Гражданский кодекс часть 1

тел. 61-92-64 (судья), 24-33-10 (помощник, специалист), 61-92-78 (канцелярия); 61-92-93 (факс) , http://altai-krai.arbitr.ru , е-mail: arb_sud@intelbi.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Барнаул Дело № АОЗ-4375/2008-19

01 августа 2008 года

Резолютивная часть объявлена 22.07.08г.

Полный текст решения изготовлен 01.08.08г.

Арбитражный суд Алтайского края в лице судьи Лобановой Т.Б., при ведении протокола судебного заседания судьей Лобановой Т.Б., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Муниципального унитарного предприятия «Барнаулкапстрой», г.Барнаул, к обществу с ограниченной ответственностью «Инва-Строй», г.Барнаул, о признании дополнительного соглашения от 04.09.06г. к соглашению от 04.09.06г. о расторжении договора от 05.10.03г. об инвестировании строительства ничтожной сделкой

При участии в судебном заседании:

От истца – главный специалист отдела ФИО1 (доверенность от 27.03.08г. № 34, служебное удостоверение, паспорт);

От ответчика – руководитель ФИО2 (документы – в деле, паспорт), представитель ФИО3 (доверенность от 12.05.08г., паспорт);

От третьих лиц – 1)Союзполимерстрой – не явился (извещен); 2)Риэлтер – генеральный директор ФИО4 (приказ – в деле, паспорт); 3)ФИО5 (паспорт); 4)ФИО6 – не явилась (извещена, заявление); 5)ФИО7 (паспорт); представитель ФИО8 (доверенность от 03.03.08г., паспорт); 6)ФИО9 – не явился (извещен); 7)ФИО10 - не явился (извещен); 8)ФИО16 – не явилась (извещена, заявление); 9)ФИО11 – не явился (извещен); 10)ФИО12 – не явился (извещен); 11)ФИО13 – не явился (извещен); 12)ФИО14 (паспорт), представитель ФИО15 (доверенность от 09.10.07г., папсорт);

У С Т А Н О В И Л:

Муниципальное унитарное предприятие «Барнаулкапстрой» обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инва-Строй» о признании ничтожной сделкой дополнительного соглашения от 04.09.06г. к соглашению от 04.09.06г. о расторжении договора от 05.10.03г. об инвестировании строительства.

Исковое заявление мотивировано тем, что Инвестиционные договоры с физическими лицами заключены в нарушение ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»; Барнаульский филиал «Алтай-сопос» ЗАО «Союзполимерстрой» не является застройщиком и, в силу, указанного выше закона, не имеет право заключать договоры долевого участия; на этом же основании у ответчика не возникли права на заключение договоров с физическими и юридическими лицами на долевое участие в строительстве; последующие договоры, заключенные ответчиком с третьими лицами с истцом не согласовывались; соглашение о переводе долга от 04.09.06г. не соответствует требованиям статей 391, 392 ГК РФ; кроме того, ответчик не являлся стороной по 6 договорам инвестирования, следовательно, не мог заключить по этим договорам сделку перевода долга; кроме того, договоры перевода долга не согласованы с кредиторами; договоры долевого участия в строительстве не прошли государственную регистрацию; не прошел государственную регистрацию и договор перевода долга.

Определением от 20.05.08г. о назначении дела к судебному разбирательству суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика ЗАО «Союзполимерстрой», ООО «Агентство недвижимости «Барнаул-Риэлтер», граждан ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО9, ФИО10, ФИО16, ФИО17, ФИО12, ФИО13, ФИО14.

Определением от 20.05.08г. о назначении дела к судебному разбирательству суд предложил третьим лицам представить отзывы на исковое заявление.

В настоящее судебное заседание третьи лица – Союзполимерстрой, граждане ФИО6, ФИО9, ФИО10, ФИО16, Ковальчук, ФИО12 и ФИО13 не явились, хотя надлежащим образом были извещены о времени и месте его проведения.

При неявке в судебное заседание третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие (ч. 5 ст. 156 АПК РФ).

Третьи лица – граждане ФИО6 и ФИО16 представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Третьи лица вправе известить арбитражный суд о возможности рассмотрения дела в их отсутствие (ч. 2 ст. 156, ч. 6 ст. 13 АПК РФ).

Третьи лица ЗАО «Союзполимерстрой», ООО «Агентство недвижимости «Барнаул-Риэлтер», граждане ФИО5, ФИО6, ФИО9, ФИО10, ФИО16, ФИО12, ФИО13 и Немченко отзывы на исковое заявление не представили.

Непредставление отзывов на исковое заявление, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам (ч. 1 ст. 156 АПК РФ).

В настоящем судебном заседании третье лицо – гражданка ФИО7 представила письменное заявление о применении судом срока исковой давности к договору об инвестировании от 05.10.03г., заключенному между Алтай-сопос и истцом, Агентскому договору от 15.06.04г. № 5, заключенному между Алтай-сопос и Агенством недвижимости Барнаул-Риэлтер и доверенности от 03.02.05г., выданной риэлтеру ФИО4

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности (ч. 1 ст. 199 ГК РФ).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (ч. 2 ст. 199 ГК РФ).

Сторонами в арбитражном процессе является истец и ответчик (ч. 1 ст. 44 АПК РФ).

Гражданка ФИО7 привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, а не стороны.

При таких обстоятельствах, заявление третьего лица – гражданки ФИО7 о применении судом срока исковой давности оставлено без удовлетворения.

Кроме того, договоры и доверенность, о истечении срока исковой давности по которым заявлено, не являются предметами иска.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон и третьих лиц, суд установил.

Главным управлением архитектуры и градостроительства города Барнаула истцу выдан Акт от 08.09.03г. № 817 о выборе земельного участка для строительства малоэтажных жилых домов, гаражей и объектов общественного назначения в границах улиц Энтузиастов, Геодезической, ФИО18, Солнечной поляны.

При этом, в п. 3 Примечаний прямо указано, что Акт о выборе земельного участка для размещения объекта не дает права на строительство (ст. 31, 32 Земельного кодекса РФ).

Между Барнаульским филиалом «Алтай-сопос» ЗАО «Союзполимерстрой» и истцом подписан договор от 05.10.03г . об инвестировании строительства.

От имени ЗАО «Союзполимерстрой» договор подписан директором ФИО19, действующим, как указано в преамбуле спорного договора, на основании Устава.

Суду представлен Устав ЗАО «Союзполимерстрой», утвержденный решением акционера от 11.09.02г. № 4, согласно п. 3.1. которому на момент регистрации Устава общество филиалов не имеет, в случае их создания вносятся изменения в настоящий Устав.

Суду представлено Положение о Барнаульском филиале «Алтай-сопос» ЗАО «Союзполимерстрой», утвержденное решением участника общества от 11.03.03г. № 5.

Однако, доказательств внесения изменений в Устав общества не представлено.

Не представлены также доказательства регистрации общества и его филиала в соответствии ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Филиалы должны быть указаны в учредительных документах, создавшего их юридического лица (ч. 3 ст. 55 ГК РФ).

Филиалы не являются юридическими лицами. Они действуют на основании утвержденных юридическим лицом положений (ч. 3 ст. 55 ГК РФ).

Согласно пункта 1.5., 1.7. Положения о Барнаульском филиале «Алтай-сопос» филиал не является юридическим лицом, вправе от имени Союзполимерстроя совершать сделки на основании доверенности.

Руководители филиалов юридического лица действуют на основании его доверенности (ч. 3 ст. 55 ГК РФ).

Доверенность на директора филиала ФИО19, выданная Союзполимерстроем по состоянию на 05.10.03г. суду не представлена.

Кроме того, директор филиала ФИО19 действовал не от имени Союзполимерстроя, а от имени Барнаульского филиала.

Таким образом, суду не представлены доказательства полномочий директора филиала ФИО19 действовать от имени ЗАО «Союзполимерстрой», а также то, что ФИО19 действовал от имени Союзполимерстроя.

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку (ч. 1 ст. 183 ГК РФ).

Суду не представлено доказательств, что ЗАО «Союзполимерстрой» впоследствии прямо одобрило договор от 05.10.03г.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Поскольку филиалы юридическими лицами не являются, следовательно, они не могут являться стороной по сделке (ч. 3 ст. 55 , ст. 153 ГК РФ).

Таким образом, лицом, совершившим сделку, является гражданин ФИО19 (ст. 153 ГК РФ).

Таким образом, договор от 05.10.03г. считался бы заключенным от имени и в интересах гражданина ФИО19 (ч. 1 ст. 183 ГК РФ).

Кроме того, как указано в договоре от 05.10.03г., Барнаульский филиал «Алтай-сопос» ЗАО «Союзполимерстрой» в лице директора ФИО19 именуется Инвестором, а истец – Застройщиком.

По состоянию на 05.10.03г. отношения, которые могли бы возникнуть из спорного договора, регулировались законом РСФСР «Об инвестиционной деятельности РСФСР» и главой 55 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 1 Закона об Инвестиционной деятельности инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудования, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты.

Суду не представлено доказательств и не является предметом договора вклад в объект ЗАО «Союзполимерстрой» или гражданином ФИО19 денежных средств, целевых банковских вкладов, паев, акций и других ценных бумаг, технологий, машин, оборудования, кредитов, любого другого имущества или имущественных прав, интеллектуальных ценностей.

Инвестиционная деятельность – это вложение инвестиций (ч. 2 ст. 1 Закона).

В спорном договоре отсутствуют сведения о вложении инвестиций вообще и их размере.

Кроме того, инвесторы – это субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных средств (ч. 3 ст. 2 Закона об Инвестиционной деятельности).

Из спорного договора не явствует, вложения каких средств обязуется осуществлять инвестор – собственных, заемных или привлеченных.

Кроме того, согласно ч. 2 ст. 5 Закона об Инвестиционной деятельности инвестор определяет объемы инвестиций.

Как указано выше, объемы инвестиций в спорном договоре не определены.

Кроме того, согласно п. 3.1. спорного договора, инвестор осуществляет инвестирование строительства объектов в соответствии с графиком платежей, который согласуется сторонами после подписания настоящего договора и является его неотъемлемой частью.

График платежей суду не представлен.

Кроме того, в договоре не указаны конкретные объекты инвестиционной деятельности: количество малоэтажных жилых домов по улице Солнечная поляна, не сделаны ссылки на какие-либо конкретные документы, дающие право осуществлять инвестору или застройщику строительство индивидуальных малоэтажных жилых домов на улице Солнечная поляна.

К спорному договору не приложены: постановление администрации города о предварительном согласовании места размещения объектов и акт о выборе земельного участка, стройгенплан, согласованный с Главархитектурой города; кадастровый план земельного участка; постановление администрации города о предоставлении истцу земельного участка для строительства.

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 1041 ГК РФ, по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

В договоре отсутствует условие об обязательстве сторон соединить свои вклады и суду не представлено доказательств соединения своих вкладов сторонами.

Кроме того, сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации (ч. 2 ст. 1041 ГК РФ).

Как установлено выше, стороной спорного договора являются муниципальное предприятие (истец) и физическое лицо – гражданин ФИО19

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 1042 ГК РФ, вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.

В спорном договоре не указано, что вносит в общее дело каждая из сторон.

Кроме того, денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами (ч. 2 ст. 1042 ГК РФ).

В договоре отсутствуют сведения о соглашении сторон по денежной оценке вкладов и не приведена оценка денежных вкладов.

Кроме того, в нарушение ч. 1 ст. 1043 ГК РФ, даже если бы в договоре было указано вносимое сторонами имущество, то в договоре не указано раздельно количество внесенного имущества, которым стороны обладали на праве собственности и имуществом, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности на момент подписания договора.

Кроме того, ведение бухгалтерского учета общего имущества товарищей может быть поручено ими одному из участвующих в договоре простого товарищества юридических лиц (ч. 2 ст. 1043 ГК РФ).

В договоре отсутствуют условия, что ведение бухгалтерского учета общего имущества поручено кому-либо.

Обязанности товарищей по содержанию общего имущества и порядок возмещения расходов, связанных с выполнением этих обязанностей, определяются договором простого товарищества (ч. 4 ст. 1043 ГК РФ).

Спорным договором не определены обязанности сторон по содержанию общего имущества и порядок возмещения расходов, связанных с выполнением этих обязанностей.

Кроме того, ч. 3 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (ст. 431 ГК РФ).

Из буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений явствует, что истец является, в том числе генеральным подрядчиком по строительству индивидуальных малоэтажных жилых домов и выполнению проектных и изыскательских работ.

При этом, строительные работы выполняются иждивением генерального подрядчика (ст.ст. 704, 706, 740, 758 ГК РФ).

К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре (ч. 3 ст. 421 ГК РФ).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (ч. 4 ст. 421 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ч. 1 ст. 422 ГК РФ).

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект (ч. 1 ст. 740 ГК РФ).

В спорном договоре не установлен срок строительства домов, не определено их количество.

Договор строительного подряда заключается на строительство здания (в том числе жилого дома) (ч. 2 ст. 740 ГК РФ).

Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию (ч. 2 ст. 743 ГК РФ).

Спорным договором не определены состав и содержание технической документации и не предусмотрено, в какой срок должна быть предоставлена техническая документация.

Заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок (ч. 1 ст. 747 ГК РФ).

В спорном договоре отсутствуют условия о площади и состоянии предоставляемого земельного участка.

Кроме того, в договоре вообще отсутствует обязанность кого бы то ни было предоставить для строительства земельный участок.

По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат (ст. 757 ГК РФ).

По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ заказчик обязан передать подрядчику задание на проектирование, а также иные исходные данные, необходимые для составления технической документации (ч. 1 ст. 759 ГК РФ).

По спорному договору инвестор не обязан передавать генеральному подрядчику задание на проектирование, а также иные исходные данные, необходимые для составления технической документации.

Задание на выполнение проектных работ может быть по поручению заказчика подготовлено подрядчиком. В этом случае задание становится обязательным для сторон с момента его утверждения заказчиком (ч. 1 ст. 759 ГК РФ).

По условиям спорного договора задание на выполнение проектных работ поручено генеральному подрядчику (истцу).

Однако, суду не представлено утверждение задания истцом.

Кроме того, как явствует из спорного договора, строительство ведется иждивением истца (генерального подрядчика), то есть из его материалов.

Следовательно, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определить наименование и количество товаров (ч. 3 ст. 455 ГК РФ).

Условия спорного договора не позволяют определить наименование и количество строительных материалов и оборудования, которыми ответчик обязан обеспечить строительство.

Кроме того, срок исполнения ответчиком обязанности передать строительные материалы и оборудования Инвестору договором не определен (ч. 1 ст. 457 ГК РФ).

Кроме того, спорным договором не определен момент , когда обязанность истца передать товар Инвестору будет считаться исполненной (ч. 1 ст. 458 ГК РФ).

Количество товара, подлежащего передаче покупателю, предусматривается договором купли-продажи в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении. Условие о количестве товара может быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения (ч. 1 ст. 465 ГК РФ).

Если договор купли-продажи не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, договор не считается заключенным (ч. 2 ст. 465 ГК РФ).

Таким образом, спорный договор не соответствует требованиям Гражданского кодекса РФ и другим законам.

Сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна (ст. 168 ГК РФ).

Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (ч. 1 ст. 166 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч. 1 ст. 167 ГК РФ).

Таким образом, спорный договор недействителен с 05.10.03г. и с этой же даты не влечет юридических последствий ни для одной из сторон, следовательно, и для истца.

ЗАО «Союзполимерстрой» 02.02.04г. выдало генеральную доверенность гражданину ФИО19 действовать в качестве директора Барнаульского филиала представлять его интересы в соответствующих органах в связи регистрацией или перерегистрацией филиала и совершать сделки от имени филиала в пределах сумм, установленных Союзполимерстроем.

Суду не представлено доказательств о пределах сумм, установленных Союзполимерстроем.

Действия юридического лица Союзполимерстроя по выдаче доверенности и действие гражданина ФИО19 на принятия полномочий по доверенности, являются действиями на установление и изменение гражданских прав и обязанностей, то есть двухсторонней сделкой (ст. 153 ГК РФ).

Договоры (двухсторонние сделки) должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, действующим в момент его заключения (ч. 1 ст. 422 ГК РФ).

Как указано выше, согласно ст. 55 ГК РФ, руководителю филиала может быть предоставлено право действовать от имени юридического лица, а не от имени филиала, не являющегося юридическим лицом (ст. 153 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, доверенность является недействительной ничтожной в силу закона (ст. 166, 167, 168 ГК РФ).

Между ООО «Агентство недвижимости «Барнаул-Риэлтер» и Барнаульским филиалом «Алтай-сопос» ЗАО «Союзполимерстрой» подписан агентский договор от 15.06.04г. № 5.

Данный договор заключенным не является и не порождает последствий ни для одной из сторон, так как он подписан директором ФИО19 от имени Барнаульского филиала «Алтай-сопос» по генеральной доверенности от 02.02.04г.

Как установлено судом выше, указанная доверенность является ничтожной и не дает право Барнаульскому филиалу пописывать договоры от имени ЗАО «Союзполимерстрой»; сам же филиал юридическим лицом не является, а, следовательно, не может являться стороной по сделке (ст.153 ГК РФ).

Кроме того, из агентского договора № 5 не следует, что он заключен в рамках договора об инвестировании строительства от 05.10.03г., поскольку в нем отсутствуют ссылки на указанный договор инвестирования.

Кроме того, договором от 05.10.03г. не предоставлено право привлекать в качестве соинвесторов третьих лиц.

Кроме того, как установлено судом, договор об инвестировании от 05.10.03г. является ничтожной сделкой, а, следовательно, во исполнение его не могут быть заключены никакие другие соглашения.

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические действия от имени и за счет принципала (ч. 1 ст. 1005 ГК РФ).

Согласно п. 1.1. агентского договора № 5, Барнаульский филиал «Алтайсопос» поручил, а Агентство недвижимости «Барнаул-Риэлтер» взяло на себя обязательство совершать от имени и за счет Барнаульского филиала действия по привлечению инвесторов и заключению инвестиционных договоров для долевого строительства квартир в малоэтажных жилых домах, расположенных в границах улиц Энтузиастов, Геодезическая, ФИО18, Солнечна Поляна.

При этом, права и обязанности по следкам, совершенным Риэлтером , возникают непосредственно у Барнаульского филиала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала (ч. 1 ст. 1005 ГК РФ).

Однако, по основаниям указанным выше, у Барнаульского филиала не возникли права и обязанности по сделке, совершенной Риэлтером с третьим лицом.

Кроме того, не возникли перед третьими лицами обязанности у ЗАО «Союзполимерстрой», поскольку он не одобрил данную сделку (ст. 183 ГК РФ).

Администрация г.Барнаула постановлением от 01.09.04г. № 2618 согласовала истцу месторазмещения малоэтажных жилых домов гаражей и объектов общественного назначения на земельном участке в границах улиц Энтузиастов, Геодезической, ФИО18, Солнечная Поляна.

При этом, в постановлении указано, что истец должен получить разрешение на строительство и произвести другие действия в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами РФ.

Кроме того, в постановлении указано, что срок действия постановления – 3 года со дня его принятия.

При этом, в случае невыполнения обязанностей истцом, указанных выше, настоящее постановление теряет силу.

Между Барнаульским филиалом «Алтай-сопос» ЗАО «Союзполимерстрой» в лице директора филиала ФИО19 , действующего на основании генеральной доверенности от 02.02.04г. и истцом подписано дополнительное соглашение от 22.11.04г. № 1 к договору об инвестировании от 05.10.03г.

Поскольку, как указано выше, договор от 05.10.03г. является ничтожной сделкой, в него не могут быть внесены никакие изменения и дополнения.

Кроме того, дополнительное соглашение № 1 заключенным не является в силу ничтожности доверенности.

Кроме того, дополнительное соглашение № 1 не одобрено ЗАО «Союзполимерстрой».

Кроме того, согласно п. 8 дополнительного соглашения № 1 инвестор вправе привлекать юридических и физических лиц для долевого участия в строительстве объектов.

Таким образом, даже если предположить, что дополнительное соглашение № 1 являлось бы заключенным, то Барнаульский филиал мог бы заключить агентский оговор с Риэлтером не ранее, чем 22.11.04г., тогда как агентский договор был подписан 15.06.04г.

Барнаульским филиалом «Алтай-сопос» ЗАО «Союзполимерстрой» в лице директора ФИО19, действующего на основании Положения о филиале и генеральной доверенности б/н, подписана доверенность от 03.02.05г. , согласно которой Барнаульский филиал уполномочил генерального директора Риэлтера ФИО4 заключать инвестиционные договоры с юридическими и физическими лицами, а также совершать все необходимые действия, связанные с выполнением данного поручения и все необходимые действия, предусмотренные агентским договором № 5 от 15.06.04г.

Данная доверенность имеет те же пороки содержания и права , что и указанные выше генеральная доверенность от 02.02.04г., следовательно не порождает прав и обязанностей ни для одной из сторон.

Кроме того, в генеральной доверенности от 02.02.04г. Барнаульскому филиалу не предоставлено право передоверять свои обязанности кому бы то ни было.

Таким образом, Барнаульский филиал не уполномочен на передоверие генеральной доверенностью (ч. 1 ст. 187 ГК РФ).

Кроме того, передавший полномочия другому лицу должен известить об этом выдавшего доверенность и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшего полномочия ответственность за действия лица, которому он передал полномочия, как за свои собственные (ч. 2 ст. 187 ГК РФ).

Суду не представлено доказательств, что Барнаульский филиал известил о передоверии ЗАО «Союзполимерстрой».

Кроме того, доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена(ч. 3 ст. 187 ГК РФ).

Кроме того, в доверенности от 03.02.05г. отсутствует ссылка на генеральную доверенность от 02.02.04г., более никаких доверенностей от ЗАО «Союзполимерстрой» Барнаульскому филиалу не выдавалось.

Даже если предположить, что доверенность от 03.02.05г. выдана на основании доверенности от 02.02.04г., то срок действия доверенности от 02.02.04г. истек 03.02.04г.

Кроме того, как указано выше, агентский договор № 5 заключенным не является.

Между ООО «Агентство недвижимости «Барнаул-Риэлтер» и гражданином ФИО10 подписан инвестиционный договор от 15.02.05г. № ИД 3/3/05.

При этом, Риэлтер действовал по доверенности от 03.02.05г.

Спорны й договор заключенным не является в силу пороков доверенности, а также на основании того, что как установлено выше, Барнаульский филиал не имел разрешения на строительство и инвестором не являлся.

Кроме того, не представлено доказательств, что было выдано разрешение на строительство дома № 5 в границах улиц Солнечная Поляна, Энтузиастов, Геодезическая и ФИО18.

При таких обстоятельствах, спорный договор не порождает прав и обязанностей ни для Риэлтера, ни для гражданина ФИО10, ни для ЗАО «Союзполимерстрой».

Между ООО «Агентство недвижимости «Барнаул-Риэлтер» и гражданином ФИО9 подписан инвестиционный договор от 25.02.05г. № ИД 1/3/05 идентичный предыдущему договору с гражданином ФИО10.

Договор с гражданином ФИО9 по тем же основаниям, что и с гражданином ФИО10, заключенным не является и не порождает прав и обязанностей ни для одной из сторон.

Между Барнаульским филиалом «Алтай-сопос» ЗАО «Союзполимерстрой» и истцом подписано дополнительное соглашение от 01.04.05г. № 2 к договору от 05.10.03г.

В ничтожный договор не могут быть внесены изменения.

Кроме того, дополнительное соглашение № 2 является незаключенным в силу ничтожности генеральной доверенности от 02.02.04г.

Кроме того, дополнительное соглашение не одобрено ЗАО «Союзполимерстрой».

Кроме того, даже если предположить, что дополнительное соглашение № 2 является заключенным, то из ничтожного договора об инвестировании им исключены пункты о строительстве жилья.

Таким образом, договор от 05.10.03г. являлся бы ни договором об инвестировании строительства, а договором об инвестировании проектно-изыскательских работ.

Однако, и в этом случае спорный договор от 05.10.03г. надлежащим не являлся бы, поскольку в нем отсутствуют обязательные для договоров подряда на проектно-изыскательские работы условия.

Между ООО «Агентство недвижимости «Барнаул-Риэлтер» и гражданами ФИО6 и ФИО16 подписаны инвестиционные договоры от 14.07.05г. № ИД 6/2/05 и № ИД 5/3/05 об инвестировании строительства квартир, соответственно.

Данные договоры не заключены по основаниям, указанным выше.

Кроме того, даже если предположить, что эти договоры являлись бы заключенными, то они ничтожны в силу закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», так как право заключения договоров инвестирования с гражданами не предусмотрено этим законом, а также даже и спорным договором об инвестировании.

Администрацией города Барнаула утвержден Акт о выборе земельного участка для строительства от 20.07.05г. № 902 истцу, согласно которому по состоянию на 20.07.05г. истец застройщиком не является.

Между ООО «Агентство недвижимости «Барнаул-Риэлтер» и гражданкой ФИО7 подписан инвестиционный договор от 28.09.05г. № ИД 8/205, который заключенным не является и не порождает прав и обязанностей по нему ни для одной из сторон, по основаниям указанным выше при исследовании аналогичных договоров с гражданами.

Постановлением администрации города Барнаула от 21.10.05г. № 3288 внесены изменения в постановление от 01.09.04г. № 2618, однако и на настоящий момент спорный земельный участок истцу для строительства предоставлен не был.

Между ООО «Агентство недвижимости «Барнаул-Риэлтер» и гражданином ФИО5 подписан инвестиционный договор от 29.11.05г. № ИД 9/2/05, который заключенным не является и не порождает прав и обязанностей по нему ни для одной из сторон, по основаниям указанным выше при исследовании аналогичных договоров с гражданами.

Постановлением администрации города Барнаула от 27.01.06г. № 115 внесены изменения в постановление от 09.11.05г. № 3483, однако и на настоящий момент спорный земельный участок истцу для строительства предоставлен не был.

Между администрацией города Барнаула и истцом заключен договор аренды земельного участка от 30.01.06г . № 12248.

Таким образом, лишь с этого времени истец имел право на строительство на этой земле объектов.

Барнаульским филиалом «Алтай-сопос» ЗАО «Союзполимерстрой» в лице директора ФИО19, действующего на основании положения о филиале и генеральной доверенности б/н, подписана доверенность от 02.02.05г., согласно которой Барнаульский филиал уполномочил генерального директора Риэлтера ФИО4 заключать инвестиционные договоры с юридическими и физическими лицами, а также совершать все необходимые действия, связанные с выполнением данного поручения и все необходимые действия, предусмотренные агентским договором № 5 от 15.06.04г.

Данная доверенность имеет те же пороки содержания и права, что и указанные выше генеральная доверенность от 02.02.04г., следовательно, не порождает прав и обязанностей ни для одной из сторон.

Таким образом, Барнаульский филиал не уполномочен на передоверие генеральной доверенностью (ч. 1 ст. 187 ГК РФ).

Суду не представлено доказательств, что Барнаульский филиал известил о передоверии ЗАО «Союзполимерстрой».

Кроме того, как указано выше, агентский договор № 5 заключенным не является.

Между Барнаульским филиалом «Алтай-сопос» ЗАО «Союзполимерстрой» и ответчиком подписан договор от 25.04.06г. уступки требования и перевода долга, согласно которому Барнаульский филиал передает, а ответчик принимает в полном объеме права требования по договору об инвестировании строительства от 05.10.03г., дополнительного соглашения от 22.11.04г. № 1 и дополнительного соглашения от 01.04.05г. № 2.

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (ч. 1 ст. 382 ГК РФ).

На основании договора об инвестировании и дополнительных соглашений к нему у Барнаульского филиала не возникло право требования к истцу, так как договор инвестирования является ничтожным, а дополнительные соглашения к нему – незаключенными.

Кроме того, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (ст. 384 ГК РФ).

Из договора цессии не явствует, какой объем прав (в денежном выражении) перешел бы к ответчику.

Кроме того, в силу указанного выше, Барнаульский филиал не может являться стороной по сделке.

Кроме того, ЗАО «Союзполимерстрой» не одобрил данную сделку.

Таким образом, договор от 25.04.06г. не породил прав и обязанностей по нему ни для ЗАО «Союзполимерстрой», ни для ответчика и ни для истца.

Между ООО «Агентство недвижимости «Барнаул-Риэлтер» и ответчиком подписан агентский договор от 18.05.06г. , согласно которому ответчик поручил, а Риэлтер принял на себя обязательство совершать от имени ответчика действия по привлечению инвесторов и заключению договоров соинвестирования для строительства квартир, гаражей и объектов общественного назначения, расположенных в границах улиц Энтузиастов, Геодезическая, ФИО18, Солнечная Поляна.

Из агентского договора не явствует, что он заключен во исполнение даже ничтожного и незаключенного договоров инвестирования и уступки требования.

Кроме того, ответчик право на застройку не имел.

Кроме того, как указано выше, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

В спорном агентском договоре указано, что Риэлтер будет совершать от имени ответчика все действия, однако не указано, что он эти действия будет совершать за счет ответчика.

При этом, в договоре указано, что права и обязанности по следкам, совершенным Риэлтером возникают непосредственно у ответчика.

Однако, как указано выше, по сделке, совершенной агентом с третьим лицом права и обязанности возникают непосредственно у принципала лишь в том случае, если сделка совершена от имени и за счет принципала.

Пункт договора о выплате вознаграждении Риэлтеру (п. 3.10) суд не может расценивать, как условие совершения сделок за счет принципала, так как выплата агентского вознаграждения не порождает прав и обязанностей по сделке у принципала (ст. 1005, ст. 1006 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, суд полагает, что агентский договор заключенным не является и не порождает прав и обязанностей по нему ни для одной из сторон.

Ответчик 19.05.06г. выдал генеральному директору Риэлтера ФИО20 доверенность совершать все необходимые действия, предусмотренные агентским договором от 18.05.06г.

Однако, как указано выше, агентский договор от 18.05.06г. заключенным не является, следовательно, доверенность не может порождать прав и обязанностей по незаключенному договору.

Между ответчиком и гражданином ФИО14 подписан договор соинвестирования от 06.06.06г . № 4/3/06, согласно которому ответчик обязуется передать соинвестору построенную квартиру № 4 в доме № 5 в малоэтажных домах в границах улиц Солнечная Поляна, Энтузиастов, Геодезическая и ФИО18.

Ответчик не подтвердил свое право на строительство спорной квартиры и привлечение в качестве соинвесторов физического лица.

Кроме того, в спорном договоре соинвестирования отсутствуют какие-либо ссылки на договор инвестирования или уступки требования.

Кроме того, как указано выше, договор инвестирования, с учетом спорных изменений, был подписан на инвестирование проектно-изыскательских работ, а не на застройку малоэтажных жилых домов.

При таких обстоятельствах, суд полагает спорный договор незаключенным, а также в силу ст. 67 АПК РФ не имеющим отношения к спорному договору инвестирования.

Между ответчиком и гражданкой ФИО17 подписан договор соинвестирования от 27.06.06г . № 10/2/06, согласно которому ответчик обязуется передать соинвестору построенную квартиру № 7 в доме № 2 в малоэтажных домах в границах улиц Солнечная Поляна, Энтузиастов, Геодезическая и ФИО18.

Кроме того, в спорном договоре соинвестирования указано, что ответчик осуществляет свою деятельность и приобретает право на передачу квартиры Ковальчук на основании агентского договора от 18.05.06г. и доверенности от 19.05.06г.

Как указано выше, спорные договор и доверенность действительными не являются.

Следовательно, спорный договор соинвестирования заключенным не является и не порождает прав и обязанностей ни для одной из сторон.

Между ответчиком и гражданином ФИО12 подписан договор соинвестирования от 30.06.06г. № 12/2/06, согласно которому ответчик обязуется передать соинвестору построенную квартиру № 8 в доме № 2 в малоэтажных домах в границах улиц Солнечная Поляна, Энтузиастов, Геодезическая и ФИО18.

Кроме того, в спорном договоре соинвестирования указано, что ответчик осуществляет свою деятельность и приобретает право на передачу квартиры ФИО12 на основании договора об инвестировании от 05.10.03г. и дополнительных соглашений к нему и договору уступки прав требования.

При этом дата заключения договора уступки прав требования не указана (ст. 67 АПК РФ).

Как указано выше, договор об инвестировании от 05.10.03г. является ничтожной сделкой.

Дополнительное соглашение к нему и договор уступки прав – являются незаключенными.

Между ответчиком и гражданином ФИО13 подписан предварительный договор субдолевого участия в строительстве от 28.08.06г . № ИД 7/3/05, согласно которому стороны обязуются заключить договор субдолевого участия в строительстве на условиях и в сроки, предусмотренные настоящим договором.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч. 1 ст. 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (ч. 4 ст. 429 ГК РФ).

В спорном договоре не указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ч. 4 ст. 429 ГК РФ).

Суду не представлено доказательств, что между ответчиком и гражданином ФИО13 заключен основной договор субдолевого участия в строительстве вообще, а тем более не позднее 29.08.07г.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч. 6 ст. 429 ГК РФ).

Таким образом, обязательства по спорному предварительному договору являлись бы прекращенными.

Однако, спорный предварительный договор заключенным не является в силу того, что имеет пороки содержания, аналогичные указанным судом по предыдущим договорам, подписанными ответчиком с физическими лицами.

Таким образом, спорный предварительный договор заключенным не является и не порождает прав и обязанностей по нему ни для одной из сторон.

Между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение от 04.09.06г . о расторжении договора от 05.10.03г. об инвестировании.

Как указано выше, договор от 05.10.03г. является ничтожной сделкой, а, следовательно, ничтожен с 05.10.03г. и не требует его расторжения 04.09.06г.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что соглашение о расторжении договора заключенным не является и не порождает прав и обязанностей по нему ни для одной из сторон по всем его пунктам.

Между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение от 04.09.06г. к соглашению от 04.09.06г. о расторжении договора от 05.10.03г.

Данное дополнительное соглашение заключенным не является в силу того, что, даже если предположить, что спорный договор об инвестировании от 05.10.03г. был расторгнут, то в расторгнутый договор не могут быть внесены изменения (ст. ст. 450, 453 ГК РФ).

Кроме того, предметом спорного дополнительного соглашения являются ничтожный договор об инвестировании от 05.10.03г. и незаключенный договор уступки от 25.04.06г.

При таких обстоятельствах, спорное соглашение заключенным не является и не порождает прав и обязанностей по нему ни для одной из сторон ни по одному из пунктов.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истцу в иске о признании незаключенного спорного дополнительного соглашения ничтожным следует отказать.

Кроме того, разрешение на строительство выдано ответчику лишь 30.11.07г.

Следовательно, лишь с 30.11.07г. истец мог являться субъектом договора на инвестирование или строительство объектов.

Кроме того, между администрацией города Барнаула и истцом подписано дополнительное соглашение от 12.01.07г . к договору аренды земельного участка от 30.01.06г. № 12248.

Следовательно, лишь с этого времени было определено конкретное «пятно» для застройки.

Кроме того, все спорные инвестиционные договоры и договоры соинвестирования в нарушение указанного выше ФЗ «Об участии в долевом строительстве» не прошли государственную регистрацию, как не прошел государственную регистрацию и договор уступки права требования (ч. 2 ст. 389 ГК РФ).

Руководствуясь статьями 307, 309, 314, 389, 429, 450, 453, 1005 Гражданского кодекса РФ, статьями 110, 167-171, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Истцу в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья Т.Б.Лобанова