Гражданский кодекс часть 1

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 22.07.2013. Резолютивная часть решения объявлена 15.07.2013.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Фадеева С.М.,

при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Сальниковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Автопредприятие» (ОГРН 1022800527474, ИНН 2801075178)

Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 1022800526187, ИНН 2801010685), обществу с ограниченной ответственностью «Амурский экспертный центр» (ОГРН 1082801011138, ИНН 2801138460)

о признании недостоверной рыночной стоимости недвижимого имущества, об урегулировании разногласий по договору,

третьи лица: Администрация города Благовещенска (ОГРН 1022800520588, ИНН 2801032015), Журавлев Алексей Юрьевич (ИНН 280116872624), Некоммерческое партнерство «Межрегиональный союз оценщиков» (ОГРН 1056164193469, ИНН 6164239261),

при участии в заседании:

от истца - Богдашкин А.С., доверенность от 22.10.2012, паспорт;

от ООО «Амурский экспертный центр» - Соболева С.Н., доверенность от 12.01.2013, паспорт;

эксперт – Старикова В.С., паспорт;

от администрация г. Благовещенска – Мазеина О.В., доверенность от 28.09.2012 № 01-10/6805, удостоверение;

от КУМИ г. Благовещенска - не явился, извещен (з/п 22552);
Журавлев А.Ю. - не явился, извещен (з/п 22556);

от НП «Межрегиональный союз оценщиков» - не явился, извещен (з/п 22557);

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Автопредприятие» (далее – ООО «Автопредприятие», истец) с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенск (далее – КУМИ г. Благовещенска, ответчик) и обществу с ограниченной ответственностью «Амурский экспертный центр» (далее – ООО «Амурский экспертный центр», ответчик), которым просило:

1. Признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества - склада, инв. № 10:401:001:006867820:0106, Литер А6, этажность 1, назначение: нежилое здание, площадью 302,6 кв.м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 28:01:130069:0027, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 60, определенной Отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого здания от 09.07.2012 № 5261/06, подготовленного оценщиком ООО «Амурский экспертный центр».

2. Обязать Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Автопредприятие» договор купли-продажи недвижимого имущества - склада, инв. № 10:401:001:006867820:0106, Литер А6, этажность 1, назначение: нежилое здание, площадью 302,6 кв.м., расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 28:01:130069:0027, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 60, на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 16 января 2013 года, а именно:

- Изложить пункт 2.2. Договора № 227 купли-продажи в следующей редакции: «Земельный участок передается Продавцом по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами, в течение 3 (трех) дней с момента подписания настоящего договора».

- Изложить пункт 3.1. Договора № 227 купли-продажи в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 3 797 457 (три миллиона семьсот девяносто семь тысяч четыреста пятьдесят семь) рублей 63 коп. и определена на основании отчета независимого оценщика ООО «Независимый экспертно-оценочный центр» № 275/12 от 15.01.2013 г. об оценке рыночной стоимости объекта. Цена указана без учета НДС. На основании п.2 ст. 146 Налогового кодекса РФ НДС не учитывается. Принимая во внимание положение п. 6 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ Стороны пришли к соглашению о том, что цена Объекта будет уменьшена на стоимость произведенных на нем неотделимых улучшений и будет составлять 3 757 246 (три миллиона семьсот пятьдесят семь тысяч двести сорок шесть) рублей 37 коп.».

- Изложить пункт 3.2.1. Договора № 227 купли-продажи в следующей редакции: «3 757 246 (три миллиона семьсот пятьдесят семь тысяч двести сорок шесть) рублей 37 коп. вносятся Покупателем в рассрочку в течение трех лет с момента заключения настоящего договора и договора о залоге Объекта, ежемесячно равными частями в порядке предусмотренном п. 3.2.2 настоящего договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца: Управление Федерального казначейства по Амурской области (Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, лицевой счет 04233008540) ИНН 2801010685 КПП 280101001, р/сч 40101810000000010003 в ГРКЦ ГУ Банка России по Амурской области г. Благовещенск БИК 041012001, код ОКАТО 10401000000, код платежа 012 114 02043 04 0000 410».

- Дополнить Договор № 227 купли-продажи пунктом 3.2.2. в следующей редакции: «Порядок оплаты цены Объекта: Ежемесячно, начиная с даты подписания настоящего договора и договора о залоге Объекта, не позднее последнего календарного дня каждого месяца, Покупатель вносит на счет Продавца, указанный в п. 3.2.1 настоящего договора, 104 367 (сто четыре тысячи триста шестьдесят семь) рублей 95 коп. в счет оплаты цены Объекта, а так же сумму, определенную в приложении 1 к настоящему договору в счет оплаты процентов за рассрочку платежа».

- Изложить пункт 3.3. Договора № 227 купли-продажи в следующей редакции:

«Цена земельного участка составляет 2 105 000 (два миллиона сто пять тысяч) рублей 00 коп. и определена на основании отчета независимого оценщика отчета независимого оценщика ООО «Независимый экспертно-оценочный центр» № 275/12 от 15.01.2013 г. Об оценке рыночной стоимости объекта. Цена указана без учета НДС. На основании п.2 ст. 146 Налогового кодекса РФ НДС не учитывается.».

- Изложить пункт 3.4. Договора № 227 купли-продажи изложить в следующей редакции: «Оплата приобретаемого земельного участка производится Покупателем в рассрочку в течение трех лет с момента заключения настоящего договора и договора о залоге земельного участка, ежемесячно равными частями в размере 58 472 (пятидесяти восьми тысяч четырехсот семидесяти двух) рублей 22 коп. не позднее последнего календарного дня каждого месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца: Управление Федерального казначейства по Амурской области (Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, лицевой счет 04233008540) ИНН 2801010685 КПП 280101001, р/сч № 40101810000000010003 в ГРКЦ ГУ Банка России по Амурской области г. Благовещенск БИК 041012001, код ОКАТО 10401000000, код платежа 012 114 0602404 0000 430. Также вместе с очередным платежом Покупатель перечисляет на расчетный счет Продавца сумму, определенную в приложении 1 к настоящему договору в счет оплаты процентов за рассрочку платежа».

- Дополнить Договор № 227 купли-продажи пунктом 3.5. в следующей редакции: «Оплата, приобретаемых Объекта и земельного участка, может быть осуществлена Покупателем досрочно. С момента досрочной полной оплаты предмета настоящего договора, начисление процентов, указанных в п. 3.2.2 и п. 3.4 настоящего договора прекращается.».

- Дополнить Договор № 227 купли-продажи Приложением № 1 «Расчет процентов за рассрочку платежа».

Определением суда от 01.04.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Журавлев Алексей Юрьевич и Некоммерческое партнерство «Межрегиональный союз оценщиков».

В обоснование заявленных требований истец указал, в частности, на нарушения, допущенные оценщиком ООО «Амурский экспертный центр» при составлении отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания от 09.07.2012 № 5261/06, а также на необоснованность отклонения КУМИ г. Благовещенска протокола разногласий от 16.01.2013 к договору купли-продажи муниципального недвижимого имущества № 227.

Определением суда от 19.04.2013 производство по делу № А04-1388/2013 приостановлено в связи с назначением комплексной судебной экспертизы по определению достоверности отчета и рыночной стоимости подлежащего выкупу имущества. Проведение экспертизы поручено Хабаровскому региональному отделению Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» с привлечением эксперта Сычевой Натальи Владимировны и обществу с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-СВ» с привлечением эксперта Стариковой Валентины Сергеевны.

В связи с подготовкой экспертами соответствующих заключений определением от 06.06.2013 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 04.07.2013 от истца поступило ходатайство об уточнении требований - истец просил:

1. Признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества - склада, инв. № 10:401:001:006867820:0106, Литер А6, этажность 1, назначение: нежилое здание, площадью 302,6 кв.м., расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 28:01:130069:0027, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 60, определенной Отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого здания от 09.07.2012 № 5261/06, подготовленного оценщиком ООО «Амурский экспертный центр».

2. Обязать Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Автопредприятие» договор купли-продажи недвижимого имущества - склада, инв. № 10:401:001:006867820:0106, Литер А6, этажность 1, назначение: нежилое здание, площадью 302,6 кв.м., расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 28:01:130069:0027, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 60, на следующих условиях:

- Изложить пункт 2.2. Договора № 227 купли-продажи в следующей редакции:

«Земельный участок передается Продавцом по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами, в течение 3 (трех) дней с момента подписания настоящего договора».

- Изложить пункт 3.1. Договора № 227 купли-продажи в следующей редакции:

«Цена Объекта 4 800 000 (четыре миллиона восемьсот тысяч) рублей 00 коп. (без учета НДС).

На основании п. 6 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ стороны пришли к соглашению, что цена Объекта подлежит уменьшению на стоимость произведенных на нем неотделимых улучшений в размере 40 211 (сорок тысяч двести одиннадцать) рублей 25 коп. и будет составлять 4 759 788 (четыре миллиона семьсот пятьдесят девять тысяч семьсот восемьдесят восемь) рублей 75 коп.».

- Изложить пункт 3.2.1. Договора № 227 купли-продажи в следующей редакции:

«4 759 788 (четыре миллиона семьсот пятьдесят девять тысяч семьсот восемьдесят восемь) рублей 75 коп. вносятся Покупателем в рассрочку в течение трех лет с момента заключения настоящего договора и договора о залоге Объекта ежемесячно равными частями в порядке, предусмотренном п. 3.2.2 настоящего договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца: Управление Федерального казначейства по Амурской области (Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, лицевой счет 04233008540) ИНН 2801010685 КПП 280101001, р/сч 40101810000000010003 в ГРКЦ ГУ Банка России по Амурской области г. Благовещенск БИК 041012001, код ОКАТО 10401000000, код платежа 012 114 02043 04 0000 410.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, начисляется проценты в размере 2,75 % годовых. Проценты начисляются ежемесячно на остаток суммы задолженности следующим образом: - первый период со дня, следующего за днем подписания настоящего договора по последний день текущего месяца; - второй и последующие периоды с первого числа месяца по последний день текущего месяца. В случае досрочного погашения части основного долга сумма процентов подлежит перерасчету.

Сумма ежемесячных платежей по основному долгу, а также расчет процентов за рассрочку платежа определяется сторонами в приложении к настоящему договору».

- Дополнить Договор № 227 купли-продажи пунктом 3.2.2. в следующей редакции:

«Сумма ежемесячного платежа по основному долгу и начисленные проценты за рассрочку платежа за соответствующий месяц оплачиваются Покупателем в срок не позднее последнего календарного дня каждого расчетного месяца».

- Изложить пункт 3.3. Договора № 227 купли-продажи изложить в следующей редакции:

«Цена земельного участка составляет 1 156 000 (один миллион сто пятьдесят шесть тысяч) рублей 00 коп. (без учета НДС).

- Изложить пункт 3.4. Договора № 227 купли-продажи изложить в следующей редакции:

«Оплата приобретаемого земельного участка производится Покупателем в рассрочку в течение трех лет с момента заключения настоящего договора и договора о залоге земельного участка, ежемесячно равными частями в срок не позднее последнего календарного дня каждого месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца: Управление Федерального казначейства по Амурской области (Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, лицевой счет 04233008540) ИНН 2801010685 КПП 280101001, р/сч № 40101810000000010003 в ГРКЦ ГУ Банка России по Амурской области г. Благовещенск БИК 041012001. код ОКАТО 10401000000, код платежа 012 114 0602404 0000 430.

Начисленные проценты за рассрочку платежа за соответствующий месяц оплачиваются Покупателем в срок не позднее последнего календарного дня каждого расчетного месяца одновременно с уплатой очередного платежа по основному долгу.

- Дополнить Договор № 227 купли-продажи пунктом 3.5. в следующей редакции:

«Оплата, приобретаемых Объекта и земельного участка, может быть осуществлена Покупателем досрочно. С момента досрочной полной оплаты предмета настоящего договора, начисление процентов, указанных в п. 3.2.2 и п. 3.4 настоящего договора прекращается».

Уточненные требования приняты судом к рассмотрению на основании статьи 49 АПК РФ.

В судебном заседании 15.07.2013 представитель истца на уточненных требованиях настаивал.

Эксперт Старикова В.С. в судебном заседании 15.07.2013 пояснила, что эксперт в соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» провел исследование на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. С учетом положения действующего законодательства в области оценочной деятельности, не регламентирован лимит (количество) объектов – аналогов при применении методов оценки сравнительного подхода. Выбор указанных трех аналогов наиболее целесообразен из-за сложившегося и имеющегося рынка на дату проводимой оценки в масштабах города. При расчетах в таблице 4 «Сравнимые продажи объектов», при сопоставлении объекта оценки и объектов аналогов при введении корректировки на техническое состояние, тип отделки, корректировка введена как разница в стоимости за 1 кв.м. помещений с эконом. ремонтом и помещений без отделки. Так как в научной литературе по оценочной деятельности между трактовкой «рыночный» и «сравнительный» подходы стоит знак равенства, поэтому в приведенных расчетах использованы все три классических подхода к оценке: сравнительный (он же рыночный), доходный и затратный.

ООО «Амурский экспертный центр» в судебном заседании 15.07.2013 против заявленных требований возражал.

Представитель администрации г. Благовещенска в судебном заседании 15.07.2013 против удовлетворения требований возражал. Считает, что результаты оценки, отраженные в заключении ООО «Оценка - СВ», недостоверны и не согласуются с требованиями законодательства об оценочной деятельности, экспертиза не может быть принята как достоверное доказательство недействительности отчета ООО «Амурский экспертный центр». Кроме того, доказательств недействительности отчета ООО «Амурский экспертный центр» истцом не представлены, следовательно, результаты данной оценки должны быть положены в основу договора купли-продажи.

КУМИ г. Благовещенска в судебное заседание 15.07.2013 не явилось, направило отзыв на исковое заявление с учетом уточнений от 04.07.2013, просит провести судебное заседание в отсутствие своего представителя. Считает, что исковые требования удовлетворению не полежат, поскольку доказательств недействительности отчета ООО «Амурский экспертный центр» истцом не представлены, таким образом результаты данной оценки должны быть положены в основу договора купли-продажи.

Журавлев Алексей Юрьевич и Некоммерческое партнерство «Межрегиональный союз оценщиков» в судебное заседание 15.07.2013 не явились, о проведении судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Дело рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ без участия представителей ответчика - КУМИ г. Благовещенска и третьих лиц - Журавлева Алексея Юрьевича и Некоммерческого партнерства «Межрегиональный союз оценщиков» по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 02.06.2006 серии 28 АА № 085470 на основании Решения Амурского областного совета народных депутатов от 22.11.1991 зарегистрировано право муниципальной собственности города Благовещенска на объект недвижимого имущества – склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 302,6 кв.м., инвентарный № 10:401:001:006867820:0106, литер А6, адрес объекта: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15, кадастровый номер: 28:01:130069:0023:10:401:001:006867820:0106, обременения отсутствуют.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 25.07.2007 серии 28 АА № 166512 на основании Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» п.3 ст. 3.1 № 137-ФЗ от 25.10.2001 зарегистрировано право собственности муниципального образования город Благовещенск на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование склад, общая площадь 357 кв.м., адрес объекта: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 60, кадастровый номер 28:01:130069:0027.

21 декабря 2001 года между Комитетом по управлению имуществом города Благовещенска и ООО «Автопредприятие» был заключен договор № 150/1 на аренду здания (нежилого помещения).

Пунктом 1.1 договора в редакции соглашения от 10.06.2003 о внесении дополнений и изменений договор от 21.12.2001 № 150/1 предусмотрено, что предметом договора является аренда нежилых помещений, расположенных по адресу: ул. Ленина, 60 ЛА-5 (1 этаж) 1,1', 2-10, площадью 1473,5 кв.м., для стоянки, стоимостью 982 275 руб.; ул. Ленина, 60 ЛА-5 (2 этаж) 1-4, площадью 1314,8 кв.м., для стоянки, стоимостью 876 472 руб.; ул. Ленина, 60 ЛА-5 (3 этаж) 1-3, для стоянки, площадью 1314,8 кв.м., стоимостью 875 472 руб.; ул. Ленина, 60 (1 этаж) ЛА 1,1',2,2' для ремонтной мастерской, площадью 2479 кв.м., стоимостью 2 215 871 руб.; ЛА-1 3, 4, 6, 10, 10', 50; ЛА-2 15; ЛА-3 16, 16', 17-26; ЛА-4 27-37, 40, 48, 49; ул. Ленина, 60 ЛА (2 этаж) 1, Г, 2, 2', 3, 4, 5, 6, 7 для диспетчерской, площадью 170,5 кв.м., стоимостью 152 403 руб., ул. Ленина, 60 ЛА-6 (подвал) 1-3, для склада, площадью 100,5 кв.м., стоимостью 98 124 руб.; ул. Ленина, 60 ЛА-6 (1 этаж) 1-3 , для склада, площадью 154,7 кв.м., стоимостью 151 042 руб.; ул. Партизанская, 43 (1 этаж) ЛА1-33, ЛА1 34-42,ЛА2 43, для бани, площадью 811,2 кв.м., стоимостью 1 018 786 руб.; ул. Партизанская, 43 ЛА1 (2 этаж) 1-2 для бани, площадью 125,6 кв.м., стоимостью 157 741 руб., ул. Партизанская, 43/2 ЛА-5 (1 этаж) 1-24, для офиса, студии, площадью 525,2 кв.м., стоимостью 656 087 руб., ул. Партизанская, 43/2 ЛА-5 (2 этаж) 1-12, для офиса, площадью 179.8 кв.м., стоимостью 224 608 руб.

Дополнительным соглашением от 31.10.2012 к договору на аренду здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 № 150/1 в пункт 1.1 договора внесли изменения в части описания арендуемых помещений по адресу ул. Ленина, 60 литер А-6. В указанной части пункт 1.1 договора читать в следующей редакции:

- ул. Ленина, 60, литер А-6 (подвал) 1-5 / склад / 150,0 кв.м.;

- ул. Ленина, 60, литер А-6 (1 этаж) 1-3 / склад / 152,6 кв.м.

Дополнительное соглашение от 31.10.2012 к договору на аренду здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 № 150/1 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области от 13.12.2012 за номером 28-28-01/070/2012-792.

В соответствии с п.1.3 договора арендуемое помещение сдаётся в аренду на срок с 01.01.2002 по 31.12.2027.

23 апреля 2012 года ООО «Автопредприятие» обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого ей здания, расположенного по адресу г. Благовещенск, ул. Ленина, 60, литер А-6 (подвал) 1-5, склад, площадью 150,0 кв.м.; ул. Ленина, 60, литер А-6 (1 этаж) 1-3, склад, площадью 152,6 кв.м. В приобретении указанного объекта недвижимости обществу было отказано.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 23.08.2012 по делу № А04-4494/2012 решение администрации г. Благовещенска № 01-29/3793 от 14.05.2012 об отказе в реализации ООО «Автопредприятие» преимущественного права на выкуп муниципального имущества, арендуемого по договору № 150/1 от 21.12.2001, а именно склада, общей площадью 302,6 кв.м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15, литер А6 признано судом незаконным, как не соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Суд обязал администрацию города Благовещенска повторно рассмотреть заявление ООО «Автопредприятие» от 23 апреля 2012 года с входящим № 5928 с учетом действительной площади склада, указанной в техническом паспорте на здание склада с подвалом Лит А6, составленного по состоянию на 27 февраля 2006 года и расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда 13.11.2013, решение Арбитражного суда Амурской области от 23.08.2012 по делу № А04-4494/2012 оставлено без изменения.

Постановлением администрации города Благовещенска от 19.10.2011 № 4663 «Об утверждении прогнозного плана приватизации объектов муниципальной собственности на 2012 год и определения порядка принятия решений об условиях приватизации», с изменениями, внесенными постановлением администрации г. Благовещенска от 06.06.2012 № 2653, постановлением администрации города Благовещенска от 29.12.2012 № 5944 «О продлении срока приватизации объектов муниципальной собственности» склад литер А6, площадью: 302,6 кв.м., расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, д. 60/15 включен в прогнозный план (программу) приватизации объектов муниципальной собственности на 2012 год, срок приватизации продлен до 31.12.2013 года.

На основании договора от 15.06.2012 № 5864 ООО «Амурский экспертный центр» произвел оценку рыночной стоимости объекта недвижимого имущества (склад, назначение: нежилое здание, общей площадью 302,6 кв.м., этажность 1, инв. № 10:401:001:006867820:0106, литер А6, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, д.60/15 с земельным участком, площадью 357 кв.м., кадастровый номер 28:01:13069:0027) и составил отчет в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135- ФЗ от 29.07.1998 (с изменениями от 03.12.2011 № 383-ФЗ), Федеральных стандартов оценки № 1, 2, 3.

На основании проведенных расчетов рыночная стоимость оцениваемого объекта склад, назначение: нежилое здание, общей площадью 302,6 кв.м., этажность 1, инв. № 10:401:001:006867820:0106, литер А6, расположенного по адресу: Амурская область, г.Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, д.60/15 по состоянию на 28.06.2012 определена в размере 11 982 100 руб. Рыночная стоимость земельного участка площадью 357 кв.м., кадастровый номер 28:01:13069:0027 по состоянию на 28.06.2012 определена в размере 2 641 800 руб.

КУМИ г. Благовещенска было принято распоряжение от 29.11.2012 № 385 «Об условиях приватизации муниципального имущества», в соответствии с которым: осуществить приватизацию объекта недвижимости, указанного в приложении к настоящему распоряжению: склада литер А6, общей площадью 302,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15, начальная (рыночная) цена объекта 11 982 100 руб.; в отношении указанного в п. 1 объекта установить начальную (рыночную) цену муниципального имущества; арендатора, имеющего преимущественное право приобретения указанного имущества (п.2 распоряжения).

Сопроводительным письмом от 14.12.2012 № 16236 КУМИ г. Благовещенска направило в адрес ООО «Автопредприятие» проект договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества в порядке реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Рассмотрев предложение о заключении договора купли-продажи, ООО «Автопредприятие» сопроводительным письмом от 16.01.2013 № 004 направило в адрес КУМИ г. Благовещенска протокол разногласий к договору № 227 купли-продажи муниципального имущества.

Поскольку в письме от 14.02.2013 № 1888 КУМИ г. Благовещенска отказано в согласовании цены недвижимого имущества, ООО «Автопредприятие» на основании статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации заявило об определении спорных условий договора купли-продажи по решению суда.

При рассмотрении спора об урегулировании разногласий по настоящему делу, суд установил, что спор между сторонами подлежащего к заключению договора возник относительно определения рыночной стоимости выкупаемого имущества.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключениями случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

Отношения по приобретению субъектом малого или среднего предпринимательства арендуемого имущества регулируются нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Так, в соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

В ходе рассмотрения указанных разногласий при заключении договора купли-продажи № 227 в порядке, предусмотренном статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд для проверки достоверности и подлинности отчета № 5261/06 об оценке рыночной стоимости нежилого здания и определения рыночной стоимости недвижимого имущества, назначил комплексную судебную экспертизу, проведение которой поручил Хабаровскому региональному отделению Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» с привлечением эксперта Сычевой Натальи Владимировны и обществу с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-СВ» с привлечением эксперта Стариковой Валентины Сергеевны.

По результатам проведенной на основании ходатайства ООО «Автопредприятие» судебной экспертизы, порученной Хабаровскому региональному отделению Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», эксперт Сычева Н.В. в заключении № 48/13 сделала выводы о несоответствии отчета № 5261/06 об оценке рыночной стоимости нежилого здания подготовленного ООО «Амурский экспертный центр», а именно оценщиком Журавлевым А.Ю. требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998; Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3, № 2, № 3)», утвержденному приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254.

Данные несоответствия заключаются в следующем: в процессе проведения отчета № 5261/06 об оценке рыночной стоимости нежилого здания Оценщик использовал недостаточный объем информации, не провел исчерпывающего обследования объекта оценки, не рассмотрел и не установил в полном объеме количественные и качественные характеристики объекта оценки. Оценщик не установил и не рассмотрел существующее обременение объекта оценки в виде аренды (права пользования), не определил максимально эффективные варианты использования объекта оценки. Оценщиком, так же не проведен в полном объеме анализ месторасположения и окружения объекта оценки, анализ существующего рынка недвижимости, не установил критерии выбора объектов-аналогов на рынке купли-продажи и рынке аренды. В рамках доходного подхода применил не верно выбранный метод.

Таким образом, все выявленные и вышеперечисленные замечания являются существенными и напрямую влияют на полученный результат рыночной стоимости объекта оценки, определенной отчете № 5261/06 об оценке рыночной стоимости нежилого здания.

Доводы ответчика - КУМИ г. Благовещенска и третьего лица - администрации г. Благовещенска о том, что истец не представил надлежащих доказательств незаконности и недостоверности отчета № 5261/06 об оценке рыночной стоимости нежилого здания, так как, экспертиза отчета об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, должна проводится экспертом, являющимся членом той же саморегулируемой организации, членом которой является эксперт ООО «Амурский экспертный центр», судом не принимается в силу следующего.

Статьей 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика.

Из положения данной статьи следует, что под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям закона «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Из материалов дела следует, что специалист-оценщик ООО «Амурский экспертный центр» Журавлев А.Ю. является членом НП «Межрегиональный союз оценщиков» и имеет право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации (свидетельство от 05.01.2009 № 0543).

Членами саморегулируемой организации оценщиков НП «МСО» на основании жалобы ООО «Автопредприятие» от 14.01.2013 проведена проверка в отношении оценщика Журавлева Александра Юрьевича, являющегося исполнителем отчета № 5261/06 об оценке рыночной стоимости исследуемого нежилого здания с земельным участком.

Актом проверки деятельности члена саморегулируемой организации оценщиков НП «МСО» от 06.03.2013, установлено следующее:

- оценщик Журавлев А.Ю. нарушил требования п.20. ФСО-1. Согласно данным требованиям «оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода». На стр.31 Отчета, оценщик принимает необоснованное решение об отказе от применения затратного подхода, мотивируя свое решение тем, что оцениваемый объект является встроенным помещением, а также тем, что объект оценки находится в плотно застроенной части городской черты. Отказ от применения затратного подход, по выше указанным обстоятельствам, является ошибочным по следующим причинам.

Оценщик, в нарушение требований п. 18, ФСО-1 не изучил количественные и качественные характеристики объекта оценки, и, в нарушение п. 19, ФСО-1, использовал недостоверную информацию об объекте оценки: оценщик Журавлев А.Ю. охарактеризовал объект оценки (отдельно стоящее здание), как встроенное помещение.

При расчете физического износа объекта оценки, оценщик Журавлев А.Ю. неправомерно использует «Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86-р)», в то время, как оцениваемый объект является нежилым зданием.

- Оценщик Журавлев А.Ю. нарушил требования п.14 ФСО-1, который гласит: «Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

В нарушение данных требований оценщик Журавлев А.Ю. выбрал для сравнения объекты-аналоги, которые не соответствуют объекту оценки по основным характеристикам: назначению площади. Единственным разрешенным видом использования земельного участка, находящимся под зданием склада, является: «склад», что записано в Свидетельстве о государственной регистрации права на земельный участок (стр.47 Отчета). Оценщик же в качестве объектов аналогов использовал помещения, предназначенные под офисы.

- Оценщик Журавлев А.Ю. нарушил требования п.22. ФСО-1:

а) не выбрал единицы сравнения и не провел сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) не скорректировал значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать
шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) не согласовал результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

- Оценщик Журавлев А.Ю. при определении итоговой рыночной стоимости объекта оценки принял для расчетов данные, полученные при использовании сравнительного подходом с учетом НДС, а доходного подхода - без учета НДС. Таким образом, итоговая стоимость объекта оценки была рассчитана оценщиком Журавлевым А.Ю. неверно в нарушение требований п.п. 13. 14, 15 ФСО-3.

На основании вышеизложенного, оценщик Журавлев А.Ю. ввел пользователей отчета в заблуждение, что является нарушением требований ст.11 Закона № 135-ФЗ и п.4 ФСО-3: «содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности)».

По результатам рассмотрения материалов внеплановой проверки на основании жалобы ООО «Автопредприятие», за допущенные нарушения требований ст. 11 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Федеральных стандартов оценки п.14, п. 18, п. 19, п.20, п.22 ФСО-1, п.4, п.13, п.14. п.15 ФСО-3, члену НП «МСО» Журавлеву Алексею Юрьевичу вынесено предписание: пройти дополнительное обучение путем участия не менее чем в двух семинарах по оценочной деятельности, проводимых СРОО, подтверждающие документы представить в НП «МСО» в срок до 23.04.2013 (Протокол от 22.03.2013 № 4 Дисциплинарного комитета Некоммерческого партнерства «Межрегиональный союз оценщиков»).

Кроме того, как следует из абзаца второго пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании вышеизложенного, заключение № 48/13 эксперта Сычевой Н.В. является независимой оценкой отчета № 5261/06 об оценке рыночной стоимости нежилого здания, проведенного оценщиком Журавлевым А.Ю.

Таким образом, ввиду установления актом проверки деятельности члена саморегулируемой организации оценщиков НП «МСО» от 06.03.2013 и заключением № 48/13 эксперта Сычевой Н.В., названных недостатков, суд пришел к выводу о том, что информация и методы, использованные оценщиком Журавлевым А.Ю. при определении величины рыночной стоимости объекта оценки, не соответствует принципам достоверности, существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости, как того требуют Федеральные стандарты оценки. Вследствие этого результаты оценки, отраженные в отчете № 5261/06 об оценке рыночной стоимости нежилого здания, подлежат признанию недостоверными и не согласующимися с требованиями законодательства в области оценочной деятельности.

В связи с чем, требования истца, предъявленные к ООО «Амурский экспертный центр», подлежат удовлетворению в полном объеме.

Суд, руководствуясь п. 2 названного выше Информационного письма Президиума ВАС РФ, для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика по ходатайству истца назначил проведение экспертизы в виде иной независимой оценки по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, которую поручил обществу с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-СВ» с привлечением эксперта Стариковой Валентины Сергеевны.

В этом случае отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По результатам проведенной экспертизы экспертом Стариковой В.С. составлено заключение от 04.06.2013 № 097, согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества - склада, инв. № 10:401:001:006867820:0106, Литер А6, этажность 1, назначение: нежилое здание, площадью 302,6 кв. м., расположенного по адресу: Амурская обл., г. Благовещенск, ул. Ленина/ Политехническая, 60/ 15 по состоянию на 28.06.2012 составляет 5 664 000 руб. с учётом НДС; рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов, кадастровый номер 28:01:130069:0027, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 60 по состоянию на 28.06.2012 составляет 1 156 000 руб. Оценщик указал, что поскольку определение рыночной стоимости объектов оценки осуществляется для совершения сделки купли-продажи в рамках реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, постольку, рыночная стоимость склада без учёта НДС (18,0%) составляет 4 800 000 руб., рыночная стоимость земельного участка составляет 1 156 000 руб.

Эксперт Стариковой В.С. для определения величины рыночной стоимости объектов недвижимого имущества – здания склада на земельном участке, были применены три классических подхода к оценке: сравнительный, доходный и затратный. Расчеты проводились в предположении продолжения существующего использования недвижимости.

В разделе 3 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256, перечислены подходы к оценке - затратный, сравнительный и доходный, а в п. 6 раздела 2 указано, что итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Доводы КУМИ г. Благовещенска и администрации г. Благовещенска относительно нарушения при проведении оценки экспертом Стариковой В.С. норм Федеральных стандартов оценки - ФСО № 1, ФСО № 3 судом не принимаются в силу следующего.

В силу п.10 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовке, либо приложены копии материалов и распечаток.

КУМИ г. Благовещенска и администрация г. Благовещенска ссылаясь на стр.3 экспертизы в таблице № 1 колонка 7 на ремонт кровли в 2011 году, стоимость ремонтных работ – 296 574 руб., а также на замену оконных блоков в 2011 году на сумму 40 211 руб., указывают, что эксперт не приводит источник информации и не прилагает в отчету документов в подтверждение выводов.

Согласно представленной истцом справке следует, что ООО «Максимус» в здании склада литер А6 по ул. Ленина/Политехническая, 60/15 было установлено 5 окон общей стоимостью 40 211 руб. Впоследствии КУМИ г. Благовещенска в своих возражениях на исковое заявление с учетом уточнений указало, что не возражает против удовлетворения требований об уменьшении цены объекта на стоимость произведенных на нем неотделимых улучшений в размере 40 211 руб., в связи с чем ссылка на факт того, что эксперт не приводит источник информации и не прилагает в отчету документов в подтверждение выводов является необоснованным.

КУМИ г. Благовещенска и администрация г. Благовещенска мотивируя местоположение объекта оценки и объектов-аналогов, в разных зонах города (архитектурно-исторической, район ВДНХ) и что при подборе объектов-аналогов эксперт ограничивается всего тремя объектами, при этом не приводит доказательств того, каким образом данные факты ограничивают достоверность информации и является демпингом цен. Указанные в отчете характеристики объектов-аналогов являются достаточными для применения сравнительного подхода, так как в характеристике объектов-аналогов указано их местонахождение, общая площадь, цена продажи, условие сделки, состояние внутренней отделки. С учётом положения действующего законодательства в области оценочной деятельности, не регламентирован лимит (количество) объектов-аналогов при применении методов оценки сравнительного подхода. Выбор экспертом указанных трёх аналогов наиболее целесообразен из-за сложившегося и имеющегося рынка на дату проводимой оценки в масштабах города.

Поскольку представители КУМИ г. Благовещенска и администрации г. Благовещенска не является специалистом-оценщиком, имеющим познания в области зонирования рынка с учётом игроков рынка (ранее используемое муниципальное деление не есть рыночное деление), поэтому возражение относящееся к местоположению объектов является не обоснованным.

Кроме того, при составлении таблицы 1 «Описание здания», оценщиком была дана экспертная оценка физического состояния, и тип отделки указан - как простая. Однако, при расчётах в таблице 4 «Сравнимые продажи объектов», при сопоставлении объекта оценки и объектов аналогов при введении корректировки на техническое состояние, тип отделки, корректировка введена как разница в стоимости за 1 кв.м. помещений с эконом, ремонтом и помещений без отделки (простая отделка - в данном случае означает проведение ремонтных работ с покраской стен и потолка, обустройство покрытия пола, что идентично простой отделке).

Согласно ФСО № 3, п. IV требования к информации: должны быть либо ссылки, либо распечатки. При введении корректировки на размер ремонтных работ ссылка приведена: интервьюирование сотрудников строительных компаний области, наименование компаний и телефоны руководителей - указаны. Сведения идентифицированы. Кроме того, в материалы дела представлено сопроводительное письмо директора ООО «СК «Спектр» Валиева А.3. от 31.05.2013 с подтверждением результатов интервьюирования.

Таким образом, доводы о том, что размеры корректировки на ремонт эксперт отличает по данным интервьюирования строительных компаний города, что не соответствует требования п.4, 10 ФСО № 3, является несостоятельным.

В научной литературе по оценочной деятельности между трактовкой «рыночный» и «сравнительный» подходы стоит знак равенства. Поэтому, в приведённых расчётах использованы все три классических подхода к оценке: сравнительный (он же рыночный), доходный и затратный (таблица 10).

Согласно ст. 14 ФЗ № 135-ФЗ оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Оценив заключение от 04.06.2013 № 097 эксперта Стариковой В.С. по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами, суд пришел к выводу о том, что отчет оценщика соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3). Рыночная стоимость склада по состоянию на 28.06.2012 без учета НДС составляет 4 800 000 руб., рыночная стоимость земельного участка составляет 1 156 000 руб.

Согласно пункту 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Следовательно, при заключении договора купли-продажи спорного имущества налог на добавленную стоимость, который истец должен заплатить в бюджет, не подлежит включению в продажную стоимость зданий и сооружений.

В силу части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В связи с отсутствием возражений КУМИ г. Благовещенска и подтверждением факта произведенных на объекте в 2011 году неотделимых улучшений в размере 40 211 руб., а именно замена оконных блоков, суд считает обоснованным уменьшить цену объекта на сумму 40 211 руб. и цена объекта будет составлять 4 759 788 руб. 75 коп., что не противоречит части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ.

Частью 2 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно разъяснениям, данным в Определении Конституционного суда Российской Федерации от 08.02.2011 № 131-О-О части 1 и 2 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ, предусматривающие возможность как единовременной оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, так и оплаты в рассрочку и предоставляющие право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных пределах субъектам малого и среднего предпринимательства, направлены на создание им максимально широких правовых возможностей при согласовании условий договора купли-продажи.

Таким образом, довод КУМИ г. Благовещенска о том, что при обращении в Комитет общество не заявляло о рассрочке платежа, является несостоятельным, поскольку при согласовании условий договора купли-продажи № 227 и направленного в адрес Комитета протокола разногласий, указано о внесении рассрочки по оплате приобретаемого объекта и земельного участка в течение трех лет с момента заключения настоящего договора.

На основании вышеизложенного, суд признает требования истца к КУМИ г. Благовещенска об урегулировании разногласий по договору с учетом представленных уточнений подлежащих удовлетворению в полном объеме, поскольку предложенные спорные пункта договора соответствует действующему законодательству, недостоверность Отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания от 09.07.2012 № 5261/06, подготовленного оценщиком ООО «Амурский экспертный центр», истцом доказана, рыночная стоимость подлежащего приватизации имущества определена судом на основании отчета, подготовленного ООО «ОЦЕНКА-СВ» в виде заключения эксперта, являющегося надлежащим доказательством.

Судебные расходы по делу следует распределить следующим образом.

По платежному поручению от 28.02.2013 № 50 истцом уплачена госпошлина в размере 8000 руб.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ Российской государственная пошлина по требованию о недостоверности отчета составляет 4000 руб. и, с учетом удовлетворения требований истца в этой части, расходы по её уплате подлежат возмещению истцу за счет ООО «Амурский экспертный центр».

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ Российской государственная пошлина по требованию об урегулировании разногласий при заключении договора составляет 4000 руб. и, с учетом удовлетворения требований истца в этой части, расходы по её уплате подлежат возмещению истцу за счет КУМИ г. Благовещенска.

В ходе рассмотрения дела истец также понес расходы на проведение экспертизы в размере 40 000 руб. (платежное поручение от 11.04.2013 № 76 о перечислении средств на депозит арбитражного суда).

Расходы, связанные с проведением экспертизы для проверки достоверности отчета № 5261/06 об оценке рыночной стоимости нежилого здания составляют 20 000 руб. и, в связи с удовлетворением требований истца, подлежат возмещению истцу за счет ООО «Амурский экспертный центр».

Расходы, связанные с проведением экспертизы для определения рыночной стоимости недвижимого имущества составляют 20 000 руб. и, в связи с удовлетворением требований истца, подлежат возмещению истцу за счет КУМИ г. Благовещенска.

В соответствии со статьей 109 АПК РФ за проведенную экспертизу с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области следует произвести следующие выплаты: в пользу Хабаровского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» в размере 20 000 руб.; в пользу общества с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-СВ» в размере 20 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества: склада, инв. № 10:401:001:006867820:0106, Литер А6, этажность 1, назначение: нежилое здание, площадью 302,6 кв.м., расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15; земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 28:01:130069:0027, расположенного по адресу Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 60, определенных Отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого здания от 09.07.2012 № 5261/06, подготовленного оценщиком ООО «Амурский экспертный центр».

2. Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 1022800526187, ИНН 2801010685) и обществом с ограниченной ответственностью «Автопредприятие» (ОГРН 1022800527474, ИНН 2801075178) при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - склада, инв. № 10:401:001:006867820:0106, Литер А6, этажность 1, назначение: нежилое здание, площадью 302,6 кв.м., расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 28:01:130069:0027, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 60, с принятием спорных пунктов в следующих редакциях:

- Изложить пункт 2.2. Договора № 227 купли-продажи в следующей редакции:

- Изложить пункт 3.1. Договора № 227 купли-продажи в следующей редакции:

«Цена Объекта 4 800 000 (четыре миллиона восемьсот тысяч) рублей 00 коп. (без учета НДС).

- Изложить пункт 3.2.1. Договора № 227 купли-продажи в следующей редакции:

- Дополнить Договор № 227 купли-продажи пунктом 3.2.2. в следующей редакции:

- Изложить пункт 3.3. Договора № 227 купли-продажи в следующей редакции:

- Изложить пункт 3.4. Договора № 227 купли-продажи в следующей редакции:

- Дополнить Договор № 227 купли-продажи пунктом 3.5. в следующей редакции:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Амурский экспертный центр» (ОГРН 1082801011138, ИНН 2801138460) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Автопредприятие» (ОГРН 1022800527474, ИНН 2801075178) расходы по уплате госпошлины в размере 4000 руб., расходы по экспертизе в размере 20 000 руб., а всего 24 000 руб.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 1022800526187, ИНН 2801010685) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Автопредприятие» (ОГРН 1022800527474, ИНН 2801075178) расходы по уплате госпошлины в размере 4000 руб., расходы по экспертизе в размере 20 000 руб., а всего 24 000 руб.

За проведенную экспертизу с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области произвести следующие выплаты: в пользу Хабаровского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (ОГРН 1032700001432, ИНН 2721050379) в размере 20 000 руб.; в пользу общества с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-СВ» (ОГРН 1042800031955, ИНН 2801099612) в размере 20 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г.Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья С.М. Фадеев