Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Алтайского края в лице судьи Кулика М.А., при ведении протокола секретарём судебного заседания Малявиной Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Странник», г. Барнаул Алтайского края к Комитету по управлению муниципальной собственностью города Барнаула, г. Барнаул Алтайского края о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений, произведенных в нежилом здании по адресу <...> при участии в судебном заседании: от истца – ФИО1 по доверенности от 15.12.2010., от ответчика – ФИО2 по доверенности от 11.08.2011.,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Странник» (Далее – ООО ПКФ«Странник») обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд к Комитету по управлению муниципальной собственностью города Барнаула о взыскании стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества в размере 618427 руб. 45 коп. и об обязании ответчика произвести зачёт стоимости неотделимых улучшений, произведенных в нежилом здании, расположенном в <...> в сумме 618427 руб. 45 коп.

Исковые требования обосновываются тем, что истец в 2003 году с согласия ответчика произвёл ремонт находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости, а впоследствии в 2010 году истец купил данный объект недвижимости по рыночной цене. В качестве правового основания исковых требований истцом приведены ссылки на статьи 410, 623 Гражданского кодекса РФ.

В судебном заседании 22.03.2011. представитель истца в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ отказался от иска в части обязания Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула зачесть стоимость неотделимых улучшений в сумме 618427 руб. 45 коп. в счет оплаты обязательства истца по договору № 39 купли-продажи от 02.07.2010. Отказ от иска в части принят судом (т. 1 л.д. 104- заявление).

06.04.2011. производство по делу приостанавливалось в связи с назначением судебно-строительной экспертизы.

В судебном заседании 31.08.2011. представитель истца в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявил ходатайство об увеличении суммы исковых требований до 665660 руб. Ходатайство судом удовлетворено (т.2 л.д.116- определение).

В судебном заседании 14.09.2011. истец изменил основание исковых требований и просил взыскать с ответчика на основании статей 1102, 1103, 1105 Гражданского кодекса РФ сумму неосновательного обогащения в размере стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Изменение основания иска принято судом.

Ответчик представил отзыв, в котором указал, что результаты произведённого истцом ремонта нельзя расценивать в качестве неотделимых улучшений (т.1 л.д.102- отзыв).

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объёме и пояснил, что договор аренды государственную регистрацию не прошел, договор аренды считается незаключенным, тем не менее стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению. На стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в размере стоимости ремонта объекта недвижимости.

Представитель ответчика иск не признал, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Отказ истца от исковых требования в части обязания Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула зачесть стоимость неотделимых улучшений не противоречит закону, не нарушает прав других лиц, поэтому суд в соответствии с ч.2 ст.49, п.4 ч.1 ст.150 Арбитражного процессуального кодекса РФ принимает отказ истца от исковых требований в части суммы основного долга и прекращает производство по делу в этой части исковых требований.

В остальной части исковых требований, а именно в части исковых требований о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения стоимости неотделимых улучшений суд приходит к следующему.

Спорные правоотношения регулируются следующими нормами права.

Статьей 1102 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Исковые требования предъявлены истцом в связи с тем, что им выполнен ремонт объекта недвижимости и на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение за счет истца.

При таких обстоятельствах истцу следовало доказать суду наличие правовых оснований для взыскания неосновательного обогащения и доказать факт увеличения стоимости объекта недвижимости на заявленную в иске сумму.

В качестве неосновательного обогащения может быть возмещена не стоимость произведенных ремонтных работ, а стоимость улучшений недвижимого имущества, которая определяется размером увеличения стоимости имущества в результате произведенных работ. Стоимость улучшений определяется на момент прекращения использования имущества истцом. Кроме того, выполненные улучшения должно отвечать требованиям необходимости и разумности.

При взыскании неосновательного обогащения в виде выплаты приобретателем стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества судебная практика исходит из возможности применения по аналогии закона также статьи 623 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст. 623 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

По смыслу пунктов 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса РФ затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если они проведены с согласия законного владельца имущества.

Таким образом, по настоящему делу правовое значение имеют следующие обстоятельства, подлежащие доказыванию: факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца; размер обогащения, который определяется суммой увеличения стоимости имущества в результате произведенных ремонтно-строительных работ с учетом требований необходимости и разумности на момент прекращения использования имущества истцом; согласие собственника имущества на выполнение неотделимых улучшений имущества.

По настоящему арбитражному делу установлены следующие фактические обстоятельства.

В городе Барнауле на пересечении улицы ФИО3 и проспекта Красноармейского по адресу ул. ФИО3 126 / Красноармейский проспект 31 располагается двухэтажное здание (т.2 л.д. 42 – копия выписки из технического паспорта, т.2 л.д. 65 – фотографии здания).

В 2000 году между истцом и ответчиком подписаны договор аренды недвижимости № 120/ц-2 без даты, в отношении объекта расположенного по адресу: <...> общей площадью 75,5 кв.м., расположенного на первом этаже здания на период по 31.08.2005. (т.1 л.д. 13 – копия договора).

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации указанного выше договора № 120/ц-2 без даты. В судебном заседании представитель истца пояснил о том, что государственная регистрация договора не производилась.

Таким образом, договор № 120/ц-2 без даты не заключен сторонами.

Впоследствии 05.12.2006. между истцом и ответчиком подписан договор аренды № 120/Ц на объект недвижимости по ул.ФИО3 126, по условиям которого истец принял, а ответчик передал во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 113,5 кв.м., расположенное на втором этаже здания. Срок договора аренды определен с 01.12.2006. до 30.11.2011. (т.1 л.д.17- копия договора).

Договор аренды прошел государственную регистрацию 01.07.2008., о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре.

В дальнейшем стороны заключили договор от 02.07.2010. № 39 купли-продажи 784/1000 долей нежилого здания литер А по адресу <...> Цена продаваемого объекта по договору – 2,21 млн. руб. (т.1 л.д. 21 – копия договора купли-продажи).

В пункте 1.2 Договора отражено, что выкупаемые площади находятся на первом и втором этажах здания.

В пункте п.7.4. Договора закреплено, что при согласовании Сторонами размера стоимости неотделимых улучшений имущества, указанного в п.1.1., Стороны вправе внести соответствующие изменения в договор купли - продажи. При наличии разногласий в размере такой суммы, спор подлежит рассмотрению в судебном порядке.

Содержание пункта 7.4 Договора не противоречит пункту 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные неотделимые улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В дальнейшем истец по договору №72 от 22.11.2010. купил оставшиеся 216/1000 долей в здании по ул.ФИО3 126 / пр.Красноармейский 31 за 620 тыс. руб. На основании договора 18.01.2011. произведена регистрация перехода права собственности (т.2 л.д. 46 – копия договора купли-продажи, т.2 л.д. 47, оборот – отметка о регистрации перехода права собственности).

Таким образом, здание по ул.ФИО3 126 / пр.Красноармейский 31 выбыло из муниципальной собственности.

Из материалов дела также усматривается, что в 2003 году истец действительно производил ремонтные работы в здании по адресу: <...>

Факт проведения ремонтных работ подтверждается следующими доказательствами.

12.03.2003. истец обратился к ответчику с просьбой разрешить провести капитальный ремонт арендуемого им на основании договора от 01.09.2000. муниципального нежилого помещения, площадью 153,5 кв.м. (л.д. 61 – копия заявления).

На заявлении имеется отметка ответчика о согласовании капитального ремонта.

В дефектном акте без даты, составленном представителями истца и третьими лицами, указан перечень ремонтных работ, которые необходимо выполнить (т.1 л.д. 62 – копия дефектного акта).

Перечень работ и затрат за подписью ФИО4 также приведен в локальной смете (т.1 л.д. 63-73 – локальная смета).

Истцом заключались договоры подряда от 14.05.2003. и от 01.06.2003. с ООО«Центржилсервис» на выполнение ремонтно-строительных работ в здании по ул.ФИО3 126 (т.1 л.д. 74, 80 – договоры). По итогам исполнения договора подряда сторонами подписаны акты приемки выполненных работ (т.1 л.д. 76,81,84-85 – акты). Истцом произведены расчеты с ООО «Центржилсервис» (т.1 л.д. 79,82,86 – квитанции к приходным кассовым ордерам).

Во внесудебном порядке по заявлению истца специалистом ФГУП Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» предпринята попытка на основании письменных документов определить стоимость неотделимых улучшений по состоянию на второй квартал 2010 года.

В заключении специалиста № 951/140710 от 28.07.2010. указано, что работы по ремонту помещений согласно акта выполненных работ работы по ремонту
кровли, работы по устройству и ремонту водоснабжения и канализации объекта по адресу: <...> являются
неотделимыми улучшениями и стоимость этих работ и материалов на 2-й квартал 2010 года составляет 618427 руб. 45 коп. (л.д. 23 – заключение эксперта от 28.07.2010, составленное по заявлению истца во внесудебном порядке).

По ходатайству истца судом назначалась судебная экспертиза для определения стоимости неотделимых улучшений.

До назначения судебной экспертизы стороны по делу пришли к соглашению о том, что стоимость неотделимых улучшений следует определять по состоянию на 22.11.2010., т.е. на дату подписания второго договора купли-продажи (т.2 л.д. 48 – подписи обеих сторон в протоколе судебного заседания, подтверждающие согласие на определение стоимости улучшений по состоянию на 22.11.2010.).

В результате проведения судебной экспертизы подготовлено экспертное заключение №0017/11 от 30.06.2011., в котором содержатся выводы о том, что в здании по адресу по ул.ФИО3 126 / пр.Красноармейский 31 в 2003 году выполнялись ремонтные работы, перечень которых отражен в актах приемки выполненных работ.

При этом эксперт в исследовательской части заключения уточнил, что точное время проведения ремонтных работ установить не удалось в связи с отсутствием специальных методик (т.2 л.д. 65 – исследовательская часть).

Экспертом составлен перечень выполненных работ (т.2 л.д. 66-67 – перечень). Также сделан вывод, что все улучшения имущества являются неотделимыми. Стоимость ремонтно-строительных работ в ценах по состоянию на 22.11.2010. без учета износа улучшений составляет 665660 руб.

Определить рыночную стоимость улучшений с учетом износа за период с 2003 года по 22.11.2010. эксперт затруднился в связи с тем, что эксперт не смог определить физический износ рубероидного покрытия кровли. Часть рыночной стоимости (без учета кровли) с учетом фактического износа определена экспертом в сумме 444505 руб.

На вопрос №6 о том, в каком размере увеличилась рыночная стоимость здания после выполнения истцом строительно-монтажных работ с учетом фактического износа произведенных улучшений, эксперт ответить затруднился в связи с отсутствием информации о рыночной стоимости подобных зданий в 2003 году (л.д. 72 – заключение эксперта).

В подтверждение своих выводов экспертом представлены два экспертных расчета с указанием наименований и стоимости ремонтно-строительных работ (т.2 л.д. 73-99 – экспертные расчеты).

Давая оценку представленным доказательствам, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценку доказательствам имеет право давать только суд первой инстанции, поскольку он исследует все доказательства непосредственно в судебном заседании (ст.71, п.2 ч.4 ст.170 АПК РФ). Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, а вывод о достоверности доказательства может быть сделан судом, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

По настоящему делу судом первой инстанции дана правовая оценка всем письменным и иным доказательствам. На основании оценки всех представленных доказательств суд приходит к выводу о том, что истец не доказал тот факт, что в результате произведенных в 2003 году ремонтно-строительных работ произошло увеличение рыночной стоимости недвижимого имущества на сумму 665660 руб.

При этом суд учитывает следующее.

Заявленная истцом сумма 665660 руб. отражает величину рыночной стоимости ремонтно-строительных работ, если бы эти работы производились 22.11.2010. Между тем, указанная сумма не учитывает то обстоятельство, что произведенные истцом улучшения подвергались износу значительный период времени, когда истец пользовался зданием – с 2003 по 2010 годы.

Кроме того, из представленных доказательств, в том числе из заключения эксперта, невозможно сделать достоверный вывод о том, увеличилась ли и в каком размере рыночная стоимость всего здания с учетом износа улучшений по состоянию на 22.11.2010. Эксперт затруднился ответить на вопросы №№5 и 6.

Давая критическую оценку доводам истца о стоимости неотделимых улучшений, суд также учитывает следующее обстоятельство.

Из перечня ремонтно-строительных работ следует, что истцом произведены работы, которые частично следует расценивать как текущий ремонт помещений. Среди видов работ указано, что истец произвел, в частности, окраску стен и оклеивание стен обоями, окраску плинтусов и окон.

Как предусматривает ст.616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, на ответчика не может быть возложена обязанность по компенсации истцу стоимости текущего ремонта помещений.

Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности, о чем заявлено ответчиком в соответствии положениями пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ст.ст.196, 199 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Исковое заявление поступило в суд 17.01.2011., тогда как истец должен был узнать об обязанности ответчика выплатить истцу неосновательное обогащение в размере стоимости неотделимых улучшений непосредственно после завершения ремонтно-строительных работ во второй половине 2003 года.

Вопрос о компенсации стоимости улучшений не поднимался истцом и при заключении сторонами договора аренды от 05.12.2006. (т.1 л.д. 17 – договор).

С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001. № 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.11.2001 № 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации" пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Ходатайство истца о снижении суммы государственной пошлины в связи тяжелым финансовым положением удовлетворяется. Судом учитываются представленные в материалы дела доказательства сложного финансового положения (т.1 л.д. 9-12), а также учитываются доводы представителя истца о том, что истцом производятся выплаты по ипотечному кредиту в целях оплаты приобретенного имущества.

На основании ст.ст. 196, 199, 1102 Гражданского кодекса РФ, руководствуясь статьями 49, 150, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Прекратить производство по делу в части исковых требований об обязании ответчика произвести зачет стоимости неотделимых улучшений, произведенных в здании по адресу <...>

Отказать в удовлетворении исковых требований о взыскании 665660 руб. стоимости неотделимых улучшений, произведенных обществом с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Странник», г. Барнаул в нежилом помещении по адресу <...>

Отказать в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Странник», г. Барнаул о взыскании 30000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Странник», г. Барнаул в пользу Федерального бюджета РФ 4000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела арбитражным судом.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Судья М.А.Кулик