Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Лихторович С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Куликовой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью «Альфа Ритейл Компани», ИНН <***>, ОГРН <***>, г.Новосибирск к обществу с ограниченной ответственностью «Сибирьстройинвест», ИНН <***>, ОГРН <***>, г.Барнаул Алтайского края о взыскании 60 456 978 руб. 09 коп. неосновательного обогащения, в том числе 59 040 063 руб. 09 коп. компенсации затрат на строительно-монтажные и отделочные работы и 1 416 915 руб. стоимости обеспечительного депозита и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Сибирьстройинвест» к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Ритейл Компани» о взыскании 22 825 101 руб. 47 коп., в том числе 5 050 949 руб. 38 коп. - основного долга по оплате арендной платы за период фактического пользования помещением с 01.04.2015 по 16.06.2015 и коммунальным услугам за период с 01.02.2015 по 16.06.2015, 653 135 руб. 95 коп. - пени за несвоевременное перечисление арендной платы за фактическое пользование помещением с 02.04.2015 по 16.12.2015, 12 121 016 руб. 14 коп. убытков, возникших в связи с недополученной арендной платой за период с 12.10.2014 по 16.06.2015, 5 000 000 руб. убытков, возникших в связи с уплатой штрафа по предварительному договору аренды нежилых помещений №06/10/2014 от 06.10.2014,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО1 (доверенность от 04.05.2015),

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 12.11.2014), ФИО3 (доверенность от 01.07.2014), ФИО4 (доверенность от 12.11.2014),

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью (далее ООО) «Альфа Ритейл Компани» обратилось в арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) «Сибирьстройинвест» о взыскании 60 456 978 руб. 09 коп. неосновательного обогащения, в том числе 59 040 063 руб. 09 коп. компенсации затрат на строительно-монтажные и отделочные работы и 1 416 915 руб. стоимости обеспечительного депозита.

Исковые требования обоснованы статьями 166, 167, 606, 608, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) и мотивированы тем, что истцом произведены строительно-монтажные и отделочные работы в арендуемом помещении, понесены затраты на мероприятия по открытию здания до окончания строительства и регистрации права собственности ответчиком, а также внесен обеспечительный депозит в размере 1 416 915 руб., которые, по мнению истца, подлежат возмещению за счет ответчика и возврату. Истец полагает, что предварительный договор аренды № 0052100001, заключенный между сторонами 17.10.2011 является ничтожной сделкой, так как право собственности на здание зарегистрировано за ООО «Сибирьстройинвест» только 08.10.2010, объект незавершенного строительства не мог быть объектом договора аренды до момента его сдачи в эксплуатацию, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. Истец просит взыскать стоимость выполненных строительных работ, как неосновательное обогащение, полагая, что не идет речь о возмещении арендодателем стоимости неотделимых улучшений (л.д.1-10 т.1, л.д.47-57 т.4).

Определением от 09.06.2015 суд принял к производству встречное исковое заявление ООО «Сибирьстройинвест» к ООО «Альфа Ритейл Компани» о взыскании 24 498 735 руб. 74 коп., в том числе 5 050 949 руб. 38 коп. основного долга по арендной плате за период с 20.07.2014 по 09.06.2015, 153 270 руб. 22 коп. пени за несвоевременное перечисление арендной платы за фактическое пользование помещением, 12 121 016 руб. 14 коп. убытков, возникших в связи с недополученной оплатой арендной платы за период с 12.10.2014 по 16.065.2015 в соответствии с условиями предварительного договора аренды нежилых помещений от 06.10.2014 №06/10/2014, 5 000 000 руб. убытков, возникших в связи с уплатой штрафа, в соответствии с условиями предварительного договора аренды нежилых помещений от 06.10.2014 №06/10/2014, 2 173 500 руб. убытков в виде недополученного дохода (упущенной выгоды) в связи с досрочным возвратом ООО «Интегро» гарантийного платежа, полученного по условиям предварительного договора аренды нежилых помещений от 06.10.2014 №06/10/2014 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Встречные исковые требования обоснованы ст. 15 ГК РФ, мотивированы тем, что, несмотря на прекращение договора аренды 20.07.2014, ответчик по встречному иску не исполнил обязанность по возврату помещения, продолжал фактически пользоваться помещением истца, коммунальными услугами, в результате чего, последний понес убытки.

В ходе рассмотрения дела истец по встречному иску увеличил размер встречных исковых требований в части взыскания пени до 407 074 руб. 35 коп., заявил отказ от иска в части взыскания 2 173 500 руб. убытков в виде упущенной выгоды (л.д.145 т.11).

Определением от 30.09.2015 суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял отказ истца от встречного иска в части взыскания 2 173 500 руб. убытков в виде недополученного дохода (упущенной выгоды) и увеличение размера исковых требований в части взыскания неустойки до 407 074 руб. 35 коп. Общая сумма встречного иска составила 22 579 039 руб. 87 коп. Производство по делу в части взыскания 2 173 500 руб. убытков подлежит прекращению основании п.4 ч.1 ст. 150 АПК РФ.

В ходе рассмотрения дела суд по ходатайству ответчика по первоначальному иску заслушал свидетеля ФИО5, который ответил на вопросы сторон и суда.

Свидетель ФИО5 пояснил, что является директором частной охранной организации, у которой заключен договор с ООО «Сибирьстройинвест» на охрану объекта (л.д.84-95 т.9). Свидетель присутствовал ежедневно при освобождении арендатором магазина «Бахетле», имел распоряжение следить за тем, чтобы не велись работы в части несущих конструкций, чтобы не производился демонтаж технического оборудования. Сначала вывезен был товар, после чего осуществлялся вывоз оборудования. Перегородки вывозились, снималась в торговом зале плитка со стен, с пола. За освобождением помещения следили судебные приставы, после чего был составлен акт. Все работы по демонтажу проводились с разрешения собственника. Свидетель пояснил, что в помещении были демонтированы: воздуховоды, системы кондиционирования, электропроводка, настенная плитка. При демонтаже воздуховода была повреждена труба. В пояснительных записках отражался вывоз дорогостоящего оборудования. Свидетель пояснил, что коробка антресоли и ворота осталась, снесен были внутренние перегородки, пол. В помещении осталась только пожарная система, остальные все системы были демонтированы. При разборе электропроводки был демонтирован внутренний кабель.

Рассмотрение дела неоднократно откладывалось для представления сторонами дополнительных доказательств в обоснование требований и возражений, в связи с изменением исковых требований, а также в связи с рассмотрением в Арбитражном суде Западно-Сибирского округа кассационной жалобы на решение суда по делу № А03-15863/2014, которым взысканы арендная плата, плата за коммунальные услуги, неустойка, плата за фактическое пользование помещением после расторжения договора аренды.

В настоящем судебном заседании истец по встречному иску заявил об увеличении суммы неустойки до 653 135 руб. 95 коп., начислив ее за период по 16.12.2015.

В порядке статьи 49 АПК РФ суд принял увеличение размера встречного иска.

Представитель истца по первоначальному иску поддержал исковые требования, ссылается на доводы, изложенные в исковом заявлении, уточнениях, письменных объяснениях (л.д.47-57 т.4, л.д.85-89 т.6. л.д.136-141 т.8, л.д.110-115 т.11), в отзыве на встречный иск, дополнениях к отзыву. Против удовлетворения встречного иска возражает, не оспаривая расчеты, полагает, что размер основного долга за фактическое пользование помещением и по коммунальным платежам составляет меньшую сумму, представил соответствующие контррасчеты; начисление договорной неустойки за период после расторжения договора аренды незаконно, противоречит п. 2 ст. 452 ГК РФ. Ссылается на перечисление 3 350 656 руб. 09 коп. по платежному поручению № 394006 от 13.11.2015 во исполнение судебных актов по делу № А03-15863/2014, на Постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015 и Арбитражного суда Западно - Сибирского округа от 08.10.2015 по делу № А03-15863/2014, имеющие преюдициальное значение для настоящего дела, которыми было отказано ответчику во взыскании неустойки, предусмотренной договором аренды нежилых помещений от 09.12.2011 N9 00511100180, за период после его прекращения. Полагает, что отсутствуют вина ООО «Альфа Ритейл Компани» в причинении убытков, причинно-следственная связь между убытками и действиями ООО ««Альфа Ритейл Компани». Ссылается на то, что на дату, указанную в предварительном договоре – 06.10.2015, решение суда по делу № А03-13271/2014 по иску ООО «Альфа Ритейл Компани» о признании незаконным отказа от исполнения договора аренды не вступило в законную силу. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда по указанному делу было принято только 22.12.2014. 10.10.2014 были приняты обеспечительные меры по делу № А03-18786/2014 в виде запрета ответчику препятствовать ООО «Альфа Ритейл Компани» в пользовании арендуемым помещением до вступления в законную силу решения суда. Полагает, что заключение предварительного договора аренды является предпринимательским риском самого арендодателя, наличие в это время обеспечительных мер по делу № А03-18786/2014 делало невозможным заключение основного договора аренды, выселение ООО «Альфа Ритейл Компани» из арендуемого помещения и освобождение его для нового арендатора в те сроки, которые указаны в предварительном договоре. Считает, что предварительный договор с ООО «Интегро», представленный ответчиком, носит фиктивный характер, все документы составлены и подписаны только ответчиком и ООО «Интегро», являющимися взаимозависимыми и аффилированными лицами по отношению друг к другу, их действия являются злоупотреблением правами и направлены на причинение имущественного вреда истцу. Кроме того, не представлено согласия Банка НОРДЕА на заключение указанного договора.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску представил дополнительные документы, письменные объяснения, ссылается на доводы, подробно изложенные в них, во встречном исковом заявлении, уточнениях (л.д.1-16 т.5, л.д.37-40, 79-82 т.6, л.д.125-128 т.9, л.д.117-123 т.10, л.д.4-5, л.д.40-55 т.11, л.д.39-45 т.12). Считает, что представление истцом доказательства исполнения судебных актов по делу № А03-15863/2014 не влияет на размер задолженности по оплате арендной платы за фактическое пользование помещением за период с 01.02.2015 по 16.06.2015, которая составляет 5 050 949 руб. 38 коп., поскольку периоды задолженности истца перед ответчиком по данным делам не пересекаются. Обеспечительный депозит в размере 1 416 915 руб. учтен при расчете задолженности ООО «Альфа Ритейл Компани». Согласно акту доступа в помещение от 08.09.2011, пункт 1.3.1, антресоль была демонтирована арендодателем и за его счет именно в интересах арендатора, в связи с чем, монтаж новой антресоли после ввода здания в эксплуатацию, выполненный арендатором в его интересах и за его счет не является неосновательным обогащением для арендодателя. Справки и акты с генпродрядчиком, представленные ООО «Альфа Ритейл Компани», составлены в период после ввода здания в эксплуатацию и регистрации права собственности арендодателя. Полагает, что не подлежит применению абз.2 п.4 ст. 453 ГК РФ, так как вступил в действие с 01.06.2015, то есть после расторжения договора – 20.07.2014. Пояснил, что направил в Верховный суд Российской Федерации жалобу на постановления апелляционной и кассационной инстанций в части отказа во взыскании договорной неустойки за период после его прекращения.

Полагает, что с учетом сложившейся судебной практики и Постановления Пленума ВАС РФ по вопросам об аренде, нет оснований считать предварительный договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком, ничтожной сделкой. Заявил о пропуске истцом срока исковой давности в отношении предварительного договора от 08.10.2010, как ничтожной сделки, поскольку о том, что арендодатель не являлся собственником помещения, истцу было известно при заключении предварительного договора, в соответствии с которым он производил строительные работы, и что прямо следует из пункта 2.1 данного договора. Основным договором аренды не предусмотрено производство арендатором подготовительных или строительно-монтажных работ, в том числе, указанных в актах приемки выполненных работ и справках об их стоимости, представленных ООО «Альфа Ритейл Компани». Полагает, что срок исковой давности истек 08.10.2013.

Ссылается на то, что резолютивная часть Постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А03-13271/2014 была объявлена 01.10.2014 (08.10.2014 полный текст) и отменены обеспечительные меры. Поскольку отпали законные основания для пользования ООО «Альфа Ритейл Компани» помещением, ему вновь было направлено уведомление об освобождении помещения в 5-дневный срок с момента его получения, как установлено договором; уведомление получено ответчиком 06.10.2014. Предварительный договор аренды № 06/10/2014 с ООО «Интегро» был заключен 06.10.2014. Договор одобрен Светом директоров ООО «Сибирьстройинвест». Расчеты с ООО «Интегро» по данному договору проводились по счетам, открытым в АО Нордеа Банк», согласие банка АО «Нордеа Банк» на заключение договора с ООО «Интегро» имелось, банку было известно о соответствующих операциях, в противном случае банк имел право расторгнуть кредитный договор, заключенный ООО «Сибирьстройинвест». Осведомленность АО «Нордеа Банк» обо всех расчетных операциях между ответчиком и ООО «Интегро» подтверждает соблюдение процедуры и согласие банка на заключение договора с ООО «Интегро». В целях представления подтверждения полученного предварительного согласования АО «Нордеа Банк» по заключению с ООО «Интегро» предварительного договора аренды № 06/10/2014 ООО Сибирьстройинвест» обратилось с запросами в АО «Нордеа Банк» и в ООО «Интегро», однако, до настоящего времени письменных ответов не поступило. Ответчик полагает, что истцом не представлено доказательств аффилированности и того, каким образом наличие признаков аффилированнсти могло повлиять на действия ответчика и ООО «Интегро». Согласно представленному отчету № 0687/2014 об оценке рыночной стоимости арендной платы за пользование нежилыми помещениями, расположенными на первом этаже здания торгово-развлекательного центра с подземной автостоянкой по адресу: <...>, по состоянию на 22.09.2014 рыночная стоимость арендной платы соответствует размеру арендной платы, установленной условиями предварительного договора аренды нежилых помещений от 06.10.2014 № 06/10/2014. В целях недопущения увеличения убытков ответчик достиг договоренности с ООО «Интегро» о переносе сроков, а затем и о заключении 11.05.2015 соглашения о расторжении предварительного договора аренды нежилых помещений от 06.10.2014 № 06/10/2014.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и частичном удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, вследствие неосновательного обогащения.

В силу ч.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как следует из материалов дела, 08.10.2010 между ООО «Альфа Ритейл Компани» и ООО «Сибирьстройинвест» был заключен предварительный договор аренды №0052100001 нежилых помещений общей проектной площадью 2 553 кв.м на первом этаже в здании торгово-развлекательного центра с подземной автостоянкой по адресу: <...> (л.д.58-64, 65-108 т.4), согласно которому, стороны обязались в течение 30 дней с даты государственной регистрации права собственности арендодателя на здание (помещение), заключить основной договор аренды нежилых помещений сроком на 10 лет на условиях, установленных предварительным договором (п.п.1.1, 2.1). Предусмотрено уточнение размера площади на основании замеров к заключению основного договора аренды.

Пунктом 2.2 предварительного договора стороны обязались до заключения основного договора аренды нежилых помещений в течение 165 дней с доступа по предварительному договору, но не позднее 10 дней с даты ввода здания в эксплуатацию, заключить краткосрочный договор аренды нежилых помещений на срок 11 месяцев, на условиях установленных предварительным договором.

В соответствии с п.3.5 предварительного договора за 165 календарных дней до даты открытия арендодателем здания, но не позднее 01 апреля 2011г. арендодатель обязался допустить арендатора в помещение, на основании акта доступа, для выполнения работ по подготовке его к аренде при условии наличия согласованной арендодателем проектной документации на помещение, разработанной на основании согласованного сторонами технического задания для выполнения работ по подготовке помещения к аренде. В случае отсутствия у арендатора согласованной проектной документации на помещение указанный срок доступа сдвигается соразмерно сроку получения арендатором необходимых согласований арендодателя, но не более, чем на 10 дней.

Пунктом 3.8 предварительного договора арендатор обязался после подписания акта доступа в помещение выполнить подготовительные работы к его аренде своими силами и за свой счет в соответствии с согласованной арендодателем проектной документацией на помещение. Все неотделимые улучшения арендованного помещения производятся арендатором за свой счет и после истечения срока краткосрочного договора аренды нежилых помещений/основного договора аренды нежилых помещений арендодателем не возвращаются, не возмещаются и не зачитываются, равно как, и не зачитываются в счет арендной платы в период действий краткосрочного договора аренды нежилых помещений/основного договора аренды нежилых помещений (за исключением случаев, согласованных сторонами).

Согласно п.4.1 предварительного договора в качестве обеспечения исполнения обязательства арендатора по заключению краткосрочного договора аренды нежилых помещений, арендатор перечисляет арендодателю обеспечительный депозит (на основании ст. 329 ГК РФ) в размере 1 416 915 руб.

В соответствии с п.4.2 предварительного договора после заключения сторонами краткосрочного договора аренды нежилых помещений сумма обеспечительного депозита засчитывается арендодателем арендатору в счет оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг, постоянной части арендной платы по краткосрочному договору аренды, оплаты расходов арендодателя, связанных с открытием здания для посетителей, в счет исполнения иных возникающих расчетных обязательств арендатора по договору.

Истцом внесен обеспечительный депозит в размере 1 416 915 руб., данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

09.06.2011 в установленном законом порядке был оформлен технический паспорт на здание (л.д.138-162 т.9), в деле имеется договор № 514-382/11 на выполнение работ по технической инвентаризации, заключенный ООО «Сибирьстройинвест» с АКГУП «Алтайский центр земельного кадастра и недвижимости» (л.д.133-137 т.9).

ООО «Альфа Ритейл Компани» было допущено в помещение для выполнения подготовительных работ по акту доступа от 08.09.2011 (л.д.124-125 т.10).

28.09.2011 Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула выдало ООО «Сибирьстройинвест» разрешение на ввод в эксплуатацию торгово-развлекательного центра (далее ТРЦ) с подземной автостоянкой, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 30 265,58 кв.м (л.д.54 т.1).

Право собственности ООО «Сибирьстройинвест» на здание ТРЦ «Весна» с подземной автостоянкой зарегистрировано в установленном законом порядке 17.10.2011, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д.5 т.13), свидетельством о государственной регистрации права (л.д.130 т.10).

01.07.2011 ООО «Альфа Ритейл Компани» (заказчик) заключило с ООО «Сибсервис» (генеральный подрядчик) договор генерального подряда №01-11-ГП на разработку проектно-сметной документации супермаркета «Бахетле» и выполнепние собственными силами и силами привлеченных субподрядных организаций полного комплекса строительно-монтажных и специальных работ на объекте супермаркет «Бахетле» нежилых помещений в торгово-развлекательном центре «Весна» с подземной автостоянкой по адресу: <...> (л.д.55-61 т.1).

В деле имеются локально-сметный расчет, акты приемки выполненных работ, справки об их стоимости, платежные поручения о перечислении денежных средств. По расчетам истца строительно-монтажные и специальные работы, в том числе строительство антресоли площадью 824,8 кв.м, были выполнены на общую сумму 59 040 063 руб. 09 коп.

При этом, акты на строительные работы составлены в период после ввода здания в эксплуатацию и регистрации права собственности арендодателя. Из материалов дела следует, что выполненные ответчиком работы не повлияли на основные технические характеристики здания торгово-развлекательного центра с подземной автостоянкой, общая площадь здания и его этажность не изменились.

09.12.2011 между ООО «Альфа Ритейл Компани» (арендатор) и ООО «Сибирьстройинвест» (арендодатель) был заключен договор аренды нежилых помещений №00511100180, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное пользование (аренду) помещение площадью 3 328,9 кв.м, расположенное в нежилом отдельно стоящем здании Торгово-развлекательного центра «Весна» с подземной автостоянкой, расположенном по адресу: <...> (л.д.18-45 т.1, л.д.72-85 т.5).

Договор был заключен сроком на 10 лет с 09.12.2011 по 08.12.2021 (п. 2.3 договора), зарегистрирован в установленном законом порядке 24.01.2012.

Разделом 4 договора установлен порядок расчетов, предусмотрено, что арендная плата состоит из процентной арендной платы и переменной части арендной платы. Согласно пункту 4.4.1 договора минимальная арендная плата и плата за эксплуатацию оплачиваются арендатором ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 20 числа текущего месяца аренды.

В соответствии с условиями пунктов 3.3.13, 3.3.16 договора аренды арендатор обязался производить своими силами и за свой счет текущий ремонт и техническое обслуживание помещения и оборудования в пределах, установленных актом разграничения эксплуатационной ответственности (приложение №3), согласовывать с арендодателем текущий ремонт помещения, его отделку, переоборудование, перепланировку, другие работы, перечисленные в договоре, устранять неисправности, повреждения, их последствия, последствия аварий в помещении, коммуникациях и системах жизнеобеспечения помещения, здания, прилегающих к помещению иных помещений и территорий, произошедшие в результате деятельности арендатора.

Пунктом 6.2 договора аренды установлено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор путем направления письменного уведомления в адрес арендатора в случаях: невнесение арендатором, какого-либо платежа, предусмотренного договором (под невнесением понимается также и внесение только части платежа) более 30 дней; просрочка выполнения требований государственных, муниципальных и иных органов, учреждений, организаций, уполномоченных физических и/или юридических лиц более чем на 25 банковских дней, а равно повторное нарушение указанных требований в течение 6 месяцев в связи с осуществлением деятельности арендатором в помещении/здании; несогласования текущего ремонта помещения, его отделки, переоборудования, перепланировки, установление в помещении охранной, пожарной сигнализации, системы кондиционирования, вентиляции, проведение ремонтно-отделочных работ, затрагивающих инженерные системы, обслуживаемые арендодателем с арендодателем и/или иными необходимыми лицами по договору; нарушение правил, норм и/или требований технической эксплуатации, противопожарной безопасности, экологических, санитарных, гигиенических и/или иных правил, норм, требований, регламентирующих пользование нежилыми помещениями более 2 раз; в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения арендатором иных обязанностей, предусмотренных п. 3.3.3, п. 3.3.12, п. 3.3.13, п. 3.3.24, п. 3.3.28 договора; иных случаях, установленных договором.

При этом договор будет считаться расторгнутым по истечение 30 (тридцати) календарных дней с даты получения указанного письменного уведомления арендатором.

Пунктом 3.3.22 договора аренды арендатор обязался освободить помещение в течение 5 календарных дней с даты истечения/расторжения договора и передать его арендодателю по акту сдачи-приемки (возврата) с учетом нормального износа.

Пунктом 8.1 договора аренды стороны установили, что стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений помещения вне зависимости того, осуществлены они с согласия арендодателя, или без него, при расторжении и прекращении договора арендатору не возмещаются, за исключением случаев, предусмотренных договором. При выполнении арендатором в помещении любых работ по обустройству, отделке и иному усовершенствованию арендодатель не возмещает убытки, не принимает участия в расходах, понесенных арендатором, в том числе в форме снижения арендной платы.

ООО «Сибирьстройинвест» уведомлением от 02.06.2014 заявило об одностороннем отказе от исполнения договора аренды №00511100180 от 09.12.2011, указав на неоднократное нарушение ООО «Альфа Ритейл Компани» условий договора, предусматривающих обязательства по своевременному внесению арендных и иных платежей, соблюдение правил и норм технической эксплуатации, противопожарной безопасности.

ООО «Сибирьстройинвест» воспользовалось предоставленным пунктом 6.2 договора аренды правом одностороннего расторжения договора, предупредив об этом арендатора уведомлением от 02.06.2014. Данное уведомление получено арендатором 20.06.2014 (л.д.86-88 т.5).

В соответствии с п.6.2, п.3.3.22 договора аренды договор считается расторгнутым с 20.07.2014, арендатор обязан освободить помещение и возвратить его арендодателю до 25.07.2014. Арендодатель направил 30.06.2014 арендатору уведомление об освобождении помещения в срок до 25.07.2014 (л.д.89-91 т.5).

ООО «Альфа Ритейл Компани» посчитало односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды помещения №00511100180 от 09.12.2011 незаконным, в связи с чем, 22.07.2014 обратилось с соответствующим иском в арбитражный суд Алтайского края - дело № А03-13271/2014.

ООО «Сибирьстройинвест» обратилось 28.08.2014 в арбитражный суд Алтайского края с иском к ООО «Альфа Ритейл Компани» о взыскании 1 980 656 руб. 25 коп. задолженности за фактическое пользование помещением, расположенным по адресу: <...>, за период с 20.07.2014 до 01.04.2015, и 1 538 322 руб. 38 коп. договорной неустойки за период с 21.12.2011 по 01.04.2015 (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ) - дело № А03-15863/2014.

Определением от 23.07.2014 суд первой инстанции по делу № А03-13271/2014 по заявлению истца ООО «Альфа Ритейл Компани» принял обеспечительные меры в виде запрета ООО «Сибирьстройинвест» чинить препятствия ООО «Альфа Ритейл Компани» в праве пользования арендуемым помещением по адресу: 656054, <...> в, площадью 3 328, 9 кв. м, в том числе суд запретил прекращать (ограничивать) подачу электроэнергии в арендуемом помещении, до момента рассмотрения исковых требований ООО «Альфа Ритейл Компани».

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2014 (резолютивная часть объявлена 01.10.2014) определение от 23.07.2014 по делу № А03-13271/2014 в обжалуемой части отменено. В удовлетворении заявления ООО «Альфа Ритейл Компани» в указанной части отказано.

Решением арбитражного суда Алтайского края от 03.10.2014, постановлениями Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 и Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.03.2014 по делу № А03-13271/2014 установлено, что пунктом 6.2 договора аренды стороны определили основания и право как арендодателя, так и арендатора на одностороннее расторжение договора.

Отказывая в удовлетворении предъявленных требований, суды пришли к выводу о наличии у ООО «Сибирьстройинвест» права и оснований для расторжения договора аренды нежилых помещений в одностороннем порядке. Суд установил доказанным факт ненадлежащего исполнения ООО «Альфа Ритейл Компани» обязательства по внесению минимальной арендной платы и платы за эксплуатацию, наличие задолженности в сумме 2 804 467,27 руб. на момент направления уведомления о расторжении договора, а также несоблюдение норм и/или требований технической эксплуатации, противопожарной безопасности, экологических, санитарных, гигиенических и/или иных правил, норм, требований, регламентирующих пользование нежилыми помещениями.

06.10.2014 ООО «Сибирьстройинвест» (арендодатель) заключило с ООО «Интегро» (арендатор) предварительный договор аренды № 06/10/2014 нежилых помещений расположенных на 1 этаже в отдельно стоящем здании Торгово-развлекательного центра «Весна» с подземной автостоянкой, расположенном по адресу: <...>, приложения к договору, согласно которым стороны обязались заключить основной договор аренды в срок до 01.03.2015, существенные условия которого предусмотрены в приложении № 4 к предварительному договору (л.д.131-172 т.10, л.д.1-37 т.11).

Приложением № 10 к договору установлена разграничительная ведомость по проектированию и строительно-монтажным работам (л.д.26-37 т.11).

Пунктом 3.1 договора предусмотрена обязанность оплаты арендатором обеспечительного депозита в сумме 2 500 000 руб. в срок не позднее 01.02.2015.

Пунктом 7.5 указанного договора установлена ответственность арендодателя в виде штрафа в сумме 5 000 000 руб. за отказ от заключения основного договора аренды, не связанный с ненадлежащим выполнением арендатором своих обязанностей по настоящему договору, а также в случае одностороннего отказа арендатора от исполнения обязанностей в соответствии с п. 6.4 договора. Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, в том числе от заключения основного договора, в случае нарушения арендодателем сроков выполнения обязанностей, подлежащих выполнению арендодателем по настоящему договору, более, чем на 30 календарных дней подряд.

Согласно пункту 7.7 данного договора неисполнение добровольно требования об уплате штрафа, предусмотренного пунктами 7.4 и 7.5, влечет для нарушившей стороны увеличение размера штрафа до 10 000 000 руб., если требование об оплате штрафа будет передано соответствующей стороной для рассмотрения в арбитражном суде.

09.10.2015 ООО «Альфа Ритейл Компани» обратилось в арбитражный суд Алтайского края с иском к ООО «Сибирьстройинвест» о признании действующим договора аренды нежилых помещений №00511100180 от 09.12.2011 - дело № А03-18786/2014.

Определением от 10.10.2014 по делу № А03-18786/2014 суд по ходатайству истца принял обеспечительные меры, в виде запрета ООО «Сибирьстройинвест» чинить препятствия ООО «Альфа Ритейл Компани», в праве пользования арендуемым помещением по адресу: 656054, <...> в, площадью 3 328, 9 кв. м., номера на поэтажном плане: этаж первый: 1-39, антресоль:1-39, расположенном в нежилом отдельно стоящем здании Торгово-развлекательный центр «Весна», с кадастровым номером: 22:63:03 01 05:2637, в том числе ограничивать подачу коммунальных и иных эксплуатационных услуг, до вступления в законную силу решения арбитражного суда по настоящему делу.

Решением арбитражного суда Алтайского края от 28.01.2015 по делу № А03-18786/2014 иску ООО «Альфа Ритейл Компани» к ООО «Сибирьстройинвест» о признании действующим договора аренды нежилых помещений №00511100180 от 09.12.2011 и по встречному исковому заявлению ООО «Сибирьстройинвест» об обязании освободить нежилое помещение площадью 3 328,9 кв.м, расположенное в нежилом отдельно стоящем здании Торгово-развлекательного центра «Весна» по адресу: 656054 <...>, суд отказал в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворил встречные исковые требования, обязал ООО «Альфа Ритейл Компани» освободить указанное нежилое помещение в течение 5 дней с даты вступления в законную силу решения по настоящему делу.

В решении суда от 28.01.2015 указано также на отмену обеспечительных мер, принятых по настоящему делу определением суда от 10.10.2014, после вступления данного решения в законную силу.

Из положений пункта 5 статьи 96 АПК РФ следует, что в случае отказа в удовлетворении иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2015 решение Арбитражного суда Алтайского края от 28.01.2015 по делу №А03-18786/2014 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «Альфа Ритейл Компани» – без удовлетворения.

Решением арбитражного суда Алтайского края от 09.04.2015 по делу № А03-15863/2014 по иску ООО «Сибирьстройинвест» к ООО «Альфа Ритейл Компани» о взыскании 1 538 322 руб. 38 коп. договорной неустойки за период с 21.12.2011 по 01.04.2015 и задолженности за фактическое пользование помещением, расположенным по адресу: <...> в размере 1 980 656 руб. 25 2 коп. за период с 20.07.2014 до 01.04.2015 (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ) исковые требования были удовлетворены.

Суд взыскал с ответчика в пользу истца 3 518 978 руб. 63 коп., в том числе 1 980 656 руб. 25 коп. - долга за фактическое пользование помещением в период с 20.07.2014 по 31.03.2015, т.е. после расторжения договора, и понесенных им коммунальных расходов за период с июля 2014 года по январь 2015 года, как составной части арендной платы (переменная часть), связанных с фактическим пользованием ответчиком помещением, а также 1 538 322 руб. 38 коп. – неустойки за период с 21.12.2011 (даты нарушения сроков оплаты первого платежа по договору) и по 01.04.2015 (день рассмотрения дела в арбитражном суде).

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015 решение суда первой инстанции от 09.04.2015 по делу № А03- 15863/2014 было изменено, с ООО «Альфа Ритейл Компани» в пользу ООО «Сибирьстройинвест» взыскано 1 980 656 руб. 25 коп. долга за фактическое пользование, 1 339 141 руб. 67 коп. неустойки, 30 858 руб. 17 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску. В части требования о взыскании неустойки в сумме 199 180 руб. 71 коп. отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Седьмой арбитражный апелляционный суд счел обоснованным довод ответчика о неправомерности взыскания договорной неустойки, начисленной после прекращения договора аренды за период с 18.07.2014 по 01.04.2015 в размере 199 180, 71 руб.

Апелляционный суд указал, что согласно абзацу 3 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность взыскания неустойки предусмотрена только за несвоевременный возврат арендованного имущества, если это было предусмотрено условиями договора аренды. Правил о взыскании неустойки за просрочку арендных платежей после истечения срока действия договора аренды названная норма права не устанавливает. Следовательно, оснований для взыскания неустойки за просрочку платежей после прекращения договора, о взыскании которой в сумме 199 180, 71 руб. заявлено истцом, не имеется.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.10.2015 указанное постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменений.

ООО «Альфа Ритейл Компани» во исполнение судебных актов по делу № А03-15863/2014 перечислило ООО «Сибирьстройинвест» 3 350 656 руб. 09 коп. по платежному поручению № 394006 от 13.11.2015.

Истец полагая, что у ответчика имеется неосновательное обогащение в размере стоимости выполненных им проектных, строительно-монтажных и отделочных работ, затрат на мероприятия по открытию здания, суммы уплаченного депозита, обратился с настоящим иском в суд.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ч.1 ст. 611 ГК РФ).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ч.3 ст. 607 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

В пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» разъяснено, что судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

В пункте 11 указанного Постановления Пленум ВАС РФ разъяснил, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности… Кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ч.2 ст. 616 ГК РФ).

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В пунктах 38, 39 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Президиум ВАС РФ указал, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. …Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.

Согласно разъяснениям Президиума ВАС РФ, данным в пункте 1 Информационного письма от 21.12.2005 № 104 «Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств» расторжение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает арендодателя права требовать с арендатора образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением последним договора.

Из положений статьи 453 ГК РФ следует, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В соответствии с ч.2, ч.3 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ч.1 ст.393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Согласно п.1 ст. 393.1 ГК РФ в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении вопроса о взыскании упущенной выгоды, размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено, при этом истец обязан подтвердить будущие расходы и их предполагаемый размер обоснованным расчетом и доказательствами.

Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 8 октября 2013 г. N 6118/13 в соответствии со статьями 15 и 393 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если докажет факт нарушения обязательства контрагентом (его неправомерные действия или бездействие), их размер, а также причинную связь между правонарушением и убытками.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 11, 12, 14 Постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил следующее.

Применяя статью 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное (12).

По смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. …При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений (14).

В силу ч.1 ст. 394 ГК РФ, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

В соответствии со ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ч.1 ст. 1 ГК РФ).

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (ч.3, ч.4 ст. 1 ГК РФ).

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ст. 9 АПК РФ).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, учитывая установленные обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что истцом по первоначальному иску не представлено доказательств наличия неосновательного обогащения у ответчика за счет истца.

Работы, стоимость которых просит взыскать истец, были произведены им в соответствии с условиями заключенного между сторонами предварительного договора аренды №0052100001 от 08.10.2010. В силу указанных выше норм действующего гражданского законодательства и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» оснований для признания ничтожным предварительного договора аренды №0052100001, заключенного 08.10.2010 между истцом и ответчиком, у суда не имеется.

Из положений ст. 431 ГК РФ следует, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается судом путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования пункта 3.8 предварительного договора, заключенного между истцом и ответчиком, следует, что все неотделимые улучшения арендованного помещения производятся арендатором за свой счет и после истечения срока краткосрочного договора аренды жилых помещений/основного договора аренды нежилых помещений арендодателем не возвращаются, не возмещаются и не засчитываются, равно как, и не засчитываются, в счет арендной платы в период действий краткосрочного договора аренды нежилых помещений/основного договора аренды нежилых помещений (за исключением случаев, согласованных сторонами).

Из пункта 8.1 основного договора аренды также следует, что стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений помещения вне зависимости от того, осуществлены они с согласия арендодателя, или без него, при расторжении и прекращении договора арендатору не возмещаются, за исключением случаев, предусмотренных договором. При выполнении арендатором в помещении любых работ по обустройству, отделке и иному усовершенствованию арендодатель не возмещает убытки, не принимает участия в расходах, понесенных арендатором, в том числе в форме снижения арендной платы.

Согласно техническому паспорту на здание по состоянию на 09.06.2011 в на 1 этаже здания имелась антресоль (л.д.153-155 т.9). Из акта доступа (пункт 1.3.1) в помещение для выполнения подготовительных работ от 08.09.2011 (л.д.124-125 т.10), пояснений ответчика следует, что антресоль была демонтирована арендодателем и за его счет в интересах арендатора, в связи с чем, монтаж новой антресоли после ввода здания в эксплуатацию, выполненный арендатором в его интересах и за его счет, не является неосновательным обогащением ответчика за счет истца.

Судебными актами по арбитражным делам № А03-13271/2014, №А03-18786/2014 подтверждается факт расторжения договора аренды по вине арендодателя.

Из материалов дела, расчетов и отзыва ответчика, решения арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-15863/2014 следует, что перечисленная истцом сумма обеспечительного депозита в размере 1 416 915 руб. отнесена ответчиком на погашение задолженности истца, в том числе 875 500 руб. 70 коп. – в счет оплаты постоянной арендной платы за последний месяц аренды в соответствии с п.4.2.2 предварительного договора аренды нежилых помещений от 08.10.2010 № 0052100001 и абз.3 п.4.5 договора аренды нежилых помещений от 09.12.2011 № 00511100180; 76 590 руб. – в счет оплаты маркетингового сбора для проведения мероприятия по открытию ТРЦ «Весна» для посетителей в соответствии с п.4.2.3 предварительного договора аренды и п.4.7.1 основного договора аренды; 464 824 руб. 30 коп. – в счет частичной оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг за период подготовки истцом помещения к аренде в соответствии с п.4.2.1 предварительного договора аренды и п.4.7.2 основного договора аренды. Данные обстоятельства истец не оспорил.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований.

Кроме того, суд находит обоснованными доводы ответчика по первоначальному иску о пропуске истцом трехгодичного срока исковой давности, установленного статьей 181 ГК РФ, что в силу ч.2 ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. При этом срок исковой давности следует исчислять со дня исполнения предварительного договора сторонами, которое началось в 2011г.

Встречные исковые требования суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению частично в силу следующего.

В соответствии с п.8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойки за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Алтайского края от 03.10.2014 по делу № А03-13271/2014 и от 28.01.2015 по делу № А03-18786/2014 установлено, что договор аренды нежилых помещений №00511100180 от 09.12.2011 был законно расторгнут 20.07.2014. Однако, ответчик по встречному иску продолжал пользоваться помещением истца. Ответчик освободил помещение только 16.06.2015, что подтверждается актом об освобождении помещения.

Истец полагает, что задолженность ответчика составляет 5 050 949 руб. 38 коп., в том числе долг по оплате арендной платы за период фактического пользования помещением с 01.04.2015 по 16.06.2015 и по коммунальным услугам за период с 01.02.2015 по 16.06.2015.

Материалами дела подтверждается, и ответчиком по встречному иску не оспаривается, наличие задолженности по оплате за фактическое пользование помещением и потребленные коммунальные услуги. Вместе с тем, учитывая имеющиеся в деле платежные поручения ответчика об оплате, указанные в них основания перечисления денежных средств, перечисление ООО «Сибирьстройинвест» 3 350 656 руб. 09 коп. по платежному поручению № 394006 от 13.11.2015 в счет погашения имевшейся задолженности во исполнение судебных актов по делу № А03-15863/2014, суд находит обоснованными возражения и контррасчет ответчика по размеру этой задолженности, которая составляет 3 070 293 руб. 13 коп. и подлежит взысканию в указанном размере.

Требование о взыскании неустойки в сумме 653 135 руб. 95 коп. за несвоевременное перечисление арендной платы за фактическое пользование помещением за период с 02.04.2015 по 16.12.2015 суд находит необоснованным и не подлежащим удовлетворению, поскольку неустойка начислена за период после расторжения договора. Правовая позиция по данному вопросу изложена в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015 по делу № А03-15863/2014. Согласно абз. 3 ст. 622 ГК РФ возможно взыскание неустойки, предусмотренной за несвоевременный возврат арендованного имущества, однако договором аренды, заключенным между сторонами, такой неустойки не установлено. Правила о взыскании неустойки за просрочку арендных платежей после прекращения договора аренды данная норма права не устанавливает.

В результате того, что ООО «Альфа Ритейл Компани» своевременно не исполнило договорные обязательства по возврату помещений в связи с расторжением договора по вине арендатора, у истца по встречному иску ООО «Сибирьстройинвест» возникли убытки в виде недополученной арендной платы за период с 12.10.2014 по 16.06.2015 в сумме 12 121 016 руб. 14 коп., которую истец мог получить, сдавая занимаемое ответчиком помещение в аренду другому лицу. Размер арендной платы, примененной истцом при расчете убытков, подтверждается предварительным договором аренды нежилых помещений от 06.10.2014 №06/10/2014, заключенным ООО «Сибирьстройинвест» с ООО «ИНТЕГРО», отчетом об оценке рыночной стоимости ставки арендной платы за пользование соответствующими помещениями, имеющимся в материалах дела (л.д.1-89 т.10).

Факт неполучения доходов истцом в результате неправомерных действий ответчика нашел свое подтверждение материалами дела, в том числе судебными актами по делам № А03-13271/2014 и № А03-18786/2014, имеющих преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

Кроме того, истец понес убытки в связи с уплатой ООО «ИНТЕГРО» штрафа в размере 5 000 000 руб. в соответствии с условиями предварительного договора аренды нежилых помещений от 06.10.2014 №06/10/2014, что подтверждается соответствующим платежным поручением № 355 от 06.05.2015 (л.д.27 т.5) на указанную сумму. Истец вынужден был выплатить штраф, поскольку в результате неправомерных действий ответчика не смог своевременно предоставить новому арендатору нежилое помещение, занимаемое ответчиком, и заключить основной договор аренды.

Доводы ответчика по встречному иску о фиктивности договора с ООО «ИНТЕГРО», отсутствия согласия АО «Нордеа Банк» на его заключение, злоупотреблении правом со стороны истца по встречному иску суд находит несостоятельными в силу следующего.

Согласно условиям кредитного договора <***>, заключенного 27.03.2012между ООО «Сибирьстройинвест» (заемщик) и ОАО «Нордеа Банк» (банк), заемщик вправе заключать договор аренды (предварительный договор аренды) в отношении нежилых помещений в здании площадью более 1000 кв.м с предварительного согласования его условий с банком, порядок согласования, изменения предусмотрен пунктами 3.2.3.16-3.2.3.19.1 данного договора. В случае нарушения заемщиком указанных обязанностей банк вправе расторгнуть кредитный договор в одностороннем порядке (пункты 3.2.3, 3.2.3.18)(л.д.128-154 т.5). Сведений о расторжении банком кредитного договора не имеется.

Из материалов дела следует, что перечисление денежных средств во исполнение предварительного договора аренды нежилых помещений №06/10/2014 от 06.10.2014 производилось по счету, открытому в АО «Нордеа Банк», что, с учетом условий кредитного договора, свидетельствует об осведомленности банка о данном договоре. В деле имеется письменный запрос истца в банк о подтверждении для суда наличия согласия, доказательства его направления (л.д.80-81 т.13).

Представленные ответчиком по встречному иску документы с учетом иных имеющихся в деле доказательств не свидетельствуют бесспорно об аффилированности и взаимозависимости ООО «Сибирьстройинвест» и ООО «ИНТЕГРО» (л.д.2-174 т.13, л.д.1-23 т.14), о сговоре и злоупотреблении правами. Размер арендной платы, предусмотренный предварительным договором №06/10/2014 от 06.10.2014 соответствует не оспоренному ответчиком размеру, установленному отчетом об оценке рыночной стоимости ставки арендной платы за пользование занимаемыми нежилыми помещения. Истец предпринял меры к уменьшению размера убытков, своевременно уплатил штраф, не допустив его увеличения, 15.01.2015 заключил с ООО «ИНТЕГРО» дополнительное соглашение к предварительному договору №06/10/2014 о переносе основных сроков (л.д.74-75 т.6), соглашение от 11.05.2015 о прекращении предварительного договора (л.д.158 т.8).

Доводы ответчика о том, что истец действовал недобросовестно, предварительный договор аренды нежилых помещений №06/10/2014 от 06.10.2014 заключен в период действия обеспечительных мер по арбитражным делам, судом отклоняются, поскольку противоречат материалам дела. Арендодатель действовал разумно, с учетом условий договора аренды, сроков, установленных договором для освобождения помещений, с учетом вынесенных судебных актов арбитражных судов.

Судебными актами по арбитражным делам А03-13271/2014 и № А03-18786/2014 установлено, что иски ООО «Альфа Ритейл Компани» являются необоснованными. Таким образом, ООО «Альфа Ритейл Компани» способствовало увеличению убытков у контрагента по договору аренды, не возвращая помещение арендодателю, обращаясь в суд с указанными исками, при этом, зная о наличии задолженности по исполнению договорных обязательств, нарушении иных требований договора, которые явились основанием для расторжения договора.

Вместе с тем, в силу ч.1 ст. 394 ГК РФ, заявленный истцом размер убытков подлежит уменьшению на сумму неустойки в размере 1 339 141 руб. 67 коп., взысканной Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015 по делу № А03- 15863/2014. Таким образом, убытки подлежат взысканию с ответчика по встречному иску в сумме 15 781 874 руб. 47 коп. (12 121 016,14 + 5 000 000 - 1 339 141, 67).

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственный пошлины по первоначальному иску относятся на истца, по встречному иску - относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 49, 110, п.4 ч.1 ст. 150, 167-171,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

Производство по делу в части встречных исковых требований о взыскании убытков в виде недополученного дохода (упущенной выгоды) в сумме 2 173 500 руб. прекратить.

Встречные исковые требования удовлетворить частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альфа Ритейл Компани» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сибирьстройинвест» 18 852 167 руб. 60 коп., в том числе 3 070 293 руб. 13 коп. - основного долга и 15 781 874 руб. 47 коп. - убытков, а также взыскать 117 261 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части иска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Сибирьстройинвест» из федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 12 874 руб., уплаченную по платежному поручению № 451 от 04.06.2015.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в течение месяца после принятия решения в Седьмой арбитражный апелляционный суд, либо в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья С.В. Лихторович