Гражданский кодекс часть 1

в Арбитражный суд Амурской области обратилось ООО «Союз» (далее по тексту – заявитель, общество) с заявлением о признании незаконным уведомления Управления Росреестра по Амурской области от 10.11.2017 № 28/301/003/2017-29635 в приостановлении государственной регистрации. В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просит обязать Управление Росреестра по Амурской области внести в Единый государственный реестр недвижимости запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:2610 общей площадью 512 000 кв.м. местонахождения: Амурская область. Ивановский район, принадлежащего на праве общей долевой собственности: ФИО2; ФИО5; ФИО3; ФИО4 по 1/4доли, правом аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Союз» на основании договора № 2 аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей (предоставляемого для сельскохозяйственного производства) от 08.02.2011, и договора купли-продажи производственно-технологического комплекса от 03.07.2014 (с учетом принятых судом устных уточнений).

В обоснование требований заявитель ссылается на выделение земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:2610 из земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:124, который используется обществом по договору аренды № 2 от 08.02.2011.

По мнению заявителя, земельный участок с кадастровым номером 28:14:000000:2610 подлежит обременению правом аренды общества в силу ст. 22 Земельного кодекса РФ, ст. 617 Гражданского кодекса РФ без учета волеизъявления собственников выделенного земельного участка.

При этом в материалах регистрационного дела отсутствуют сведения о том, что договор аренды земельного участка № 2 от 08.02.2011 был заключен против воли ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 либо о том, что последние возражали по тем или иным условиям договора.

В связи с этим заявитель полагает, что в данном случае отсутствует спор о праве между собственниками земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:2610 и обществом.

Ответчик в обоснование возражений указал, что земельное законодательство, в частности пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей 03.07.2016) при образовании новых земельных участков в результате раздела обремененного арендой земельного участка не предусматривает автоматического сохранения права аренды на вновь образованные земельные участки, арендатор только приобретает право на понуждение собственника к заключению договора аренды вновь образованного земельного участка на прежних условиях.

В судебном заседании 17.01.2018 третьи лица позицию ответчика поддержали, выразили несогласие с доводами заявителя о распространении действия договора № 2 аренды земельного участка от 08.02.2011 на земельныйучасток с кадастровым номером 28:14:000000:2610, подачу заявления в арбитражный суд о признании его недействительным.

По мнению третьих лиц, ООО «Союз» при переходе права аренды от СПК «Богословский» должно перезаключить договор аренды с желающими арендодателями.

В настоящее время третьи лица используют выделенный земельный участок для производства кормов - с 2014 года. На земельном участке с кадастровым № 28:14:000000:2610 - объектов принадлежащих ООО «Союз» на правах собственности не имеется.

В отзыве на заявление третьи лица просят суд применить признания недействительным договора № 2 аренды земельного участка из категорий земель сельскохозяйственного назначения от 08.02.2011, заключённого между участниками общей долевой собственности в липе представителя ФИО8 и СПК «Богословский».

Указанное требование не подлежит рассмотрению по существу, поскольку привлеченные третьи лица в рамках настоящего спора заявлять самостоятельные требования не могут, что не лишает их права обратиться в суд с соответствующим требованием с учетом правил о подведомственности спора.

Кроме того, ФИО4 заявлено ходатайство о взыскании с общества судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей, транспортных расходов в сумме 10 400 рублей.

В судебном заседании 06.02.2018 представители участвующих лиц настаивали на своих позициях. Подробно доводы лиц, участвующих в деле, изложены в заявлении и письменных пояснениях участников процесса.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

8 февраля 2011 года между СПК «Богословский» и уполномоченным представителем участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:14:000000:124, действующим на основании доверенностей ФИО8 был заключен договор аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей (предоставляемого для сельскохозяйственного производства) №2. Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Амурской области 16.05.20011.

Согласно условиям договора земельный участок с кадастровым номером 28:14:000000:124, расположенный по адресу: Амурская область. Ивановский район, вблизи с.Андреевка, был передан в аренду СПК «Богословский» на срок с 08.02.2011 по 08.02.2021.

03.07.2014 между СПК «Богословский» и ООО «Союз» было заключен договор купли-продажи производственно-технологического комплекса должника, на основании Итогового Протокола заседания комиссии по проведению торговой процедуры «аукцион продавца №1264612», в редакции дополнительного соглашения №1 от 15.10.2014.

Предметом данного договора являлось, в том числе продажа права и обязанности по договору аренды (п. 1.3.2. дополнительного соглашения №1).

Согласно выписке из ЕГРП от 17.03.2016 ООО «Союз» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:124.

В дальнейшем, ряд участников общей долевой собственности выделили в счет причитающихся земельных долей часть земельного участка.

После выдела земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:124 вновь образованному земельному участку 23.05.2016 присвоен кадастровый номер 28:14:000000:2610 общей; площадью 512 000 кв.м. местонахождение: Амурская область. Ивановский район.

Земельный участок с кадастровым номером 28:14:000000:2610 принадлежит ФИО2; ФИО5; ФИО3; ФИО4 на праве общей долевой собственности с размером доли по 1/4каждому, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.10.2017 №28/301/902/2017-1681.

Из полученной выписки из ЕГРН от 26.10.2017 №28/301/902/2017-1681 заявителю стало известно, что собственниками земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:2610 общей площадью 512 000 кв.м. местонахождение: Амурская область, Ивановский район, являются: ФИО2; ФИО5; ФИО3; ФИО4

При этом из пункта 4 данной выписки следует, что «Ограничение (обременение) права: не зарегистрировано».

30 октября 2017 года общество обратился в Управление Росреестра с заявлением от 30.10.2017 № 28/301/003/2017-29635 о внесении в Единый государственный реестр недвижимости отсутствующей записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:2610 общей площадью 512 000 кв.м. местонахождение: Амурская область, Ивановский район правом аренды в пользу ООО «Союз» на основании Договора №2 аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей (предоставляемого для сельскохозяйственного производства) от 08 февраля 2011 года и договора купли-продажи производственно-технологического комплекса должника от 03 июля 2014 года.

Уведомлением от 10.11.2017 №28/301/003/2017-29635 управление приостановило внесение изменений до 10.02.2017 в связи с отсутствием в ЕГРН каких-либо ограничений в отношении данного участка.

Не согласившись с уведомлением управления, заявитель обратился в арбитражный суд (с учетом уточнений).

Оценив изложенные обстоятельства, суд счел требования неподлежащими удовлетворению.

По мнению заявителя, переход права собственности на находящееся в аренде имущество не прекращает соответствующие арендные отношения (статья 617 ГК РФ). При этом пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ как последствие образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, для лиц, осуществляющих такое использование, установлено их преимущественное право на заключение с ними договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, а также право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков. Данной нормой не предполагается прекращение действия договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Однако заявителем не учтено следующее.

При выделении из исходного земельного участка новых происходит образование новых недвижимых вещей (земельных участков), а, следовательно, новых объектов гражданских прав. В то же время исходный участок остается той же вещью с измененными границами.

Указанное следует из части 1 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ, в силу которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу части 1 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет измененных земельных участков в результате выдела доли в натуре в счет доли в праве общей собственности или раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, в результате которых такие земельные участки сохраняются в измененных границах, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на земельные участки, образованные из указанных земельных участков.

Соответственно, кадастровый (реестровый) учет земельных участков отражает указанные особенности, поскольку выделенным участкам присваиваются новые кадастровые номера, а исходный земельный участок сохраняет прежний номер.

С учетом изложенного положения пункта 1 статьи 617 ГК РФ, в силу которых переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, к рассматриваемой в деле ситуации неприменимы.

В рассматриваемом случае, при выделе земельных участков не происходит смена собственника той же вещи (исходного земельного участка), а наоборот, образуется новая вещь, и, следовательно, право аренды в отношении новой вещи прекращается.

В связи с этим законодатель в пункте 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрел следующее.

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек (пункт 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).

Применительно к изложенной норме, выдел возможен и в период действия договора аренды, что, однако не требует волеизъявления собственников исходного земельного участка, а сохранение арендных отношений в измененном виде - в отношении исходного участка, изменившего границы, оформляется дополнительным соглашением.

Собственник не ограничен в реализации своих прав; после передачи земельного участка в аренду, в том числе и по его согласию, выраженному на общем собрании, он вправе реализовать свое иное волеизъявление, для чего и предусмотрен выдел земельного участка в счет земельных долей такого собственника, изменение границ арендуемого участка и заключение к договору аренды, соответственно, дополнительного соглашения.

Иное толкование, в силу которого собственник земельной доли связан арендными отношениями после выдела в счет доли земельного участка, лишает смысла дополнительное соглашение к договору аренды, указанное в пункте 5 статьи 14 Закона, поскольку его содержание может быть только одним - изменение состава арендодателей (ими могут быть только участники общедолевой собственности) и изменение предмета аренды в связи с изменением границ арендуемой вещи - исходного земельного участка.

В частности, отрицание у меньшинства права на выдел в ситуации, если большинство согласно на изменение существенных условий договора аренды, не будет соответствовать буквальному и целевому толкованию пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ - указанной нормой урегулирована ситуация для подобных случаев, поскольку по-иному реализовать свое волеизъявление собственники земельных долей, находящиеся в меньшинстве, не имеют возможности.

При наличии специального Закона N 101-ФЗ, регулирующего оборот земельных долей, как особого объекта земельных правоотношений, и в нем - специальных оснований прекращения арендных прав в связи с выделом земельных участков собственниками земельных долей, общие положения Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 22) и Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке прекращения (изменения) договора аренды (статьи 450, 619) к рассматриваемому в деле случаю неприменимы.

Доводы заявителя со ссылкой на пункт 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ о том, что в материалах регистрационного дела отсутствуют сведения о том, что договор аренды земельного участка был заключен против воли указанных лиц либо о том, что последние возражали по тем или иным условиям договора судом не принимаются, поскольку при заключении договора аренды № 2 собственники земельных долей не могли знать, что впоследствии право аренды по данному договору перейдет к ООО «Союз».

Как следует из пояснений третьих лиц, именно обстоятельство перехода права аренды к ООО «Союз», послужило причиной для выделения ими земельного участка из земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:124.

При этом указанные лица, являясь собственниками земельногоучастка с кадастровым номером 28:14:000000:2610, в ходе судебного процесса выразили категорическое несогласие с доводами заявителя о распространении действия договора № 2 аренды земельного участка от 08.02.2011 на земельныйучасток с кадастровым номером 28:14:000000:2610. В настоящее время третьи лица используют выделенный земельный участок для производства кормов - с 2014 года, то есть для собственных нужд.

При таких обстоятельствах доводы заявителя об отсутствии спора о праве между обществом и собственниками земельногоучастка с кадастровым номером 28:14:000000:2610 не соответствуют действительности.

Указанные доводы также опровергаются фактом подачи в арбитражный суд искового заявления ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО9, ФИО10, ФИО11 к ООО «Союз» о признании недействительным договора аренды (определение об отказе в принятии иска по делу № А04-337/2018).

Согласно содержанию заявления, доводам представителя заявителя, фактически общество, как арендатор, не согласно с изменением объема арендных прав.

Однако указанное несогласие, при наличии спора о праве не могло быть реализовано в качестве способа защиты права через оспаривание ненормативного акта регистрирующего органа.

Таким образом, ответчик не имел правовых оснований для внесения в Единый реестр записи об обременении вновь образованного (выделенного) земельного участка правом аренды, о чем правомерно указано в оспариваемом уведомлении.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Следовательно, ненормативный акт, решения и действия могут быть признаны недействительным (незаконными) при одновременном наличии двух условий: его несоответствии закону или иному правовому акту и нарушении указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

При таких обстоятельствах, отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимых для признания незаконным решения государственного органа, в силу части 3 статьи 201 АПК РФ является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

ООО «Союз» при обращении в суд была уплачена государственная пошлина в сумме 3000 рублей. На основании ст.ст. 101, 110 АПК РФ, ст.ст. 333.21, 333.40 НК РФ судебные расходы в сумме 3000 рублей отнесены судом на заявителя.

В ходе судебного процесса представителем третьего лица - ФИО4 заявлено ходатайство о взыскании с общества судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей, транспортных расходов в сумме 10 400 рублей.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" (далее - Постановление N 1) разъяснено, что к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебные издержки, понесенные третьими лицами (статьи 50 и 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят итоговый судебный акт по делу, могут быть возмещены этим лицам исходя из того, что их фактическое процессуальное поведение способствовало принятию данного судебного акта. При этом возможность взыскания судебных издержек в пользу названных лиц не зависит от того, вступили они в процесс по своей инициативе либо привлечены к участию в деле по ходатайству стороны или по инициативе суда (пункт 6 Постановления N 1).

По смыслу указанных положений процессуального закона и разъяснений Пленума следует исходить из того, что возможность взыскания судебных расходов в пользу третьего лица, выступающего на стороне, в пользу которой принят судебный акт, допустимо при условии, что вынесение судебного акта по делу состоялось фактически в защиту интересов указанного лица (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.09.2015 N 304-КГ14-7509, от 17.12.2015 N 307-КГ15-12025).

В рассматриваемом случае третьи лица: ФИО2; ФИО5; ФИО3; в том числе и ФИО4 участвовали в деле на стороне ответчика в пользу которого принят судебный акт.

Следовательно, требование о взыскании судебных расходов заявлено ФИО4 правомерно.

Согласно пункту 10 Постановления N 1 лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

В пункте 11 Постановления N 1 определено, что разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2 и 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 13 Постановления N 1).

Следовательно, при рассмотрении вопроса о взыскании судебных расходов, понесенных стороной, необходимо установить факт документального подтверждения произведенных расходов, оценить их разумность и соразмерность.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ).

В обоснование понесенных расходов ФИО4 представил соглашение на оказание юридических услуг от 01.01.2018, из которого следует, что заказчиком (ФИО4) и исполнителем (ФИО8) согласовано оказание юридических услуг по представлению интересов в Арбитражном суде Амурской области по признанию договоров №2 аренды земельных долей в кадастровом квартале 28:14:000000:124 от 08.02.2011г. недействительными, и признании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации правомерными; представление интересов в суде апелляционной инстанции, правоохранительных органах, регистрирующих органах, службе судебных приставов - в случае необходимости (п. 1 соглашения).

Стоимость услуг по соглашению определяется в сумме 40 000 (сорок тысяч)
рублей, с учетом скидки. Оплата производится следующим образом: в момент заключения настоящего соглашения, заказчик вносит предоплату в
размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей, наличными, на основании расписки. После вынесения решения Арбитражного суда - 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей (п. 3 соглашения).

При этом судом установлено, что согласованное в п. 1 соглашения условие о представлении интересов в Арбитражном суде Амурской области по признанию действий Управления Федеральной службы государственной регистрации правомерными напрямую относится к предмету спора (требования заявителя об оспаривании действий были уточнены).

Факт оказание данной услуги представителем ФИО8 подтверждается его участием в судебном заседании от 17.01.2018, представлением им отзывов по делу, факт получения денежных средств от ФИО4 в виде предоплаты подтвержден распиской от 09.01.2018.

С учетом объема информации, запрошенной у третьих лиц, и действий представителя третьего лица по исполнению судебных определений, суд признает достаточными документы и пояснения, представленные представителем ФИО8 (с учетом его квалификации). Фактическое процессуальное поведение представителя третьего лица способствовало принятию судебного акта с учетом всех обстоятельств дела.

В рассматриваемом случае обстоятельства частичного оказания услуг и получения денежных средств по соглашению на оказание юридических услуг от 01.01.2018 документально подтверждены.

Вместе с тем ФИО4 не учтено, что в данном деле спор о признании недействительным договора аренды не рассматривался, в связи с чем, судебные расходы по представлению интересов по оспариванию сделки в рамках данного дела заявлены неправомерно и не подлежат возмещению с проигравшей стороны.

Исходя из объема услуг, согласованных в соглашении на оказание юридических услуг от 01.01.2018 и фактически оказанных услуг, суд признает пропорциональными требования о взыскании с заявителя судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 7 500 рублей.

В нарушение положений ст. 65 АПК РФ заявителем чрезмерность заявленной суммы представительских расходов не доказана.

Требование о взыскании транспортных расходов удовлетворению не подлежит, поскольку представленные ФИО8 квитанции на общую сумму 10 400 рублей (4 поездки в из седа Андреевка в г. Благовещенск и обратно) не свидетельствуют о несении данных расходов в рамках соглашения на оказание юридических услуг от 01.01.2018 в связи с представительством в суде по настоящему делу.

Кроме того, в материалы дела не представлено доказательств несения данных расходов непосредственно ФИО4 или компенсации данных расходов ФИО8, поскольку в квитанциях указано на получение денежных средств за проезд от ФИО8

С учетом изложенного, исходя из сложности дела, объема оказанных представителем услуг (составления отзывов, представления документов, в том числе судебных актов судов общей юрисдикции), участия представителя в одном судебном заседании, суд признает правомерным и разумным возмещение расходов на оплату услуг представителя в сумме 7 500 руб.

В удовлетворении заявления в остальной части следует отказать по приведенным выше основаниям.

Руководствуясь ст.ст. 49, 110, 170, ст. 180 АПК РФ, суд решил в удовлетворении заявления отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Союз» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ФИО4 судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 7 500 рублей.

В удовлетворении остальной части заявления о взыскании судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск).

Судья П.А. Чумаков