Гражданский кодекс часть 1

В Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Магазин № 4» (далее – ООО «Магазин № 4») с иском к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее – КУМИ г. Благовещенска), ФИО1, городской Думе г. Благовещенска о признании недействительными договора купли-продажи встроенного нежилого помещения, расположенного в <...>, литер А, этаж 1, помещение 4, подвал, общая площадь 299,8 кв.м., в том числе подвал – 103,9 кв.м., распоряжения КУМИ г. Благовещенска № 163 от 01.06.2006 «О порядке проведения продажи посредством публичного предложения муниципального имущества», а также о применении реституции.

Определением суда от 28.05.07 по ходатайству истца, исключив из числа ответчиков по делу, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена городская Дума г. Благовещенска.

Определением суда от 22.02.07 требование истца ООО «Магазин № 4» к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и городской Думе г. Благовещенска о признании недействительным распоряжения Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска № 163 от 01.06.2006 выделено в отдельное производство с присвоением делу номера А04-789/07-2/72.

Свои требования по делу № А04-218/07-2/16 истец обосновывает тем, что 6 марта 2006 года Комитет по управлению имуществом зарегистрировал в учреждении юстиции право собственности комитета на нежилое встроенное помещение, расположенное в <...> литер А, и выставил его на торги. 31.07.2006 магазин был продан ФИО1

Истец указывает, что он владел и пользовался данным помещением на праве аренды.

В соответствии с п.4 ст.14 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации соответственно государственного и муниципального имущества.

Приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется на основании прогнозного плана приватизации, который утверждается городской Думой города Благовещенска.

22.12.2005 года городская Дума г. Благовещенска за № 9/103 приняла решение об утверждении прогнозного плана приватизации муниципального имущества на 2006 год и определения порядка принятия решений об условиях приватизации.

Согласно данному решению Комитету по управлению имуществом вменялось в обязанность проведение приватизации объектов, указанных в приложении № 1 к настоящему решению, находящимся в муниципальной собственности.

В данном прогнозном плане под номером 18 указан объект: магазин с подвалом на первом этаже четырехэтажного здания по ул. Красноармейская, 159, площадью 336,2 кв. м.

На основании данного решения городской Думы Комитет по управлению имуществом муниципального образования 11.04.2006 принимает решение об условиях приватизации муниципального имущества. На аукцион выставляется не магазин по ул. Красноармейской, 159, площадью 336,2 кв. м, а иной объект: встроенное нежилое помещение, <...>, литер А, этаж 1, помещение, подвал, общая площадь 299,8 кв.м.

В связи с тем, что аукцион не состоялся, распоряжением от 31.05.2006 за № 160 Комитет изменяет условия приватизации и считает утратившим решение Комитета № 95 от 11.04.2006.

01.06.2006 Комитет издает распоряжение № 163 о порядке проведения продажи посредством публичного предложения муниципального имущества, в перечень которого включен объект: встроенное нежилое помещение, <...>, литер А, этаж 1, помещение, подвал, общая площадь 299,8 кв.м и 31.07.2006 заключает с ФИО1 договор купли-продажи спорного объекта.

Истец полагает, что Комитет по управлению имуществом продал совершенно другой объект, который в прогнозный план приватизации не был включен. Это обстоятельство доказывается еще и тем, что согласно решению малого Совета Благовещенского городского Совета народных депутатов от 20.02.1992 за № 19 «О принятии в муниципальную собственность городского Совета народных депутатов предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения» в перечень предприятий, отнесенных к муниципальной собственности, вошел магазин № 6 по ул. Красноармейская, 159.

Таким образом, Комитет в нарушении п.4 ст. 14, ст. 15 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» произвел приватизацию объекта, не указанного в перечне прогнозного плана.

Кроме того, Комитет продал имущество в нарушении ст. 460 ГК РФ. В п.1.3 договора купли-продажи указано, что передаваемое имущество не является предметом спора. В то время как с мая 2006 года и по настоящее время идет спор о праве по данному объекту между ООО «Магазин № 4» и Комитетом по управлению имуществом.

Истец считает оспариваемый договор купли-продажи недействительным в силу недействительности распоряжений Комитета № 163 от 31.05.2006 и № 163 от 01.06.2006, а также в силу нарушения порядка проведения приватизации.

На основании изложенного, ст.ст. 166, 168 ГК РФ истец просит суд признать договор купли-продажи встроенного нежилого помещения, расположенного в <...> Литер А, этаж 1, помещение 4, подвал, общая площадь 299,8 кв.м., в том числе подвал - 103,9 кв.м., недействительным, и применить реституцию.

В судебное заседание 23.04.08 представитель истца не явился, был извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

В судебное заседание 23.04.08 представитель ответчика Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска не явился, был извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

В представленном отзыве на иск ответчик Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска с исковыми требованиями не согласился в полном объеме. В обоснование своих возражений на иск указал, что истец не является заинтересованным лицом, так как ООО «Магазин № 4» не был стороной данного договора и не имеет прав на имущество, составляющее предмет договора, не участвовал в торгах по продаже спорного имущества и не проявлял намерения участвовать, не доказал, каким иным образом спорная сделка нарушает его имущественные права либо законные интересы.

Доводы истца о том, что на момент продажи ООО «Магазин № 4» пользовался спорным помещением на правах аренды являются несостоятельными, поскольку Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» не предусматривает преимущественное право покупки арендаторами приватизируемого недвижимого имущества.

Доводы истца о том, что Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска продан «иной объект», чем это предусмотрено планом приватизации (так как в плане приватизации указано о продаже помещения - магазина с подвалом на первом этаже четырехэтажного здания по ул. Красноармейской, 159 площадью 369,2 кв.м., в то время как фактически продано: встроенное нежилое помещение № IV, расположенное в <...>, литер А, этаж 1, подвал, общая площадь 299,8 кв.м. (в том числе подвал 103,9 кв.м.) - несостоятельны и не имеют правового значения для рассматриваемого спора.

Предметом продажи явилось встроенное нежилое помещение № IV, расположенное в <...>, литер А, этаж 1, подвал, общая площадь 299,8 кв.м. (в том числе подвал 103,9 кв.м).

Согласно решению городской Думы города Благовещенска от 22.12.2005 № 9/103, в план приватизации на 2006 год под порядковым № 18 вошло муниципальное недвижимое имущество - «магазин с подвалом на первом этаже четырехэтажного здания по ул. Красноармейской, 159, площадью 336,2 кв.м».

Расхождение в площади помещения не влечет изменение индивидуально-определенных признаков этого помещения, и тем более не является основанием «полагать», что продан другой объект.

Распоряжение председателя Комитета № 163 от 01.06.2005 принято во исполнение распоряжения № 160 от 31.05.2006 и определяет исключительно порядок проведения продажи имущества со стороны Комитета (распределяет функции и последовательность действий между отделами Комитета). Иными словами, указанное распоряжение № 163 от 01.06.2005 по своему содержанию не является решением об условиях приватизации либо изменении условий приватизации, принятым в рамках исключительных полномочий органа местного самоуправления, предусмотренных ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Считает ссылки истца на положения ст. 460 ГК РФ безосновательными, так как на основании п. 2 ст. 460 ГК РФ отсутствие в договоре указаний на наличие судебного спора не влечет недействительность заключенного договора купли-продажи, а по требованию покупателя уменьшение покупной цены либо расторжение договора, при этом в исключительном случае, если впоследствии притязания третьих лиц на это имущество признаны в установленном порядке правомерными.

Представитель ответчика ФИО1 иск не признал, в судебное заседание 23.04.08 не явился, письменного отзыва на иск не представил, был извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

В судебное заседание 23.04.08 представитель третьего лица городской Думы г. Благовещенска не явился, был извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

В представленном отзыве на иск представитель третьего лица городской Думы г. Благовещенска пояснил, что решением № 9/103 от 22.12.2005 «Об утверждении прогнозного плана приватизации муниципального имущества на 2006 год» городской Думой утвержден план приватизации, то есть общий порядок и состав приватизируемого имущества, при этом в перечень муниципального имущества, приватизация которого планировалась, был включен объект недвижимости магазин с подвалом на первом этаже четырехэтажного здания, расположенного по адресу: <...>, площадью 336, 2 кв.м.

Во исполнение пункта 9.3 Положения «О порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Благовещенска», администрация города предоставила в городскую Думу отчет о результатах приватизации муниципального имущества в 2006 году, в который был включен приватизированный объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, литер А, этаж 1, помещение 4, площадью 299,8 кв.м, в том числе подвал 103,9 кв.м.

Представитель третьего лица городской Думы г. Благовещенска указал, что городская Дума утверждает общий порядок приватизации муниципального имущества, а выполнение программы приватизации муниципального имущества и определение условий приватизации конкретных объектов муниципальной собственности относится к полномочиям администрации г. Благовещенска.

Дело рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке ч. 3, 5 ст. 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Объект недвижимости – встроенное нежилое помещение Литер А, этаж 1, площадью 299,8 кв.м, расположенное по адресу: <...>, помещение IV, в том числе подвал 103,9 кв.м, кадастровый номер 28:01:130161:0024:10:401:001:002961250:0001:2000IV, являлся собственностью муниципального образования город Благовещенск на основании Постановления Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27.12.1991, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права № 28 АА 075016 от 14.03.2006.

В соответствии с Решением Благовещенской городской Думы № 9/103 от 22.12.2005 утвержден прогнозный план (программа) приватизации муниципального имущества на 2006 год, определен порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества, включенного в план (программу) приватизации.

Пунктом 18 Раздела 2 прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества на 2006 год предусмотрена, в том числе, приватизация муниципального имущества – магазина с подвалом на первом этаже четырехэтажного здания, расположенного по адресу: ул. Красноармейская, 159, площадью 336,2 кв.м.

11.04.2006 за исх. № 95 Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска принято решение провести приватизацию объектов недвижимости способом продажи муниципального имущества на аукционе в срок до 31.12.2006, в том числе встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, Литер А, этаж 1, помещение IV, подвал, общая площадь 299 кв.м (в том числе подвал 103,9 кв.м).

Указанное решение и сообщение о проведении аукциона опубликованы в газете «Благовещенск» № 15 от 14 апреля 2006.

В соответствии с протоколом «Об итогах аукциона» от 04.05.2006 № 18 заседания комиссии по проведению аукционов по продаже муниципального имущества аукцион, проведенный Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, по продаже муниципального недвижимого имущества – нежилое встроенное помещение <...>, Литер А, этаж 1, помещение IV, подвал, общая площадь 299,8 кв.м (в том числе подвал 103,9 кв.м) признан несостоявшимся в связи с отсутствием заявок на участие в аукционе.

В связи с признанием аукциона несостоявшимся Комитетом по управлению имуществом Муниципального образования города Благовещенска вынесено Распоряжение от 31.05.2006 г. № 160 о проведении продажи недвижимости, в том числе встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, Литер А, этаж 1, помещение IV, подвал, общая площадь – 299 кв.м. (в том числе подвал 103,9 кв.м.), посредством публичного предложения в срок до 31.12.2006.

Распоряжение от 31.05.2006 г. № 160 и сообщение о продаже муниципального имущества посредством публичного предложения опубликованы в газете «Благовещенск» № 23 от 02.06.2006 в официальном издании публикации нормативных правовых актов органа местного самоуправления.

31.07.2006 года в Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска поступила заявка № 30/9/3 от ФИО1 о намерении приобрести муниципальное имущество: <...>, литер А, этаж 1, помещение IV, подвал. Общая площадь 299,8 кв.м по цене предложения в размере 5 319 000 рублей.

31.07.2006 года Комиссией по проведению приватизации муниципального имущества Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (Протокол № 24 «О регистрации и продаже муниципального имущества посредством публичного предложения») решено:

«зарегистрировать заявку ФИО1 - 31 июля 2006 года, 8.00 часов, за №30/9/3;

определить покупателем муниципального недвижимого имущества – встроенного нежилого помещения, расположенного в <...>, Литер А, этаж 1, помещение IV, подвал, общая площадь 299,8 кв.м. (в том числе подвал 103,9 кв.м.), ФИО1, предложившего в качестве цены покупки указанного имущества 5 319 000 рублей;

31 июля 2006 года до 17.00 часов с ФИО1 заключить договор купли-продажи встроенного нежилого помещения, по цене предложения 5 319 000 рублей».

31.07.2006 года между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска как продавцом и ФИО1 как покупателем заключен договор № 13 купли-продажи указанного выше недвижимого имущества, которое впоследствии передано по акту приема передачи от 04.08.2006.

Денежные средства в сумме 5 319 000 рублей по договору от 31.07.2006 г. № 13 перечислены ФИО1 платежным поручением от 04.08.2006 г. № 020.

Считая договор купли-продажи недвижимого имущества № 13 от 31.07.06 заключенным в нарушение ст. 460 ГК РФ, п.4 ст. 14, ст. 15 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и порядка проведения приватизации, истец обратился с иском к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, ФИО1 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества № 13 от 31.07.06 недействительным, применении реституции.

Суд считает исковые требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 14 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» решение об условиях приватизации государственного и муниципального имущества принимается в соответствии с прогнозным планом (программой) приватизации. Решение об условиях приватизации должно содержать сведения о наименовании имущества и иные позволяющие его индивидуализировать данные (характеристика имущества); способ приватизации имущества; нормативную цену; срок рассрочки платежа (в случае ее предоставления); иные необходимые для приватизации имущества сведения.

Решением Благовещенской городской Думы № 9/103 от 22.12.2005 утвержден прогнозный план (программа) приватизации муниципального имущества на 2006 год разделом 2 которого утвержден перечень объектов приватизации, в том числе магазин с подвалом по ул. Красноармейская, 159.

Во исполнение прогнозного плана КУМИ г. Благовещенска принято решение № 95 от 11.04.2006 о приватизации объектов недвижимости, в числе которых, встроенное нежилое помещение <...>, Литер А, этаж 1, помещение 1 У, подвал, общей площадью 299,8 кв.м. (в том числе подвал 103,9 кв.м.)

Информационное сообщение, опубликованное в газете «Благовещенск» № 15 от 14.04.2006 содержит все необходимые на основании статьи 15 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ сведения об органе, принявшем решение, об условиях приватизации имущества и реквизитов указанного решения, перечень представляемых покупателями документов и требования к их оформлению, порядок определения победителей, имуществе.

В связи с признанием аукциона несостоявшимся КУМИ г.Благовещенска обоснованно на основании статьи 23 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» принято распоряжение от 31.05.2006 № 160 о продаже объектов посредством публичного предложения. Наименования объектов, условия продажи, порядок определения покупателя доведены до неопределенного круга лиц в информационном сообщении в газете «Благовещенск» № 23 от 02.06.2006.

Таким образом, представленные документы опровергают доводы истца о невозможности идентифицировать объект приватизации, а также о продаже Комитетом другого объекта, не включенного в прогнозный план приватизации.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Амурской области от 08.08.2007 по делу № А04-2808/07-15/106 по иску ООО «Магазин № 4» к Комитету по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска о признании недействительным аукциона от 24.05.2006 по продаже встроенного нежилого помещения литер А, этаж 1, помещение 1У, подвал, общая площадь 299, 8 кв.м, в том числе подвал 103, 9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, в удовлетворении исковых требований отказано.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Амурской области от 20.11.2007 по делу № А04-6968/07-4/91 по иску ООО «Магазин № 4» к Комитету по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска, ФИО1 о признании недействительными торгов, проведенных посредством публичного предложения, по продаже встроенного нежилого помещения № IV, литер А, этаж 1, подвал, общей площадью 299, 8 кв.м, в том числе подвал 103, 9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, в удовлетворении исковых требований отказано.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Амурской области от 24.12.2007 по делу № А04-1674/07-19/62 по заявлению ООО «Магазин № 4» к Комитету по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска о признании распоряжения № 160 от 31.05.06 недействительным в части п.1 и приложения к данному распоряжению по продаже посредством публичного предложения встроенного нежилого помещения по адресу: <...>, литер А, этаж 1, помещение № IV, подвал, общей площадью 299, 8 кв.м, в удовлетворении требований отказано.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Амурской области от 26.02.2008 по делу № А04-789/07-2/72 по заявлению ООО «Магазин № 4» к Комитету по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска о признании недействительным распоряжения Комитета по управлению муниципальным имущества муниципального образования города Благовещенска № 163 от 01.06.2006 в части п. 1.1 лота 3, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Материалами дела, а также обстоятельствами, установленными при рассмотрении дел № А04-2808/07-15/106, № А04-6968/07-4/91, № А04-789/07-2/72 подтверждается факт того, что истец, фактически занимая спорное помещение, знал все индивидуализирующие признаки помещения и адрес места нахождения спорного имущества.

Решениями Арбитражного суда Амурской области по делам № А04-2808/07-15/106, № А04-6968/07-4/91, № А04-789/07-2/72, № А04-1674/07-19/62 оснований к признанию недействительными распоряжений Комитета, устанавливающих порядок продажи спорного имущества в рамках приватизации муниципального имущества; торгов, проведенных посредством публичного предложения, по продаже спорного имущества, а также договора купли-продажи спорного имущества не установлено.

Кроме того, решением Арбитражного суда Амурской области от 26.02.08 по делу № А04-1674/07-19/62 установлено, что по состоянию на 17.04.2007 ООО «Магазин № 4» не имело каких-либо договорных отношений с ответчиком по исследуемому объекту недвижимости; срок действия договора аренды недвижимого муниципального имущества, заключенного между Комитетом по управлению имущества муниципального образования г.Благовещенска как арендодателем и ООО «Магазин № 4» как арендатором истек 30.12.2006.

Указанные решения Арбитражного суда Амурской области вступили в законную силу и имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные решениями суда по делам № А04-2808/07-15/106, № А04-6968/07-4/91, № А04-789/07-2/72, № А04-1674/07-19/62 не требуют доказывания при рассмотрении настоящего спора.

Согласно ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории РФ.

В обоснование требований о признании оспариваемого договора купли-продажи недействительным истец ссылается также на ст. 460 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц; неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи.

Между тем обременение объекта купли-продажи правами третьих лиц, в том числе и на правах аренды, а также притязания третьих лиц в отношении спорного имущества не влекут признания сделки купли-продажи ничтожной, поскольку ст. 460 ГК РФ не предусматривает таких последствий.

Указанная статья предоставляет покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи в случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Между тем истцом не представлено доказательств того, что притязания третьих лиц в отношении спорного имущества признаны в установленном (судебном) порядке правомерными.

На основании изложенного суд считает, что исковые требования являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Госпошлина с исковых требований составляет 2000 руб.

При предъявлении иска истцом по квитанции от 24.01.07 была уплачена госпошлина в сумме 2000 руб.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины судом отнесены на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Госпошлину по иску отнести на общество с ограниченной ответственностью «Магазин № 4».

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) либо после вступления его в законную силу - в Федеральный Арбитражный суд Дальневосточного округа (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья О.П. Косарева