Решение № А04-11577/15 от 27.04.2016 АС Амурской области

в Арбитражный суд Амурской области обратилось ООО «Рассвет» (далее по тексту – истец, общество) с исковым заявлением к ООО «СТАТУС-С» (ответчик) о признании недействительным пункта 6.3. договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:18:020302:0008 от 05.08.2013.

По мнению истца, оспариваемый пункт противоречит п. 2 ст. 40, ст. 51 Закона об ипотеке, нормам ГК РФ о порядке расторжения договора.

ООО «СТАТУС-С» предъявило встречный иск с уточнением, в соответствии с которым  в связи с расторжением договора на основании п. 6.3 договора аренды, получением арендатором уведомления залогодержателя об обращении взыскания на земельный участок, просит суд обязать общество с ограниченной ответственностью «Рассвет» передать обществу с ограниченной ответственностью «СТАТУС-С» в трехдневный срок по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 28:18:020302:0008.

Банк в отзыве на иск возражений по существу требований не заявил.

Временный управляющий заявил о пропуске срока исковой давности по первоначальному иску, просил удовлетворить встречный иск.

В судебном заседании представители ООО «Рассвет», банка настаивали на своих позициях. Подробно доводы сторон изложены в письменных пояснениях участников процесса. 

Суд счел возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном ч. 3 ст.156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

5 августа 2013 года между ООО «СТАТУС-С» (арендодатель) и ООО «Рассвет» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 28:18:020302:0008, площадью 1820,96 гектаров, расположенный по адресу: Амурская область, ФИО4 район, ФИО4 с/с, с. Новогергиевка 5 км. от ориентира на запад сроком до 30.11.2016.

Данный земельный участок является предметом залога по договору №132300/0041-7 об ипотеке (залоге недвижимости) от 25.06.2013 г., регистрация от 27.06.2013 за № 2828-01/028/2013-502, заключенному между ООО «СТАТУС-С» (залогодатель) и ОАО «Россельхозбанк» (залогодержатель) в качестве обеспечения исполнения обязательств ООО «СТАТУС-С» перед ОАО «Россельхозбанк» по кредитному договору <***> от 24.06.2013 (п. 1.7. договора аренды).

В связи с невыполнением ООО «СТАТУС-С» обязательств по кредитному договору <***> от 24.06.2013 банк обратился в суд с исковым заявлением об обращении взыскания на заложенное имущество - земельный участок.

07.07.2015 ОАО «Россельхозбанк» направил уведомление (исх. № 023-48-09/4395) ООО «Рассвет» об обращении взыскания на земельный участок с кадастровым номером 28:18:020302:0008.

Указанное уведомление получено обществом 08.07.2015.

Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 21.09.2015 по делу № 6453/15 суд обратил взыскание на земельный участок.

Согласно п. 6.3. договора аренды в случае обращения залогодержателем взыскания на земельный участок, настоящий договор считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога. Заключение отдельного соглашения о расторжении договора не требуется.

Посчитав п. 6.3. договора аренды несоответствующим требованиям законодательства РФ, ООО «Рассвет» обратился в суд с иском о признании его недействительным.

Оценив изложенные обстоятельства, суд счел данные требования неподлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с частью 4 статьи 68 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"  обращение залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок и его реализация являются основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц, владеющих таким земельным участком.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с требованиями статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно положениям пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ.

Следовательно, норма, изложенная в пункте 1 статьи 450 ГК РФ, является диспозитивной и в силу принципа свободы договора позволяет его сторонам самостоятельно определить условия и порядок расторжения договора.

В п. 6.3. договора аренды стороны договора предусмотрели условие о том, что в случае обращения залогодержателем взыскания на земельный участок, настоящий договор считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога. Заключение отдельного соглашения о расторжении договора не требуется.

Изложенное условие договора согласовано сторонами без возражений.

С учетом изложенного правовые основания для признания оспариваемого пункта не соответствующим приведенным выше нормам, а также п. 2 ст. 40, ст. 51  Закона об ипотеке отсутствуют.

Указанное условие договора имеет прямое и безусловное действие, в связи с чем договор аренды от 05.08.2013 является расторгнутым с 08.07.2015, т.е. с момента получения ООО «Рассвет» уведомления об обращении взыскания на земельный участок с кадастровым номером 28:18:020302:0008.

Заключение отдельного соглашения о расторжении данного договора, либо наступление каких-либо иных правых последствий для его расторжения не требовалось.

Кроме того, ООО «Рассвет» применительно к ст.ст. 166, 168, п. 2 ст. 181 ГК РФ пропущен годичный срок исковой давности.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

  В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Материалами дела подтверждается, что договор аренды земельного участка от 05.08.2013 прекратил свое действие с 08.07.2015. В связи с этим ООО «СТАТУС-С» правомерно заявлено требование о возврате спорного участка арендодателю.

Ссылки заявителя об отсутствии возможности возвратить спорный участок в связи с началом посевной кампании не подтверждены документально и судом не принимаются в силу следующего.

Согласно п.п.1 п. 3 45 Земельного кодекса РФ прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса (использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки) не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ.

Как ранее отмечалось судом, договор аренды земельного участка прекратил свое действие с 08.07.2015 на основании согласованного сторонами условия о расторжении договора с момента получения уведомления Банка об обращении взыскания на земельный участок.

Следовательно, договор аренды прекратил свое действие до обращения сторон в арбитражный суд, и прекращение договора аренды не связано с волеизъявлением арендодателя о досрочном расторжении договора аренды и возврате земельного участка в 2016 году.

В рассматриваемом случае, ООО «Рассвет», достоверно располагая сведениями о прекращении действия договора аренды в 2015 году, осуществляло свою деятельность по окончании договора на спорном участке на свой страх и риск, и должно было предполагать возможное наступление для него негативных последствий, в том числе в связи с заявлением арендодателем требования о возврате земельного участка.

Определением суда от 11.04.2016 сторонам предлагалось заключить мировое соглашение. Однако спор сторонами самостоятельно не урегулирован.

Указанное обстоятельство не лишает сторон права обратиться в суд с заявлением об отсрочке исполнения судебного акта, либо заключить мировое соглашение на стадии исполнения судебного акта.

С учетом изложенного в удовлетворении иска ООО «Рассвет» следует отказать.

Встречный иск ООО «СТАТУС-С» надлежит удовлетворить.

ООО «Рассвет» при подаче иска уплатило государственную пошлину в сумме6000 руб.

Обществу с ограниченной ответственностью «СТАТУС-С» при принятии встречного иска была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины. В соответствии со статьей 110 АПК РФ, ст.ст. 333.21 НК РФ сумма государственной пошлины, подлежащая взысканию с ООО «Рассвет» по встречному иску составляет 6000 руб.

Руководствуясь  ст.ст. 49, 110, 170, ст. 180 АПК РФ, суд решил в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью общества с ограниченной ответственностью «Рассвет» отказать.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «СТАТУС-С» удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Рассвет» передать обществу с ограниченной ответственностью «СТАТУС-С» в трехдневный срок с момента вступления в законную силу решения суда по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 28:18:020302:0008.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рассвет» (ОГРН <***>, ИНН <***>), зарегистрированного 01.03.2010, находящегося по адресу: <...>, в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск).

Судья                                                                                                     П.А. Чумаков