Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Ильичевой Л.Ю., при ведении протокола секретарем Бернгардтом А.А., рассмотрев дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Руслан и Людмила» г. Бийск Алтайского края к Муниципальному учреждению «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска», г. Бийск Алтайского края о признании незаконным решения об условиях приватизации арендуемого имущества в виде нежилого помещения, расположенного по адресу <...> в части установления рыночной стоимости арендованного имущества, о признании недействительным п.3.1 раздела III договора купли-продажи арендуемого имущества от 23.09.2009 года № 464 в части установления рыночной стоимости арендованного имущества и обязании устранить в десятидневный срок допущенные нарушения прав и законных интересов,

при участии в заседании представителей сторон:

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 11.04.2011 № 3 (до перерыва), ФИО2 по доверенности от 26.12.2011 № 4а (после перерыва);

от заинтересованного лица – ФИО3 по доверенности от 08.08.2011 № 5351-01 (до перерыва);

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Руслан и Людмила» (далее – заявитель, истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Муниципальному учреждению «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» (далее – заинтересованное лицо, ответчик, Управление) о признании незаконным решения об условиях приватизации арендуемого имущества в виде нежилого помещения, расположенного по адресу <...> в части установления рыночной стоимости арендованного имущества, о признании недействительным п.3.1 раздела III договора купли-продажи арендуемого имущества от 23.09.2009 года № 464 в части установления рыночной стоимости арендованного имущества и обязании устранить в десятидневный срок допущенные нарушения прав и законных интересов.

Заявленные требования мотивированы тем, что в оспариваемых решении об условиях приватизации и п.3.1 раздела III договора купли-продажи арендуемого имущества от 23.09.2009 года № 464 нарушены их существенные условия в результате завышения рыночной стоимости арендуемого имущества.

Управление в отзыве заявленные требования считало необоснованными и не подлежащими удовлетворению на том основании, что оспариваемое решение было принято Комиссией согласно отчета независимого оценщика; договор купли-продажи подписан сторонами без разногласий в части стоимости арендованного имущества; заявителем не подтверждены нарушения в отчете ФИО4 № 12-5/9 требований Федерального закона «Об оценочной деятельности». Представитель заинтересованного лица указал на нарушение заявителем процессуальных сроков, для подачи заявления на обжалование ненормативного акта Управления (ч.4 ст. 198 АПК РФ).

Представителем Общества заявлено ходатайство о проведении независимой оценочной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения в доме, расположенном в <...>, которое мотивировано необходимостью более точного и достоверного определения рыночной стоимости нежилого помещения.

По данному делу была назначена судебная экспертиза, по результатам которой представлен отчет об оценке нежилого помещения в доме, расположенном в <...> от 05.12.2011г. № 363-2011, из которого следует, что стоимость спорного имущества по состоянию на 20.05.2009г. составляла 2 070 000 рублей.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв. После перерыва судебное заседание продолжено.

Представителем Общества заявлено ходатайство о проведении экспертизы о достоверности отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения в доме, расположенном в <...> (Н-71), от 20.05.2009г. оценщика ФИО4

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Заявителем в обоснование ходатайства не изложены доводы относительно необоснованности заключения экспертизы и не указано на наличие каких-либо противоречий. В этой связи ходатайство судом отклонено.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение по ул. Пушкина, 209, в г. Бийске являлось объектом муниципальной собственности, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 30.10.2008 серии 22 АБ 473826, выданному Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю.

Общество арендовало муниципальное нежилое помещение по ул. Пушкина, 209, г. Бийск на основании договора аренды № 58 от 17.03.1993.

20.03.2009 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ Общество обратилось в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Данное заявление было рассмотрено Управлением 20.03.2009 на заседании комиссии по реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, субъектами малого и среднего предпринимательства (протокол № 2, п. 14).

Решением Думы г. Бийска от 21.11.2008 № 56 арендуемое имущество было включено в перечень имущества для включения в прогнозный план приватизации муниципального имущества г. Бийска на 2009 год в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

29.05.2009 комиссией по приватизации муниципального имущества было принято решение об условиях приватизации нежилого помещения по ул. Пушкина, 209, в том числе, о цене отчуждаемого имущества (его рыночной стоимости) (п. 3 решений).

В соответствии с частью 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ 29.05.2009 в адрес Общества Управлением было направлено предложение о заключении договоров купли-продажи муниципального имущества с приложением решения об условиях приватизации и проектом договора купли-продажи.

Проект договора купли-продажи был подписан Обществом с протоколом разногласий от 30.06.2009. Общество не согласилось со сроками оплаты и просило включить в пункт 3.3. договора обязанность покупателя произвести оплату за приобретаемое нежилое помещение в течение трех лет.

Договор купли-продажи между ООО «Руслан и Людмила» и МУ «Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска» заключен 23.09.2009 № 464.

В соответствии с пунктом 3.1 раздела 3 указанного договора, продажная цена за нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, составила 3 300 000 рублей.

05.03.2011 Общество самостоятельно произвело оценку данного нежилого помещения, в результате которой рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 20.05.2009 года составила 1 036 000 рублей.

После того, как Обществу стало известно о вышеуказанной оценке стоимости выкупаемого нежилого помещения, оно обратилось 04.05.2011 к Управлению с предложением о пересмотре стоимости выкупаемого имущества.

Письмом от 19.05.2011 № 3293-01 Управление отказало Обществу в удовлетворении заявления.

Не согласившись с принятым Управлением Решением от 29.05.2009 и заключенным договором купли-продажи от 23.09.2009 № 464, в части установления выкупной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, Общество, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании их недействительными.

Принимая решение, суд исходил из следующего.

Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействий) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц установлен главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление о признании недействительными ненормативных правовых актов может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Как следует из материалов дела, заявитель обжалует решение об условиях приватизации арендуемого имущества в виде нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, в части установления рыночной стоимости арендованного имущества.

Материалами дела подтверждается, что заявление в части признания незаконным решения об условиях приватизации арендуемого имущества в виде нежилого помещения, расположенного по адресу <...> (в части) поступило в Арбитражный суд Алтайского края 09.06.2011г. (направлено в арбитражный суд 02.06.2011), что подтверждается оттиском штемпеля суда на первом листе заявления.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 18.11.2004 № 367-О, само по себе установление в законе сроков для обращения в суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов недействительными, а также решений, действий (бездействия) незаконными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений и не может рассматриваться как нарушающее право на судебную защиту, поскольку несоблюдение установленного срока, в силу соответствующих норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, - вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, то есть в судебном заседании.

Таким образом, сам по себе факт принятия судом настоящего заявления к производству не означает, что пропущенный срок судом восстановлен.

На основании статьи 117 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации процессуальный срок подлежит восстановлению по ходатайству лица, участвующего в деле, если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд восстанавливает пропущенный срок, если признает причины пропуска уважительными.

Поскольку нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрен перечень уважительных причин для восстановления установленного статьей 198 Кодекса срока, то право установления наличия этих причин и их оценки принадлежит суду.

Из материалов дела видно, что о возможном нарушении Управлением ненормативным актом прав и законных интересов Общества заявителю стало известно с момента получения директором ФИО5 01.06.2009 г. предложения о заключении договора купли-продажи муниципального имущества в виде письма Управления от 29.05.2009 № 2553-01, из которого следует, что Думой г. Бийска принято решение от 24.04.2009 № 81 «О внесении дополнений в решение Думы г. Бийска от 21.11.2008 № 56 «О прогнозном плане приватизации муниципального имущества г. Бийска на 2009 год» о приватизации (продаже) арендуемого ООО «Руслан и Людмила» муниципального имущества по адресу: <...>.

При этом из данного письма видно, что Обществу направлены копия Решения об условиях приватизации арендуемого имущества (обжалуемого), подписанные со стороны Управления муниципальным имуществом Администрации города Бийска проекты договора купли-продажи арендуемого имущества, а также заявление о соответствии условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства.

Поскольку в суд настоящее заявление представлено 09.06.2011г., к моменту обращения Общества с ограниченной ответственностью «Руслан и Людмила» в суд трехмесячный срок для обжалования решения об условиях приватизации арендуемого имущества в виде нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, в части установления рыночной стоимости арендованного имущества пропущен.

Ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обжалование ненормативного акта (в его части) Общество не заявило.

В материалах дела отсутствуют документы и сведения, свидетельствующие о принятии заявителем необходимых и достаточных мер для своевременного оспаривания в судебном порядке указанного решения.

Суд, исследовав вопрос о причинах пропуска срока на обжалование решения Муниципального учреждения «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» об условиях приватизации арендуемого имущества в виде нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, в части установления рыночной стоимости арендованного ООО «Руслан и Людмила» имущества, установил, что заявителем не представлено доказательств уважительности пропуска установленного срока для обращения в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Пропуск срока является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных Обществом требований в части оспаривания решения от 29.05.2009 об условиях приватизации арендуемого имущества в виде нежилого помещения, расположенного по адресу <...> (в части п.3), в связи с пропуском установленного пунктом 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока на обращение в суд с заявлением.

Выслушав представителя заявителя, заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные доказательства в части требования о признании недействительным п.3.1 раздела III договора купли-продажи арендуемого имущества от 23.09.2009 года № 464 в части установления рыночной стоимости арендованного имущества, арбитражный суд находит требования необоснованными, не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из материалов дела, 20.03.2009 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ Общество обратилось в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Данное заявление было рассмотрено Управлением и 29.05.2009 комиссией по приватизации муниципального имущества было принято решение об условиях приватизации нежилого помещения по ул. Пушкина, 209, в том числе о цене отчуждаемого имущества (его рыночной стоимости) (п. 3 решений), и в адрес Общества Управлением было направлено предложение о заключении договоров купли-продажи щипального имущества с приложением решения об условиях приватизации и проектом говора купли-продажи.

30.06.2009 истец направил ответчику протокол разногласий к пункту 3.3 и 3.5 договора, купли-продажи недвижимого имущества № 464. Разногласия по договору у общества возникли только относительно порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Разногласия управлением приняты и 23.09.2009 между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 464.

Согласно условиям указанного договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое помещение (Н-71) общей площадью 96,7 кв.м, которое занимает часть первого этажа девятиэтажного жилого дома 1989 года постройки. Техническое состояние - удовлетворительное. Покупатель знаком с техническим состоянием помещения и претензий к нему не имеет. Кадастровый номер нежилого помещения: 22:65:000000:0000:01:405:002:000136550:0100:20071, отчуждаемое имущество находится в собственности муниципального образования город Бийск, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.10.2008 22 АБ 473826 Управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю.

Стоимость имущества, согласно отчета об оценке от 20.05.2009 № 12-5/9, составленного членом некоммерческого партнерства «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» ФИО4, составила 3 300 000 руб.

05 ноября 2009 г. зарегистрирован переход права собственности на данное имущество покупателю в установленном законом порядке.

Материально-правовым требованием является требование о признании недействительным п.3.1. раздела III договора купли-продажи арендуемого имущества от 23.09.2009 года № 464 в части установления рыночной стоимости арендованного имущества, основанием - существенное изменение обстоятельств и несоответствие указанной в договоре цены рыночной стоимости имущества, определенной экспертом.

Фактически истец заявляет требование о внесении изменений в условие договора о цене объекта.

Сложившиеся спорные правоотношения сторон суд квалифицирует как правоотношения регулируемые общими положениями гражданского законодательства об обязательствах и договорах, и нормами глав 30 и 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из системного толкования положений главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами и его изменении должен решаться самими сторонами или в судебном порядке.

Согласно пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из содержания данных норм права следует, что лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной (при этом существенность нарушения договора определяется судом или предопределяется законом).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктом 1 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Судом учтено информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», согласно которому, судам следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

На момент заключения договора отчет об оценке от 20.05.2009 № 12-5/9, составленный членом некоммерческого партнерства «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» ФИО4, истец не оспорил.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Учитывая изложенное, а также то, что в силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора, переоценка объекта недвижимости и получение иного отчета о цене этого объекта после заключения договора купли-продажи не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным.

Кроме того, в силу абзаца 4 пункта 1 выше названного Информационного письма, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

Предъявление требования к продавцу об обязании заключить договор на условиях покупателя также возможно только до заключения договора.

Заключая спорный договор, ООО «Руслан и Людмила» действовало по своему усмотрению, своей волей и в своем интересе, было свободно при избрании контрагента, предмета и условий договора.

Заключая договор купли-продажи от 23.09.2009, Управление действовало, в том числе, на основании решения от 29.05.2009, в соответствии с которым утверждена нормативная стоимость объекта приватизации в размере 3 300 000 рублей.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств, свидетельствующих о наличии условий, являющихся основанием для признания недействительным пункта 3.1 заключенного сторонами 23.09.2009 договора № 464, истцом не представлено.

При таких обстоятельствах, правовые основания для удовлетворения требований заявления и исковых требований отсутствуют.

Руководствуясь статьями 101-112, 167-171,197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Обществу с ограниченной ответственностью «Руслан и Людмила» г. Бийск Алтайского края, в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск или Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, г. Тюмень в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Л.Ю. Ильичева