил для рассмотрения споров, в которых потребитель является ответчиком, так как по общему правилу иск предъявляется в суд по месту нахождения ответчика (статья 28 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). В связи с этим дела с участием потребителей подлежат рассмотрению в суде по месту жительства потребителя. Вышеизложенная гарантия, предоставляемая потребителю-гражданину законом, не может быть изменена или отменена договором.

В связи с чем, включение в пункт 9.5 Договора положения, согласно которому в случае невозможности разрешения споров путем переговоров, стороны передают их на рассмотрение в Алтайский третейский суд, решения которого окончательные и обжалованию не подлежат, нарушают права и законные интересы потребителя.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличие в действиях Общества состава административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ.

Руководствуясь статьями 207- 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Открытому акционерному обществу «Барнаулкапстрой» в удовлетворении заявления о признании постановления от 21.02.2013 Управления Роспотребнадзора по Алтайскому краю по делу об административном правонарушении незаконным отказать.

Решение может быть обжаловано в течении десяти дней со дня принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) через канцелярию арбитражного суда Алтайского края.

Судья Н.М. Дружинина