Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Гуляева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Романовой А.С., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Барнаул, к обществу с ограниченной ответственностью «Проспект», (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Барнаул, о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства и об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, по доверенности от 15.01.2020,

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 04.04.2019,

У С Т А Н О В ИЛ:

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Проспект» (далее – ответчик) о признании отсутствующим права собственности ООО «Проспект», зарегистрированное на объект незавершенного строительства, общей площадью 57,4 кв.м. с кадастровым номером 22:63:020337:118, расположенный по адресу: <...> и об изъятии у ООО «Проспект» путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства общей площадью 57,4 кв.м. с кадастровым номером 22:63:020337:118, расположенный по адресу: <...>.

В ходе рассмотрения дела истец представил уточенное исковое заявление, в соответствии с которым просит признать отсутствующим право собственности ответчика, зарегистрированное на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, площадью 286,1 кв.м. с кадастровым номером 22:63:020337:118, а также изъять у ответчика путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, площадью 286,1 кв.м. с кадастровым номером 22:63:020337:118.

Принимая во внимание право истца, предусмотренное частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд принял к рассмотрению заявленное истцом уточнение исковых требований.

Требования истца обоснованы тем, что ответчику на праве аренды был предоставлен земельный участок для строительства гостиницы. Впоследствии договор в судебном порядке был признан недействительным, при этом в период пользования земельным участком ответчик зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:020337:18, площадью 57,4 кв.м., со степенью готовности 11%. Площадь объекта впоследствии была уточнена и составила 286,1 кв.м. По результатам осмотра земельного участка истец не выявил наличие на земельном участке какого-либо незавершенного строительством объекта, в связи чем истец указывает, что ответчик зарегистрировал право собственности на несуществующий объект, что позволяет ему обратиться за однократным предоставлением земельного участка для завершения строительства на три года. Иск предъявлен в целях недопущения незаконного предоставления истцу в собственность земельного участка и мотивирован статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Ответчик представил письменный отзыв на иск, в котором заявил возражения против требований истца, указывая на фактическое наличие объекта незавершенного строительством объекта и не утраченное право на получение земельного участка в аренды для его завершения строительства.

Производство по делу приостанавливалось в связи с назначением судебной строительно-технической экспертизы и дополнительной судебной строительно-технической экспертизы.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика поддержал доводы отзыва на иск и просил истцу в удовлетворении иска отказать.

Выслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, суд установил следующее.

С 27.05.2010 за городским округом – город Барнаул Алтайского края зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 22:63:020337:4 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>.

29.08.2012 между администрацией города Барнаула и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого указанный выше земельный участок был предоставлен в аренду ответчику сроком на 3 года для строительства гостиницы.

20.02.2015 ответчику выдано разрешение на строительство гостиницы, по адресу: <...>, сроком действия до 12.03.2017.

29.07.2015 за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства – здание гостиницы по адресу: <...>, площадь застройки 57,4 кв. м., степень готовности объекта 12%, что следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН) от 27.10.2015

Соглашением от 31.08.2015 договор аренды от 29.08.2012 расторгнут.

18.11.2015 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула и ответчиком заключен новый договор аренды земельного участка №260 с кадастровым номером 22:63:020337:4 площадью 1 271 кв. м., по адресу: <...>, сроком на 3 года для завершения строительства здания гостиницы. В пункте 1.4 договора указано, что расположенный на земельном участке объект недвижимости принадлежит арендатору на праве собственности.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 18.01.2017 по делу №А03-10406/2016, вступившим в законную силу 21.02.2017, удовлетворено исковое заявление Заместителя прокурора Алтайского края в защиту прав публичного образования – муниципального образования городской округ – город Барнаул Алтайского края в лице Администрации города Барнаула, признан недействительным договор аренды земельного участка №260 от 18.11.2015, заключенный между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула и обществом с ограниченной ответственностью «Проспект».

Данным решением суд также применил последствия недействительности ничтожной сделки в виде возложения на общество с ограниченной ответственностью «Проспект» обязанности вернуть Комитету по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула земельный участок расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 22:63:020337:4, площадью 1271 кв.м.

Земельный участок возвращен ответчиком Комитету по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула по акту приема-передачи земельного участка от 15.03.2018.

Согласно выписке из ЕГРН, по состоянию на 17.01.2019 за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства – здание гостиницы по адресу: <...>, площадь застройки 286,1 кв. м., степень готовности объекта 7%.

Истец ссылается на то, что в рамках осуществления полномочий земельного контроля им производились выезды на земельный участок, расположенный по адресу: <...>. По результатам визуальных осмотров составлены акты от 08.12.2017 и от 25.02.2019, согласно которым какие-либо строительные работы, позволяющие установить наличие объекта незавершенного строительства на земельном участке не выявлены.

В связи с этим истец указывает, что в настоящий момент в ЕГРН зарегистрировано право собственности на фактически несуществующий объект незавершенного строительства.

Ссылаясь на указанные выше обстоятельства, истец заявил по делу два противоречащих друг другу требования. С одной стороны, указывая на фактическое отсутствие незавершенного строительством объекта недвижимого имущества, истец просит признать отсутствующим право собственности ответчика на такой объект. С другой стороны, истец просит изъять у ответчика путем продажи с публичных торгов спорный объект незавершенного строительства, который, согласно доводам истца, фактически отсутствует.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в государственном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В ходе рассмотрения дела ответчик поставил под сомнение указанные истцом акты осмотра от 08.12.2017 и от 25.02.2019, заявив о том, что объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по адресу: <...>, фактически существует.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на период возникновения спорных правоотношений) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичные положения содержатся в частях 2, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из абзаца третьего пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление №25) следует, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Из абзаца пятого пункта 38 Постановления №25 следует, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Таким образом, минимальным критерием отнесения объекта незавершенного строительства к объекту недвижимости является выполнение работ по сооружению фундамента.

Определением от 21.06.2019 суд по ходатайству истца назначил проведение по делу судебной строительно-технической экспертизы, производство которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «ГрандЭксперт» ФИО3.

На разрешение эксперта суд поставил следующие вопросы:

1. Расположен ли на момент экспертного осмотра на земельном участке по адресу: <...>, объект, соответствующий характеристикам объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:020337:118, указанного в техническом плане от 16.01.2019 и в выписке из ЕГРН от 17.01.2019, площадью застройки 286,1 кв.м.?

2. Соответствует ли степень готовности этого объекта на момент осмотра указанной в техническом плане от 16.01.2019 и в выписке из ЕГРН от 17.01.2019 - 7%?

3. Полностью ли завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы в отношении указанного объекта на момент экспертного осмотра?

4. Является ли указанный объект фактически объектом капитального строительства?Обладает ли указанный объект незавершенного строительства прочной связью с землей и возможно ли его перемещение без причинения ущерба, несоразмерного назначению?

Согласно представленного в материалы дела заключения эксперта №06/03-31 от 19.08.2019, эксперт пришел к выводу о том, что на земельном участке по адресу: <...>, расположен объект, соответствующий характеристикам объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:020337:118, указанного в техническом плане от 16.01.2019 и выписке из ЕГРН от 17.01.2019, площадью застройки 286,1 кв.м.

При визуальном обследовании экспертом установлен набор конструктивных элементов исследуемого здания гостиницы, а именно – фундамент монолитный бетонный ленточный, наружными размерами 12,46 м х 22,30 м., шириной до 300,0 мм, глубиной заложения на отдельных участках до 400 мм. По периметру прилегающей территории выполнены работы по устройству ограждения.

Определить соответствие степени готовности, завершение работ по сооружению фундамента или аналогичные им работы в отношении спорного объекта недвижимого имущества эксперту не представилось возможным. При этом, эксперт пришел к выводу о том, что незавершенное строительством здание гостиницы, расположенное на земельном участке по адресу: г. Барнаул. ул. ФИО4, 69, является объектом капитального строительства. Возможность разборки фундамента здания гостиницы на составляющие сборно-разборные конструктивные элементы и установки данных конструкций на подготовленную другую площадку с теми же техническими характеристиками, что и существующая, отсутствует.

Определением от 20.01.2020 суд по ходатайству ответчика назначил проведение по делу дополнительной судебной строительно-технической экспертизы, производство которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Алтайская лаборатория строительно-технической экспертизы» ФИО5.

На разрешение эксперта суд поставил следующие вопросы:

1. Соответствует ли степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:020337:118, расположенного на земельном участке по адресу: <...>, на момент его осмотра указанной в техническом плане от 16.01.2019 и в выписке из ЕГРН от 17.01.2019 - 7%?

2. Полностью ли завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы в отношении указанного объекта на момент экспертного осмотра?

Согласно заключению эксперта №0004/20 от 27.01.2020 степень готовности объекта незавершенного строительства (гостиницы) с кадастровым номером 22:63:020337:118, расположенного на земельном участке по адресу: <...>, на момент его осмотра составляет 7 – 11 %, что соответствует сведениям, содержащимся в техническом плане от 16.01.2019 и в выписке из ЕГРН от 17.01.2019.

Согласно чертежам проекта, фундамент здания должен быть выполнен только под наружные стены, здание имеет рамно-связевую конструктивную схему. Произведенным экспертным осмотром объекта исследования, а также сравнением с проектными данными, установлено, что работы по заливке ленточного железобетонного фундамента завершены в полном объеме.

Представленные в материалы дела заключения экспертов по результатам проведенных по делу первоначальной и дополнительной судебных экспертиз истцом под сомнение не поставлены и способом, установленным законом, не опровергнуты.

Принимая внимание изложенное, суд признает факт возведения фундамента спорного объекта в полном объеме доказанным.

Объект был размещен на земельном участке на законных основаниях, при наличии соответствующего разрешения на строительство. Истечение срока действия разрешения на строительство не делает возведенную постройку самовольной и не влечет ее снос.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявленного по делу искового требования о признании зарегистрированного права собственности ответчика на объект незавершенного строительства отсутствующим.

При оценке требования истца об изъятии у ответчика путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, площадью 286,1 кв.м. с кадастровым номером 22:63:020337:118, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1ГК РФ).

Пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Алтайского края от 18.01.2017 по делу №А03-10406/2016, вступившим в законную силу 21.02.2017, договор аренды земельного участка №260 от 18.11.2015 в целях строительства здания гостиницы, заключенный между истцом и ответчиком, признан недействительным.

При этом, согласно данному решению, оно не направлено на оспаривание зарегистрированного права собственности ответчика. Иск по делу №А03-10406/2016 имел своей целью устранение выявленного нарушения земельного законодательства. В этом же решении судом указано, что ответчик может продолжать строительство объекта на основании ранее полученного разрешения на строительство, а также оформить отношения по землепользованию с соблюдением установленного законом порядка.

Согласно части 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (далее – Закон №137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.

Кроме того, по правилам названной нормы Закона №137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года.

Данная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 №305-ЭС17-2608.

На земельном участке по адресу: <...>, находится принадлежащий истцу на праве собственности объект незавершенного строительства, при этом право ответчика на получение в пользование земельного участка для завершения строительства не утрачено.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что ответчик ранее обращался к истцу с заявлением о продлении договора аренды для завершения строительства, однако такой договор был признан недействительным по иску прокуратуры. Подтвердил, что ответчик повторно обращался в комитет с заявлением о заключении договора аренды для завершения строительства, на которое комитетом был дан ответ о его рассмотрении по результатам рассмотрения судом настоящего дела. Подтвердил, что в настоящее время у ответчика сохраняется право на заключение нового договора аренды для завершения строительства, в случае установления достоверности сведений об объекте в ЕГРН.

Таким образом, правовые основания для удовлетворения требования истца об изъятии у ответчика путем продажи с публичных торгов спорного объекта незавершенного строительства, основанного на положениях статьи 239.1 ГК РФ, отсутствуют.

Учитывая изложенное, суд отказывает в удовлетворении заявленных истцом по делу исковых требований в полном объеме.

Расходы по уплате государственной пошлины, а также судебные издержки в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца.

Между тем, истец от уплаты государственной пошлины освобожден в силу закона.

При рассмотрении дела ответчик представил заявление, в соответствии с которым просил судебные издержки, связанные проведением по делу двух судебных экспертиз, отнести на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.С. Гуляев