Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Синцовой В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Юдиной Т.А. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фортуна» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Рубцовск, Алтайский край о признании недействительным решения Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Рубцовск, Алтайский край от 21.11.2013 № 236 об отмене решения Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края от 01.02.2013 № 77 «Об утверждении условий приватизации здания конторы, здания гаражей, пристройки к зданию гаражей общей площадью 950,2 кв.м, расположенных на земельном участке по адресу: Россия, <...>», с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Рубцовска, г. Рубцовск, Алтайский край,

при участии в заседании:

от заявителя – ФИО1, по доверенности от 03.09.2012 № 22 АА 0701864 (до перерыва),

от заинтересованного лица – ФИО2, по доверенности № 659 от 23.10.2013 (до перерыва),

от третьего лица – не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Фортуна» (далее – Общество, ООО «Фортуна») обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края от 21.11.2013 № 236 об отмене решения Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края от 01.02.2013 № 77 «Об утверждении условий приватизации здания конторы, здания гаражей, пристройки к зданию гаражей общей площадью 950,2 кв.м, расположенных на земельном участке по адресу: Россия, <...>».

Определением суда от 11 февраля 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Рубцовска (далее – Администрация), г. Рубцовск, Алтайский край.

Требования мотивированы тем, что ООО «Фортуна», в силу закона являющееся субъектом малого и среднего предпринимательства, не утратило преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений муниципальной собственности, и земельного участка, расположенных по адресу <...>, в порядке положений Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в Государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ).

Заявитель ссылается на нарушение его права преимущественного выкупа муниципального имущества, на незаконность оспариваемого решения, в связи с отсутствием оснований в действиях заявителя, установленных п. 9 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ. Проект договора купли-продажи № 203 от 30.09.2013, направленный Администрацией заявителю по результатам урегулированного судом спора по разногласиям сторон договора купли-продажи муниципального имущества, подписан Обществом с протоколом разногласий, направлен в адрес Администрации города Рубцовска. При этом проект договора от 30.09.2013 содержал условие относительно цены земельного участка, не урегулированное судом, что и явилось основанием составления заявителем нового протокола разногласий по цене земельного участка. В результате рассмотрения спора в судебном порядке по протоколам разногласий к первому и второму проекту договоров купли-продажи установленный законом тридцатидневный срок со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества был приостановлен в соответствии с ч.4.1 ст.4 Федерального закона №159-ФЗ. Общество полагает, что оспариваемое решение вынесено незаконно, существенно нарушает права и законные интересы заявителя в области предпринимательской деятельности.

Рубцовский городской Совет депутатов Алтайского края заявленные требования не признал, в отзыве на заявление указал, что оспариваемым решением не нарушены нормы действующего законодательства, поскольку заявителем нарушен порядок приобретения муниципального имущества в собственность, установленный ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ, в частности нарушен срок на подписание проекта договора купли-продажи (п.4 ст. 4 названного закона). Пояснил, что решением Арбитражного суда Алтайского края от 29.07.2013 по делу №А03- 4538/2013, вступившим в законную силу, на Администрацию города Рубцовска была возложена обязанность заключить с ООО «Фортуна» договор купли-продажи административного здания, здания гаражей, пристройки к зданию гаражей, общей площадью 950,2 кв.м., <...>, по выкупной цене в размере 4 801 800 руб. в течении десяти дней с даты вступления в законную силу решения суда. Этим же решением арбитражного суда был признан недостоверным отчет об оценке от 20.12.2012 №12-47, составленный независимым оценщиком ФИО3, на основании которого Рубцовским городским Советом депутатов Алтайского края были утверждены первоначальные условия приватизации объектов недвижимого имущества и земельного участка. Исполняя вступившее в законную силу решение арбитражного суда, Администрация города 30.09.2013 направила в адрес ООО «Фортуна» для подписания договор №203 купли- продажи здания конторы, здания гаражей, пристройки к зданию гаражей, расположенных на земельном участке по ул.Октябрьская,6 в г.Рубцовске, согласно пункта 2.1. которого рыночная стоимость нежилых помещений определена в сумме 4 801 800 руб., рыночная стоимость земельного участка - в сумме 3 036 166 руб. При этом, определяя стоимость объектов, подлежащих отчуждению, Администрация города исходила из буквального толкования резолютивной части судебного решения, которым стоимость нежилых помещений общей площадью 950,2 кв.м была определена в размере 4 801 800 руб. В резолютивной части судебного акта не указано и не определена стоимость земельного участка общей площадью 2 753 кв.м., на котором располагаются нежилые помещения и который также подлежит отчуждению одновременно с продажей этих помещений по рыночной цене. Заинтересованное лицо полагает, что установленная в порядке части 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ решением Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края от 01.02.2013 №77 рыночная стоимость земельного участка общей площадью 2 753 кв.м, по ул.Октябрьская,6 в г.Рубцовске в размере 977 500 руб. с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Алтайского края от 29.07.2013 по делу №А03-4538/2013 не может быть применена, поскольку этим же решением арбитражного суда отчет об оценке от 20.12.2012 №12-47, на основании которого и была определена вышеназванная стоимость земельного участка, признан недостоверным. Таким образом, при подготовке договора купли-продажи от 30.09.2013 №203 Администрация обоснованно указала рыночную стоимость земельного участка по ул.Октябрьская,6 в г.Рубцовске общей площадью 2 753 кв.м, в размере 3 036 166 руб., указанном в заключении эксперта от 12.06.2013 №7-Э-13, положенном в основу принятого судебного акта. Срок на подписание договора купли-продажи был установлен судом в решение, договор должен быть заключен в течение 10-ти дней, тем самым судом фактически сокращен установленный п.4 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ 30-ти дневный срок на подписание договора. Требования суда, изложенные в решении, обязательны для сторон спора, в том числе и по сроку заключения договора. С учетом чего и протокол разногласий заявителя от 04.10.2013 ничтожен, поскольку разногласия по урегулированному решением суда правоотношению не могут возникнуть в силу обязательности судебного акта.

При направлении ООО «Фортуна» для заключения договора купли-продажи от 30.09.2013 №203, условия которого определены судебным актом, Администрация города Рубцовска предложила Стороне по договору явиться к 09-00 час. 09.10.2013 в Рубцовский отдел Управления Росреестра по Алтайскому краю для совместной подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, подлежащие отчуждению, однако к назначенному сроку представитель ООО «Фортуна» для совершения необходимых регистрационных не явился, информации о причинах неявки от ООО «Фортуна» не поступило, что должно быть расценено как уклонение Стороны от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества. В связи с изложенным, считает, что применению подлежат положения пункта 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, в соответствии с которым субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право приобретения арендуемого имущества по истечению срока, установленного законом. Основанием принятия оспариваемого решения является п.10 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ. Срок, установленный данной нормой, при принятии оспариваемого решения соблюден.

Администрация в отзыве на заявление требования считала необоснованными. Полагает, что с момента вступления в законную силу судебного акта по делу №А03-4538/2013 у Администрации не имелось оснований руководствоваться при заключении договора купли-продажи с заявителем, при исполнении данного решения, теми критериями и показателями оценки рыночной стоимости муниципального имущества, которые были отражены в отчете от 20.12.2012 №12-47, признанным судом недостоверным. Полагает, что указание в проекте договора рыночной стоимости земельного участка на основании экспертного исследования и заключения, проведенных в рамках дела №А03-4538/2013 обоснованно и правомерно. Проект подписанного договора купли-продажи был направлен заявителю в срок, установленный решением суда по делу №А03-4538/2013, на основании чего, Администрацией города Рубцовска ее обязательства выполнены в полном объеме. Поскольку заявитель в срок, установленный судебным актом, договор не подписал, оспаривая фактически достоверность рыночной стоимости земельного участка, определенной экспертным заключением, признанным достоверным и обоснованным решением арбитражного суда, вступившим в законную силу, заинтересованным лицом подобное поведение заявителя обоснованно расценено как не подписание договора в срок, установленным в данном случае судебным актом, в связи с чем, оспариваемое постановление принято Администрацией в соответствии с действующим законодательством.

В настоящее судебное заседание представитель третьего лица не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом.

Суд проводит судебное заседание в его отсутствие согласно ст.156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель заявителя на заявленных требованиях настаивал, представитель заинтересованного лица считал заявление необоснованным.

Лица, участвующие в деле, привели свои пояснения.

В судебном заседании 05.05.2014 в порядке ст. 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 06.05.2014 на стадии реплик.

После перерыва судебное заседание продолжено в прежнем составе, без участия лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

С 10 июля 2006 года ООО «Фортуна» имеет во временном пользовании нежилые объекты (здания и земельный участок), расположенные по адресу: <...>, по договорам аренды: №990 от 10.07.2006; №1584 от 01.07.2007; №1799 от 01.06.2008; №2120 от 01.04.2010; №2121 от 01.04.2010; №2122 от 01.04.2010; №2297 от 01.03.2011; №2298 от 01.03.2011; №2367 от 01.11.2011; №2391 от 01.02.2012; №2392 от 01.02.2012; дополнительному соглашению от 01.11.2012 к договору №2392 от 01.02.2012.

26 ноября 2012 года ООО «Фортуна» обратилась в Администрацию города Рубцовска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых объектов муниципальной собственности, расположенных по адресу <...>, общей площадью 950,2 кв.м, с рассрочкой платежа на 3 (три) года, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в Государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Решением Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края от 01.02.2013 г. № 77 названные объекты недвижимости включены в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2013 год.

08.02.2013 Администрацией в адрес Общества направлено предложение о заключении договора купли-продажи, к которому приложены решение от 01.02.2013 об условиях приватизации помещения (далее – решение о приватизации) и проект соответствующего договора № 197. Согласно договору № 197 обществу предлагается приобрести арендуемое муниципальное имущество по цене 16 091800,00 руб., в том числе рыночная цена здания конторы 12 155 000 руб., здания гаражей составляем 2 048 000 руб., пристройки к зданию гаражей составляет 911 300 руб., земельного участка - 977 500 руб., которые подлежат оплате с рассрочкой не более трех лет. Указанная в договоре цена имущества определена условиями приватизации данных объектов недвижимости, основанными, в свою очередь, на отчете об оценке независимого оценщика ФИО3 от 20.12.2012 № 12-47, оценка произведена по состоянию на 02.12.2012.

Договор купли-продажи общество подписало с протоколом разногласий от 05.03.2013, не согласившись с выкупной ценой объектов. В ответ на протокол разногласий Администрация города Рубцовска Алтайского края направила Обществу письмо от 05.03.2013 №1370, с предложением подписать проект договора купли-продажи на условиях, изложенных в первоначальной редакции, за исключением пункта 3.6. договора купли-продажи, который исключен и пункта 7.2., в котором слова на «4-х листах» заменены на слова «на 5-ти листах», при этом, не согласовав разногласия по поводу стоимости муниципального имущества.

Наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, включая цену его продажи, послужили поводом для обращения Общества в Арбитражный суд Алтайского края с требованиями об урегулировании возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества (здания конторы, здания гаражей, пристройки к зданию гаражей) разногласий, признания недостоверной величины рыночной стоимости муниципального имущества, указанной в отчете об оценке от 20.12.2012; обязании Администрации заключить договор купли-продажи здания конторы, здания гаражей, пристройки к зданию гаражей на условиях, изложенный в протоколе разногласий в редакции покупателя (дело № А03-4538/2013).

В рамках рассмотрения вышеуказанного арбитражного дела, определением суда от 30.05.2013 по ходатайству заявителя была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой был поставлен вопрос: «Определить рыночную стоимость объектов, расположенных по адресу: <...> по состоянию на 04.12.2012 и на 30.05.2013 без учета НДС, а именно: административное здание общей площадью 657 кв.м., здание гаражей общей площадью 210 кв.м., пристройка к зданию гаражей общей площадью 83,2 кв.м., земельный участок общей площадью 2753 кв.м».

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела поступило экспертное заключение эксперта ООО «Альфа Эксперт» ФИО4 от 24.06.2013 №7-Э-13, в дальнейшем положенное в основу принятого судебного акта, согласно которому «рыночная стоимость без учета НДС объектов, расположенных по адресу: <...>, составляет: административное здание, общей площадью 657 кв.м, по состоянию на 04.12.2012 составила - 4 015 700 руб., по состоянию на 30.05.2012 - 3 621 700 руб., здание гаражей, общей площадью 210 кв.м, по состоянию на 04.12.2012 - 565 400 руб., по состоянию на 30.05.2012 - 483 000 руб., пристройка к зданию гаражей, общей площадью 83,2 кв.м. по состоянию на 04.12.2012 - 220 700 руб., по состоянию на 30.05.2012 - 187 600 руб., итого по состоянию на 04.12.2012 - 4 801 800 руб., в том числе стоимость земельного участка под объектами недвижимости, общей площадью 2753 кв.м. - 3 036 166 руб., по состоянию на 30.05.2012 - 4 292 300 руб., в том числе стоимость земельного участка под объектами недвижимости, общей площадью 2753 кв.м - 2 933 004 руб.»

Заявителем делу № А03- 4538/13 были уточнены требования в части обязания Администрацию заключить договор купли-продажи здания конторы, здания гаражей, пристройки к зданию гаражей с указанием стоимости муниципального имущества в соответствии с экспертным заключением от 24.06.2013 №7-Э-13. Уточнения приняты судом к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 29.07.2013 года по делу № А03- 4538/13 уточненные требования ООО «Фортуна» удовлетворены в полном объеме. Величина рыночной стоимости муниципального имущества, указанная в отчете об оценке от 20.12.2012, составленного оценщиком ФИО3, признана недостоверной. Администрацию города Рубцовска суд обязал заключить договор купли-продажи административного здания, здания гаражей, пристройки к зданию гаражей, общей площадью 950,2 кв.м., <...>, по выкупной цене в размере 4 801 800 руб. в течение десяти дней с даты вступления в законную силу решения суда.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2013 решение Арбитражного суда Алтайского края от 29.07.2013 по делу №А03-4538/2013 оставлено без изменения.

30.09.2013 Администрация города Рубцовска направила в адрес ООО «Фортуна» (исх. № 3084), в целях исполнения вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Алтайского края по делу №А03-4538/2013, для подписания договор №203 купли- продажи здания конторы, здания гаражей, пристройки к зданию гаражей, расположенных на земельном участке по ул.Октябрьская,6 в г.Рубцовске, согласно пункту 2.1. которого рыночная стоимость нежилых помещений определена в сумме 4 801 800 руб., рыночная стоимость земельного участка под объектами недвижимости – в сумме 3036166 руб.

Одновременно Администрация города Рубцовска предложила представителю ООО «Фортуна» явиться к 09-00 час. 09.10.2013 в Рубцовский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю для совместной подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, подлежащие отчуждению.

Письмом от 04.10.2013 ООО «Фортуна» направила в адрес Администрации подписанный проект договора №203, протокол разногласий к договору №203 купли- продажи здания конторы, здания гаражей, пристройки к зданию гаражей, расположенных на земельном участке по ул.Октябрьская,6 в г.Рубцовске относительно цены земельного участка по ул. Октябрьской, 6. При этом Общество указало, что решение суда не содержит условие о цене земельного участка и указанная Администрацией в договоре стоимость земельного участка не является согласованной сторонами. Общество полагает, что стоимость земельного участка входит в итоговую цену имущества 4 801 800 руб. С учетом изложенного, Общество данным письмом предложило Администрации в течение 30-ти дней с даты получения протокола разногласий к договору № 203 подписать протокол разногласий в редакции Общества, либо направить мотивированный отказ. В случае не согласования разногласий протокол разногласий будет передан Обществом на согласование в суд.

К назначенному на 09.10.2013 сроку представители ООО «Фортуна» для совершения необходимых регистрационных не явились, что было расценено Администрацией как уклонение ООО «Фортуна» от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.

ООО «Фортуна» обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением о разъяснении решения Арбитражного суда Алтайского края от 29 июля 2013 года по делу №А03-4538/2013.

21 октября 2013 года Арбитражным судом Алтайского края было вынесено определение о разъяснении судебного акта, согласно которому в итоговую стоимость муниципального имущества в размере 4 801 800 руб. входит стоимость административного здания, площадью 657 кв.м., рыночной стоимостью по состоянию на 04.12.2012 в размере 4 015 700 руб., здания гаража, общей площадью 210 кв.м., рыночной стоимостью по состоянию на 04.12.2012 в размере 565 400 руб., пристройки к зданию гаражей площадью 83,2 кв.м. рыночной стоимостью по состоянию на 04.12.2012 в размере 220 700 руб.

22.10.2013 Администрация города Рубцовска направила в адрес ООО «Фортуна» письмо №7481, в котором указано, что ООО «Фортуна» признается утратившим преимущественное право на приобретение имущества, арендуемого на основании договоров аренды от 01.11.2011 №2367, от 01.01.2013 №2464, от 01.01.2013 №2465, в соответствии с п.2, ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в Государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

01.11.2013 Общество с ограниченной ответственностью «Фортуна» обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Администрации г.Рубцовска (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Барнаул, Алтайский край, в котором просит обязать Администрацию города Рубцовска заключить договор купли-продажи № 203 от 30.10.2013 на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 04.10.2013 в редакции покупателя в отношении земельного участка общей площадью 2 753 кв.м.

Решением Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края от 21.11.2013 № 236 отменено решение Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края от 01.02.2013 № 77 «Об утверждении условий приватизации здания конторы, здания гаражей, пристройки к зданию гаражей общей площадью 950,2 кв.м, расположенных на земельном участке по адресу: Россия, <...>».

Не согласившись с решением Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края от 21.11.2013 № 236, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для признания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственного органа или органа местного самоуправления недействительными является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 1 статьи 1 Федерального N 159-ФЗ установлено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Из положений статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ следует, что арендуемое имущество может быть приобретено хозяйствующим субъектом малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении названных условий в совокупности: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона (п. 1 в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ); 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 02.07.2013 N 144-ФЗ); 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Обязательным условием для выкупа арендатором государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, является владение и (или) пользование арендатором данным имуществом на законных основаниях (договор или договоры аренды) непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона (пункт 1 статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ).

Положениями статьи 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ предусмотрен порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендованного имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (далее - индивидуальные предприниматели), крестьянские (фермерские) хозяйства.

Материалами дела установлено, и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что ООО «Фортуна» относится к субъектам малого и среднего предпринимательства.

Общество воспользовалось преимущественным правом арендатора на приобретение арендуемого имущества, обратившись с заявлением о реализации своего права в Администрацию 26.11.2012.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в рассматриваемой ситуации органом местного самоуправления была начата процедура приватизации арендуемого Обществом имущества, предусмотренная статьей 4 Закона N 159-ФЗ.

Рубцовским городским советом депутатов Алтайского края решением от 01.02.2013 № 77 утверждены условия приватизации арендуемых Обществом объектов недвижимости, в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу п 2 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 названной статьи).

Таким образом, закон предусматривает императивное правило о соблюдении тридцатидневного срока на подписание договора купли-продажи, указанный срок является пресекательным, в ином случае наступают последствия, установленные указанной нормой.

В силу пункта 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Исходя из содержания и смысла Закона N 159-ФЗ тридцатидневный срок установлен в целях исключения правовой неопределенности по отношению к судьбе арендуемого государственного и муниципального имущества, в отношении которого принято решение о преимущественном праве продажи субъекту малого или среднего бизнеса, при отсутствии со стороны последнего заинтересованности в заключении данного договора.

Вместе с тем, течение вышеуказанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (пункт 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

Общество, получив от Администрации проект договора купли-продажи муниципального имущества № 197, подписало его с проектом разногласий по условиям приватизации, в том числе по стоимости подлежащего выкупу арендуемого имущества.

Указанные разногласия в части выкупной цены административного здания, здания гаражей, пристройки к зданию гаражей, общей площадью 950,2 кв.м., урегулированы между сторонами договора в судебном порядке арбитражным судом по делу № А03-4538/2013 решением от 29.07.2013, вступившим в законную силу с учетом постановления апелляционного суда от 27.09.2013.

В силу п. 4.1 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ приостанавливалось течение 30-ти дневного срока на заключение договора купли-продажи муниципального имущества № 197 в целях определения рыночной цены выкупаемого имущества, как установлено названной нормой закона.

В силу пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исполняя решение арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-4538/2013 об обязании Администрацию города Рубцовска заключить договор купли-продажи административного здания, здания гаражей, пристройки к зданию гаражей, общей площадью 950,2 кв.м., <...>, по выкупной цене в размере 4 801 800 руб. в течение десяти дней с даты вступления в законную силу решения суда, Администрация направила новый проект договора № 203 от 30.09.2013. При этом проект договора содержал условие о рыночной стоимость нежилых помещений в сумме 4 801 800 руб., рыночной стоимости земельного участка - в сумме
3 036 166 руб.

Между тем, принимая в порядке главы 20 Арбитражного процессуального кодекса РФ решение по делу № А03-4538/2013, арбитражный суд разрешал спор в рамках заявленного требования истца. В предмет требования истца урегулирование разногласий по цене земельного участка не входило, соответственно судом не принималось решение по цене земельного участка.

Мотивировочная часть решения суда по вышеназванному делу содержит выводы (на стр. 7) о соответствии экспертного заключения, вынесенного в рамках арбитражного дела и содержащего оценку стоимости земельного участка, требованиям закона и ссылку на то, что судом сопоставлялась, в порядке ст. 71 АПК РФ, цена рыночной стоимости спорного имущества указанная в отчете № 001-12.12. Вместе с тем, в порядке главы 7 АПК РФ судом не давалась оценка условиям договора о цене земельного участка, не сопоставлялась его стоимость из договора с экспертным заключением и иными отчетами об оценке, из чего следует, что судом не устанавливались обстоятельства относительно вопроса о стоимости земельного участка. Следовательно, данные обстоятельства не могут быть признаны, в порядке ст. 69 АПК РФ, установленными судом.

Таким образом, условиями договора, по которым у его сторон имелись разногласия, являются условия по выкупной цене административного здания, здания гаражей, пристройки к зданию гаражей, общей площадью 950,2 кв.м.

Определением о разъяснении судебного акта по делу №А03-4538/2013 от 21 октября 2013 в мотивировочной части акта суд указал, что основанием для обращения ООО «Фортуна» в арбитражный суд с иском по делу №А03-4538/2013 послужило отсутствие согласования по пунктам 2.1, 2.2, приложения № 1 договора (цена продажи объектов и порядок расчетов). При этом спора о стоимости земельного участка между сторонами не было, что следует из искового заявления (уточненного), в котором истец указывает, что рыночная цена земельного участка, указанного в п.1.1 настоящего договора, составляет 977 500 руб. остается в редакции продавца.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что у заявителя имелись предусмотренные законом основания для разногласий по проекту договора № 203 от 30.09.2013, в порядке п.4, п. 4.1 ст.4 Федерального закона № 159-ФЗ, по рыночной стоимости спорного земельного участка - в сумме 3 036 166 руб., не урегулированной судом, в связи с отсутствием разногласий у сторон договора в данной части.

При этом 10-ти дневный срок для заключения договора купли-продажи, установленный решением арбитражного суда, распространялся на условия договора урегулированные судом в решении в рамках заявленного требования.

Из системного толкования положений статьи 3, частей 1, 2, 4, 8, 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что после принятия органом местного самоуправления решения об условиях приватизации и получения арендатором проекта договора купли-продажи, закон предоставляет возможность защитить нарушенное право путем направления протокола разногласий к договору купли-продажи в части условий приобретения объекта недвижимости и разрешение спора в порядке преддоговорного спора с соблюдением процедуры, установленной законом.

Общество, в установленный статьей 4 Закона N 159-ФЗ тридцатидневный срок 04.10.2013 направило в адрес Администрации подписанный проект договора №203, протокол разногласий к договору №203 купли- продажи здания конторы, здания гаражей, пристройки к зданию гаражей, расположенных на земельном участке по ул.Октябрьская,6 в г.Рубцовске относительно цены земельного участка по ул. Октябрьской, 6., с указанием на то, что по истечение 30-ти дневного срока для урегулирования разногласий, в случае не достижения по ним согласия, спор будет передан на рассмотрение суда.

Как было установлено ранее, в соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Материалами дела, в том числе копией почтового конверта с почтовой отметкой, установлено, что не получив извещения администрации о принятии договора в редакции Общества либо об отклонении протокола разногласий, общество с ограниченной ответственностью «Фортуна» 01.11.2013, то есть в предусмотренный ст. 445 ГК РФ срок, обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Администрации г.Рубцовска, в котором просит обязать Администрацию города Рубцовска заключить договор купли-продажи № 203 от 30.10.2013 на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 04.10.2013 в редакции покупателя в отношении земельного участка общей площадью 2 753 кв.м. (дело № А03-20122/2013, принято к производству Арбитражного суда Алтайского края определением от 11.11.2013).

Таким образом, ввиду оспаривания ООО «Фортуна» в судебном порядке достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества - земельного участка общей площадью 2 753 кв.м., течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, должно было быть приостановлено до дня вступления в законную силу решения суда, в соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ

При этом, судом установлено, что решение суда по делу № А03-20122/2013 на момент вынесения оспариваемого решения не вынесено, определением суда от 21.01.2014 производство по делу № А03-20122/2013 приостановлено.

01.11.2011 Администрация письмом № 7910 обратилась к заинтересованному лицу о включении в повестку дня очередной сессии Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края в ноябре 2013 г. вопроса «Об отмене решения Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края от 01.02.2013 № 77 «Об утверждении условий приватизации здания конторы, здания гаражей, пристройки к зданию гаражей общей площадью 950,2 кв.м, расположенных на земельном участке по адресу: Россия, <...>».

Заключением юрисконсульта Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края ФИО2 установлено отсутствие оснований считать Общество уклонившимся от подписания договора купли-продажи муниципального имущества. а соответственно утратившим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

В силу п. 10 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ в тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 9 настоящей статьи, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, принимает одно из следующих решений: 1) о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации государственного или муниципального имущества, установленных Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества"; 2) об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Заинтересованным лицом принято, в порядке вышеназванной нормы оспариваемое решение об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества, без установленных на то оснований, в отношении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъекта предпринимательства (заявителя), не утратившего такого права в установленном законом порядке.

На основании изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает, что решение Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края от 21.11.2013 № 236 об отмене решения Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края от 01.02.2013 № 77 «Об утверждении условий приватизации здания конторы, здания гаражей, пристройки к зданию гаражей общей площадью 950,2 кв.м, расположенных на земельном участке по адресу: Россия, <...>», неправомерно и нарушает право Общества на реализацию преимущественно права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, т.е. права и законные интересы в области предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно абзацу 1 ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы по оплате госпошлины, понесенные заявителем, взыскиваются арбитражным судом с заинтересованного лица.

Руководствуясь статьями 29, 110, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Фортуна», г. Рубцовск удовлетворить.

Признать недействительным решение Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края от 21.11.2013 № 236 «Об отмене решения Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края от 01.02.2013 № 77 «Об утверждении условий приватизации здания конторы, здания гаражей, пристройки к зданию гаражей общей площадью 950,2 кв.м, расположенных на земельном участке по адресу: Россия, <...>».

Взыскать с Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Рубцовск в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фортуна» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Рубцовск 2000 руб. в счет возмещения расходов по оплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья В.В. Синцова