Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Зверевой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Барнаул, к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Барнаул, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании задолженности,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониной Е.А., с использованием аудиозаписи,

при участии представителей:

от истца – ФИО3 – удостоверение № 169, ордер, ФИО4 – доверенность от 22.03.2016

от ответчика – ФИО5 – доверенность от 18.07.2016,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик), об обязании ИП ФИО2 возвратить нежилое помещение общей площадью 30,0 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 22:63:00 00 00:0000:378/247/А+:1005/А, освободить его и передать его ИП ФИО1, взыскании с ответчика ИП ФИО2 45 000 руб. арендной платы, пеней за просрочку освобождения помещения по 1 % в день от невыплаченной суммы за период с 6 мая по 5 октября 2016 года в размере 158 500 руб.

Исковые требования со ссылками на ст. 301, 303, 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), мотивированы тем, что в настоящее время ответчик в отсутствие каких-либо правовых оснований владеет и пользуется принадлежащим истцу на праве собственности нежилым помещением.

Ответчик в отзыве на иск просил отказать истцу в удовлетворении исковых требований, указав, что с 01.05.2016 ответчик не имел возможности пользоваться спорным помещением по вине истца.

В настоящем судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивал.

Представитель ответчика возражал.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 20.10.2016 для предоставления истцом уточнённого искового заявления.

После перерыва представитель истца уточнил требования, просит обязать индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Барнаул возвратить нежилое помещение общей площадью 30,0 кв.м., расположенное по адресу: Алтайский край, пр.Социалистический, 114, кадастровый номер 22:63:000000:0000:378/247/А+:1005/Н, освободить и передать его по акту приема-передачи индивидуальному предпринимателю ФИО1, взыскать с ответчика долг по арендной плате за апрель 2016 – 10 000 руб., за май 2016 – 10 000 руб., пеню в размере 1 % в день за просрочку внесения арендной платы в размере 35 850 руб.

Суд на основании ст. 49 АПК РФ принял к рассмотрению уточненные исковые требования.

Представитель истца на исковых требованиях настаивал.

Ответчик против исковых требований возражал.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение магазина видео-аудио кассет на 1-ом этаже жилого дома литер А, общей площадью 30,2 кв.м., по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.08.2003.

01.06.2015 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (далее – договор), по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование нежилое помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома № 114 по пр. Социалистическому в г.Барнауле Алтайского края, общей площадью. 30 кв.м с кадастровым номером 22:63:00 00 00 :0000:378\247\А+:1005\А+ (далее – помещение).

Срок действия договора установлен сторонами в течение 11 месяцев с 01.06.2015 по 30.04.2016 включительно (п. 3.1 договора)

По акту приема-передачи от 01.06.2015 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду указанное выше нежилое помещение.

Согласно п. 2.1 договора и приложения № 2 к договору за пользование помещениями арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю арендную плату в размере 35 000 руб. в месяц путем предварительной оплаты за месяц вперед с 25 числа предыдущего месяца до 04 числа текущего месяца, оплата за июнь 2015 год должна поступить 4-го июня 2015 года.

Ответчик принял спорное нежилое помещение, осуществлял его использование, однако, за время пользования обязанность по уплате арендных платежей исполнял ненадлежащим образом, что привело к образованию задолженности по арендной плате за апрель 2016 года в размере 35 000 руб.

В связи с невнесением арендных платежей истец направил 05.04.2016 ответчику претензию с требованием оплатить задолженность в размере 35 000 руб. в срок до 20.04.2016, и в установленный договором срок освободить арендуемое помещение, передав по акту-приема-передачи собственнику или его представителю.

Ответчик требования, изложенные в претензии, исполнил частично, оплатив арендную плату за апрель 2016 в размере 25 000 руб., задолженность за апрель 2016 года по арендным платежам составила 10 000 руб.

Из пояснений сторон, материалов дела следует, что по истечении действия договора аренды, новый договор аренды между сторонами заключен не был, помещение по акту приема-передачи арендатору не возвращено, что послужило истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В пункте 32 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Обращаясь с виндикационным иском, истец в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать: принадлежность истребуемого имущества истцу на вещном праве или ином праве; наличие спорного имущества в натуре; факт нахождения спорного имущества у ответчика; недобросовестность владения; обстоятельства выбытия имущества из владения истца, отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества.

Принадлежность спорного имущества - нежилого помещения магазина видео-аудио кассет на 1-ом этаже жилого дома литер А, общей площадью 30,2 кв.м., по адресу: <...>, истцу - ФИО1 на праве собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.08.2003 и ответчиком не оспаривается.

Факт нахождения спорного имущества у ответчика подтверждается актом приема-передачи в аренду нежилого помещения от 01.06.2015, договором аренды нежилого помещения № 12 от 01.06.2015, согласно которому срок действия договора истек 01.05.2016 (п. 3.1 договора).

Доказательства того, что между сторонами заключен новый договор аренды спорного помещения, в материалах дела отсутствуют.

Согласно п. 8.2 договора аренды при прекращении договора по основаниям, предусмотренным п. 8.1, а также в случае прекращения срока действия договора и иных любых других случаях, арендатор обязуется в течении 5 рабочих дней освободить помещение во внесудебном порядке и безвозмездно передать арендодателю произведенные в помещении. Ранее им сделанные, отделимые улучшения: натяжной потолок, плафоны освещения, охранно-пожарную сигнализацию и любые другие улучшения. В случае, если помещение не освобождено в срок, то оплатить арендодателю все понесенные с этим убытки и упущенную прибыль, а то есть компенсировать каждый день просрочки согласно действующей суммы по договору за пользование помещением. При этом применить коэффициент инфляции на тот момент от начала действия договора и пеня за просрочку сроков освобождения помещения (согласно п. 6.2 договора).

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Оценивая относимость, допустимость, достоверность представленных доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что срок договора аренды нежилого помещения истек, договор аренды прекратил свое действие, новый договор аренды по поводу истребуемого имущества между истцом и ответчиком не заключался, суд пришел к выводу, что ответчик обязан вернуть истцу переданное по договору аренды имущество.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что требования истца об обязании ответчика возвратить спорное нежилое помещение являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за апрель 2016 – 10 000 руб., за май 2016 – 10 000 руб., пени в размере 1 % в день за просрочку внесения арендной платы в размере 35 850 руб.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

В силу статей 606,611,614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель - даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы либо досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 Кодекса).

В соответствии с п. 1.2 договора аренды арендатор обязался использовать нежилое помещение, общей площадью 30 кв.м следующим образом: 12 кв.м для осуществление торговой деятельности, 18 кв.м для административно-бытовых целей, в которых не производится обслуживание покупателей.

В силу п. 1.3 договора помещение предоставляется арендатору исключительно для коммерческих целей – осуществление коммерческой деятельности по продаже нумизматических товаров и предметов антиквариата.

Из материалов дела и пояснений ответчика усматривается, что арендуемое помещение использовалось ответчиком в предпринимательских целях путем расположения в помещении магазина «Собиратель». В период действия договора аренды помещения, произошло разрушение крыльца входного узла в магазин «Собиратель».

22.03.2016 ответчик направил истцу требование (претензию), в котором сообщил о разрешении крыльца и невозможности использования арендуемого помещения, предложив в течении 5-дневный срок произвести капитальный ремонт крыльца.

В подтверждение своих доводов ответчик представил истцу акт строительно-технической экспертизы от 21.03.2016, подготовленный ООО «Центр 2000», согласно которому в ходе проведения технического осмотра объекта установлено, что крыльцо магазина находится в крайне неудовлетворительном техническом состоянии по причине: общей просадки основания крыльца, разрушения и перекоса маршей вправо, порядного разрушения с первого по четвертый ряд двадцати ступеней, подпорных элементов, разрушения ступеней верхней площадки крыльца, вымывания раствора под опорами ступеней маршей и верхней площадки крыльца, отсутствия гидроизоляции, полного разрушения межплиточных швов из-за низкого качества строительных компонентов раствора и отсутствия водоотведения. По результатам осмотра дано заключение о необходимости капитального ремонта объекта.

Невозможность использования арендуемого помещения по назначению также подтверждается ответом ОАО «Такси-Сервис» на заявку ИП ФИО2 от 25.04.2016 по грузоперевозке товаров и оборудования из магазина «Собиратель», расположенного по адресу: пр.Социалистический, 114, согласно которому указанные работы не могут быть выполнены ввиду аварийного состояния крыльца магазина.

Кроме того, 30.03.2016 ответчику поступила претензия от Туристической компании ООО «Автотур Групп» об ограничении выгрузки товаров ответчика от транспортных компаний и проход посетителей и покупателей магазина «Собиратель» через крыльцо ООО «Автотур Групп», поскольку договорные обязательства не предусматривают его текущее содержание (ремонт, уборка) за свой счет.

В материалы дела представлены заявления покупателей магазина «Собиратель» - заявление ФИО6 от 08.04.2016, ФИО7 от 04.04.2016 о компенсации физического и морального ущерба, в связи с травмами, полученными при выходе из магазина «Собиратель», в связи с аварийным состоянием крыльца.

Судом установлено и следует из материалов дела, а также пояснений сторон, что крыльцо, обеспечивающее вход и выход из спорного помещения истцом отремонтировано не было.

Распоряжением от 30.04.2016 индивидуального предпринимателя ФИО2 в связи с аварийным состоянием крыльца, обеспечивающего вход в магазин «Собиратель» и неисполнением собственника помещения обязанности по своевременному капитальному ремонту крыльца, торговая деятельность магазина «Собиратель» приостановлена с 01.05.2016 на неопределенный срок до устранения указанных недостатков.

Кроме того, 30.04.2016 в связи с окончанием договора аренды № 12 от 01.06.2015 ответчик направил истцу письмо, с предложением подписать новый договор аренды с существенным изменением условий с размером арендной платы в размере 25 000 руб., в связи со сложившейся экономической ситуацией, снижением розничных продаж, а также техническим состоянием помещения, отсутствием капитального ремонта крыльца.

Согласно представленному ответчиком экспертному исследованию № 0203-э, подготовленному ООО «Алтайская лаборатория строительно-технической экспертизы» от 06.07.2016 помещение магазина «Собиратель» расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу пр-т. Социалистичиский, 114 выявлено наличие следующих повреждений: отставание тротуарной плитки от основания; разрушение бетонной тротуарной плитки (выветривание, выкрашивание, сколы); частичное разрушение бетонного основания крыльца; нарушение общих геометрических размеров крыльца из-за отставания тротуарной плитки от основания. Выявленные повреждения являются результатом естественного физического износа ускоренного дефектами, допущенными при строительстве крыльца (наличие пустот и неровностей в бетонном основании), и отсутствием защитного водоотводящего козырька над частью крыльца. Работы, требующиеся для восстановления части крыльца относящейся к нежилому помещению магазина «Собиратель» в настоящее время относятся к капитальному ремонту, т.к. часть облицовочной плитки ступеней имеет разрушения несовместимые с дальнейшей эксплуатацией, отставание плитки носит массовый характер, а бетонное основание крыльца требует восстановления. В связи с тем, что наличие повреждений ступеней крыльца в части входа в магазин препятствует безопасному передвижению людей (существует риск получения травм при падении из-за незакрепленных облицовочных плиток), а дополнительные входы в магазин отсутствуют, эксперт приходит к выводу о том, что наличие повреждений крыльца препятствует нормальной эксплуатации нежилого помещения магазина «Собиратель».

Истец доказательства произведенного ремонта крыльца суде не представил. Отсутствуют такие доказательства и в материалах дела.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что материалами дела подтверждено, что с 22.03.2016 ответчик не мог использовать спорное помещение в соответствии с его целевым назначением, определенным в договоре аренды, следовательно, обязанность по встречному предоставлению арендодателем помещения должным образом не исполнена, ответчик был лишен права пользоваться помещением для осуществления торговой деятельности. Данный факт истцом документально не опровергнут.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что истец не вправе требовать с арендатора платы за пользование таким помещением, в связи с этим отказывает истцу в удовлетворении требований в части задолженности по арендной плате за апрель 2016 – 10 000 руб., за май 2016 – 10 000 руб., пени в размере 1 % в день за просрочку внесения арендной платы в размере 35 850 руб.

Данные выводы суда соответствуют разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.05.2016 № 304-ЭС16-3318.

При принятии искового заявления к производству истцом госпошлина не оплачивалась, так как он в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины.

Государственная пошлина подлежит отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд

РЕШИЛ:

обязать индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Барнаул возвратить нежилое помещение общей площадью 30,0 кв.м., расположенное по адресу: Алтайский край, пр.Социалистический, 114, освободить и передать его по акту приема-передачи индивидуальному предпринимателю ФИО1 в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу, в остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Барнаул в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 1 769 руб.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения или в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.А.Зверева