Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Гуляева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Никишиной Ю.А., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Синэрг», (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Горно-Алтайск, к обществу с ограниченной ответственностью «Офис Рент», (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Барнаул, Комитету по управлению муниципальной собственностью города Барнаула, (ИНН <***>, ОГРН <***>), г.Барнаул, при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – ФИО1, г. Барнаул, об оспаривании рыночной стоимости объекта недвижимости,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, по доверенности №1,

от ответчиков: от комитета – ФИО3, по доверенности от 12.01.2015,

от ООО «Офис Рент» - ФИО1, по доверенности от 10.06.2015,

третье лицо - ФИО1, паспорт,

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью «Синэрг» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Офис Рент» и к Комитету по управлению муниципальной собственностью города Барнаула о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества – нежилого одноэтажного здания столовой литер В, общей площадью 290,1 кв.м., кадастровый номер: 22:63:050710, и земельного участка, площадью 2188 кв.м., кадастровый номер: 22:63:050710:68, находящихся по адресу: <...>, определенной в отчете об оценке от 23.03.2015 №18-03/15-(2) ООО «Офис Рент».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен оценщик ФИО1.

Определением от 24.06.2015 по ходатайству истца суд назначил проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости имущества по состоянию на 18.03.2015, проведение которой поручено экспертам закрытого акционерного общества «Бизнес-эксперт» ФИО4 и ФИО5 После получения экспертного заключения производство по делу было возобновлено.

На основании экспертного исследования истец уточнил заявленные требования, просил признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества: нежилого одноэтажного здания столовой литер В, общей площадью 290,1 кв.м, кадастровый номер: 22:63:050710, и земельного участка, площадью 2188 кв.м., кадастровый номер: 22:63:050710:68, расположенных по ул.Гвардейская, 1/3, в г.Барнауле. Также истец просил установить стоимость объекта оценки в размере 2 770 000 руб.

Уточнение принято судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требований с учетом уточнения по основаниям, изложенным в иске.

Представитель Комитета иск не признал, ссылаясь на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных требований. Представил отзыв с указанием на относимость спорного земельного участка к территории общего пользования.

Представитель общества «Оценка и экспертиза» и третье лицо ФИО1 иск в части требования о признании недостоверным отчета, подготовленного ФИО1, не признали, ссылаясь на то, что поскольку дата оценки определена заказчиком оценки неверно, данный отчет не мог быть обязательным для совершения сделки, его невозможно оспаривать отдельно. Принятие решения по второму требованию оставили на усмотрение суда.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения искового заявления, исходя из следующего.

Согласно материалам дела, ООО «Синэрг» на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) воспользовалось преимущественным правом на приобретение арендуемого объекта недвижимости - нежилого одноэтажного здания столовой литер В, общей площадью 290,1 кв.м, кадастровый номер: 22:63:050710, и земельного участка, площадью 2188 кв.м., кадастровый номер: 22:63:050710:68, расположенных по ул.Гвардейская, 1/3, в г.Барнауле, в связи с чем 18.03.2015 обратилось с соответствующим заявлением в Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула.

Постановлением Администрации города Барнаула от 01.04.2015 № 457 принято решение об условиях приватизации спорного имущества.

Названный отчет выполнен ООО «Офис Рент» по заказу органа местного самоуправления по состоянию на 23.03.2015.

Ссылаясь на недостоверность продажной стоимости имущества, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно части 3 статьи 9 Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Наличие у истца преимущественного права на выкуп спорного имущества не оспаривается участвующими в деле лицами.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно пункту 2 названного информационного письма, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае, до обращения общества с иском в арбитражный суд было принято решение уполномоченного органа о предоставлении соответствующему субъекту предпринимательства преимущественного права с указанием стоимости отчуждаемого объекта и направлен для подписания проект договора купли-продажи.

Исходя из привлечения ООО «Офис Рент» к участию в деле в качестве ответчика, указанное требование об оспаривании достоверности рыночной стоимости невозможно отдельно от оспаривания отчета об оценке, на основании которого она определена.

Таким образом, вопреки разъяснениям, содержащимся в приведенном выше пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", истцом заявлено требование об оспаривании отчета об оценке, с привлечением независимого оценщика в качестве ответчика, после принятия постановления Администрации города Барнаула № 457 от 01.04.2015 и направления истцу проекта договора купли-продажи с условием о цене, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости здания и земельного участка.

У суда отсутствуют основания для вывода о недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете ООО «Офис Рент» № 18-03/15-(2) от 23.03.2015 об оценке рыночной стоимости здания столовой (литер В) с земельным участком, площадью 2188 кв.м. по адресу: <...>, общей площадью 290,1 кв.м., поскольку в материалы дела не представлено доказательств нарушений, которые могли повлиять на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Вопрос о соответствии выполненного ответчиком отчета о рыночной стоимости требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки предметом судебной экспертизы не являлся.

Сам по себе факт определения судебными экспертами иной рыночной стоимости оцениваемого объекта не свидетельствует о недостоверности стоимости, определенной ответчиком ООО «Офис Рент», поскольку в силу пункта 6 Федерального стандарта оценки N 3 рыночной стоимостью оцениваемого объекта является наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке. Тем более, что имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о несопоставимости дат, на которые выполнена оценка рыночной стоимости названным обществом и судебными экспертами (соответственно 23.03.2015 и 18.03.2015).

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 7240/12 от 18.10.2012, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, установленная обществом «Офис Рент» рыночная стоимость имущества по смыслу названной правовой позиции и норм статьи 12 Закона об оценочной деятельности не может быть рекомендована для целей совершения сделки вне зависимости от достоверности определенных оценщиком значений рыночной стоимости подлежащего отчуждению имущества.

Вывод о том, что установление в отчете независимого оценщика стоимости приватизируемого имущества на иную дату, нежели дата обращения субъекта малого предпринимательства в уполномоченный орган с заявлением о выкупе помещения, не свидетельствует о недостоверности такого отчета оценщика либо недостоверности определенной в нем цены, также следует из вышеназванного постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 7240/12 от 18.10.2012, который указал, что в таком случае лишь цена, указанная в таком отчете, не может быть признана для целей совершения сделки купли-продажи имущества.

ООО «Синэрг» обратилось в Комитет с заявлением, выражающим намерение на приобретение имущества, 18.03.2015, что подтверждается самим истцом (л.д. 71) и не оспаривается ответчиками.

Следовательно, рыночная стоимость выкупаемого имущества подлежит определению по состоянию на эту дату.

Учитывая, что в отчете об оценке рыночной стоимости № 18-03/15-(2) оценка проведена по состоянию на день составления отчета - 23.03.2015, данный отчет не мог быть использован Комитетом при совершении сделки.

Исходя из положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная защита нарушенных прав направлена на восстановление таких прав, то есть целью судебной защиты является восстановление нарушенного или оспариваемого права и, следовательно, избранный стороной способ защиты нарушенного права должен соответствовать такому праву и должен быть направлен на его восстановление.

Признание недостоверной оценки имущества, определенной в отчете от 23.03.2015 № 18-03/15-(2), не приведет к восстановлению прав истца, поскольку оценка в нем проведена на иную дату. Конкретных оснований для признания оценки недостоверной истец не приводит.

В связи с изложенным, арбитражный суд отказывает в удовлетворении требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости от 23.03.2015 № 18-03/15-(2).

Оснований для удовлетворения искового требования об установлении стоимости объекта оценки в размере 2 770 000 руб. суд также не усматривает.

Согласно заключению экспертов № 25-2015 от 27.07.2015 рыночная стоимость объектов недвижимого имущества (нежилого одноэтажного здания столовой литер В общей площадью 290,1 кв.м, и земельного участка площадью 2188 кв.м., расположенных по адресу: <...>) по состоянию на 18.03.2015 составляет 2 770 000 руб.

Вместе с тем, как следует из представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права от 21.03.2013, за городским округом – город Барнаул Алтайского края зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 2188 кв.м., кадастровый номер: 22:63:050710:68, находящий по адресу: <...>, с видом разрешенного использования - для реконструкции и дальнейшей эксплуатации территории парка.

Согласно пункту 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации в собственность граждан и юридических лиц могут быть предоставлены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлен запрет на приватизацию земельных участков в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено понятие территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

Как следует из статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, к земельным участкам общего пользования относятся не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в том числе улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Следовательно, основными признаками земельных участков общего пользования, перечень которых не ограничен законом, следует считать общедоступность и принадлежность публичному образованию.

Согласно части 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Тем самым, спорный земельный участок с видом разрешенного использования - для реконструкции и дальнейшей эксплуатации территории парка, предназначен для беспрепятственного использования неограниченным кругом лиц и на основании пункта 8 статьи 28 Закона N 178-ФЗ и пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в составе земель общего пользования приватизации не подлежат.

При этих обстоятельствах у общества не имеется права на преимущественный выкуп названных объектов, поскольку реализация субъектами малого и среднего предпринимательства данного права возможна только в отношении объектов, разрешенных к приватизации.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При удовлетворении арбитражным судом требования об определении продажной цены объекта недвижимости, не подлежащего приватизации, суд фактически создаст условия для заключения сторонами договора, имеющего признаки ничтожной сделки.

Исходя из установленных обстоятельств дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску и расходы по проведению судебной экспертизы относятся на истца

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.С. Гуляев