Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Лихторович С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Солодко Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, ИНН <***>, ОГРН <***>, г.Барнаул Алтайского края к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ИНН <***>, ОГРН <***> , г.Барнаул Алтайского края, о взыскании 217 827 руб., с привлечением третьего лица ФИО3, г.Барнаул Алтайского края,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО4 (доверенность от 16.05.2012),

от ответчика – ФИО5 (доверенность от 10.05.2012),

от третьего лица – ФИО3(паспорт),

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее ИП ФИО2) о взыскании 217 827 руб., в том числе 88 000 руб. - неоплаченная гарантийная денежная сумма, 12 320 руб. - неустойка за просрочку внесения гарантийной денежной суммы за период с 26.11.2011 по 15.04.2012, 88 000 руб. - задолженность по арендной плате за март 2012г. , 3 960 руб. - неустойка за просрочку внесения арендной платы за период с 26.03.2011 по 11.04.2012, 25 547 руб. - задолженность по оплате за электроэнергию, а также истец просил взыскать 20 000 руб. расходов по оплате услуг представителя.

Исковые требования обоснованы статьями 309, 310, 314, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств по своевременному внесению арендных платежей за пользование недвижимым имуществом, что привело к образованию задолженности и начислению договорной неустойки.

Определением от 27.04.2012 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3.

Рассмотрение дела откладывалось по ходатайству ответчика для представления дополнительных документов и обсуждения вопроса об утверждении мирового соглашения.

Представитель истца уточнил, что просит взыскать 88 000 руб. не как неоплаченную гарантийную денежную сумму, а как штраф в соответствии с п. 4.5 договора; заявил об уменьшении размера исковых требований на 25 547 руб., исключив из суммы основного долга задолженность за электроэнергию. Пояснил, что намерен обратиться в суд с самостоятельным иском, так как в данном судебном заседании не может представить расчет и его документальное обоснование.

Суд в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) принимает уточнение и уменьшение истцом размера исковых требований.

Истец на иске настаивает по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Ссылается на то, что взаимоотношения по поводу использования арендуемого помещения должны быть у ответчика с истцом, как с собственником. Ответчик к истцу в связи с наличием каких-либо проблем по данному вопросу не обращался, и не представил суду доказательств такого обращения. Ответчик сдавал арендуемые у истца помещения, получая от этого прибыль. Считает необоснованными доводы ответчика о ничтожности договора аренды в связи с отсутствием государственной регистрации перевода статуса помещения, поскольку имеется акт приемочной комиссии, который в соответствии со ст. 23 Жилищного кодекса РФ подтверждает окончание перевода помещения из жилого в нежилое и является основанием для использования данного помещения в качестве нежилого. Полагает, что отсутствие государственной регистрации перевода статуса помещения из-за обременения его ипотекой не является нарушением закона и препятствием для использования помещения как нежилого, кроме того, имеется согласие банка на перевод. Возражает против уменьшения неустойки, размер которой согласован сторонами в договоре.

Представитель ответчика исковые требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве (л.д.38), считает, что договор аренды №4 на нежилое помещение является недействительным (ничтожным), поскольку право на данное помещение зарегистрировано как на жилое, и не могло быть зарегистрировано как нежилое в силу наличия обременения права – ипотеки, ссылается на п. 38 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ№ 6/8. Полагает, что истец ввел его в заблуждение, так как вместо нежилого помещения сдал в аренду жилое, в связи с чем, при оформлении разрешений и лицензий возникли проблемы, не могли заключить договор на вывоз ТБО с управляющей компанией. Представитель ответчика заявил ходатайство о снижении судом неустойки на основании ст. 333 АПК РФ, сумму заявленных истцом судебных расходов считает завышенной.

Третье лицо ФИО3 полностью поддержал позицию истца, пояснил также, что ответчик начал использование помещений и свою деятельность в них с 01.12.2011, завез оборудование. Полагает, что все возражения ответчика несостоятельны, поскольку не подтверждены доказательствами и не основаны на законе. Пояснил, что все налоги и платежи, в том числе управляющей компании, вносятся собственниками как за нежилое помещение. У управляющей компании никаких претензий нет, в том числе по вывозу твердых бытовых отходов, отдельный договор необходимо заключать, если объем отходов у арендатора будет больше нормы.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как усматривается из материалов дела квартира № 167 по адресу: проспект Красноармеский,64 в г. Барнауле находится в общей совместной собственности ФИО3 и ФИО1 на основании договора купли-продажи от 22.06.2007. Право общей совместной собственности зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 28.06.2008, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 22 АА №458535.

Постановлением от 22.11.2007 №1937 Администрация Центрального района города Барнаула дала разрешение собственникам квартиры №167, по пр-ту Красноармейскому,64, ФИО3 и ФИО1 на перевод указанной квартиры №167 в нежилое помещение с выполнением переустройства и перепланировки на основании рабочего проекта ЗАО ПТМ «Архисидек» №3307.

В деле имеется согласие ОАО "УРСА Банк" на совершение перевода в нежилое указанного жилого помещения, находящегося у банка залоге в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 22.06.2006.

05.08.2008 подписан акт приемочной комиссии о завершении перевода жилого помещения по проспекту Красноармейскому 64-167 в нежилое, нежилое помещение принято в эксплуатацию.

Постановлением администрации Центрального района города Барнаула №1184 от 10.09.2008 акт приемочной комиссии утвержден, ФИО3 и ФИО1 разрешена эксплуатация нежилого помещения (офис-салон) первого этажа жилого дома после переоборудования из жилого помещения (квартира №167) с устройством входного узла по проспекту Красноармейскому,164. Площадь нежилого помещения - 110,4 кв.м (основания 100,4 кв.м, вспомогательная,10 кв.м).

11.05.2012 Государственной жилищной инспекцией Алтайского края по результатам проведенной проверки по вопросу использования не по назначению жилого помещения по просп. Красноармейскому 64-167 вынесено определение №37 об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении в связи с отсутствием события административного правонарушении.

Гражданские правоотношения между ИП ФИО1 (истец, арендодатель) и ИП ФИО2 (ответчик, арендатор) возникли из договора аренды нежилого помещения №4 от 22.11.2011, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду помещение общей площадью 110 кв.м, расположенное на 1 этаже жилого дома, находящегося по адресу: <...>, для целей размещения магазина для осуществления розничной торговли (п.п.1.1, 1.2 договора).

В соответствии с п.2.1 договор заключен на 11 календарных месяцев, вступает в силу с момента подписания его сторонами и считается заключенным с даты подписания акта приема-передачи помещения.

Согласно п.3.1 договора арендная плата за аренду помещения устанавливается с 01.12.2011 по 01.03.2012 в сумме 77 000 руб. в месяц из расчета 700 руб. за 1 кв.м, а с 01.03.2012 по 30.10.2012 в сумме 88 000 руб.

В соответствии с п.3.2 договора арендатор обязан перечислять авансом арендную плату ежемесячно не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Пунктом 4.1 договора стороны согласовали, что в счет обеспечения исполнения принятых настоящим договором обязательств арендатор в течение трех банковских дней после подписания настоящего договора перечисляет гарантийную денежную сумму, в размере 88 000 руб. на расчетный счет арендодателя. Перечисленные гарантийные денежные средства в соответствии с абз.1 настоящего пункта, в случае окончания срока действия договора, при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязательств зачисляются в счет оплаты за последний месяц аренды.

Согласно п.4.5 договора в случае немедленного расторжения договора по инициативе арендатора, гарантийная денежная сумма возврату арендатору не подлежит и остается у арендодателя в качестве штрафа.

В соответствии с п.5.2.11 договора арендатор обязан не позднее, чем за два месяца письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении помещения, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при согласованном с арендодателем досрочном освобождении.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Материалами дела установлено, что указанное помещение было передано ответчику по акту приема-передачи 22.11.2011 (л.д.17). Ответчик помещение принял, осуществлял его использование.

Гарантийным письмом от 01.12.2011 ответчик обязался оплатить денежную сумму в размере 88 000 руб. согласно договору аренды №4 от 22.11.2011 (л.д.18).

29.03.2012 договор аренды №4 от 22.11.2011 был расторгнут досрочно по инициативе арендатора (л.д.19), помещение возвращено арендодателю по акту приема-передачи 29.03.2012 (л.д.20).

Ответчик обязательства по своевременному внесению гарантийной денежной суммы и арендной платы за март 2012г. надлежащим образом не исполнил, в связи с чем, у него образовалась задолженность.

Ненадлежащее исполнение ответчиком своих договорных обязательств послужило основанием для предъявления настоящего иска.

В соответствии с п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Факт передачи нежилого помещения ответчику, его использование и наличие задолженности у последнего подтверждены договором аренды №4 от 22.11.2011, актом приема-передачи помещения от 22.11.2011, гарантийным письмом от 01.12.2011, письмом о досрочном расторжении договора от 09.03.2012, актом приема-передачи от 29.03.2012, и другими материалами дела, исследованными в судебном заседании.

Сторонами не оспорено, что договор расторгнут по инициативе ответчика 29.03.2012 и в этот же день помещение возвращено истцу, следовательно, задолженность по арендной плате за 29 дней марта 2012г. подлежит взысканию в размере 82 322 руб. 60 коп. (88 000 руб. : 31д. х 29дн.).

Доводы ответчика о том, что договор является недействительным, и он не мог использовать помещение по назначению, суд находит несостоятельными.

В соответствии со ст. Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ)

Из положений части 2 статьи 22 ЖК РФ следует, что перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Как усматривается из свидетельства о государственной регистрации от 28.06.2006, права правообладателя обременены ипотекой, зарегистрированной 27.06.2006 под №22-22-01/156/2006-96. Вместе с тем ОАО «УРСА Банк» дало свое согласие на совершение перевода жилого помещения – квартиры 167, расположенной на 1 этаже жилого дома 64 по проспекту Красноармейский в городе Барнауле Алтайского края, находящейся у Банка в залоге в обеспечение исполнение обязательств по кредитному договору №028ИК/20065-03/00 от 22.06.2006, удостоверенном закладной №22-22-010/156/2006-96 от 27.06.2006, в нежилой фонд при условии соблюдения порядка перевода жилого помещения в нежилое, установленного действующими нормативными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

В силу ч. 9 ст. 23 ЖК РФ завершение переустройства и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений, который подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Материалами дела подтверждено, что перевод помещения из жилого в нежилое произведен в соответствии с требованиями жилищного законодательства. Наличие у истца утвержденного акта приемочной комиссии является основанием для использования помещения в качестве нежилого.

Договор аренды заключен 22.11.2011, то есть после подписания и утверждения акта приемочной комиссии, в связи с чем, суд не находит оснований для признания договора ничтожным, встречных требований о признании договора недействительным ответчиком не заявлено.

Ссылку ответчика на п. 38 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ№ 6/8 суд находит необоснованной, поскольку данные в нем разъяснения о ничтожности договоров касаются использования жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой предусмотренной законом или договором. Согласно п. 1 ст. 330 РФ неустойкой (штрафом, пенёй) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Пунктом 8.6 договора стороны согласовали, что в случае просрочки внесения арендной платы, гарантийной денежной суммы, а также в случае просрочки исполнения иных денежных обязательств арендодатель вправе взыскать с арендатора неустойку в размере 0,1% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

Ответчиком не представлено доказательств того, что он не имел возможности осуществлять свою предпринимательскую деятельность вследствие отсутствия регистрации перевода помещения в нежилое, к собственнику помещения с какими-либо требованиями в связи с этим не обращался, доказательств этого суду не представил. Доказательств отсутствия вины ответчика в ненадлежащем исполнении договорных обязательств, наличия вины истца в досрочном расторжении договора не в 2-х месячный срок, как это предусмотрено договором, ответчиком не представлено.

Поскольку ответчик допустил просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы и гарантийной денежной суммы, заявил о немедленном досрочном расторжении договора, суд находит требование истца о взыскании неустойки и штрафа правомерным.

Вместе с тем, проверив расчет, суд установил, что истцом неправомерно начислена неустойка в сумме 3 960 руб. за просрочку арендной платы и 12 320 руб. за просрочку внесения гарантийной суммы за период после 29.03.2012 – даты расторжения договора, в связи с чем данные требования подлежат удовлетворению частично. Неустойка могла быть начислена истцом в общем размере 101 716 руб. 65 коп., в том числе на сумму основного долга 82 322 руб. 60 коп. за март 2012г. за период с 26.02.2012 по 29.03.2011 в размере 2 716 руб. 65 коп. (82 322 руб. 60 коп. х 0,1% х 33 дн.), неустойка за просрочку внесения гарантийной суммы за период с 26.11.2011 по 29.03.2011 в размере 11 000 руб. (88000 руб. х 0,1% х 125 дн.), а также штраф в размере 88 000 руб. согласно п.4.5 договора.

Ответчик заявил о снижении размера неустойки, однако не представил доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в абз. 2 п. 1 Постановления "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" от 22.12.2011 г. N 81, при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика, при этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Оснований для освобождения ответчика от ответственности в соответствии со статьей 401 ГК РФ судом не установлено.

Истцом заявлено ходатайство о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб. В обоснование представлено соглашение на оказание правовых услуг от 20.03.2012, расписка в получение денежных средств размере 20 000 руб.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

При определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание: сложившееся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов, сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг, продолжительность рассмотрения дел и сложность дела.

Рассмотрев ходатайство истца о возмещении судебных расходов в размере 20 000 руб. в порядке ст. 112 АПК РФ, суд, исходя их принципа разумности, соразмерности, обоснованности, цены иска, объёма проведённой работы, количества судебных заседаний, конкретных обстоятельств дела, находит его обоснованным и подлежащим удовлетворению, поскольку указанные расходы заявлены в разумных пределах и подтверждены материалами дела.

Ответчик доказательств чрезмерности расходов по оплате услуг представителя не представил.

На основании выше изложенного, суд пришёл к выводу о том, что исковые требования обоснованы и подлежат частичному удовлетворению.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины суд относит на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований: 6 521 руб. 18 коп. подлежат взысканию в пользу истца с ответчика, излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 588 руб. 14 коп. подлежит возврату истцу из бюджета.

Руководствуясь статьями 49, 106, 110, 167-171,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 184 039 руб. 25 коп., в том числе 82 322 руб. 60 коп. - основного долга, 101 716 руб. 65 коп. - неустойки, а также взыскать 6 521 руб. 18 коп. – в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 20 000 руб. – расходов на оплату услуг представителя. В остальной части в иске отказать.

Возвратить истцу из федерального бюджета Российской Федерации 588 руб. 14 коп. –государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению 74 от 23.04.2012.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в течение месяца после принятия решения в Седьмой арбитражный апелляционный суд, либо в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья С.В. Лихторович