Гражданский кодекс часть 1

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 22.03.2013. Резолютивная часть решения объявлена 20.03.2013.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи В.В. Китаева,

При ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Салкиной И.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя Филимоновой Нины Васильевны (ОГРН 304280728600063, ИНН 280700097273) к обществу с ограниченной ответственностью «Оценка имущества» (ОГРН 1042800144640, ИНН 2807012463) о признании недействительными результатов оценки

третьи лица: Управление по использованию муниципального имущества и землепользования администрации г. Свободного Амурской области, Свободненский Городской совет народных депутатов, Карпец Наталья Владимировна

при участии в заседании 18.03.2013: от истца – Савонов Андрей Валерьевич по доверенности от 05.02.2013 г., паспорт.

Третье лицо (Управление по использованию муниципального имущества и землепользования администрации г. Свободного Амурской области) – Зубченко Михаил Викторович, распоряжение от 20.02.2013 № 67-и, паспорт.

Третье лицо (Карпец Н.В.), от ответчика ООО «Оценка имущества» – Карпец Наталья Владимировна, паспорт 1003 № 778463, г.рождения: 18.02.1978, место рождения: г. Свободный.

Третье лицо (ООО "Амур Оценка" Яковлев Роман Анатольевич) - в судебное заседание не явилось, извещалось заказным письмом № 22900;

Третье лицо (Свободненский Городской совет народных депутатов) – в судебное заседание не явилось, извещалось заказным письмом № 22896.

при участии в заседании 20.03.2013: от истца – Филимонова Нина Васильевна дата рождения: 25.12.1961 г., место рождения: г. Свободный, Амурской области; Савонов Андрей Валерьевич по доверенности от 05.02.2013 г., паспорт.

от ООО "Амур Оценка" Яковлев Роман Анатольевич – Яковлев Роман Анатольевич 21.07.1972 г.рождения, место рождения: п. Коболдо Селемджинского района, Амурской области.

установил:

В Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель Филимонова Нина Васильевна (далее - истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Оценка имущества» (далее - ответчик) о признании недействительной величины рыночной стоимости недвижимого имущества - встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу Амурская область город Свободный, улица Кручинина, дом 18, помещение 115, определенной отчетом об оценке объекта недвижимости от 03.09.2012 № 71. составленным членом саморегулируемой организации оценщиков оценщиком Карпец Н.В., утвержденным директором ООО «Оценка Имущества» Карпец Н.В.

Заявленные требования обоснованы следующими обстоятельствами.

24.04.2012 ИП Филимонова Н.В. обратилась в Управление с заявлением о реализации преимущественною права выкупа помещения.

03.10.2012 Управление предоставило ИП Филимоной Н.В. договор купли-продажи помещения. В соответствии с данным договором ИП Филимонова Н.В. должна выкупить помещение площадью 57,1 кв. м. за 2 200 000 рублей, ИП Филимонова Н.В с данным условием не согласна, так как считает, что цена Помещения указанная в договоре завышена.

Истец не согласилась со стоимостью помещения указанной в отчете от 03.09.2012 №71, полагает что отчет составлен ответчиком с нарушением требований Закона N 135-ФЗ.

Филимонова И.Н. самостоятельно обратилась в ООО "Амурский экспертиза центр" для определения рыночной стоимости нежилого помещения. Согласно отчета об оценки от 19.10.2012 г. № 5722/10 рыночная стоимость помещения составляет 1 521 486 руб.

Определением от 07.02.2013 арбитражный суд приостановил производство по данному делу для проведения судебной экспертизы, установлении срок до 07.03.2013.

22.02.2013 в арбитражный суд поступило экспертное заключение № 006-13 от 22.02.2013 по делу А04-156/2013, в котором, на основании имеющихся данных, полученных в результате проведения анализа с применением методик оценки, сделан вывод о том, что, рыночная стоимость встроенного нежилого помещения, общей площадью 57,12 кв. м по состоянию на 20.06.2012 составляет (без учета НДС) 1 600 860 руб.

В судебном заседании 18.03.2013 истец ходатайствовал об изменении предмета заявленных требований, просил:

1. признать недействительной величину рыночной стоимости недвижимого имущества - встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу Амурская область, г. Свободный, ул. Кручинина, 18, помещение 115, определенной отчетом об оценке объекта недвижимости от 03.09.2012г. № 71, составленным оценщиком Карпец Н.В., утвержденным директором ООО «Оценка Имущества» Карпец Н.В.

2. Определить величину рыночной стоимости недвижимого имущества - встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу Амурская область, г. Свободный, ул. Кручинина, 18, помещение 115 в размере, установленном экспертом Яковлевым Романом Анатольевичем, а именно в размере 1 600 860 рублей.

В соответствии со ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом уточненные требования приняты.

Ответчик в судебном заседании 18.03.2013, возразил против заявленных исковых требований, а именно, пояснил, что, истец не указывает, каким именно образом данный отчет нарушает требования законодательства, подразумевая (никаких доказательств не предоставлено), что отчет, выполненный Яковлевым Р.А., соответствует всем требования законодательства.

Прося признать недействительной величину рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу Амурская обл., г. Свободный, ул. Кручинина, 18, пом. И 5, истец не приводит никаких доказательств, каким именно образом отчет ООО «Оценка имущества» нарушает требования законодательства, что приводит к недействительности итогового результата.

Представитель Управления по использованию муниципального имущества и землепользования администрации г. Свободного Амурской области в судебном заседании 18.03.2013, с требованиями не согласился, основывает свою позицию на отсутствии ссылок на действующее законодательство, а также на отсутствии признания отчета ООО «Оценка имущества» недействительным.

В судебном заседании 20.03.2012 представитель истца ходатайствует об измени предмета иска, а именно просит, признать недействительной величину рыночной стоимости недвижимого имущества - встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу Амурская область, г. Свободный, ул. Кручинина, 18, помещение 115, определенной отчетом об оценке объекта недвижимости от 03.09.2012г. № 71, составленным оценщиком Карпец Н.В., утвержденным директором ООО «Оценка Имущества» Карпец Н.В.

В судебном заседании 20.03.2013 Карпец Н.В., представитель от ООО «Оценка имущества», возражает на уточненное заявление.

Представитель от Управления по использованию муниципального имущества и землепользования администрации г. свободного Амурской области ходатайствует о проведении дополнительной оценки имущества.

Представитель истца возражает, но в случае удовлетворения вопроса о проведении экспертизы ходатайствует о предоставлении дополнительного времени для предоставления своей кандидатуры по проведению экспертизы.

Суд отклоняет заявленное ходатайство.

Дело рассматривается в судебном разбирательстве в порядке ст. 156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие представителя третьего лица.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

21.11.2007 г. между ИП Филимоновой Н.В. (Арендатор) и Управлением по использованию муниципального имущества и землепользования Администрации г. Свободного (Арендодатель, далее по тексту - Управление) был заключен договор №119 аренды нежилого помещения расположенного по адресу: Амурская область г Свободный, ул. Кручинина, д. 18, пом. 115 (далее по тексту - помещение).

06.09.2012 Свободненский городской совет народных депутатов Амурской области принял постановление № 58/534 об утверждении условий приватизации нежилого помещения общей площадью 57,1 кв.м, расположенного по адресу : Амурская область г. Свободный, ул. Кручинина, 18 (1-ый этаж) пом. 115, в котором оговорены условия приватизации и указанна начальная цена – 2 200 000 руб.

Не согласившись с условиями данного договора, ИП Филимоной Н.В. был составлен протокол разногласий к договору купли-продажи от 03 октября 2012 г., в котором истцом было указано, что стоимость помещения составляет не 2 200 000 руб., а 1 620 000 руб.

03.10.2012 года Управлением был составлен протокол согласования разногласие на протокол разногласий к договору купли-продажи от 03.10.2012 года, в соответствии с которым Филимоновой Н.В. предоставлена для согласования следующая редакция:

п. 3 договора: «…Указанное имущество продается за 2 200 000 (согласно отчета об оценке ...» (Основание - отчет об оценке имущества от 03.09.2012 № 71).

ИП Филимонова Н.В с данным согласованием протокола разногласий не согласна, так как считает, что цена Помещения указанная в договоре завышена.

В сентябре 2012 г. ИП Филимонова обратилась в арбитражный суд Амурской области с иском к Управлению об урегулировании разногласий по договору (дело №А04 - 7880/2012). Самостоятельных требований об оспаривании отчета оценки Помещения истец не заявляла.

Величина стоимости Помещения в размере 2 200 000 руб. установленная отчетом оценщика от 03.09.2012 № 71, обязательна для сторон сделки и следовательно отчет оценщика, величина стоимости помещения могут быть оспорены истцом.

Оценив доказательства в их совокупности, суд считает, что заявленные требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу части 3 статьи 9 названного закона при получении заявления от указанного субъекта малого или среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченный орган обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и направить в установленный срок заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце 2 пункта 1 Информационного письма от 30 мая 2005 г № 92 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с ч.1 ст.3 и ст.4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельность понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей) – направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Согласно рекомендациям, изложенным в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма от 30 мая 2005 г № 92, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Также абзац 8 названного пункта предусматривает, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Между тем, как разъяснено в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма от 30 мая 2005 г № 92, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора, то есть до момента приватизации муниципального имущества.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что с учетом обязательного характера оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.

По смыслу приведенного закона, после принятия 06.09.2012 Свободненский городской совет народных депутатов Амурской области постановления № 58/534 об утверждении условий приватизации нежилого помещения общей площадью 57,1 кв.м, расположенного по адресу : Амурская область г. Свободный, ул. Кручинина, 18 (1-ый этаж) пом. 115, в котором оговорены условия приватизации и указанна начальная цена – 2 200 000 руб., достоверность величины проведенной оценки может быть постановлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов об исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, истец в рассматриваемом случае избрал ненадлежащий способ защиты права, тем более что, в Арбитражном суде Амурской области рассматриваются дела об урегулированию разногласий по договору купли-продажи и об обжаловании постановления Свободненского городского совета народных депутатов, а потому суд отказывает в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер госпошлины составляет 4000 рублей.

Истцом при подаче иска чек-ордером от 09.01.2013 была уплачена государственная пошлина в указанной сумме.

В соответствии со ст.110 АПК РФ в связи с отказом в удовлетворении исковых требований судом расходы по уплате госпошлины отнесены на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 и 180 АПК РФ, суд

решил:

В иске отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья Китаев В.В.