Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Семенихиной Н.И., при ведении протокола судебного заседания судьей лично, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Автономной некоммерческой организации культурно-развлекательный центр «Пасадена», г. Барнаул, к государственному образовательному учреждению дополнительного профессионального образования «Алтайский краевой институт повышения квалификации работников образования», г. Барнаул, и Управлению Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю, г. Барнаул, о регистрации договора аренды, при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска, - Главного управления имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул,

При участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца: ФИО1 (паспорт, доверенность от 05.01.2007 г.);

от ответчиков: – от ГОУДПО «АКИПКРО» - ФИО2 (паспорт, доверенность от 01.01.2008 г.); - от УФРС по АК – ФИО3 (доверенность № 08-08/90 от 25.12.2007 г., удостоверение № 029902);

от третьего лица: - от ГУ имущественных отношений по АК – ФИО4 (доверенность № АН-11702 от 15.11.2007 г., удостоверение № 126).

У С Т А Н О В И Л:

Автономная некоммерческая организация культурно-развлекательный центр «Пасадена» обратилась в арбитражный суд Алтайского края с иском к государственному образовательному учреждению дополнительного профессионального образования «Алтайский краевой институт повышения квалификации работников образования» о регистрации договора № А05У-124 от 15.07.2005 г. на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося краевой собственностью.

Исковые требования основаны на статьях 165, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что между сторонами заключен договор аренды нежилых помещений сроком с 15.07.2005 г. по 30.06.2029 г., который в силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации. Однако, арендодатель, приняв на себя обязательства по регистрации договора аренды нежилого помещения № А05У-124 от 15.07.2005 г. до настоящего момента его не исполнил.

Определениями суда от 15.05.2008 г. и от 10.07.2008 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Главной Управление имущественных отношений Алтайского края, а в качестве соответчика - Управление Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю.

Государственное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования «Алтайский краевой институт повышения квалификации работников образования» с требованиями истца не согласно. Настаивает на том, что договор № А05У-124 от 15.07.2005 г. является незаключенным в виду того, что предмет договора не согласован. Кроме того, право оперативного управления на нежилые помещения за институтом не зарегистрировано. На момент обращения истца с иском между сторонами заключен договора аренды от 28.05.2007 г., предметом которого являются нежилые помещения на 1 этаже здания по пр.Социалистический,60.

Управление Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю требования истца не признает, считает себя ненадлежащим ответчиком по данному спору. В отзыве на иск указало, что в соответствии с пунктом 3 статьи 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего объекта недвижимости, вместе с тем право собственности Алтайского края, как и право оперативного управления ответчика, на арендуемые истцом помещения, в установленном законом порядке не зарегистрировано.

Третье лицо в отзыве на иск указало, что требования истца являются несостоятельными и удовлетворению не подлежат, поскольку обязанность по регистрации договора аренды от 15.07.2005 г. возложена на истца, последний не представил доказательств выполнения своих обязательств, как и уклонения ответчика от регистрации договора. Права истца считает не нарушены, так как в настоящее время ответчик арендует нежилые помещения по адресу пр.Социалистический,60 на основании другого договора от 28.05.2007 г. Кроме того, считает, что регистрация договора аренды от 15.07.2005 г. невозможна, поскольку фактически занимаемая истцом площадь не совпадает с размером площади, указанной в договоре, а так же считает, что предмет договора не определен

В ходе судебного разбирательства истец уточнил правовое обоснование исковых требований, сославшись на то, что арендуемые им нежилые помещения являются собственностью Алтайского края, что подтверждается выпиской из реестра краевого имущества и закреплено на праве оперативного управления за институтом. Ответчик в соответствие со статьями 296 и 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, а так же статьей 39 Федерального закона «Об образовании» владеет, пользуется и распоряжается имуществом, закрепленным за ним на праве оперативного управления, и вправе выступать в качестве арендодателя этого имущества.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в нем, проанализировав обстоятельства спора и представленные доказательства, арбитражным судом установлено следующее.

Согласно выписке из реестра краевого имущества, нежилое учебно-административное здание, 3-х этажное, общей площадью 3395,3 кв.м. расположенное по адресу: <...> является собственностью Алтайского края на основании решения малого Совета Алтайского краевого Совета народных депутатов от 21.07.1993 г. № 218.

Вышеназванное здание находится в оперативном управлении государственного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования«Алтайский краевой институт повышения квалификации работников образования».

Между государственным образовательным учреждением дополнительного профессионального образования «Алтайский краевой институт повышения квалификации работников образования» (арендодателем) и Автономной некоммерческой организацией культурно-развлекательный центр «Пасадена» (арендатор) был подписан договор № А05У-124 от 15.07.2005 г., согласно которого арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование нежилое помещение краевой собственности, общей площадью 413,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, с целью использования его в целях оказания услуг общественного питания. Срок действия договора определен с 15.07.2005 г. по 30.06.2029 г.

Данный договор согласован с собственником недвижимого имущества.

Указанное помещение было передано по двустороннему акту приема-передачи от 15.07.2005 г. (л.д. 21).

Пунктом 6.5. договора стороны предусмотрели, что данный договор подлежит государственной регистрации за счет средств арендатора в трехмесячный срок с момента его подписания. Арендатор обязан в течение семи дней со дня подписания настоящего договора подать документы на государственную регистрацию, предоставив подтверждение подачи документов арендодателю.

Арендатор обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю с заявлением о регистрации договора № А05У-124 от 15.07.2005 г. только 28.05.2008 г. Однако, в приеме документов истцу было отказано по основаниям представления неполного пакета документов (отсутствует кадастровый план объекта недвижимости), а также в связи с отсутствием государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, обременение которых подлежит регистрации на основании спорного договора.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с заявлением о регистрации договора № А05У-124 от 15.07.2005 г.

Согласно пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений на срок не менее 1 года подлежит государственной регистрации. При этом в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации такой договор считается заключенным с момента его регистрации.

В силу пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Оценивая договор аренды № А05У-124 от 15.07.2005 г. на соответствие его требованиям статей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу о том, что он является незаключенным, поскольку в нем отсутствуют существенные условия необходимые для данного вида договора.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе и иных правовых акта как существенные для договором данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1.1. договора предметом договора является нежилое помещение расположение на 1 этаже здания по проспекту Социалистический, 60 в г. Барнауле, общей площадью 413,8 кв.м. (согласно плана в техническом паспорте, помещения под номерами (18-1,6 кв.м.), (19-1,5 кв.м.), (20-2,1 кв.м.), (21-2 кв.м.), (22-8,6 кв.м.), (23-3,2 кв.м.), 24-11,6 кв.м.), (25-4,1 в.м.), (26-11,6 кв.м.), 27-15,5 кв.м.), (28-29,7 кв.м.), (29-11,2 кв.м.), (30-7,1 кв.м.), (31-6,6 кв.м.), (32-10,3 кв.м.), (35-4,9 кв.м.), 36-13,2 кв.м.), (37-3,6 кв.м.), (38-12,5 кв.м.), (39-49,5 кв.м.), (40-94,3 кв.м.), (41-73,2 кв.м.), (33-12,2 кв.м.), (42-10,1 кв.м.) совместного пользования, из них полезного 391,5 кв.м. на первом этаже для использования в целях оказания услуг общественного питания. Вместе с тем, на момент подписания сторонами договора аренды от 15.07.2005 г. отсутствовал технический паспорт на здание, поскольку из представленных в материалы дела выписок из технического паспорта, следует что он (паспорт) был составлен 29.11.2005 г. по состоянию на 29.10.2005 г. Кроме того, отсутствует план техпаспорта с номерами помещений, передаваемых в аренду, подписанный сторонами, а так же площади помещений под номерами 33 и 42, указанные в тексте договора аренды не соответствуют площадям, указанным в техническом паспорте.

Из материалов дела следует, что истец фактически занимает иную площадь в спорном здании, а именно 226,8 кв.м. согласно договору аренды нежилых помещений от 28.05.2007 г. № А07У-073.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд пришел к выводу о том, что сторонами в договоре аренды от 15.07.2005 г. не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче в аренду.

Следует так же отметить, что даже в случае оформления сторонами договора аренды в надлежащей форме с наличием в нем всех существенных условий, необходимых для данного вида договора, он так же не может быть зарегистрирован по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 17 Закона основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно пункту 3 статьи 26 Закона в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещение в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируются как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Как следует из материалов дела, на момент подписания договора аренды № А05У-124 от 15.07.2005 г. названная документация отсутствовала, техническая информация по данному объекту подготовлена 29.11.2005 г.

Кроме того, в соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон) государственная регистрация возникшего до введение в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введение в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Поскольку право краевой собственности на спорный объект недвижимости и право оперативного управления арендодателя не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с требованиями указанного выше Закона, то и договор аренды № А05У-124 от 15.07.2005 г. не подлежит государственной регистрации.

Следует так же отметить, что в действиях ответчика отсутствуют признаки уклонения от государственной регистрации договора аренды от 15.07.2005 г. При этом суд принимает во внимание то обстоятельство, что истец занимал спорные помещения в нежилом помещении с 25.06.2004 г. на основании ранее подписанного договора аренды, не зарегистрированного в установленном законом порядке по тем же причинам: отсутствие необходимой для регистрации документации. Таким образом, истец не мог не знать об отсутствии названной документации при подписании договора аренды от 15.07.2005 г. Данное обстоятельство не оспаривается и самим истцом, что нашло свое отражение в протоколе судебного заседания от 27.08.2008 г.

Не принимается судом во внимание и довод истца о том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право оперативного управления имуществом возникает у учреждения с момента передачи имущества, поскольку данной нормой закона предусмотрено, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

В силу же пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Несостоятельной находит суд и ссылку Управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю на то, что оно является ненадлежащим ответчиком.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» участниками отношений, возникших при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственник недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него с одной стороны и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Поэтому требование о государственной регистрации в силу статьи 9 вышеназванного Закона не может быть рассмотрено без участия в качестве ответчика федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации в лице его территориального органа, действовавшего в соответствующем регистрационном округе.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований истца.

Государственная пошлина в соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на истца.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 6, 17, 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьями 131, 165, 299, 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 65, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Истцу в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд в г.Томск.

Судья арбитражного суда

Алтайского края Н.И. Семенихина