Гражданский кодекс часть 1

При ведении протокола специалистом Шадриной Я.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Заместителя Прокурора Алтайского края, г.Барнаул к Администрации города Белокуриха, обществу с ограниченной ответственностью «Кристалл»,г.Белокуриха о признании недействительным сделки и применении последствий недействительности ничтожной сделки, при участии в качестве третьих лиц Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральной собственностью по Алтайскому краю,г.Барнаул и федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Алтайскому краю»,г.Барнаул.

С участием представителей сторон

От истца – Шелудько И.Э., по удостоверению

От ответчиков – от Администрации – Казанцев Е.Е. – доверенность от 22.06.06г., от ООО Камаев Ю.Б. – доверенность от 26.06.07г., Маношкина Т.А. – доверенность от 22.05.07г.

От третьего лица – от Тер. Управл. Юшкова О.Е. - доверенность от 24.05.06г., от ФГУ - Пеньков А.А. – доверенность от 07.05.07г.

Специалист Кулак Н.Ю.

У с т а н о в и л :

Прокурор Алтайского края обратился в суд с иском к Администрации города Белокуриха и обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) «Кристалл» о признании недействительной сделкой договора купли-продажи земельного участка, заключенного между ответчиками, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторонами всего полученного по сделке. В качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено Территориальное Управление федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Алтайскому краю и федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата» по Алтайскому краю» (далее ФГУ «ЗКП» по Алтайскому краю»)

В судебном заседании прокурор пояснил, что 29.06.05г. между ответчиками заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого Администрация передала ООО «Кристалл» в собственность земельный участок, расположенный в городе Белокуриха. Согласно, постановлений Совета Министров РСФСР и Постановления Правительства РФ курорт Белокуриха относится к особо охраняемым территориям. В 1992 году определены границы курорта Белокуриха. Отчужденный земельный участок находится на территории 1 санитарной зоны курорта Белокуриха. Особо охраняемые земли курорта Белокуриха, в соответствии с действующим законодательством, являются исключительно федеральной собственностью. Следовательно, у Администрации города Белокурихи отсутствовали основания для заключения договора купли-продажи земельного участка, не входящего в состав муниципальной собственности. При таких обстоятельствах договор заключен не надлежащим продавцом и является недействительной сделкой. Также считает, что отчужденный земельный участок ограничен в обороте, как земли особо охраняемых территорий и его продажа незаконна. Просит применить последствия недействительности сделки и привести стороны в первоначальное положение, обязав Администрацию вернуть покупателю полученные денежные средства и обязав ООО «Кристалл», вернуть полученный земельный участок.

Ответчики исковые требования считают необоснованными. Представители ООО «Кристалл» пояснили, что право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок не зарегистрировано. И у органа местного самоуправления, каковым является Администрация города Белокуриха, имелись основания для распоряжения спорным земельным участком. В земельном кадастровом учете земли курорта города Белокуриха не числятся, как земли особо охраняемых территорий. Спорный земельный участок относится к землям поселений. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения о курорте федерального значения…» вынесено без соответствующих согласований, следовательно, является ничтожным и не подлежит применению. В связи с этим отсутствуют основания считать, что спорный участок расположен в зоне курорта и относится к землям особо охраняемых территорий.

Считают, что договор купли-продажи земельного участка не может расцениваться, как сделка приватизации и доводы прокурора о нарушении законодательства о приватизации необоснованны, так данные нормы не регулируют отношения по купли-продажи земельных участков. Указывают, что статья 96 Земельного кодекса РФ не содержит ограничений на реализацию земельных участков и запрещает изъятие данных земельных участков.

ООО «Кристалл», как лицо в собственности, которого находится недвижимое имущество, имеет исключительное право на выкуп спорного земельного участка и даже отнесение земельного участка к особо охраняемым территориям не лишает права на его выкуп. Спорный земельный участок прошел кадастровый учет, и администрация города Белокурихи, на основании заявления ООО «Кристалл» имела законные права и основания для его отчуждения. Считает необоснованным ссылку прокурора на нарушение статьи 27 Земельного кодекса РФ, так как статья 96 Земельного кодекса РФ указывает, что земельные участки в границах санитарных зон не выкупаются и не изымаются. По мнению ООО «Кристалл», договор купли-продажи земельного участка соответствует всем требованиям закона. Просят в удовлетворении иска отказать.

Представитель администрации указывает, что спорный земельный участок относится к землям поселений, что подтверждается кадастровым планом, и орган местного самоуправления был вправе принимать решения об его отчуждении. По мнению администрации, прокурор фактически оспаривает право собственности муниципального образования на спорный земельный участок и заявляет требования об изъятии земельного участка у ООО «Кристалл», которое является добросовестным приобретателем, что незаконно. Указывает, что до заключения договора купли-продажи ООО «Кристалл» владело земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования. Считает, что в черте города Белокуриха земли особо охраняемых территорий отсутствуют, а выделены лишь зоны особо охраняемых территорий, правовой режим которых регулируют статьи 94-100 ГК РФ. Просит в удовлетворении иска отказать.

Территориальное управление в полном объеме поддерживает исковые требования. Указывает, что спорный земельный участок находится в зоне курорта Белокуриха, что подтверждается картой составленной по материалам землеустроительного дела по межеванию земельного участка курорта Белокуриха. Как земли особо охраняемых территорий, спорный земельный участок, относится к исключительно федеральной собственности, и орган местного самоуправления не имел право на его продажу. Статус курорта Белокуриха подтвержден Постановлением Правительства РФ от 30.10.99г. №1204 и законом Алтайского края от 24.03.2000 года №20-ЗС «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Алтайского края». Считает, что права, предоставленные статьей 36 Земельного кодекса РФ собственнику объекта недвижимости, могут предоставляться с учетом действия статьи 27 Земельного кодекса РФ. Не соглашается с доводами ответчика о том , что не подлежат применению нормы ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Просит удовлетворить исковые требования прокурора в полном объеме.

Представитель ФГУ «ЗК» по Алтайскому краю» разъяснил, что для проведения кадастрового учета заинтересованное лицо обращается с заявкой в учреждение и предоставляют необходимые документы. При проведении кадастрового учета проводится проверка, представленных документов и составляется описание земельного участка, присвоение кадастрового номера изготовления кадастрового плана и формирование кадастровых дел. Пояснил, что кадастрового плана земель города Белокуриха и земель курорта Белокуриха не имеется. Указал, что учреждение осуществляет лишь учет земельных участков и не имеет полномочий по определению их статуса. Удовлетворение исковых требований оставляет на усмотрение суда.

По ходатайству ответчика ООО «Кристалл», суд заслушал специалиста Кулака А.А. Специалист пояснил, что он является предпринимателем, осуществляющим геодезическую и картографическую деятельность. Указал, что, по имеющееся у него информации, карты города Белокуриха и курорта Белокуриха не изготовлялись, границы города Белокуриха невозможно определить до настоящего времени. Межевое дело, представленное в судебное заседание не является правоустанавливающим документом. Данное землеустроительное дело устанавливает проектные границы земельного участка.

Выслушав представителей истца, ответчиков, третьих лиц, специалиста, исследовав письменные материалы дела, суд устанавливает следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 29 июня 2005 года между Администрацией и ООО «Кристалл» заключен договор купли-продажи земельного участка №154 . По условиям данного договора Администрация (продавец) передала в собственность ООО «Кристалл» (покупателю) земельный участок с кадастровым номером 22:64:012601:0083, площадью 282 кв. метров, расположенный по адресу г.Белокуриха ул.Е.Славского (зона курорта). За полученный земельный участок ООО «Кристалл» уплатило 6 880 рублей 80 коп. В кадастрового плане спорного земельного участка от 28.03.07г.г. указано, что земельный участок относится к землям поселений. В пункте 16 плана указано, что согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса РФ земельный участок отнесен к зоне особо охраняемых территорий и режим использования согласно статьям 94-100 Земельного кодекса РФ

По мнению ответчиков, земельный участок до его продажи являлся объектом муниципальной собственности, так как расположен на территории города Белокурихи, в кадастровом учете значится как земли поселений. Суд не соглашается с данными доводами по следующим основаниям.

В настоящее время государственная собственность на земли города Белокуриха не разграничена. В соответствии с пунктом 10 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», в редакции действующей на момент заключения сделки, до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности не требовалось.

Органы местного самоуправления осуществляли распоряжение указанными землями, в пределах их полномочий, если законодательством не было предусмотрено иное. Так статья 17 Земельного кодекса РФ предусматривает возможность нахождения земельных участков в федеральной собственности не только после разграничения государственной собственности на землю, но и в случаях установленных федеральными законами.

В пункте 2 статьи 94 Земельного кодекса РФ установлено, что к землям особо охраняемых территорий относятся земли особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Согласно, пункта 3 статьи 94 Земельного кодекса РФ порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий федерального значения, порядок использования и охраны земель, особо охраняемых территорий федерального значения устанавливаются Правительством РФ на основании федеральных законов.

ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», в редакции, действующей на момент совершения оспариваемой сделки , в пункте 6 статьи 2 устанавливает, что особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти. Далее в пункте 7 указанной статьи определено, что особо охраняемые природные территории федерального значения определяются Постановлением правительства РФ.

В пункте 2 статьи 3 ФЗ «О природных лечебных ресурсах , лечебно-оздоровительных местностях и курортах» также установлено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации.

Курорт Белокуриха признан курортом федерального значения и отнесен к особо охраняемым природным территориям федерального значения Постановлением Правительства РФ от 31.10.99г. № 1204 «Об утверждении Положения о курорте Белокуриха». Суд не принимает доводы ответчика ООО «Кристалл» о том, что указанное Постановление является ничтожным и не подлежит применению, так как не согласовано с субъектом РФ.

В 1995 году было принято Постановление Правительства РФ от 29.08.95г. №851 «О дополнительных мерах по стабилизации экономики в Алтайском крае», в котором принято предложение Государственного комитета РФ по физической культуре и туризму и Министерства здравоохранения и медицинской промышленности РФ, согласованное с администрацией Алтайского края о признании курортом федерального значения курорта Белокуриха в Алтайском крае, в границах определенных постановлением Правительства РФ от 31.0883г. №282. Таким образом, субъект РФ еще в 1995 году согласовал создание федерального курорта Белокуриха.

Статья 4 ФЗ «О природных, лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» указывает, что к полномочиям Правительства РФ относится установление границ и режима округов санитарной охраны курортов федерального значения

В пункте 2 «Положения о курорте федерального значения Белокуриха», утвержденного Постановлением Правительства от 31.10.99г. №1204 установлено, что курорт Белокуриха относится к особо охраняемой природной территории.

Таким образом, земли курорта Белокуриха являются землями особо охраняемых природных территорий федерального значения и в силу вышеуказанных законов являются федеральной собственностью.

Право федеральной собственности на земли курорта Белокуриха, также подтверждается Приложением №1 к Постановлению Верховного Совета РСФСР «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность , государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных областей, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга» от 27.12.91г. № 3020-1, поскольку на момент его принятия курорт Белокуриха имел общереспубликанское значение.

Согласно, Постановления Совета Министров РСФСР от 31 мая 1988г. №282 «Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Белокуриха в Алтайском крае» были установлены границы и режимы округа санитарной охраны курорта Белокуриха.

Суд не принимает довод ООО «Кристалл», что так земли курорта Белокуриха не включены в Единый государственный земельный кадастр особо охраняемых территорий, то и нельзя говорить о том, что на территории города Белокуриха расположены земли особо охраняемых территорий. Отсутствие или наличие государственного кадастрового учета не может являться основанием для установления категории земельных участков или их статуса. Представитель ФГУ «ЗКП» по Алтайскому краю пояснил, что для внесения в государственный земельный кадастр сведений заинтересованное лицо подает заявку и правоустанавливающие документы. На основании именно этих документов и вносится соответствующая запись о категории земельного участка и его статусе.

В 2004 году ОАО «Горно-Алтайская экспедиция», с учетом указанных федеральных законов, и постановлений Совета Министров РСФСР и Правительства РФ составило землеустроительное дело по межеванию земельного участка курорта Белокуриха. Данное межевое дело не является правоустанавливающем документом. На основании Постановления Правительства РФ, согласно материалам межевого дела, составлены соответствующие карты и схемы зон санитарных округов курорта Белокуриха.

Согласно землеустроительному делу по межеванию земельного участка курорт Белокуриха - курорт Белокуриха округ горно-санитарной охраны курорта включает в себя 3 зоны. Земли, входящие во все три санитарные зоны относятся к землям курорта.

На представленной в материалах дела карте выделена 1 санитарная зона курорта, занимающая 101 га. Из этого фрагмента следует, что спорный земельный участок вошел в первую санитарную зону курорта. Согласно, пункта 3 Положения о курорте федерального значения Белокуриха, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 31.10.99г. №1204 общая площадь территории курорта Белокуриха, в границах округа горно-санитарной охраны составляет 23 651,1 га. Из представленных документов договора купли-продажи , постановления администрации города Белокурихи от 29.06.05г. №154 следует, что администрация не оспаривала, что спорный земельный участок находится в зоне курорта. Так как при указания его адреса всегда отмечалось зона курорта.

В пункте 10 статьи 85 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в пределах городских и сельских поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий . земельные участки , включенные в состав зон особо охраняемых территорий используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94-100 Земельного кодекса РФ.

Поскольку спорный земельный участок , по ул.Е.Славского (зона курорта) , относится к землям курорта Белокуриха , он является объектом федеральной собственности.

Администрация, как орган местного самоуправления, в соответствии со статьей 209 ГК РФ, не имела право на его отчуждение, и договор купли-продажи заключен неуполномоченным лицом.

Также суд признает обоснованными доводы прокурора, что поскольку земельный участок расположен в пределах особо охраняемых природных территорий, то на основании пункта 5.1 статьи 27 Земельного кодекса РФ он ограничен в обороте. Согласно статье 36 Земельного кодекса РФ, собственники объектов недвижимости имеют исключительное право на выкуп земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости. При этом выкуп осуществляется в порядке и на условиях , которые установлены Земельным кодексом РФ , федеральными законами. В пункте 8 статьи 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлено, что земельные участки, расположенные в пределах особо охраняемых территорий не подлежат приватизации. В связи с этим действующим законодательством не предусмотрен выкуп земельных участков расположенных в пределах особо охраняемых территорий. Суд считает необоснованными доводы ООО «Кристалл» , что на договор купли-продажи земельного участка не распространяются положения законодательства о приватизации. Статья 217 ГК РФ устанавливает, что имущество, находящееся в государственной собственности может быть передано его собственником в собственность граждан или юридических лиц лишь в порядке установленном законами о приватизации. Нормы Гражданского кодекса РФ применяются, если законом о приватизации не предусмотрено иное. В пункте 8 статьи 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлено, что не подлежат отчуждению земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий.

Суд считает необоснованными доводы ООО «Кристалл» о том, что при рассмотрении спорной сделки следует руководствоваться 96 Земельного кодекса РФ. Указанная статья в пункте 3 устанавливает, что земельные участки границах санитарных зон не изымаются и не выкупаются у собственников. Истец заявляет о незаконности сделки по отчуждению земельного участка, а не его выкупе или изъятии у собственника.

Согласно, пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ ограничиваются в обороте земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемых территорий.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи земельного участка нарушены статья 209 ГК РФ, статья 27 Земельного кодекса РФ и статья 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Статья 168 ГК РФ устанавливает, что сделка несоответствующая требованиям закона ничтожна. При этом сделка недействительна и при соблюдении сторонами всех норм действующего законодательства о порядке заключения договора, на что ссылается ООО «Кристалл». Требования прокурора о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно, статье 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. При таких обстоятельствах требования о приведении участников договора купли-продажи в первоначальное положение суд также признает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Истец в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска. На основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчиков.

На основании статей 167, 168, 209 ГК РФ , статей 17, 27, 85, 94 Земельного кодекса РФ, статьей 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного Процессуального Кодекса РФ арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № 154 от 29.06.05г., заключенный между администрацией города Белокуриха и обществом с ограниченной ответственностью «Кристалл», г.Белокуриха .

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав общество с ограниченной ответственностью «Кристалл» возвратить администрации города Белокуриха земельный участок, площадью 282 кв. метра, кадастровый номер 22:64:012601:0083, расположенный по адресу г.Белокуриха , ул.Е.Славского .

Обязать Администрацию города Белокуриха возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Кристалл» денежные средства в сумме 6 880 рублей 80 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кристалл»,г.Белокуриха 1000 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Взыскать с администрации города Белокуриха 1000 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в апелляционной инстанции арбитражного суда Алтайского края.

Судья Бояркова Т.В.