Решение № А04-10559/16 от 24.01.2017 АС Амурской области

В Арбитражный суд Амурской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «Сельхозтехника» (далее – заявитель, Общество) с заявлением о признании незаконным решения от 28.10.2016 года Межрайонного отдела по Тамбовскому, Ивановскому, Константиновскому районам управления Росреестра по Амурской области федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на склад, расположенный по адресу: <...> входящий номер заявления 28-28/316/003/2016-241. Просит обязать Межрайонный отдел по Тамбовскому, Ивановскому, Константиновскому районам управления Росреестра по Амурской области федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии зарегистрировать на ООО «Сельхозтехника» переход права собственности на склад, расположенный по адресу: <...> входящий номер заявления 28-28/316/003/2016-241.

В предварительном судебном заседании заявитель уточнил требования в части указания ответчика, просил надлежащим ответчиком по делу считать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (Управление Росреестра по Амурской области). Суд на основании статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса РФ произвел замену ненадлежащего ответчика на надлежащего Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области.

В обоснование требований заявитель указал следующие обстоятельства. Обществу было отказано в регистрации права собственности на объект недвижимости – склад. Считает, что обстоятельства, послужившие основанием для отказа в государственной регистрации - отсутствие заявления продавца, отсутствие согласия собственника на государственную регистрацию, отсутствие второго экземпляра договора купли-продажи, наличие обеспечительных мер, невозможно устранить во внесудебном порядке.

У общества отсутствует второй экземпляр договора в связи с чем его невозможно представить. Считает, что согласие собственника имущества администрации Тамбовского района подтверждается постановлением администрации и сопроводительным письмом о решении собственника по продаже здания. Сделка заключена с соблюдением принципов конкуренции, путем участия ООО «Сельхозтехника» в публичных торгах.

Ответчик в обоснование возражений указал, что решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности вынесено законно, так как Обществом, при подаче заявления, не представлены документы, необходимые для государственной регистрации права: в нарушение Закона о регистрации договор купли-продажи  от 20.10.2009 был представлен в одном экземпляре, не представлено заявление на регистрацию права собственности от продавца. Кроме того, указанный в заявлении склад, закреплен за продавцом на праве хозяйственного ведения, предприятие не вправе без согласия собственника продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения имущество, согласие собственника на государственную регистрацию предоставлено не было.

Ответчик пояснил, что определением Арбитражного суда Амурской области от 28.12.2009 на данный объект недвижимого имущества произведена государственная регистрация запрещения Тамбовскому унитарному муниципальному топливному предприятию совершать какие-либо действия, связанные с отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, балансовая стоимость которого составляет 5 и не менее 5% балансовой стоимости активов должника без письменного согласия временного управляющего.

Привлеченная к участию в деле в качестве 3 лица, не заявляющего самостоятельных требований, администрация Тамбовского района в письменном отзыве указала, что не возражает против удовлетворения требований ООО «Сельхозтехника» о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации на склад, расположенный по адресу: <...>.

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

В соответствии с договором купли-продажи от 27.10.2009 заключенного между администрацией Тамбовским унитарным муниципальным топливным предприятием (Продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Сельхозтехника» (Покупатель), Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность на условиях, определенных настоящим Договором, объект недвижимого имущества – склад (далее Имущество) расположенный <...> м от административного здания по пер. Амурскому, 6 Г.

30.10.2009 составлен акт приема-передачи недвижимости к договору купли-продажи от 27.10.2009.

Оплата за склад произведена платежным поручением № 197 от 30.10.2009 на сумму 84 000 рублей.

16.09.2016 ООО «Сельхозтехника» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание по адресу: <...> м. Вместе с заявлением были предоставлены решение общего собрания ООО «Сельхозтехника», договор купли-продажи от 27.10.2009, акт приема-передачи объекта недвижимости от 30.10.2009, постановление от 14.07.2009 № 11/66, платежное поручение об уплате государственной пошлины.

29.09.2016 государственный регистратор уведомил ООО «Сельхозтехника» о приостановлении государственной регистрации.

28.10.2016 государственный регистратор направил ООО «Сельхозтехника» сообщение об отказе в государственной регистрации № 28-28/316/003/2016-241. В обоснование отказа указано, что не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность представления таких документов возложена на заявителя (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

На государственную регистрацию в качестве правоустанавливающего документа представлен договор купли-продажи от 27.10.2009 в одном подлинном экземпляре, что не соответствует пункту 5 статьи 18 Закона о регистрации.

Договор заключен между Тамбовским унитарным муниципальным топливным предприятием в лице директора ФИО3 (Продавец) и ООО «Сельхозтехника» в лице ФИО4 (Покупатель). Однако заявление на регистрацию перехода права, в соответствии с договором от 27.10.2009, от представителя Тамбовского унитарного муниципального топливного предприятия не предоставлено. Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 27.09.2016 Тамбовское унитарное муниципальное топливное предприятие ликвидировано 07.10.2015 вследствие банкротства.

При проведении правовой экспертизы установлено, что склад закреплен за Продавцом на праве хозяйственного ведения. Согласие собственника на государственную регистрацию не предоставлено.

14.01.2010 на основании Определения Арбитражного суда Амурской области от 28.12.2009 на данный объект недвижимости произведена государственная регистрация запрещения Тамбовскому унитарному муниципальному топливному предприятию совершать какие-либо действия, связанные с отчуждением или возможностью отчуждения прямо или косвенно имущества должника, балансовая стоимость которого составляет 5 и не менее 5 % балансовой стоимости активов должника без письменного согласия временного управляющего.

В связи с наличием указанных препятствий государственная регистрация была приостановлена на 1 месяц. Причины, препятствующие проведению государственной регистрации, не устранены, документы, необходимые для государственной регистрации не представлены в связи с чем принято решение об отказе в проведении государственной регистрации.

Оценив изложенные обстоятельства, суд считает, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту Закона о регистрации) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Пунктом 5 статьи 18 Закона о регистрации предусмотрено, что необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

В нарушение указанной нормы ООО «Сельхозтехника» при обращении для регистрации был предоставлен один экземпляр договора купли-продажи.

При этом довод заявителя о невозможности исполнения данного пункта в связи с отсутствием второго экземпляра договора купли-продажи не является основанием для вывода о незаконности оспариваемого отказа.

Также подлежит отклонению довод заявителя о возможности применения по аналогии разъяснений пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, поскольку закон не предусматривает возможности применения Постановлений Пленума по аналогии. Аналогия может быть применена только в отношении закона, в случае отсутствия нормы права, регулирующей отношения, суд применяет норму, регулирующую сходные отношения.

Суд признает обоснованным и соответствующим статье 295 Гражданского кодекса РФ требование государственного регистратора о предоставлении при государственной регистрации согласия собственника на продажу имущества закрепленного за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения.

Согласие собственника на продажу имущества подтверждается представленным 3 лицом решением районного Совета народных депутатов от 25.1.2008 № 63 и приложением к нему «Перечень имущества, подлежащего отчуждению». Указанные документы государственному регистратору не предоставлялись, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг.

Указанное согласие не было предоставлено с заявлением о регистрации в связи с чем отказ в государственной регистрации по данному основанию является законным.

Ссылка заявителя на разъяснения, содержащиеся в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» не относятся к рассматриваемой ситуации, поскольку споры в отношении сделок государственным регистратором не рассматриваются.

Государственный регистратор при проведении правовой экспертизы осуществляет проверку законности сделки на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Установленный законом порядок реализации имущества требует наличия согласия собственника на продажу имущества, переданного в хозяйственное ведение, в связи с чем государственный регистратор также вправе требовать предоставления указанного согласия для проведения государственной регистрации, а при не предоставлении согласия отказать в государственной регистрации в связи с не представлением документов, необходимых для государственной регистрации.

Статья 16 Закона о регистрации предусматривает, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора. В нарушение указанной нормы заявление второй стороны договора купли-продажи от 27.10.2009 не представлено.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 27.09.2016 Тамбовское унитарное муниципальное топливное предприятие ликвидировано 07.10.2015 вследствие банкротства.

В соответствии с разъяснениями пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Указанная правовая позиция не может быть применена в рассматриваемом деле в связи с наличием иных оснований для отказа в государственной регистрации.

В части запрета на совершение действий, связанных с отчуждением или возможностью отчуждения прямо или косвенно имущества должника судом установлены следующие обстоятельства.

Указанные обеспечительные меры приняты определением Арбитражного суда Амурской области от 28.12.2009 и прекратили своё действие после принятия 09.03.2010 решения о признании должника несамостоятельным (банкротом) на основании нормы статьи 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Следовательно, отказ в государственной регистрации по данному основанию не обоснован, однако в связи с наличием иных оснований для отказа в государственной регистрации оспариваемый отказ не может быть признан незаконным.

В соответствии со статьёй 20 Закона о государственной регистрации не представление документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; является основанием для отказа в государственной регистрации прав.

Таким образом, оспариваемый заявителем отказ соответствует законодательству в связи с чем не нарушает права и законные интересы заявителя. Указанные обстоятельства в соответствии со статьёй 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ являются основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя.

Заявитель при обращении в суд уплатил государственную пошлину 6 000 рублей.

В удовлетворении требований заявителя отказано, следовательно, на основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины 3 000 рублей подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 180, 201 АПК РФ суд решил:

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                                                                            В.И. Котляревский